物业管理师培训第一章经济学基础知识与应用3.doc

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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流物业管理师培训第一章经济学基础知识与应用3.精品文档.第四节 成本理论一、基本概念（*）会计成本厂商在生产经营过程中作为成本项目计入会计账目上的各项费用支出总和。经济成本指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和。经济成本除了会计成本，还包括未计入会计成本中的厂商自有生产要素的报酬。这种报酬通常以企业“正常利润”的形式出现，主要补偿企业自有资本投入应获的利息以及企业劳务应得的薪金等。在经济分析中，正常利润又被称为“隐含成本”。与此相应，会计成本也被称作“显见成本”。以上各种涵义的成本和利润的相互关系可用以下关系式表示：经济成本会计成本

2、（显见成本）+隐含成本经济利润销售收入会计成本隐含成本销售收入经济成本（*）当商品的销售收入正好能补偿经济成本时（即*式=0），厂商获得了正常利润。若销售收入超过经济成本（即*式0），则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。二、成本分析（一）总成本、平均成本和边际成本总成本TC指厂商在一定时期内生产一定量产品所需的成本总和，它随产量的增加而增加。短期内，即在生产规模既定的条件下，厂商不能根据它所要达到的产量调整其全部生产要素，因此总成本可分为固定成本TFC与可变成本TVC。其中：固定成本指厂商在短期内必须支付厂房、设备等不能调整的生产要素的费用。固定成本不随产量变动而变动，即使不生产也

3、必须承担这些费用。可变成本指厂商在短期内所需支付的原材料、燃料、劳动投入等可调整生产要素的费用。可变成本是随产量变动的成本。而在长期，厂商可以根据其预期的产销量对生产规模进行调整。在该时期内，包括固定成本在内的一切成本项目都可以变动，因此长期成本中不存在固定成本与可变成本的区别。平均成本AC指每生产一单位产品平均所需的成本，它等于总成本除以总产量。边际成本MC指厂商每增加一单位产量所增加的总成本量，它等于增加的成本除以增加的产量。（二）收益与利润最大化原则1总收益、平均收益与边际收益总收益（TR）指厂商销售一定量产品所得到的全部收入，总收益等于产品价格与销售量的乘积。平均收益（AR）指厂商销售

4、一定量产品时平均每一单位产品所得到的收入。边际收益（MR）指每增加一单位的产品销售量所增加的总收益。当产品价格不变时，有平均收益边际收益产品价格。2利润最大化原则（*）经济学中的利润是指经济利润（），它是总收益与总成本（经济成本）的差额。用公式表示为：TR-TC当为正值时，表示厂商不仅获得正常利润，而且还获得超额利润；当为负值时，表示厂商出现亏损，投入的生产要素不能全部获得补偿；当为零时，表示收支相抵，厂商可获得正常利润。由于总收益和总成本都是产量Q的函数，故利润也是Q的函数，所以对Q的一阶导数为零，是厂商实现利润最大化的必要条件。此时有：MRMC（即边际收益等于边际成本）即边际收益与边际成本

5、相等是市场上经营决策的利润最大化原则（或亏损最小条件）。第五节 市场失灵市场条件下的价格机制并非总是有效的，对于价格机制在某些领域不能起有效作用的情况我们称为市场失灵。市场失灵是指市场在这种场合不能提供符合社会效率条件的商品或劳务。导致市场失灵的主要原因（*）：垄断的存在、非对称信息、外部性以及公共产品等。一、非对称信息（*）非对称信息指市场上买方与卖方所掌握的信息是不对称的，一方掌握的信息多，另一方掌握的信息少。一旦供求双方所掌握的信息不对称，市场将出现问题，在此情况下所导致的均衡结果对社会来讲将是一种无效率的状况。（一）逆选择逆选择指买卖双方信息不对称的情况下，差的商品总是将好的商品驱逐出

6、市场。当交易双方的其中一方对于交易可能出现的风险状况比另一方知道得更多时，便会产生逆选择问题。不同的市场上因非对称信息而产生问题的性质不同，需要采取不同的方法解决。可以通过政府解决，也可以不通过政府解决。非对称信息问题在许多领域都存在。但是并不一定都导致逆选择问题，事实上有许多市场会存在非对称信息，但是通过某些有效的制度安排或有效措施的实施可以消除因非对称信息而产生的逆选择问题，因而无需政府的干预。在非对称信息所产生的问题很严重，以至于破坏市场的运作时，政府有必要进行干预，或通过法律解决问题。注意：教材中的案例有助于理解逆选择问题。（二）败德行为（也称为道德公害）败德行为指个人在获得保险公司的

7、保险后，缺乏提防行动，而采取更为冒险的行为，使发生风险的概率增大的动机。败德行为产生的原因是非对称性信息。败德行为会破坏市场的运作，严重的情况下会使某些服务的私人市场难以建立。败德行为的后果不仅是导致保险公司遭受损失，也妨碍市场有效的配置资源。败德行为的解决办法只能是通过某些制度设计使当事人约束自身行为。（三）委托人-代理人问题由于企业所有者与经理或工人所追求的目标不同，并且他们所掌握的信息不对称，因而产生了委托人代理人问题。所谓委托人代理人问题是由于委托人不能确知代理人的行为而产生的问题，它是指经理或工人可能追求他们自己的目标而以牺牲所有者的利益为代价。一旦企业存在委托人代理人问题，其后果是

8、企业所有者的利润受损，社会资源配置的效率受损。由委托人-代理人问题而导致的效率损失不可能通过政府的干预解决，因为企业主无法观察或监督的经理与工人的行为，政府也无法观察或监督。但是企业所有者在支付生产要素的报酬上做出某些改进则有助于解决委托人-代理人问题。具体而言，企业所有者可以在企业利润分配上采取某些有效措施调动经理的积极性，其中两种较为常见。一种是根据企业盈利情况给经理发奖金，另一种是让经理参与利润分享。对于因工人不努力工作而产生的委托人-代理人问题可以实现一种称之为效率工资的方案解决。效率工资是高于市场工资率、同时又是雇员不发生偷懒行为的工资。在效率工资下，将会导致一部分工人失业。失业工人

9、的存在对在业工人构成一种潜在威胁。失业的威胁使在业者必须尽力工作，不敢偷懒。二、外部性（*）（一）外部性及其后果外部性是个人（包括自然人与法人）经济活动对他人造成的影响而又未将这些影响计入市场交易的成本与价格之中。外部性分为有利的外部性（正外部性）与有害的外部性（负外部性）。（1）有利的外部性是某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需花费代价。（2）有害的外部性是某个经济行为主体的活动使他人或社会受损，而造成外部不经济的人却没有为此承担成本。消费活动或生产活动都有可能产生外部性。外部性使竞争市场资源配置的效率受到损失，因此外部性是导致市场失灵的一个重要原因。（二）应付外部性的措施1

10、.政府干预政府干预的方法主要有两种，一种是收取相关费用，另一种方法是颁布相关标准。例如对污染的企业征收清污费，颁布污染标准等。2.明确所有权（1）所有权含义这里所说的所有权不仅仅限于传统意义上的资源所有权或物的所有权。还包括其他许多法定权利，例如按某种方式使用土地的权利、避免土地受污染的权利、对事故进行赔偿的权利、按照契约行事的权利等。（2）在所有权明确化的基础上通过市场交易，而无须政府干预就可以解决外部性问题。（3）通过所有权的明确化而解决外部性问题的思想是以科斯为代表的所有权学派经济学家提出的。但是科斯定理忽略了交易成本问题。如果交易成本太大，通过市场也许无法有效地解决外部性问题，在这种情

11、况下也许需要某种形式的政府调节。3.合并企业这种办法可能产生于：（1）外部性制造者与受外部性影响者之间的自愿交易；（2）政府的干预。4.共有财产共有财产指那些没有明确所有者，人人都可以免费使用的财产，包括共有资源，比如海洋、湖泊、草场等资源。在财产为公众共有的情况下，共有财产通常会受到过度使用。如果能够对共有财产的产权进行重新构造，使之界定明确，则可以改进资源配置的效率。如果无法界定所有权，则必须通过法律或行政手段进行严格控制，才能使共有财产免遭滥用。第六节 经济学基础知识在物业管理中的应用（*）一、需求、供给与局部均衡价格理论在物业管理中的应用物业管理指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业

12、管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理是一种有偿服务，具有一般商品的基本特质，所以说，物业管理也是一种商品。作为商品属性的物业管理，（1）具有能满足业主的某种需要的使用价值和自身的价值，（2）可以在物业管理市场上按照竞争机制和价值规律进行交换，以实现其市场价值。（3）物业管理市场价值的实现程度由物业管理服务的内在价值所决定的。但是，由于物业管理服务是一种综合性、服务性很强的特殊产品，其价值的衡量很难定量化。因此，在现实的市场交换中，物业管理市场价值的表现主要是由物业管理的供给和需求关系所决定的，它符合经

13、济学有关需求和供给的一般规律。（一）物业管理需求物业管理需求指在某一特定的时间和空间内，在各种可能的物业管理服务价格下，对物业管理服务的需求数量。物业管理需求量的大小将直接决定着物业管理市场规模的大小。应理解以下几个方面：（1）物业管理的需求可分为单个业主对物业管理服务的需求和整个物业管理市场中所有单个个体需求的总和所形成的物业管理市场需求。但是，从现实来看，主要有两种形式：某个物业管理区域内业主的统一需求和整个物业管理市场的多样化需求。（2）某一特定物业管理区域内的业主对物业管理服务的需求主要表现在：物业管理服务内容和服务水平等方面，这些都是以合同形式在接受物业管理服务前就已确定。（3）对物

14、业管理服务的需求也符合一般商品的需求法则，对物业管理服务内容需求的多少及对物业管理服务水平高低的要求，与物业管理服务的价格呈相反的方向变化。从整个物业管理市场看，如果物业管理服务的价格很高，就可能会迫使一些业主放弃对专业化的物业管理的需求，而实施自管。这样就会使得整个物业管理需求量减少，物业管理市场整体规模也会缩小。对物业管理服务的需求也随着业主的生活条件等改变而会相应发生变化。收入升高，生活水平越高，对物业管理服务需求可能就会越多，要求也会越高。（二）物业管理供给物业管理供给指在某一特定的时间和空间内，在各种可能的物业管理服务价格水平下，物业管理企业愿意并且能够提供的物业管理服务的规模或数量

15、。应理解以下几个方面：（1）物业管理服务，它和一般商品一样，满足商品供给的一般规律。物业管理企业愿意提供的物业管理规模或数量的大小是和物业管理服务价格同方向变化的。（2）单个物业管理企业所提供的物业管理服务受多种因素影响。如价格、成本、自身实力等。企业实力越强，控制成本能力的优势越突出，则越能体现出更强的竞争力，也就越能够提供规模越大、水平越高的物业管理服务。（3）物业管理市场的总供给是由物业管理市场中所有单个物业管理企业所提供的物业管理加总而成。物业管理市场的总供给规模和水平也决定着物业管理整个市场的规模和水平。从理论上及物业管理发展的长期趋势看，物业管理服务的总供给规模和水平也是受制于物业

16、管理服务总需求的规模和水平。（三）物业管理市场均衡价格当物业管理市场上物业管理服务的总供给量恰好等于市场总需求量时，物业管理市场价格便会达到一种相对静止的状态，便实现了物业管理市场均衡。而当物业管理市场需求量不等于供给量时，即为非均衡。由于价格机制的作用，一旦市场失去均衡，就会产生一种自动恢复均衡的力量。（1）当出现过度需求时，即物业管理需求大于物业管理供给时，此时物业管理市场处于非均衡状态，存在着物业管理服务价格上涨的压力。这种压力主要是来自业主，因为有一部分业主愿意支付更高的价格，而这一更高的物业管理价格又将激励物业管理企业提供更多的物业管理服务，从而逐渐克服过度需求的现象。（2）当物业管

17、理供给量大于市场对物业管理服务需求时，又存在着降价的压力，这种压力主要是来自物业管理企业，因为会有一些物业管理企业愿意在更低价格水平上提供物业管理服务，这一更低的价格水平一方面会激励业主对物业管理服务的更多需求，另一方面也会有一部分物业管理企业由于价格较低而放弃部分物业管理服务的供给。这样就会逐渐克服供过于求的现象。（3）只有当物业管理市场的供给和需求相等时，物业管理市场才实现均衡。此时的物业管理供给量或需求量就是均衡数量，而物业管理市场供给量与需求量相等时的物业管理服务价格就是物业管理市场的均衡价格。二、弹性理论在物业管理中的应用物业管理服务的需求弹性指物业管理服务的需求量的变化程度对物业管

18、理需求的各个因素的变动的反应程度的比值。物业管理服务的价格需求弹性指物业管理服务的需求量的变化程度对物业管理服务本身价格变动的反应程度的比值。在实际工作中，影响物业管理服务需求的因素很多，有物业管理服务的价格、业主的收入等等。物业管理服务价格的升降对物业管理服务的需求量的影响并不大，并非物业管理服务的价格越低，物业管理服务的需求量就会发生更大比例的增幅。也就是说，物业管理服务的需求是缺乏价格弹性的，即物业管理服务需求的价格弹性是小于1的。与物业管理服务需求的价格弹性相比，物业管理服务需求的收入弹性显得较为明显。物业管理服务需求的收入弹性指物业管理服务的需求量对于业主收入变动的反应程度。物业管理

19、服务的供给弹性指由于影响物业管理服务供给的因素发生变化后，物业管理服务的供给量作出反应的程度。物业管理服务供给的价格弹性表示物业管理服务价格的变动所引起的物业管理供给量的变动程度。三、生产理论、成本理论在物业管理中的应用按照经济学的相关理论，物业管理服务价格的确定应该是以物业管理服务本身的内在价值或成本为核心，围绕其价值作上下波动，且波动的幅度是随着物业管理服务供需状况的变动程度而不断变动的。从长期看，物业管理服务的价格是与其价值是一致的。物业管理服务是一种市场行为，在不考虑其他因素的情况下，物业管理服务的价格或收益，应以不低于物业管理服务的成本为限，否则就会产生亏损。物业管理服务具有一定的规

20、模经济性，即在一定的物业管理规模内，随着物业管理服务规模的增大，每增加一单位的物业管理服务，其产生的单位成本是降低的。因此，要想在物业管理市场上具有较强的价格优势、具有较强的市场竞争力，就必须争取市场份额、扩大物业管理服务规模。但是，物业管理服务的规模经济性是在一定的范围内而言的，超过了企业所能承受的规模，由于管理成本，尤其是协调成本急剧上升，就会产生规模不经济的现象。因此，物业管理企业在提供服务时，一定要按照市场经济的规律和要求，认真分析物业管理服务的成本，以及成本产生的规律性，并根据企业自身的发展目标和利润目标，确定合理的物业管理服务价格。四、物业管理市场失灵与政府调节物业管理服务是一种商

21、品，物业管理服务的价格要与其内在的价值相符。但是：1.在实际的市场运作过程中，物业管理服务供需双方信息不对称，物业管理企业掌握的有关物业管理服务的信息（如成本等）要比业主多一些，这样就很容易导致物业管理市场出现无效率状态。（1）最直接的表现就是物业管理服务的质价不符，至少在这方面很难取信于消费者，这是物业管理市场发展中不和谐现象的根源之一。（2）由于物业管理市场中非对称信息的存在，还会导致物业管理市场失灵。针对物业管理的特殊性，在解决由于非对称信息所导致的市场失灵问题，通常可以设置健全的激励制度和监督体系。同时，政府也要加强对物业管理市场行为的指导与监管力度，如建立健全物业管理法律法规等。2.

22、在物业管理过程中，也存在着外部性现象。物业管理的外部性也有正外部性和负外部性之分。（1）正外部性良好的物业管理所带来的优美环境不仅惠及物业管理区域内的业主，还给周围的居民乃至整个区域带来良好的环境效益和社会效益，这就是物业管理的正外部性。由于物业管理是市场行为，对于物业管理正外部性问题，政府可以通过某种措施给予适当的激励，以弥补目前我国物业管理企业经营效益的部分缺口。（2）负外部性由于物业管理不当所带来的脏、乱、差等影响环境问题，它不仅对物业管理区域内的业主和使用人带来不利，也会给相邻区域，甚至整个社会带来不好的影响，这就是物业管理的负外部性所产生的。对于物业管理所带来的负外部性问题，可以根据

23、具体情况和性质，通过经济手段、行政手段等加以克服或弱化。物业管理师考试频道欢迎您报名即可获赠：考试教辅图书 + 或20%的学习卡全国免费电话：400-675-3599、010-59474186 庄严承诺：先开课、后付费（支付宝）；诚信安全、学员零风险一、2011年物业管理师培训辅导招生简章，欢迎进入网络培训招生网：二、学慧教育，值得信赖的品牌（来学慧教育报名，有机会省5%-20%的学费啦）学慧教育从08年开始网络、面授培训辅导，多年来以“一切为了考生、为了考生一切”为服务宗旨，坚信“考试过关才是硬道理”，每年不断刷新考试通过率，受到广大学员朋友的一致好评。（一）学慧荣誉学慧教育荣获“中国十大网

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