试论房地产开发企业内部纳税筹划实践.docx

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1、试论房地产开发企业内部纳税筹划实践试论房地产开发企业内部纳税筹划实践从纳税筹划的含义入手，根据房地产开发的现状，来叙述房地产开发企业纳税筹划的必要性，用正反实际案例，来阐述房地产开发企业怎样合法地进行内部纳税筹划，以及实践事前事中事后应注意的几个方面，最后强调树立合法纳税筹划的意识，纳税筹划具有意义。纳税筹划是纳税人在财务管理中对税收负担策划行为，即纳税人在许可的范围内，通过对经营活动主要环节的精心谋划和安排，以充分利用税法提供的优惠政策，进而为所有者获得最小合理纳税的一种理财行为。近年来，房地产企业迅猛发展，已成为我国国民的重要支柱产业之一，也是国税和地税的纳税大户之一。一家房地产开发企业开

2、发一个项目收入规模相当大，要上缴的各种税金少则上千万元多则上亿元，房地产开发企业纳税筹划运用固然处于尝试阶段，但是作为纳税人的一种理财行为，有必要对企业的税收获本作出计划和按排。纳税筹划应严密结合企业本身情况并严格依法进行，做到合法、合理、全面、详细，遵循综合原则、经济原则、事前筹划原则、整体原则、详细情况详细原则。由于企业情况各异，应注意法律。房地产开发企业纳税筹划能够通过税务筹划参谋、注册税务师、注册师、税务律师、企业内部专业人员来开展，视企业详细情况而定。房地产开发企业纳税筹划的实践，应始终围绕怎样实现成本最小化进行，下面从房地产开发企业内部专业人员的角度来讨论在详细实践中应注意的几个方

3、面：1精通业务，对税法及其相关法规合理而有效的理解、把握和运用是纳税筹划的前提和基础首先，精通房地产开发业务要求以正确的作指导，更要求具备法律、税收、会计、财务、等方面的专业知识，尤其要熟悉税法、会计法、公司法、经济合同法、证券法等有关法律规定，还应了解房地产开发公司经营、投资、营销、会计处理、纳税等业务发生的每个环节，具有统筹谋划的能力。另一方面，税法本身存在纳税筹划的可能。由于税法是人制定出来的，不仅遭到知识有限和理性有限的局限，而且还要受当时经济发展状况和其他社会现实的制约，不可能一步到位，完全成熟。例如：某房地产开发企业开发经过中拆借资金，在融资时支付利息，这是房地产开发企业的业务流程

4、。根据我国现行税法规定，从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本;又规定，纳税人从关联方获得的借款金额超过其注册资本金50%的，超过其注册资本50%，超过部分的利息不得在税前扣除。2004年初公司进行了税收筹划，决定向集团公司借款1000万元，年利率11.16%(税务局规定税前列支的税率)，期限3年。3年后企业将减少的应纳税所得额为：100011.16%3=334.8万元，税收负担减轻：334.833%=110.48万元。其次，房地产开发企业主要涉及营业税、个人所得税、印花税、土地增值税、企业所得税、城建税、费附加、契

5、税等，把握每个税种税法的，了解地方能否有优惠政策。比方，我国地方上对外商投资的房地产开发企业有很多优惠政策、税率的差异，中外合资的房地产开发企业能够免交城建税、教育费附加，企业所得税预征率比内资企业低5%等，假如企业的高级管理人员在公司组建时能事先进行税收筹划，在组建条件许可的情况下，就能够大大地降低企业的税收负担。可见税收筹划需要有超前的预见性。再次，税筹划方案的选择注意可行性，不能不考虑成本。比方，某一房地产开发企业欲建立自已的建筑公司、装饰公司以及物业管理公司，但组建公司往往需要大量的人力、物力、财力，有时会出现某一方面节税了，其他相关的成本增大了，所以只要当税收筹划方案的所得大于支出时

6、，税筹划方案才有用。2规范管理、业务记录合法性是税收筹划的保障俗话讲：管理出效益，反之，管理不善会使增加税收负担。例如：某一家新成立的房地产开发商企业销售委托1家专业的房产销售公司经销，销售公司在销售时以1000元1张发行了若干张VIP贵宾卡,并承诺执卡人购房可在房款中抵1万元购房款，结果30万元1套的房子,实际只收29.1万元，与客户签约的销售合同中约定：房款总价为30万元，首付款为总房款的30%，销售人员给客户的首付款金额为8万元。用VIP贵宾卡抵房款首付款1万元没有在合同中约定。税法规定：假如销售额和折扣额在同一张销售发票上注明的，可按折扣后的销售额计算收入;假如将折扣额另开发票，则不得

7、从销售额中减除折扣的金额。计算企业所得税时，折扣额也不得在企业所得税前扣除。由于销售公司管理不规范和缺乏税收筹划意识，使房地产开发企业多交了营业税：(300000-291000)0.05=450元、多交企业所得税：(300000-291000)0.33=2970元、多交印花税：(300000-291000)0.0003=2.7元、多交土地增值税：(300000-291000)0.01=90元、多交四税合计3512.7元。纳税筹划的日常运用应注意会计业务记录的合法性。例如：某一房地产开发公司2004年中从集团公司租用了两辆轿车，并列支了这两辆轿车的年检费、汽油费、过桥过路费等，为了获得合法凭证减

8、少涉税风险，公司与集团公司签定租车协议，获得了税务发票，公司合理躲避了税，所有者对税收筹划愈加重视了。3纳税筹划事后应进行绩效评价年末终了，房地产开发企业委托会计师事务所对上一年的年报进行审计，此时对上一年度的涉税筹划的效果进行1次评价，通过与审计结果进行比照，无疑是一次检查企业会计核算质量的最好时机，同时能够弥补原先税收内部筹划方案的缺乏。俗话讲亡羊补牢，犹未晚矣，在所得税汇算清缴、纳税评估、税务稽察中被税务机关查到的企业，要重视税务筹划的事后评价，经历，汲取教训，重视事前税务筹划活动的开展，防患于未然。综上所述，随着的进步，法治会越来越健全，执法的力度也会越来越加强，迫切需要房地产开发企业本身练好内功，树立纳税筹划的意识，一方面为企业提高效益，另一方面会促进税务机关相应地完善税制、堵塞税收、法规中的漏洞，能促使税务工作和税收筹划都步入一个良性发展的轨道。试论房地产开发企业内部纳税筹划实践从纳税筹划的含义入手，根据房地产开发的现状，来叙述房地产开发企业纳税筹划的必要性，用正反实际案例，来阐述房地产开发企业怎样合法地进行内部纳税筹划，以及实践事前事中事后应注意的几个方面，最后强调树立合法纳税筹划的意识，纳推荐度：