房屋买卖合同全本解析(2)_1.docx

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1、房屋买卖合同全本解析(2)房屋买卖合同全本解析(2)小邱4第67条使用时间燃气交付使用时间为_年_月_日，如不能到达此要求，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人按日支付相当于总房价千分之一的千分之一。第8部分装修标准第68条室内装修标准为：见附件标准，出卖人提供的附标标准包括装修部位、工程量、装修标准。第69条室内装修总价格为：见附件价格，出卖人提供的附件价格包括各工程部分的材料单价与总价。第70条室内装修标准：室内经过装修不得低于或者超过下述标准（人造板及其制品中甲醛释放限量）、（溶剂型木器涂料中有害物质限量）、（胶粘剂中有害物质限量）、（木家具中有害物质限量）、（壁纸中有害物质限量

2、）、（聚氨乙烯卷材地中有害物质限量）、（地毯、地毯衬垫及地毯用胶粘剂中有害物质释放限量）、（混凝土外加剂释放限量）、（建筑材料放射性核素限量）及其他安全标准。第71条违约责任：装修交付使用时间为_年_月_日，如不能到达此交付时间要求并符合前述质量标准，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人向买受人按日支付相当于总房价千分之一的违约金。第9部分室内环境第72条日照时间考虑到采光系决定房屋价格的重要构成内容，出卖人承诺房屋全年在日照时间最短的一天(冬至日)，其窗户能够接受的满窗日照时间为6小时，由出卖人提供详细数据;如不能到达此标准，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支

3、付相当于总房价千分之一的违约金。第73条自然通风考虑到室内通风系决定房屋价格的重要构成内容，出卖人承诺其自然通风性能不低于政府商品房设计标准的最高要求，详细内容由出卖人提供数据;如不能到达此标准，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。第74条室内保温考虑到房屋保温情况将对买受人的生活质量有重要影响，出卖人承诺室内保温不低于政府商品房设计标准的最高要求，详细内容由出卖人提供数据;如不能到达此标准，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。第75条房屋隔热考虑到房屋隔热情况将对买受人的生活质量有重要

4、影响，出卖人承诺外墙隔热不低于政府设计标准的最高要求，详细内容由出卖人提供数据;如不能到达此标准，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。第76条噪声隔音考虑到室内噪声隔音将对买受人的身心健康有重要影响，出卖人承诺墙体隔声情况不低于政府设计标准的最高要求，详细内容由出卖人提供数据;如不能到达此标准，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。第77条电磁辐射：考虑到室内外电磁辐射可能严重影响买受人的身体健康，出卖人承诺不低于政府设计标准的最高要求，详细内容由出卖人提供数据;如不能到达此标准，则买受人

5、有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。第10部分室外环境与绿化第78条周边建筑本商品房周围米外无其他建筑物，从本商品房各窗户、门及门外50米内没有公共垃圾处理场所、污水处理站、供变电站、公共停车场、有轨交通工具等其他设施。第79条采光保障出卖人应当知道在本楼房与其南侧的建筑物之间的距离，并承诺此距离绝对不会影响买受人所购房屋的采光;其间距系数不得少于1.8，以保证买受人所购商品房之室内的采光。第80条环境绿化本商品房_米范围内不可能再建设任何非绿化设施，如不能到达此标准，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一

6、的违约金。第81条绿地定义所谓绿地是处于房屋以外，种植于地面的自然植物，指高度不低于50厘米，能够包括杨树、柳树、槐树、梧桐，其目的在于给买受人以心理上的舒适感觉，并且能够产生隔音、清洁空气的作用，绿化植物寿命不应低于10年。第82条绿地面积考虑到绿地面积将对买受人生活有重要影响，出卖人承诺本社区绿地面积为：_平方米，绿化率不应低于北京市标准，交付时绿化率的计算方法为地面绿地面积与总建筑面积之比，房屋交付时本社区的绿化率不低于30%，交付使用时间：_年_月_日;如不能到达此要求，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。第83条气味条款本

7、商品房敞开门窗后，不会闻到任何异味;室内在任何条件下均不会出现异味。双方对能否是异味有争议的，能够随机选择3人进行评价，以多数人的意见作为最终结果;此三人的决定假如未被执行，其决定应当在诉讼中作为决定性证据。第84条环保噪声本商品房敞开门窗后，白天来自室外的声音不高于60分贝，夜晚不高于50分贝，室内原有设备不会产生任何声音。如不能到达此要求，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。第85条电磁辐射出卖人承诺不在房屋室外500米内及本商品房楼上建造或允许别人建造任何电磁发射装置，包括寻呼台发射台、移动发射台、广播电视转发台或其他有辐射的

8、装置;假如有此设施，无论能否影响人体健康，买受人均有权退房，出卖人将承当违约责任。如不能到达此要求，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。第11部分社区及设施第86条社区名称本商品房所属社区经政府地名管理机构确定为：_，本小区属于政府管理机构认可的合法社区。考虑到社区名称的稳定性有利于买受人购买房屋的增值，因而出卖人承诺将在将来时间内始终使用的名称为_;如此名称发生变化，出卖人承诺将赔偿给买受人总房价百分之三，作为因名称变更给买受人造成损失的赔偿。第87条自用车位出卖人向买受人提供安全停车的车位壹处，详细位置为：_，买受人无须为此车位

9、支付任何费用;假如需要支付费用则每月不超过_元，且在买受人于_年_月_日时即开场使用。第88条用地面积本社区总用地面积为：_，总建筑面积为：_平方米，其中商品房面积为_平方米，公用建筑面积为_米，重要指标：_容积率：_。第89条建筑总量社区共有楼房_幢，其中一期工程_幢，二期工程_幢，各期工程的开工时间与完工时间分别为：_年_月_日和_年_月_日。第90条设施使用社区所属的共用设施系为社区居民生活、工作方便而建设，不应当向买受人及其家庭成员收取费用，其功能不得损害买受人利益，设计及建筑标准均不低建设部相关技术标准。第91条参考标准本社区的公用设施的详细质量、数量由出卖人提供数据标准，不能提供的

10、应当根据出卖人的各种广告资料作为标准。第92条公共设施幼儿园_个，面积为_平方米，交付使用时间：_年_月_日;学校_个，其中小学_个，中学_个，面积为_平方米，交付使用时间：_年_月_日;医院(_级_等)_个，面积为_平方米，交付使用时间：_年_月_日;停车场_个，面积为_平方米，交付使用时间：_年_月_日;邮局_个，交付使用时间：_年_月_日;娱乐设施：_交付使用时间：_年_月_日;邮政交付使用时间：_年_月_日;接通时间：_年_月_日。第93条道路交通交通公路等级为：_公路宽度：_道路质量：_;所述公路或者道路应当可通过车辆，否则不视为交付，交付使用时间：_年_月_日;本商品房可使用道路为

11、宽度不低于6米，社区内应当有人车分行的道路，以保证买受人与家庭成员安全交通，道路标识应当符合国家或北京市最高标准。第94条寓居安全交付时社区内不应当有正在建设的建筑物，在买受人可能经过的道路绝对不允许有任何能够产生坠落的物品;道路平面绝对不得有可能阻碍行人或者车辆的坑、沟、井或者其他产生危险的建筑物或者构筑物。第95条商品房标识社区内的所有建筑物应当有明确的标识，以利于买受人的特殊家庭成员能够顺利找到买受人所购商品房。第96条建设标准出买人承诺本社区的设计与施工标准不低于（城市寓居区规划设计规范）中的最高标准，假如北京市有更为有利的设计规范，买受人有权适用此规范，双方对标准的选择有争议时，买受

12、人有权从不同的标准选择较为有利的条款适用。第97条违约确定对出卖人提供的各种设施能否符合约定，应当由双方协商，协商不成的，由买受人与出卖人共同随机选择三人，选择方法见本合同争议解决中的约定，由其对此争议做出仲裁裁定。第98条违约责任出卖人违背上述约定的，应当继续履行合同，交房时间从承诺全部履行完毕之日开场计算，具体条款见本合同的违约责任;出卖人不能在宽限期(_日)内完成交付的，买受人有权退房，如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。第12部分价格付款第99条公平价格：(1)买受人所购房屋价格为_(大写：_元);(2)出卖人不得将同幢的其他房屋以明显优于买受人的价

13、格出售给其他买受人(差额应在合理范围内)，否则将以为是对买受人的歧视或价格欺诈，出卖人承诺并成认买受人有要求同等优待的权利。第100条分期付款如房屋目前尚不能交付使用，而买受人一次将全部房款交付给出卖人显然存有宏大风险，为此双方约定以如下方式向出卖人支付房款：(1)第一次付款：_相当于总房价的20%，由买受人自行于签订合同时支付;(2)第二次付款：_相当于总房价的20%，由买受人通过贷款银行于房屋主体完工后支付。(3)第三次付款：_相当于总房价的20%，由买受人通过贷款银行于全部内部设备安装完毕后支付。(4)第四次付款：_相当于总房价的20%，由买受人通过贷款银行于房屋全部装修工程完工后支付。

14、(5)第五次付款：_相当于总房价的20%，由买受人通过银行于房屋交付使用且入住后支付。第101条工期证实上述施工进度应当与实际情况相符，而且出卖人应当提交设计企业、施工企业和监理企业出具的证实，此证实除证实工期已经到达付款期限外，还应当由签字证实人承诺假如不能证实工期进度的，则签字企业及签字人承当连带欺诈赔偿责任。第102条银行贷款如因出卖人原因致使买受人无法获得银行贷款，则出卖人在10日内比照退房条款归还买受人已经支付的全部房款。第103条买受人原因出卖人证实系买受人原因致使买受人无法获得银行贷款，则出卖人在10日内比照退房条款归还买受人已经支付的全部房款。第13部分房屋交付第104条交付含

15、义本合同所称交付是指占有权及使用权的交付，以保证买受人能够正常使用，以实现寓居目的，并不代表所有权的交付。第105条交付时间商品房交付时间为_年_月_日，社区设施环境交付时间为_年_月_日。第106条交付程序(1)入住通知出卖人向买受人发出入住通知书;(2)书面签收：买受人书面签收“收到入住通知书;(3)钥匙收条：买受人书面签收“商品房钥匙收到条;(4)随附资料：出卖人提供商品房质量备案表、商品房长度高度细节尺寸及面积测量结果;(5)其他条件：其他合同中约定的条件也应当具备，房屋交付时出卖人及其他任何第三方不应再收取任何费用作为买受人入住的先决条件，否则买受人有权依此天天获得总房价百分之一的赔

16、偿金。(6)不视为交房：上述条件缺少任何一条，均不构成商品房的交付。第107条入住费用入住前买受人应当支付下面费用：物业管理费、产权证费用、车位费用及其他由买受人享受服务的代办费用，除此外无须支付任何费用。第108条强行入住考虑到买受人在入住前已经支付了大量房款，因而出卖人在交付房屋时不得以任何理由阻碍买受人入住，出卖人同时应当保证所聘请的先期物业管理公司或者其他相关机构和人员也不得以任何理由阻碍买受人入住;当此等阻碍情况发生后，买受人有权不经过任何机构或人员的许可强行入住，此时任何人的阻挡行为均视为违法。第109条交付验收买受人在出卖人所建房屋完工后，能够进入室内进行观察，并能够聘请相关专家

17、对其进行评价，出卖人及其聘请的机构或人员，不得以任何理由阻止买受人及有关人员进入。买受人能够进行如下项目的评价与验收：建筑质量、室内设施、室内外环境、社区质量及其他验收。第110条延迟交付当出卖人无法按期交付时，则买受人有权通知出卖人解除合同，或者以予出卖人日的宽限期，在宽限期内出卖人仍然不能交付的，买受人有权解除合同。第111条交付效力出卖人将房屋交付给买受人后，买受人即享有房屋的使用权、占有权、出租权、收益权，并有权对房屋进行装修。第112条文件内容商品房质量保证书及商品房使用讲明书，其内容不得低于政府最高标准。如不能到达此要求，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付

18、相当于总房价千分之一的违约金。第14部分初步验收与保修第113条初步验收鉴于商品房质量无法立即做出判定，买受人无法在交付使用后立即对质量做出判定，因而双方共同以为质量的评价与验收是一个较长的经过，买受人仅能对外观部分进行初步使用性评价。第114条保修内容主体构造、公用部分、环境设施、建筑外表部分、装修部分、室内电气部分、室内暖通部分及其他由出卖人提供的内容。第115条责任承当假如入住后发生漏水、裂缝等质量瑕疵，应当由出卖人承当责任，并立即进行修复，出卖人不得以任何理由将此责任转移至第三方如不能到达此要求，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

19、第116条保修期间_年，从_年_月_日到_年_月_日;不低于建设部（房屋建筑工程质量维修办法）的规定，当开场日期与交房日期不一样的，则从交房日期开场，按最益于买受人的时间进行计算。第117条故障排除自买受人通知后4小时内维修人员应当到达现场，8小时内将故障排除。如不能到达此要求，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。第15部分权属证实第118条房屋所有权(1)获得标志：房屋所有权的获得以北京市政府颁发的（房屋所有权证）为标志。(2)获得时间：获得房屋所有权证的最后期限为_年_月_日，如出卖人不能在此最后期限前使买受人获得房屋所有权证，则确以为

20、无法获得房屋所有权证。(3)违约责任：一旦无法获得产权证后，出卖人应当30日内立即退还买受人已经支付的房屋款，并且赔偿买受人因而而产生的一切损失。(4)选择权利：当无法获得产权证后，买受人有权选择能否退房，假如买受人同意延长，则可向出卖人发出同意延长办证期的书面证实。(5)所有权保证：出卖人保证出卖人目前的身份系合法的出卖人，出卖人经过审查后以为买受人目前的身份能够成为合法的购买人，因而出卖人保证买受人凭借出卖人提供的文件能够在北京市房屋所有权登记机构获得（房屋所有权证）及他项权利证书，如买受人无法获得上述证实，则出卖人应当在10日内立即退还买受人已经支付的房屋款，并且赔偿买受人因而而产生的一

21、切损失：包括银行的贷款利息、银行罚息、诉讼费用、律师费用、装修费用、误工费用、无法寓居而租赁房屋的租赁费用、交通费用、因重新购买房屋而产生价格上涨的损失及其他损失。(6)费用分担：在办理房屋所有权证时，双方平均承当税款费用。第119条所有权证的办理(1)出卖人有义务为买受人办理所有权证书，在买受人入住前30天通知买受人支付办理产权证所需要的全部材料，买受人提供全部材料后60日内出卖人将办房屋所有权证的全部资料(包括出卖人的全部资料)交付给北京市房屋所有权证登记机构，并且出卖人承诺在_年_月_日前为买受人办理完毕房屋所有权证;如买受人在此日期前不能获得所有权证的，买受人有权退房，如不能到达此要求

22、，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。(2)买受人有权选择能否本人办理房屋所有权证，出卖人承诺出卖人提供的资料足以使买受人通过个人行为获得房屋所有权证;买受人本人办理所有权证的，则自入住后60天内，最迟日期为_年_月_日，出卖人将全部相关手续交付北京市_区房屋土地管理局进行备案，并将备案情况书面通知买受人，以保证买受人凭此备案能够独立办理房屋所有权证。如不能到达此要求，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。(3)假如北京市区房屋土地管理局在为买受人办理房屋所有权证时，以为出卖人提供的材料缺

23、乏以办理房屋所有权证，尽管买受人可能无法就此获得证据，但仍视为出卖人违约;出卖人只要通过获得权属机构出具的证实出卖人手续完备的证实后才能免除本人的违约责任。此时出卖人应当根据北京市区房屋土地管理局或者买受人的要求提供全部资料，假如自前述要求发出之日起60天内出卖人无法提供所需文件，则买受人有权退房。如不能到达此要求，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。第120条转移效力买受人获得所有权证书后，即获得与房屋相关的全部权利，涉及房屋的风险同时发生转移，出卖人不得以任何理由干预买受人行使对房屋的所有权。第121条土地使用权考虑到我国目前实行的土地

24、使用权制度，出卖人还应当向买受人提交（国有土地使用证），并保证上面载有买受人的姓名与权利，此项证实应当在_年_月_日前为买受人办理完毕。如不能到达此要求，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。第16部分前期物业管理第122条物管公司(1)考虑到前期物业公司由出卖人选择，出卖人应当保证物业管理公司有较好的声誉，有相应的资格与能力来维护买受人的各项权利;(2)假如出卖人希望买受人选择物业公司，则应当将物业管理公司的情况通知买受人，以使买受人正确选择，在买受人诸多的情况下，能够在某个约定的时间内，根据多数人的选择进行决定。第123条服务期限首期物业

25、管理公司的服务期限不超过1年，自_年_月_日至_年_月_日，期限届满后，由小区或者本楼业主管理委员会另行决定。第124条物管费用物业公司的收费范围与标准不得超过北京市政府的相关规定，其中保洁费：_元/每月每平方米;治安费_元/每月每平方米;水费：_元/每吨;电费：_元/每度;燃气费：_元/每平方米;其他费用：_元。第125条管理责任楼内外清洁，出卖人应当在买受人楼层设立能够方便使用的垃圾采集处，至少每小时清理一次;假如出卖人将此义务转让给首期物业管理公司，则应当保证其履行义务。出卖人选择的物业公司应当保证买受人及亲属和相关人员的人身安全、财产安全及汽车安全。第126条社区平静出卖人应当承诺室外

26、持续噪声不高于60分贝，每小时持续时间不超过5分钟，每月仅能有1天可产生噪声，以保证买受人生活舒适不受影响。第127条服务时间物业管理的时间至少在_年_月_日以前开场，以保证买受人能够及时享遭到相应的物业管理服务。第128条新公司选择当买受人成立业主委员会后，有权根据法律的规定，重新选择物业公司，此等选择经过不应当遭到出卖人及其所选择的初期物业公司的阻挠。第129条交接责任出卖人应当保证初期物业公司将如下物品交付给新物业公司：(1)图纸：供水、排水、电信、暖通、建筑平面图、构造图、强电图、弱电图、电梯、消防、公供区域的照明装修卫生间、各门窗系统;(2)大修基金：属于买受人所有的用于维护房屋的大

27、修基金;(3)保险单据：原始物业公司向保险公司支付的各项财产、人身保险单据。(4)预收费用：初期物业公司已经收取的但没有使用的各项物业管理费用。(5)对外合同：保安合同、户外绿地维护合同、保洁公司的合同、系统设备的维护合同等其他合同;(6)保修单据：与初期物业公司购买的设备相关的全部保修单据，以使业主选择物业公司能够有效地对上述设备进行维护。第130条交接验收(1)中央空调：空调机组、水泵、配电柜、消防控制柜、烟感控制系统、喷洒系统、系统、有线电视系统、避雷系统、电梯;(2)故障记录：初期物业公司应当对设备或者其他部分存有的各项故障进行提示，没有提示的，则在业主选择物业公司进入后，三个月内发现

28、的故障，均视为初期物业公司有维护义务，不能及时维护的，则应当承当赔偿义务。第131条交接责任新物业公司及买受人组织有权对应当交付而没有交付的物品进行追偿，由于出卖人应当交付而没有交付，不仅需要交付外，还应当承当没有及时交付给设备维护造成的损失，并承当将设备复原所支付的费用。第132条证实责任物业公司负责证实向买受人提供安全及时达标的物业服务，如不能证实则视为出卖人不能提供相应水平的物业服务。如不能到达此要求，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一.第17部分业主管理委员会第133条姓名知情为方便买受人组织小区委员会或其他业主维权组织，当

29、本楼寓居者到达30%时，出卖人应当将其他业主的姓名及联络方法以信函形式告之买受人，以利于买受人与其他业主进行沟通;但考虑到不影响其他业主的权利，他们书面拒绝的除外。第134条知情权利出卖人提供的各项证据和资料，如有相反证据足以讲明与事实不符，则向买受人支付总房价百分之一的违约金。第135条组织权利买受人有权组织业主管理委员会，出卖人应当积极配合，为组织业主委员会提供有利证实文件，使其能够及时在相关管理机构处获得批评或登记。如不能到达此要求，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。第136条通知权利买受人有权向其他业主发布信息或者通告，并就质量或

30、者物业管理问题与其他业主进行协商，出卖人不得阻碍买受人行使此权利;鉴于买受人的弱势地位，出卖人对于买受人在业主管理委员会筹建或运行中的言行，不应向买受人提出任何侵权责任要求。第137条财物交付出卖人应当将相关财产，在业主管理委员会成立后3日内开场办理交接手续，天天工作时间不低于8小时，并且在30日将全部财产交付完毕，对于其中有损坏的财产应当修复或者以市场价格进行赔偿;如不能到达此要求，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。第18部分消费者权利保护第138条身份权利买受人作为商品房的消费者，其知情权利及其他权利应当得到尊重和保护。买受人有权就组

31、织业主维权机构在所寓居区内或者新闻媒介发布维权信息，出卖人及聘请的前期物业管理公司不应阻碍买受人行使上述权利。第139条知情内容买受人有权获知与房屋相关的施工进度、设计、施工、监理、测量、物业管理机构的资格等信息，有权获得与本商品房相关的设计文件、与本商品房所有权相关的法律文件复印件，并有权获得与房屋相关的诉讼信息。第140条施工进度出卖人将根据向有关机构提供的工期进行施工，现有的工期计划基础部分(地基土石方、构造、正负零)将于_年_月_日完成;主体构造完工时间：_年_月_日;楼外屋面装修完成时间：_年_月_日;室内装修和设施安装：_年_月_日;交付使用：_年_月_日。第141条工程监督鉴于建筑工程完工后，房屋质量的瑕疵可能在短时间内无法发现，为保护买受人的合法权利，买受人有权对施工工期和工程质量进行监督;当出卖人未根据合同约定由完成建筑工程时，或者承建人没有根据政府的强迫性规定进行施工时，或者监理人不能履行质量监督义务时，除非出卖人提出相应的担保，买受人有权提出解除合同，无须等待最后交房日期;买受人暂时不退房的，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。第142条介入争议