论宏观调控新政下房地产中小企业融资策略.docx

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1、论宏观调控新政下房地产中小企业融资策略论宏观调控新政下房地产中小企业融资策略一、2020年以来房地产调控政策近几年，我国的经济运行总体上呈现高位加速态势，2020年中国经济增长到达10.3%，国内通货膨胀压力持续加大，流动性过剩问题也趋于明显。在此期间，我国房价不断上涨，2020年12月，全国70个大中城市房价同比上涨7.8%，到2020年4月全国70个大中城市房价同比上涨12.8%。2020年全国房地产开发投资48267亿元，同比增长33.2%，增幅创近十年新高，明显超过全社会固定资产投资增速。为了确保我国经济持续健康、稳定的发展，国家采取了从紧的信贷政策，尤其是2020年1月至12月六次上

2、调法定存款准备金率。央行两度提高存贷款基准利率。针对部分城市房价过快上涨问题，中央政府发起了有史以来最为严厉的一轮房地产调控。本轮调控政策主要围绕抑制投资投机性购房、增加土地和住房的有效供应展开，呈现三波推进形态：第一波为以国十一条为代表的紧缩型调控，第二波为以国十条为代表的打压型调控，第三波为以9.29新政为代表的管制型调控。三波政策，严厉程度不断升级，共同组成了这轮堪称史上最严厉的宏观调控。在接连三波的调控下，我国部分城市房价过快上涨势头得到了一定的抑制。然而，高强度和高密集度的调控措施并没能阻止房地产市场的回暖。从10月开场，热门城市的楼市交易量仍呈现回升态势。10月商品房销售额达507

3、6亿元人民币，同比上升27%，全国70个大中城市房价同比上涨8.6%，房地产投资额为4558亿元，同比增长37%。为此，2020年1月26日，国务院办公厅发布（国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知），又出台了新一波房地产调控政策，提出八条调控措施，包括要求各地制定并公布房价调控目的、二套房房贷首付比例提高至60%、将房屋数量限购政策扩及全国、强化二手房交易营业税全额征收措施等。随后，北京、上海、天津、青岛、南京、成都、南宁、太原、贵阳、哈尔滨、石家庄、武汉等16个城市出台了相关细则。新国八条政策是我国近几年有房地产调控政策以来最严厉的政策组合，涉及政府监管、金融政策、交

4、易税费、土地交易、房源供给等多二、紧缩政策下房地产企业融资的现状。1.紧缩政策下银行贷款难度加大2020年以来，央行4次加息，每一次加息都直接增加了房地产企业的开发成本，加剧了经营风险。央行12次提高大型金融机构的银行存款准备金率，使得目前的银行存款准备金率上升到21.5%，目的在于收缩商业银行的信贷数量，缓解市场上货币流通过剩问题。但紧缩信贷的同时也减少了房地产企业的贷款数量，使房地产企业通过银行贷款进行融资的难度进一步加大。2、房地产信托融资受限房地产信托投资是基于商业信托组织形式，聚集多个投资者的资金，收购并持有房地产或者为房地产进行融资的一种投资方式。从长远发展来看，信托资金对房地产企

5、业的融资需求是一个很好的补充。尤其是近年来，银行的银根不断抽紧，而我国房地产业资金又严重依靠于银行贷款的现实情况下，房地产信托成为房地产企业解决资金问题的新宠。2007年中国银监会公布了（信托公司管理办法）和（信托公司集合资金信托计划管理办法）等文件来规范信托融资。2020年2月21号，中国银行业监督管理委员会又下发了（关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知），该通知要求开发商具备二级资质，并且房地产开发项目四证齐全，项目资本金到达国家最低比例，不得以信托资金发放土地储备贷款。这些要求，无疑又使房地产企业获取资金的门槛提高了。3、预售资金监管全国蔓延将已有商品房项目的预售资金用作购买

6、土地或新项目开发，历来都是部分开发商以小博大、分散风险的重要途径之一。而预售资金这一开发商历来的囊中之物，在2020年也被严格限制起来。10月25日，北京市住房和城乡建设委员会联合人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局制定的（北京市商品房预售资金监督管理暂行办法）浮出水面。该（办法）明确，从12月1日开场，商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，由监管银行对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。房地产开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划，并按此计划对商品房预售资金进行支取，而不能再像以往那样任由其随意支配。随后

7、，深圳、天津、杭州、成都、昆明、合肥等城市也相继出台了对于开发商预售资金进行监管的相关政策细则。尽管执行方式和力度不一，但能够看出，对预售资金使用的规范以弥补现行预售制度的缺陷已是大势所趋，而2020年商品房预售资金监管制度已在全国各省市全面铺开。针对预售资金被严格监管，有业内人士就对此表示：从长期来看，流动资金不充足的中小型开发商可能在此影响之下出现无钱拿地、无盘可开的状况，最终将引起地产业新一轮洗牌。4、房企再融资遭拒在适宜的时候抛出增发融资计划，抑或借道并购重组曲线融资，房地产企业轻而易举便能通过资本市场圈钱的好日子在2020年宣告破灭。4月，监管部门要求对存在土地闲置及炒地行为的房企暂

8、停批准其上市、再融资和重大资产重组;10月，房企重组正式叫停;11月，监管层要求只要主营业务收入中出现房地产业的上市公司，其融资要求也将不予通过。房地产企业迎来了自2007年冬天证监会暂停房企IPO之后的第二次极寒。根据Wind资讯统计，2020年以来仅有中弘地产和凤凰股份两家公司于年初在二级市场上实现了定向增发，但两家公司再融资总额不到30亿元;发行企业债的也仅有东华实业、金丰投资、新黄浦、南京高科，总额仅29亿元。公开资料显示，2020年向证监会递交再融资申请的企业有160多家，其中60家涉及房地产业务，但多数房企因再融资申请的股东大会决议已经过期，只能撤回。截至2020年12月6日，房地

9、产一级市场融资额为不超过100亿元，相比2020年的1218.35亿元而言，显得很是寒酸。三、面对融资窘境的房地产企业的主要应对策略尽管受目前整个宏观调控和资本市场政策的影响，房地产业的融资困难很大，但是对于一位房地产商来讲，坚实的资金链才是房地产商最终需要的。因而，从这一目的出发，房地产商尤其是中小企业应积极应对，制定融资策略，捉住国内房地产业大发展的有利机会，争取在本轮房地产业重新洗牌的经过中调整和壮大本人。1、调整心态和思路，制定多元化融资发展战略在目前的宏观大背景下，为了在行业竞争中获得有利的地位，房地产企业就必须面对困难不退缩，尽快调整心态和思路，理解和接受国家宏观调控的政策措施，比

10、照融资成本和可能，积极实现多元化融资，解决资金问题，寻求新的发展空间。比方将直接融资方式和间接融资方式相结合，或者将信托计划及股权融资与银行信贷融资相结合、房地产企业融资与个人融资结合起来的方式等。多种融资方式相结合，一方面，能够减少对银行贷款的依靠，缓解资金压力;另一方面，能够降低资金成本，减少企业的融资风险。2、建立中小房地产企业发展基金和互助性担保制度可根据实际情况，尝试根据国家有关规定面向中小房地产企业的资本市场建立中小企业风险投资基金和发展基金、创业投资基金等，解决中小房地产企业的资金难题。同时，以各地房地产开发企业协会为平台，建立民间组织性的企业互助发展协会，吸收辖区内符合条件的企

11、业入会，会员假如出现资金紧张，会员单位之问可互助、互保、互督，减轻政府负担。在协会内，处于劣势的中小房地产企业通过互助性担保，在向银行争取贷款时增加了贷款可信度和成功率。而且这种担保形式将银行外部监督转化为互助性担保组织内部的互相监督，提高了监督的有效性。3、寻求合作开发一是与建筑企业合作开发，由建筑企业垫资建设，由开发商支付所垫资金利息，在约定时问内付清所垫本金。如支付还有困难，可用开发房屋作抵押，或者由建筑企业出资建设，开发企业出土地，合作开发。二是与大公司合作，这种方法，一方面能得到大企业部分资金支持，解决暂时的资金困难;另一方面能够借助大企业的良好声誉吸引购房者。只要合作能成功，对中小

12、企业来讲是条融资捷径。4、探索有效的民间融资方式随着我国经济发展和民间金融资产的逐步扩张，民间借贷逐步活跃，十分是在经济发达、市场化程度较高的地区。截至2020年一季度我国住户存款已超过33万亿元，流通中的现金超过4万亿元，这就意味着相当多的资金寻求不到良好的投资渠道和投资产品。由于房地产业的投资回报率相对来讲比拟高，往往民间闲置的资金也愿意投入到这个行业。因而，在确保避免金融风险的前提下，能够按适当高于银行同期利率寻求向其它企业、自然人融资。这种形式建立在充分诚实守信的基础上，灵敏、简单、方便，对解决个别中小房地产企业临时资金短缺能起到很大作用。5、积极进行房地产企业融资创新目前我国房地产企业融资渠道较为单一，房地产市场的融资产品较少。因而能够借鉴国外房地产企业融资形式，采取租赁权融资、权益性融资、过桥贷款、委托贷款、土地典当等新型融资方式，通太多种融资方式的创新来确保房地产企业的持续发展。论宏观调控新政下房地产中小企业融资策略一、2020年以来房地产调控政策近几年，我国的经济运行总体上呈现高位加速态势，2020年中国经济增长到达10.3%，国内通货膨胀压力持续加大，流动性过剩问题也趋于明显。在此期间，我国房价不断上涨，2020年12月，全国70个大中城市房价同推荐度：