最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释.docx

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1、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?已于2003年度3月24日由最高人民法院审讯委员会第1267次会议通过。现予公布，自2003年度6月1日起施行。最高人民法院2003年度4月28日最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释2003年度3月24日最高人民法院审讯委员会第1267次会议通过法释20037号为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据?中华人民共以及国民法通那么?、?中华人民共以及国合同法?、?中华人民共以及国城市房地产管理法?、?中华人民共以及国担保法?等相

2、关法律，结合民事审讯理论，制定本解释。第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业以下统称为出卖人将尚未建成或已开工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未获得商品房预售答应证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前获得商品房预售答应证明的，可以认定有效。第三条商品房的销售广告以及宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的讲明以及许诺详细确定，并对商品房买卖合同的订立和房屋价格确实定有重大影响的，应当视为要约。该讲明以及许诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违背的，应当承当违约责

3、任。第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，假如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备?商品房销售管理方法?第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，恳求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人

4、一方已经履行主要义务，对方承受的除外。第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用处特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，假如拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人恳求优先获得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人恳求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。第八条具有以下情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法获得房屋的买受人可以恳求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以恳求出卖人承当不超过已付购房款一倍的赔偿责任：一商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；二商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房

5、屋出卖给第三人。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有以下情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以恳求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以恳求出卖人承当不超过已付购房款一倍的赔偿责任：一成心隐瞒没有获得商品房预售答应证明的事实或提供虚假商品房预售答应证明；二成心隐瞒所售房屋已经抵押的事实；三成心隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实。第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法获得房屋为由，恳求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋

6、毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承当，交付使用后由买受人承当；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由回绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承当，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。第十二条因房屋主体构造质量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主体构造质量经核验确属不合格，买受人恳求解除合同以及赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人恳求解除合同以及赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承当修复责任；出卖人回绝修复或在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托别人修复。修复费用

7、及修复期间造成的其他损失由出卖人承当。第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或约定不明确的，按照以下原那么处理：一面积误差比绝对值在3以内含3，按照合同约定的价格据实结算，买受人恳求解除合同的，不予支持；二面积误差比绝对值超出3，买受人恳求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3以内含3局部的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3局部的房价款由出卖人承当，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3以内含3局部

8、的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3局部的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十五条根据?合同法?第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方恳求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年度内行使；逾期不行使的，解除权消灭。第十六条当事人以约定的违约金过高为由恳求减少的，应当以违约金超过造成的损失30为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由恳求增加的，应当以违约造成的损失

9、确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法，违约金数额或损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。第十八条由于出卖人的原因，买受人在以下期限届满未能获得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承当违约责任：一商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；二商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；三商品房买卖合同的标的物为已开工房屋

10、的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条商品房买卖合同约定或?城市房地产开发经营管理条例?第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年度，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人恳求解除合同以及赔偿损失的，应予支持。第二十条出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建立的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购置，但当事人另有约定的除外。第二十一条出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包

11、销人恳求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。第二十二条对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人以及买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以恳求解除合同以及赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以恳求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或定金返还买受人。第二十四条因商品房买卖

12、合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人恳求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方恳求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除合同的，假如担保权人作为有独立恳求权第三人提出诉讼恳求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼恳求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款以及购房款的本金及利息分别返还担保权人以及买受人。第二十六条买受人未按照商品

13、房担保贷款合同的约定归还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，恳求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，假如出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。第二十七条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定归还贷款，但是已经获得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人恳求买受人归还贷款或就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，我爱范文，但出卖人提供保证的除外。第二十八条本解释自2003年度6月1日起施行。?中华人民共以及国城市房地产管理法?施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。?中华人民共以及国城市房地产管理法?施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或按照审讯监视程序决定再审的，不适用本解释。?中华人民共以及国城市房地产管理法?施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规以及?最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件假设干问题的解答?。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释m.ndcksc/redian/46043/推荐访问合同法全文协助执行司法解释