房屋买卖合同全本解析(3)_1.docx

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1、房屋买卖合同全本解析(3)房屋买卖合同全本解析(3)小邱4如出卖人可能与房屋相关的权利与其他第三方进入诉讼或者仲裁，例如设计施工监理担保抵押等争议，应当及时就法律文件、开庭等事项通知买受人，以使买受人对于此事情对将来权利的影响做出正确的判定，保护买受人的合法权利。第143条房屋验收买受人有权就商品房质量、商品房面积、环境质量、环境面积、水、电、暖、燃气等可能影响商品房质量及寓居质量的全部方面进行单项或者综合验收。第144条验收方式买受人有权查阅相关文件原件，并有权复印;买受人有权聘请相关专家进入商品房内部进行鉴定;买受人进入前提早一天通知出卖人，出卖人应当安排人员协助鉴定，如出卖人或现场管理人

2、员拒绝买受人进行鉴定，则视为出卖人违约。第145条验收文件出卖人应在商品房项目完工后90天内，提交市建筑质量管理机构出具的质量检测报告。如不能到达此要求，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。第146条欺诈责任出卖人不能证实本人向买受人提供的许可文件复印件与真实的许可文件系一样内容的，视为对买受人的欺诈;出卖人应当向买受人支付总房价款10%的违约金。第147条撤销权鉴于买受人的弱势地位及房屋质量瑕疵显示的长期性，及买受人在获得房屋所有权经过中，可能将遭受来自各方的胁迫，因而双方均以为构成买受人行使撤销权的事由可能在本合同签字或房屋所有权证获得

3、3年后出现，买受人有权在获得相关机构提供的评估、评价或监测报告后1年内(法律另有规定的除外)，就合同条款依法行使撤销请求权，买受人承诺不以时效作为责任免除的理由。第148条消费者组织买受人在签订本合同后，即有权组织其他消费者对出卖人的施工或者管理进行监督，行使（中华人民共和国消费者权益保护法）中规定的各项权利，买受人不得以任何理由干预买受人行使此项权利。第149条权利行使买受人有权查看原件，并有权保留复印件，出卖人应当书面回答买受人提出的各项质询;如不能到达此要求，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。第19部分抵押担保第150条抵押登记鉴于

4、买受人在签订合同后即将支付大部分款项，而房屋在短期内尚不能交付，此等情况可能使买受人在将来面临宏大风险;为此出卖人承诺将与买受人所购房屋相关的土地使用证及在建工程抵押给买受人，并在合同签订之日起3天到不动产抵押登记机构办理抵押手续，并且应当在30天内将此程序办理完毕，以使买受人在出卖人面临破产风险时能够优先得到受偿，进而减小买受人可能产生的损失;如不能按时办理抵押登记手续，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。第151条定金情况本合同签订之前，买受人已经于_年_月_日向出卖人支付定金_元，如出卖人不能按时交房，则除承当买受人的延期交付的支付违

5、约金的责任外，还承当不能交付的双倍返还定金的责任;如无法同时获得定金与违约金，则买受人有权从中选择。第152条土地抵押出卖人保证在买受人获得（房屋所有权证）前不得以任何形式抵押土地使用权。如不能到达此要求，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。第153条抵押知情买受人有权在任何时候，要求出卖人提供（国有土地使用证），出卖人在买受人发出通知之日起三天内不能提供的，则视为出卖人违约。如不能到达此要求，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。第154条禁止抵押出卖人保证此商品房在转移所有权以前未经过

6、任何抵押，出卖人保证此商品房在向买受人转移所有权经过中不会进行任何形式抵押;同时保证房屋完工前的在建工程、施工原材料等未经过任何方式的抵押;如不能到达此要求，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。第155条权利担保出卖人保证在商品房所有权转移经过中，其他任何第三方不会对买受人所购的房屋提出任何权利(包括但不限于抵押权、留置权等)要求，不会要求买受人支付任何价款以到达获得所有权的目的。如发生此等情况，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。第156条无效担保出卖人保证本合同的有效性，如本合同无效

7、则由出卖人承当全部责任，由出卖人赔偿本合同所列的买受人之各项损失。第20部分合同变更第157条基础变更当出现买受人婚姻变化、买受人生理变化、买受人行为能力变化、买受人支付能力变化、买受人经营情况变化时，双方应对合同进行变更。如不能到达此要求，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。第158条买受人变更假如买受人在本合同执行期间，家庭成员发生变化，出卖人应当根据买受人的要求，对本合同进行相应的修改;当离婚时，出卖人应当根据买受人的离婚协议或者判决或者调解书，将合同的买受人变更为买受人指定的人。第159条设计变更考虑到本合同签订后，商品房尚未完工，

8、期间出卖人可能会对房屋的户型(包括门窗的位置与大小尺寸)、面积、质量、社区设施等进行变动性修改，为此出卖人承诺此等修改在设计完毕后首先应当征得买受人的书面同意及签字，未经过此等认可程序，即便变更设计经过行政管理机构的许可，仍然视为违约;此时买受人有权退房，如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。第160条义务转让未经买受人书面认可，出卖人不得随意转让本合同中的权利和义务;未经买受人许可而转让的，买受人有权继续向出卖人主张合同约定的权利。第161条权利义务转让/_买受人有权将本人的全部权利和义务转让给本人的家庭成员，转让时出卖人应当签字认可，并与新的买受人签订合同

9、，现有的合同条款无条件适用于新的买受人，如需要增加新的条款，则另行协商;买受人将本人的权利和义务转让给家庭成员以外的其别人的，应当符合合同法的规定。第21部分合同终止与解除第162条合同终止当出现下面情况时，本合同终止：(1)出卖人按时按质交付商品房，买受人对商品房质量、环境质量、物业管理服务没有提出任何异议时;(2)出现法律规定和合同约定且买受人书面认可的其他情形时。第163条解除条件出卖人没有按时交付商品房、或出卖人没有按约定提供商品房质量或者环境质量、或出卖人不能交付商品房、或出卖人不能履行本合同约定的其他责任时均可构成买受人解除合同退房的正当事由。第164条解除后果合同解除后出卖人返还

10、买受人已经支付的全部项款(包括银行贷款及公积金贷款)，并且赔偿买受人的全部损失;对于延迟交付的应当支付延迟违约金，对于不能交付的还应当支付两倍定金。第22部分退房条款第165条基本原则双方通过协议或者判决或者仲裁退房的，应当根据本部分规定的退房程序进行;双方在计算本合同中任何一项费用或者金额时需要涉及比例计算的，均以总房价为根据。第166条退房通知买受人提出退房要求的，能够通过挂号信或者或者的形式向出卖人提出;有壹名证人(与买受人的身份关系不受限制)证实的，也应当以为买受人通过口头提出过退房要求。第167条退房程序买受人提出退房要求后15日内，出卖人应当退还买受人已经支付的全部房款，并且负责办

11、理买受人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续，在所述手续或者文件尚未签订前，出卖人应现代替买受人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。买受人提出退房要求后，出卖人除承当前述条款的义务外，还应当赔偿买受人因请求损害赔偿所支付的其他相关费用。第168条退还房款出卖人应当在买受人发出退房通知后将全部购房款返还给买受人，并且办理完毕向公积金管理机构或者贷款银行还款手续。假如无法办理完成前述内容，则自买受人发出退房通知后第16日至买受人获得全部房款之日，出卖人应当天天向买受人支付总房款千分之一的违约金。第169条个人房款出卖人在解除合同前先向买受人退还个人支付的购房款;不能支付的，则出卖人向买受人按日支付

12、违约金，违约金标准为总房价的千分之一。第170条银行借款自买受人发出要求退还房款的通知后，出卖人应当承当买受人向银行归还贷款的义务，并且向买受人出示已经向银行还清全部贷款及利息的协议或合同。第171条借款合同出卖人应当承当要求银行与买受人解除合同的义务，如不能解除，则由出卖人承当向银行归还借款的义务;同时出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。第172条双倍定金出卖人还应当向买受人支付双倍定金，并不影响买受人基于出卖人延迟履行合同义务而获得相应的违约金。第173条支付违约金出卖人还应当根据本合同的约定向买受人支付其他各种违约金。第174条其他费用出卖人支付上述钱款后，买受人

13、有权依法或依约要求支付其他费用。出卖人还应当根据本合同的约定和事实情况赔偿损失，此种损失包括但不限于各种直接损失。第175条退房责任假如在_年_月_日无法退还房款，应双倍返还定金;上述项目的最终还款期限为_年_月_日，每延迟一日，出卖人向买受人支付总房款千分之一的违约金。第176条禁止行为在出卖人没有向买受人还清上述款项前，出卖人不得将买受人已购房屋出售、转让、抵押给其他任何人;如有前述行为的，则视为无效;买受人仍然享有本合同规定的各项权利，直至出卖人清偿完毕对买受人负有的全部债务。第177条责任担保无论能否经过诉讼或仲裁，如出卖人无法归还房款，或赔偿买受人的其他损失时，则应将尚未售出的房屋或

14、在建工程或其他财产为作担保提供应买受人。第23部分违约责任第178条责任前提本合同所述内容为对双方在合同履行经过中权利和义务确实认，考虑到买受人在购买房屋时可能承当的宏大风险，如出卖人不能知足合同中某条款中规定的义务，出卖人除承当某条款中规定的违约责任外，还应承当本部分条款中规定的其他责任，以使买受人的权利得到充分的尊重与保护。第179条责任种类买受人有权选择适用下列一种或几种责任，向出卖人主张权利：(1)全部房款：返还买受人已经支付的全部款项(包括银行贷款及公积金贷款)。(2)全部损失：出卖人应当根据本合同列明的内容，赔偿买受人的全部损失。(3)日违约金：出卖人向买受人按日支付相当于总房价千

15、分之一的违约金。(4)双倍定金：出卖人向买受人支付相当于双倍定金的价款。(5)权利选择：当出卖人发生违约时，在确定责任时假如发生违约金与返还定金同时适用时，出卖人应当一并给付，第180条双倍返还考虑到买受人为购买房屋所承当的宏大风险，假如出卖人不能如实履行义务，将给买受人造成无法弥补之损失，为此出卖人承诺，当出现如下情况时将除退还全部房款外，另外按日向出卖人支付相当于总房价的千分之一损失：(1)土地权利瑕疵：指出卖人未根据土地出让合同付清土地出让金或其他相关价款;(2)房屋权利瑕疵：指出卖人不能根据国内现行法律获得房屋所有权证的合法证实，或者固然获得的合法所有权，但是将这种权利抵押给其他任何第

16、三方当事人;(3)房屋质量瑕疵：指出卖人提供的房屋不能获得有关机构做出的质量优良的等级评价;(4)影响采光瑕疵：是指出卖人提供的房屋在采光方面不能保证全部南向窗户(接受阳光一方)每日6小时的满窗日照;(5)社区社施瑕疵：是指出卖人提供的社区社施不能符合普通消费者根据其提供的广告所产生的预期设想;第181条选择权利买受人有权就上述违约责任的一部分先行主张权利，一部分权利的实现并不表明买受人放弃其他权利，除非买受人书面同意不适用选择条款。第24部分买受人损失第182条现实损失买受人的损失包括但不限于下面各项现实损失：支付的房款、买受人贷款利息、买受人已支付房款利息、购买商品房所产生的交通费用、保险

17、费用、查阅资料的费用、公证费用、误工费用。第183条预期损失买受人的损失还包括但不限于下面各项能够预见的费用：租赁其他寓居地产生的租赁费用、因外界影响无法正常寓居而外出租房的费用、商品房设备质量造成的损失、因而可能的其他获利时机、因房价上涨产生的价格损失，重新购买商品房时用于洽商合同的支出。第184条伤害损失医疗费用、误工损失;如由于出卖人提供的设备导致买受人或者其亲友伤残的应支付至少10万元至50万元赔偿金给受害人，导致死亡的应支付300万元赔偿金给继承人。第185条救济费用买受人由于商品房质量、商品房面积、商品房交付时间、商品房环境向出卖人提起诉讼或者仲裁申请，出卖人应当承当买受人的诉讼费

18、用、仲裁费用、律师费用、鉴定费用、测量费用、评估费用。第25部分争议与其他第186条救济方式当本合同产生争议时，买受人有权选择仲裁或诉讼;假如选择仲裁，则仲裁管辖机构为：北京仲裁委员会;假如选择诉讼，则诉讼管辖地为房地产所在地法院。第187条诉讼仲裁由于买受人在购买房屋中处于弱势地位，而且诉讼成本相对较大，因而买受人假如就退房提出诉讼或仲裁，能够先就定金或违约金或全部房款或部分房款或其他损失提出，假如法院判决出卖人应当退还上述诉讼请求的任何部分，则出卖人在收到此判决书后不但应当退还定金，而且还应当退还全部房款。第188条通知方式买受人的关于主体资格、房屋设计、重大质量事件、室内任何长度或高度尺

19、寸的任何变化均为合同的变更;等变更应当以书面形式在事件或者行为发生之日3日内以挂号邮件送达或者亲身送达;出卖人应当以书面形式通知任何变动情况，没有买受人的书面签字认同，此变动不对买受人产生任何效力;如由此变动给买受人造成损失，则出卖人应当承当全部责任。假如买受人不同意上述变化，则有权解除本合同，出卖人应当于3日内退还全部已经支付的房款;买受人可以暂不解除本合同，要求出卖人按原合同交付房屋，出卖人不能根据原合同交付的，则天天向买受人支付相当总房价千分之一违约金直到合同解除。第189条证实原则鉴于出卖人在购买经过中处于优势地位，而且由于出卖人保存于房屋建筑所需要的全部设计施工等文件，而买受人无法获

20、得此类文件，故则双方发生争议时，应当由出卖人负责证实本人没有过错或者没有违约，不能证实的则视为买受人有过错或者有违约行为。第190条证实责任买受人在向出卖人主张权利时，出卖人有证实买受人已经放弃权利要求的义务，假如出卖人无法证实买受人曾经书面放弃过权利，则以为买受人主张过此等权利;买受人有权先就证实责任向出卖人提起诉讼，出卖人应当根据买受人的要求提供证据、文件或其他信息。第191条民间仲裁考虑到正式诉讼及仲裁可能会产生较大的费用，而某些问题可能无须复杂的法律知识仅凭常识即可做出判定，出卖人与买受人在产生争议时能够先就某些问题自愿选择民间人士进行仲裁，选择的方式为双方共同于某时某地随机邀请三位人

21、士，在双方陈述各自观点后由此三人迅速做出书面裁决;双方应当尊重此裁决的效力，并且自愿予以履行;考虑到此裁决可能不具备强迫执行效力，但可作为有效证据在将来的诉讼或仲裁中加以使用。第192条适用法律假如中央政府或者北京地方政府具有立法资格的机构公布新法律、法规、规章、规范、标准，买受人有权进行选择，假如出卖人需要适用或者必须适用的，应当将法律文本提供应买受人，并将复印件交付买受人。本合同在适用标准时，使用最优、最高或者最严等含义，均是指最有利于买受人的标准，如双方发生争议，则由买受人确定适用标准。第193条法律冲突在本合同履行经过中，如各种相关法律、法规、规章、规范、标准之间有冲突之处，买受人有权

22、选择适用条款;假如新法律规章中规定过去的法律或者法规失效，而买受人以为应中选择过去的法律或者法规时，则应当适用于过去的法律或者法规，除非买受人以为这种适用对本人不利。第194条合同解释本合同与（商品房买卖合同）有同等效力，如条款之间有不同含义，则由买受人决定适用何种条款;如本合同条款中存有缺、错字，则由买受人进行更正解释。本合同及其他相关文件均使用汉语，文字为中央政府公布使用的现行简化汉字;其他语言的文本仅作为参考，如需变更语言，需经当事人双方书面同意。第195条合同数量考虑到本合同在将来数十年内将作为买受人获得房屋所有权的合法证实，因而合同数量将不同于一般情况，共计1式9份，双方各执3份，买

23、受人贷款银行1份(如有多家贷款银行则每个银行1份)，保险公司1份，权属登记机构1份;第196条合同生效买受人与出卖人或出卖人的代理人共同签字后生效;考虑到合同将首先由买受人签字，而后由出卖人最后盖章，此前全部合同均由出卖人保存，因而合同签订后出卖人应当向买受人提供一份由代理人签字的复印件，待全部合同原件签字或盖章后，出卖人应当承诺负有将合同原件交付给买受人的义务;假如出卖人最终提供的合同原件与签字复印件不一致，则全部合同无效(除非得到买受人的重新认可)。第26部分合同附件第197条双方资料出卖人资料包括：出卖人营业执照、出卖人资质证、出卖人代理人身份证;买受人资料包括：买受人身份证复印件，其他

24、代理人身份证复印件。第198条许可文件复印件市政府立项证实、国有土地使用证、建设工程规划许可证(包括附图)、建设用地规划许可证、房屋销售许可证、开工证。入住时交付：房屋完工验收报告、商品房使用讲明书、商品房质量保证书。第199条技术文件复印件商品房平面图、电气平面图、供水平面图、供暖平面图、其他线路平面图、装修平面图、细部施工图。第200条上述及其他文件，假如需要确定买受人能否收到，则以买受人提供的收据为根据;对于买受人提交的文件，假如在买受人发出通知后10天内，出卖人没有向买受人发出没有收到文件的声明，则视为出卖人已经收到。第27部分法律法规及标准第201条基本权利中华人民共和国民法通则、中

25、华人民共和国合同法、中华人民共和国继承法、中华人民共和国婚姻法、中华人民共和国担保法、中华人民共和国保险法、中华人民共和国消费者权益保护法、中华人民共和国广告法。第202条其他权利中华人民共和国土地法及施行细则、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、北京市施行（城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例）办法、中华人民共和国城市房地产管理法、权属登记管理办法、房地产经营管理条例、商品房销售管理法、中华人民共和国规划法、北京城市规划条例、中华人民共和国建筑法、北京市建筑市场管理条例、中华人民共和国城市商品房预售管理办法、北京市内销商品房管理暂行规定(95-4-18)、中华人民共和国防震减

26、灾法、中华人民共和国房地产开发经营管理条例、北京市城市房地产开发经营管理条例。第203条质量面积：中华人民共和国建设工程质量管理条例、建筑质量管理条例、北京市建筑质量管理条例、地震安全性评价管理条例、建设部（房产测量规范）(GB/T179861-2000)、建设部（房产图图式）(GB179862-2000)、（北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定）、（北京房地产测绘细则）。第204条相关技术规范(1)城市寓居区规划设计规范(GB50180);(2)住宅设计规范(GB50096-1999);(3)建筑设计防火规范(GBJ16);(4)高层民用建筑设计防火规范(GB50045);(5)民用建筑设计通则(JGJ37);(6)民用建筑隔声设计规范(GBJ118);(7)民用建筑照明设计规范(GBJ133);(8)民用建筑节能设计标准(采暖寓居建筑部分)(JGJ26);(9)建筑给排水设计规范(GBJ15);(10)采暖通风和空气调节设计规范(GBJ19);(11)城镇燃气设计规范(GB50028);(12)方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范(JGJ50);(13)民用建筑热工设计规范(BG50176);(14)汽车库建筑设计规范(JGJ100);(15)建设部等机构颁发的其他建筑装修类规范及验收标准;附件(略)