4第五章-房地产评估.pptx

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1、明确评估的基本事项制定工作计划实地勘察与收集资料测算被估房地产价值综合分析确定结果撰写评估报告签订评估合同确定评估基准日了解评估对象明确评估目的归档归档2121rBLBrBLLBLBrLrr（1）土地价值土地价值 = 房地产价值建筑物现值房地产价值建筑物现值 建筑物现值建筑物现值 = 建筑物重置价年贬值额建筑物重置价年贬值额已使用年数已使用年数 年贬值额年贬值额 =（建筑物重置价残值）（建筑物重置价残值）/ 耐用年限耐用年限（2）土地价值土地价值 =（房地产纯收益建筑物纯收益）（房地产纯收益建筑物纯收益）/ 土地资本土地资本 化率化率 建筑物纯收益建筑物纯收益 = 建筑物现值建筑物现值建筑物资

2、本化率建筑物资本化率 111111miimn miRAPrrrr2ABPrrAPrs 例例5-3： 有一宗房地产，有一宗房地产，2003年的纯收益为年的纯收益为50万元，万元，资本本化率为资本本化率为5%，若：（，若：（1）未来各年的纯收益将）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加在上一年的基础上增加1万元；（万元；（2）未来各年的纯）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长收益将在上一年的基础上增长1%。试分别评估两种。试分别评估两种情况下情况下2003年初的房地产价值。年初的房地产价值。 100100100100PPEF正常交易情况指数可比实例交易情况指数评估基准日价格指数可比实例交易时价格

3、指数待估对象所处区域因素条件指数可比实例所处区域因素条件指数待估对象个别因素条件指数可比实例个别因素条件指数100100)(参照实例交易情况指数正常交易情况指数交易情况修正率 A%1 .11110100100交易情况修正率参照实例M%2 .8616100100交易情况修正率参照实例N()B 评估基准日价格指数交易期日修正率参照实例交易时价格指数%3 .103)11%3 . 01 (交易期日修正率参照实例 M%7 .102)9%3 . 01 (交易期日修正率参照实例 N100100100100)(或条件指数参照实例所处区域因素条件指数待估对象所处区域因素区域因素修正率 C%4 .106%1009

4、4100区域因素修正率参照实例 M%7 .91%100109100区域因素修正率参照实例 N100100100100)(或指数参照实例个别因素条件指数待估对象个别因素条件个别因素修正率 D%100%100100100个别因素修正率参照实例M%4 .106%10094100个别因素修正率参照实例N数参照实例容积率地价指数待估对象容积率地价指容积率因素修正率)(E%5 .87%100981. 3482. 3容积率修正率参照实例M%2 .93%100737. 3482. 3容积率修正率参照实例NnmrrK1111参照实例的使用年限待估对象的使用年限土地的还原利率nmr%4 .103%811%8113

5、238使用年限修正率参照实例M%2 .99%811%8114038使用年限修正率参照实例N3 .3756%4 .103981. 3482. 3100100941001003 .103901003400待估地产价格（待估地产价格（M M）待估地产价格（待估地产价格（N N）6 .3593%2 .99737. 3482. 3941001091001007 .102116100450095.36742/6 .35933 .3756例题例题例题例题5-11标准深度宗地深度累计深度百分率a1a2a3an-1an临街深度临街深度0地地价价nmA = m a1+ m a2 + m a3+m an-1+m anA = ( a1+ a2 + a3+ an-1+ an)/nnma1单独深度指数单独深度指数 a1/ /标准深度单位面积标准深度单位面积A=2000 0.4 10=8000（元）元）C=2000 （0.4+0.3+0.2） 20=36000（元）元）B=2000 （0.4+0.3） 10=14000（元）元）D=2000 1.0 20=40000（元）元）E=2000 （1.0+0.09） 30=65400（元）元）谢谢大家！谢谢大家！