投资决策论道_1.docx

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1、投资决策论道投资决策论道房地产投资不仅与国民经济的发展状况有关,而且还涉及到建筑业、金融业、商业、市政建设、能源、交通等各个重要部门。房地产市场变化快、投资宏大、风险极高,要完成这样一个决策需要决策者同时考虑主市场、材料、资金、市政建设等众多因素,并且做出综合判定,这种复杂的决策已经很难仅凭经历正确地做出。房地产是一个综合性极强的系统工程,关系到国家、集体、个人的利益,影响到国民经济的起伏,其兴隆与低落从一个侧面反映了经济发展状况。因而,房地产业迫切需要一种能帮助决策者综合考虑多方面的因素,根据科学的决策方法,辅助决策者做出决策的工具。决策支持系统为解决房地产投资决策中出现的种种问题提供了解决

2、方案。决策支持系统是一种基于计算机的系统,帮助决策者通过与系统直接交互使用数据及分析模型解决非构造化的决策问题。通过决策支持系统,房地产开发商能够对要开发的项目的各种情况有一个更深化的了解,能综合各方面的因素对投资的项目做出一个合理的判定,进而减少房地产投资中的盲目性,使投资更准确,收益率更高。本文结合房地产项目投资的实际情况,提出了一种房地产投资决策支持系统,能够为房地产项目的投资提供决策支持,实现企业项目管理的快速辅助决策,提高投资者的决策水平。一、房地产投资决策支持系统房地产投资决策支持系统是将决策支持系统技术应用到房地产投资中,进而能有效地对房地产投资者进行辅助决策,提高决策的效率和准

3、确性。(一)房地产投资决策支持系统的基本功能本系统分为房地产市场调查与预测、经济评价、风险分析和可行性报告生成等四大模块。通过房地产市场调查与预测模块,用户能够方便地了解到房地产市场的现状以及国民经济状况,并能对将来房地产市场的发展情况做出一个大概的预测。通过经济评价模块能够对所投资项目做出准确的评估,进而判定出此项目的盈利状况。风险分析模块能够对投资项目的风险作一个大体的分析,用户通过对各个投资方案的经济评价和风险的权衡,能够做出较为准确的判定。可行性报告生成模块则能够自动生成项目的可行性报告,用户能够根据详细情况来添加可行性报告中的内容。(二)系统的基本构造在房地产投资中碰到的可变性因素非

4、常多,再加上房地产投资本身所具有的高风险性,这就使得传统的MIS系统不能知足房地产投资决策的需要,只要使用决策支持系统才能有效地解决这一问题。但是传统的决策支持系统也有着它的缺乏,不能很好的对房地产投资进行有效的辅助决策。因而,本系统借鉴了近期发展起来的决策支持系统的新技术,提出了一种新的房地产决策支持系统模型。?数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是决策支持系统发展中的新兴技术,将这些技术引入到房地产决策支持系统中可加强系统的辅助决策功能。其中,数据仓库是为了决策支持的需要而在数据库的基础上发展起来的一项新技术。数据仓库可将大量的用于事务处理的数据库中的数据进行清理、抽取和转换,按决策主体的需要

5、重新进行组织。数据仓库中的各种数据能够适应决策问题多样性的要求,数据仓库侧重于对面向主题的数据的存储和管理。联机分析处理能够对数据仓库中的大量数据进行分析,从中提取出有用的信息,进而起到辅助决策的作用。数据挖掘是从知识发现的概念中引申出来的,把数据挖掘技术应用到数据仓库的分析能够有效地从数据仓库中挖掘出有价值的东西,进而有利于辅助决策。二、房地产投资决策系统的相关技术传统的决策支持系统是利用数据库、人机交互进行多模型的有机组合,辅助决策者实现科学决策的综合集成系统。自从决策支持技术构成以来,在全世界得到了广泛的应用,但是决策支持在发展中也碰到了一些问题,主要问题有下面几个方面:(1)DSS使用

6、的数据库只能对原始数据进行一般的加工和汇总,而决策支持涉及大量历史数据和半构造化问题,传统的数据库管理系统难以求解复杂的半构造,不能知足DSS的需要;(2)决策支持系统以集成数据为基础,然而现实中的数据往往分散管理且大多分布于异构的数据平台,数据集成不易;(3)由于决策本身所涉及问题的动态性和复杂性,针对不同的情况应有不同的处理方法,而模型库提供的分析能力有限,所得到的分析结果往往不尽如人意;(4)决策支持系统的建立需要对数据、模型、知识和接口进行集成。数据库语言数值计算能力较低,因此采用数据库管理技术建立决策支持系统知识表达和知识综合能力比拟薄弱,难以知足人们日益提高的决策要求。数据仓库、联

7、机分析处理和数据挖掘技术,给决策支持系统的发展注入了新的活力,数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术的出现,有利于解决上面传统的决策支持系统所碰到的问题,为决策支持的发展提供了一条新的途径。(一)数据仓库(DW)技术信息系统中有两种类型的数据:操作型数据和决策支持型数据。前者是由日常事务处理生成的,后者是把前者加工后(清理与集成)构成的。操作型数据服务于日常事务处理,决策支持型数据服务于信息增值。目前,理论界把存有决策支持型数据的系统称为数据仓库。当需要为决策部门提供及时、准确、具体和可靠的风险信息时,海量数据的存储与加工便成为首要问题,而这正是数据仓库的特长。(二)联机分析处理(OLAP)OL

8、AP是一种决策分析工具,它是针对特定问题的联机数据访问和数据分析而产生的一种技术,它能够根据分析人员的要求,快速、灵敏地对大量数据进行复杂地查询处理,并以直观的、易理解的形式将查询结果提供应各种决策人员,进而得到高度归纳的信息。OLAP是基于数据仓库的信息分析处理经过,是数据仓库的用户接口部分。通过OLAP这种独立于数据仓库的分析技术,决策者能灵敏地把握项目进度的数据,以多维的形式从多方面和多角度来观察项目进度的状态、了解项目进度的变化。OLAP技术分析方法有切片、钻取、维度自由组合、图标自由切换,并可构成表现友好、丰富的报表结果。(三)数据挖掘(DM)技术数据挖掘能够称为数据库中的知识发现,

9、是从大量数据中提取出可信、新颖有效并能被人理解的形式的高级处理经过,是数据库技术、人工智能、神经网路、机器学习等领域的穿插学科。数据挖掘是一个经过,是从大型数据库中抽取隐藏其中的可理解的可操作的信息,目的是帮助分析、决策人员寻找数据之间的关联,发现被忽略的要素,而这些信息对于决策行为是至关重要的。?数据挖掘常用的技术和算法有决策树、神经网络、概念树、遗传算法、模糊数学、统计分析、可视化技术、粗糙集、公式发现等。数据挖掘的作用是能够实现自动预测趋势和行为、关联分析、聚类等。数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是作为三种独立的信息处理技术出现的,但都是以解决决策支持分析问题为主要驱动气力发展起来的,具

10、有一定的联络性和互补性。其中数据仓库用于数据的存储和组织,联机分析处理集中于数据的分析,数据挖掘则致力知识的自动发现。三、房地产投资决策支持系统的功能模块(一)市场调查与预测市场调查是房地产投资中的一项非常重要的内容,经常关系着投资的成败。在本系统中,市场调查与预测模块主要包括国家经济状况、城市经济状况、城市综合情况、城市气象条件、城市发展计划、目的客户住房需求调查情况、城市土地住房情况、房地产供应市场状况、竞争对手和竞争楼盘状况,以及项目本身的相关情况等。在这个模块中,基本涵盖了房地产调查的主要内容。另外,大量的历史数据也为房地产市场的预测提供了便利条件。(二)经济评价经济评价是房地产投资决

11、策中的一项必不可少的内容。建设项目经济评价是项目可行性研究的组成部分和重要内容,是项目决策科学化的重要手段。经济评价的目的是计算项目的效益和费用,通太多方案比拟,对拟建项目的财务可行性和经济可行性进行分析讨论,做出全面的经济评价,为项目的科学决策提供根据。?经济评价包括项目管理、参数设置、方案计算、扶助报表、基本报表和综合财务指标等几个方面。其中项目管理包括项目的建立、选择和删除,对项目管理库进行操作。参数设置对房地产投资中的各项参数进行赋值,方案计算用现金流法和非现金流法对投资项目进行分析计算。辅助报表和基本报表用于生成各种报表。综合财务报表生成现金流法综合财务指标汇总表和非现金流综合财务指

12、标汇总表,在这一模块中还生成直方图检验、饼图检验和拆线图等图表,更直观地反映出财务状况。(三)风险分析房地产投资虽讲有着高收益,但是同时也存在着高风险,对其进行风险分析非常必要。正确评价房地产开发的风险能够指导投资者进行正确的开发决策,减少决策的盲目性和失误。对于上述风险,人们并不能明确的给一个答案,到底有没有这种风险,这是存在着模糊性的。为此能够把模糊数学方法引入到风险分析中来,采用模糊综合评价法可将定量与定性的指标结合起来,JP+1能够不受指标因量纲不同或量纲一样而量级不同的影响,对于问题比拟复杂、信息不很全面的房地产开发投资是很适应的。此外,房地产投资风险因素层次比拟多,能够采用多级模糊

13、模型来分析。?(四)可行性报告生成可行性报告生成模块的功能是根据房地产投资项目来生成一个可行性报告模板,这就省去了用户编写可行性报告的时间。用户能够根据本人的实际情况向可行性报告模板中添加一些项目的数据,甚至是根据项目数据生成的柱状图、饼图等图表。如今人们所用的字处理软件一般都为微软的Word,所以本系统中所生成的可行性报告为Word文档形式,这样便于用户对可行性报告的编辑。该系统中的四个功能模块严密协作,基本涵盖了房地产投资中所应考虑的各方面内容。用户(决策者)通过这些模块的运作,能够得到有力的辅助决策,进而提高决策水平。四、小结将决策支持系统技术应用到房地产投资决策,是房地产投资的一项重大变革。房地产投资决策支持系统不仅能够提高决策效率,同时也大大提高了决策的准确性。目前我国在房地产投资方面的决策支持系统还不多,有待于进一步发展。现有的房地产投资决策支持系统一般功能并不是很强大,还不能真正有效地起到辅助决策的作用。本文所提到的系统只是作了对房地产投资决策支持系统的一个初步探索,其中难免存在着一些缺乏,这就需要以后通过进一步的研究,使得系统不断得到完善。投资决策论道房地产投资不仅与国民经济的发展状况有关,而且还涉及到建筑业、金融业、商业、市政建设、能源、交通等各个重要部门。房地产市场变化快、投资宏大、风险极高,要完成这样一个决策需要决策者同时考虑主市推荐度：