物业税征收-精品文档.docx

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1、物业税征收一、物业税的功能应定位于完善税制和调节收入分配物业税，各国的叫法也不同，有称财产税的，有称地产税的，但主要是针对土地、房屋等不动产，要求其所有者每年都缴付一定税款，税值随房产的产值而提高。其基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。提供财政收入和调节调节收入分配属于税收的基本功能。我国物业税的功能是首先要直面的一个基本问题。笔者以为，应当把物业税的功能定位到完善税制和调节收入分配为主要目的上。这样做，有下面几个方面的好处：第一，以统一规范的物业税归并杂乱的税费有着极大的合理性。我国房地产业税收的现状表明，涉及房地产业

2、税种大致有9个，而涉及到房地产的各项杂费有80到200项不等，房价的60%为税费和利润，其余40%才是出建成本，而国外一般是税费及利润占30%，土建成本约占70%。如此沉重的税费负担，开发商必然要将其转嫁给购房者。换句话讲，就是购房者在实际上承受着房地产的沉重税费负担。在这极为混乱冗杂的税费中，有部分是不合理的，有的是重复征收，有的则纯粹是乱收费。面对房地产税费的混乱局面，在税费改革的经过中，统一税制，大大加强税收征管的规范性，把原来的各种冗杂的房地产方面的税费统一到物业税中，既便于依法征收，也利于监管，克制多头征税、名目繁多且又不便于监管的弊端。第二，能够很好地发挥税收在调节社会分配中的杠杆

3、作用，有利于体现税负公平。我们的现实情况是，作为分配手段的税收只是在收入(个人所得税)和支出(十分消费税)两个环节进行，而事实上，这两种税的实际收入并不可观,并不能很好地起到公平分配之作用。同时，对于存量的财产没有什么税种。这种格局造成的后果是，对于正在走向富有的人征收调节性的税收，而对于已经富有起来的人却不予调节。这实难讲是公平。而物业税，是对物业保有人存量财产课税的重要税种，开征以后能够弥补这一分配调节上的漏洞。第三，不会增加一般居民的负担，不会减少政府财政的总体收入，进而有效防止开征物业税对社会发展的不利影响。从现今房地产税费对财政的奉献来看，房地产税费对地方财政起着无可替代的重要作用。

4、光土地出让金一项，据2004年国土资源公报的权威数据：1992年至2003年，全国土地出让金累计达1万多亿元，其中近三年累计达9100多亿元。2004年更是到达了5894.14亿元。从这些权威数据当中可明显看出来，土地出让金呈逐年增长趋势。土地收入是地方财政的重要来源，有“第二财政之称。这些土地出让金和税费事实上由购房者承当着。只要把居民的收入与房价稍作比拟就能够常识性地获知：一般居民购房的压力已经是不堪重负了。假如把物业税开征的主要功能定位于增加政府财源上，势必造成在现有的已够沉重的税费的基础上再增加新的税负，而这些负担显然不是由房地产商来负担过重的，最终只能是增加了购房者的负担。因而，在可

5、能开征物业税这一消息一传开的时候，老百姓就高度关注，存在着普遍担忧。这种担忧不是没有道理的，这也是绝大多数居民的共同心声。把物业税的功能定位于统一税制和调节收入分配，在税负总量不增加的情况下，进行规范征收和调节性征收，既不会增加一般居民的负担，也不会减少政府财政的总体收入，进而有效防止开征物业税对社会发展的不利影响。二、物业税制的基本理念要充分体现以人为和本法治理念开征物业税，是一项复杂且深化的税制改革重大举措，此项改革牵涉面广，涉及到的部门利益重多，因而，应当慎之又慎。近年来，我们的政策制定、施行经过是越来越透明了，每种政策出台前，媒体也好百姓也罢，都会先讨论上一番，你一言我一语地发表发表见

6、解，先甭管这些议论孰是孰非，至少它体现了政治民主化的脚步在逐步加快，是进步的好现象。但有关“物业税数目测算、专家分析、官员发言的文字屡屡见诸媒体，多数都在算经济账。在物业税尚处于酝酿之际，不少人已经开场担忧会否出现这样一种情形：为税而税。所谓“为税而税，讲的是，一种新税种的设置或某税赋的调整，当局的唯一动机或价值目的仅限于增加税源，为此甚至不顾及任何社会负作用。从中央到地方，各级政府、各条战线大都为“没钱所累、所苦，难免衍生出增加税负、税源的强大驱动力。正如有人所担忧的“开征物业税可能发生财富分配的逆向调节，导致穷人愈穷。笔者以为，税收调节手段归根结底还是要“以人为本。物业税的开征和立法涉及到

7、广大购房消费者的利益，因而，应当充分关注民生民意。要注重对纳税人的保护。国家征税必须有限度，不能触及纳税人维持基本生活的财产，也就是基本生活费不课税原则。对于城市居民来讲，房产越来越成为维持基本生活的必需品，因而，物业税的开征必须考虑纳税人的承受能力，不能增加纳税人的负担。应当充分考虑已购房产与新购房产的税收差异问题以及居民基本生活性房产的税收差异问题。税收作为国家剥夺纳税人财产的合法手段，强调严格的税收法定，即必须通过相应的立法才能征税，而且一税一法。因而，我国在物业税试点经过中首先需要面对的就是先试点还是先立法的问题，就目前而言，先试点是大势所趋，但在试点经过中必须尽快研究立法问题，力争在

8、全国推广之前完成立法程序。不过我们能够确信的是，在这个关乎市民基本生存、生活需要的领域里，政府采取任何政策时都会秉持这样的价值目的，即促其水准提升、负担下降，而不会相反。税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，不是哪一个人的意愿或者学者的猜测，而应当由法律规定之。三、物业税制的基本取向应当是广税基、低税率有人建议一家人拥有的第一套房屋免税，笔者以为这一主张不符合物业税开征的宗旨，在操作上也难保公平。一国的税收主要包括流转税、所得税和财产税，财产税是以不动产、汽车、船只等大额财产为对象征收的税。开征物业税自然应当以财产的价值为征收的根据，所谓一家人的第一套房，可能是单间房、一室一厅的房屋直至

9、宽大的别墅对其一律免征，显然不妥。而且假如一家人有两套以上房屋，一贵一贱，究竟以何者为第一套房，何者为第二套房也存在操作上的困难。笔者以为即使要为一定的房产免税，也应当象所得税一样以房屋价值为基础规定一个免征额，比方810万元，则超过此价值的房屋自然按超过的价值纳税。广税基必然要求低税率，否则会给人民群众的生活造成极大不便。在扣除免征额以后，依房产价值能够确定不超过0.5%的税率。这样，一套价值20万的房产，若扣除额为8万，按0.5征收，则需业主缴纳600元物业税，这对一般家庭来讲是能够承受的。另一方面，还要运用物业税的收入调节功能，对价值高的房屋实行累进税率。比方对超过50万元的部分征收1的

10、税率，对超过100万元的部分征收1.5%的税率。这样，拥有150万元别墅的业主每年需要缴纳14100元物业税，对其来讲也不是一个负担。四、物业税立法应当考虑提高立法层级，兼顾地区差异我国现行的（中华人民共和国税收管理法）第二条规定：“凡依法由税务机关征收的各种税收征收管理，均适用本法。第三条规定：“税收的开征、停征以级减税、免税、退税、补税，按照法律的规定执行；法律受权国务院规定的，按照国务院制定的行政法规的规定执行。任何机关、单位和个人不得违背法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其它同税收法律、行政法规相抵触的决定。从税收征管的规定可知，这种关涉国计民生的

11、法律，尤其是直接无偿征收居民财物的规定，原则上应当是全国人民代表大会或其常务委员会以法律的形式加以规定。然而，目前我国的税收实体法当中，只要（外商投资企业的外国企业所得税法）和（个人所得税法）是全国人大常委会以税收法律形式制定的，其余税收法律均为全国人大常委会受权国务院制定，以暂行条例的形式公布施行。而国务院制定行政法规，本应是由全国人大或其常委会制定法律的机会尚不成熟时的一种权宜做法，但在我国当前已成为税收立法的常例，有的暂行条例已“暂行了50年。此外，还有大量的税收章程就愈加令人担忧。行政法规的民意代表性、权威性、稳定性等均不如法律。物业税攸关国计民生、事涉千家万户，应当由全国人大常委会以

12、法律的形式加以规定。与此同时，前已述及，房地产税费是地方财政的重要支柱，将其归并为物业税，必然还得考虑到当地的基础设施建设等公共财政开支的需要，物业税的绝大部分应当仍然归地方政府收取，否则地方政府将难以为继。这里需要十分强调指出的是，现行的税收及征收方面的法律法规，一方面存在着层级偏低的问题，另一方面又把税收立法的权利过分集中，地方对税收立法方面几乎没有什么权利，不能因时因地制宜对税收进行调整。地方政府为开拓财源就出现了税费颠倒，费大于税等众多失常的弊端。“在全国整个税收里面，房地产税收征税所占的比重是很低的，在地方政府收入里面一般也就5%左右。显然，其余的大头是通过非正税的其它形式收取的。为遏止征收税费的杂乱局面，除前述提及物业税税收立法层级之外，从法律的层面给地方以更多的税收立法自主权应当是统一规范收取物业税，矫正失常状态的一个较好选择.2003年10月，十六届三中全会通过的（中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定）中指出：“施行城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。可谓一石激起千层浪。自此开场，物业税这个名词不仅是立法者需要深化研究的重大课题，也成为街谈巷议的热门话题。能否征收物业税不仅事关国家财政收入目的的实现也关乎广大人民群众的根本利益，因而实在值得深化研究。笔者打算从物业税的功能定位及其详细制度建构方面对此予以讨论。