2019徐州房地产项目可行性研究报告.docx

《2019徐州房地产项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2019徐州房地产项目可行性研究报告.docx（7页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、2019徐州房地产项目可行性研究报告第一部分徐州区域特征(3)一、地理环境(3)二、历史沿革(4)三、区划经济(5)四、固定资产投资(8)五、人口生活(9)六、城市建设(12)第二部分徐州区域房地产市场(13)一、徐州市房地产市场行情分析(2005年)(13)二、徐州2006年徐房指数分析(16)三、徐州房地产市场容量分析(20)第三部分徐州住宅环境特征(23)一、徐州各区房价走势2004年三季度2006年三季度(23)二、徐州各区房价走势分析(24)三、徐州各区房价房价波动节点分析(24)第四部分徐州项目规划要点(27)第五部分徐州项目的地块价值(29)一、最近土地挂牌信息2006年(29)

2、二、最近土地成交信息2006年(31)三、徐州土地市场分析(32)四、徐州项目的土地价值判定(32)第六部分徐州项目竞争个案分析(34)第七部分徐州项目的销售价格(37)一、徐州铜山区总体大概情况(38)二、徐州铜山区域房屋价格(40)三、徐州房价走势的判定(41)四、徐州铜山区房价走势的判定(42)第八部分徐州项目财务测算(44)一、徐州项目周期(44)二、项目收益情况(45)第九部分徐州项目风险讲明(48)第十部分徐州项目运作建议(49)第十一部分徐州项目可研结论(51)第一部分徐州区域特征一、地理环境徐州市位于华北平原的东南部，域内除中部和东部存在少数丘岗外，大部皆为平原。丘陵海拨一般在

3、100200米左右，丘陵山地面积约占全市9.4%。丘陵山地分两大群，一群分布于市域中部，山体高低不一，其中贾汪区中部的大洞山为全市最高峰，海拔361米；另一群分布于市域东部，最高点为新沂市北部的马陵山，海拔122.9米。平原总地势由西北向东南降低，平均坡度1/7000-1/8000，平原约占土地总面积的90%，海拨一般在3050米之间。徐州市地处古淮河的支流沂、沭、泗诸水的下游，以黄河故道为分水岭，构成北部的沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。境内河流纵横交织，湖沼、水库星罗棋布，废黄河斜穿东西，京杭大运河横贯南北，东有沂、沭诸水及骆马湖，西有夏兴、大沙河及微山湖。拥有大型水库两座，中型水库5

4、座，小型水库84座，总库容3.31亿立方米，以及诸多的桥、函、渠、闸等水利设施，初步构成具有防洪、灌溉、航运、水产等多功能的河、湖、渠、库相连的水网系统。徐州市属暖温带季风气候区，由于东西狭长，受海洋影响程度有差异，东部属暖温带湿润季风气候，西部为暖温带半湿润气候，受东南季风影响较大。年日照时数为2284至2495小时，日照率52至57，年气温14，年均无霜期200至220天，年均降水量800至930毫米，雨季降水量占全年的56。气候资源较为优越，有利于农作物生长。主要气象灾祸有旱、涝、风、霜、冻、冰雹等。气候特点是：四季分明，光照充足，雨量适中，雨热同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季

5、天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒潮频袭。二、历史沿革徐州历史悠久，6000多年前，徐州的先民就在此生息劳作。原始社会末期，尧封彭祖于今市区所在地，为大彭氏国，徐州称彭城自始起。春秋战国时，彭城属宋，后归楚，秦统一后设彭城县。楚汉时，西楚霸王都彭城。西汉设彭城郡，东汉设彭城国、都彭城。三国时，曹操迁徐州刺史部于彭城，彭城自始称徐州。魏晋南北朝各代曾设彭城国或徐州，都城或治所多在彭城。隋时设徐州，后改彭城郡，治彭城。唐初，徐州与彭城郡名称屡次互易，中后期徐州为节度使驻地。五代时各朝置有徐州，治彭城，领7县。宋元两朝都置徐州，从属和辖领变化较频。明初徐州曾直隶京师，后属南京。清初，徐州先

6、后为江南省和江苏省所属直隶州，雍正末年升为徐州府，辖领1州7县。民国初，府废，徐州府地附郭*县，后曾设徐海道，治所在*徐州。日伪时由*县析置徐州市，曾为伪淮海省省会。抗战胜利后，国民政府仍置徐州市，属江苏省。中华人民共和国成立后，保留徐州市，初为山东省辖市，后划回江苏省，并同时成立徐州专区，驻徐州市，辖11县市。此后，徐州市和徐州专区并存，不同时期辖属有所变化。1983年，江苏省实行市管县体制，撤徐州专区，将所辖6县划归徐州市。徐州市现辖5区6县市。三、区划经济徐州市自1983年起实行市管县的行政新体制，现下辖丰县、沛县、*县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区

7、、九里区五区。至2005年1月，共有镇、办事处157个。国民经济持续健康发展，综合实力进一步加强。初步核算，全年实现生产总值1428.91亿元，比上年增长15.1%，增幅提高0.8个百分点，是近十年来的新高。其中，第一产业增加值180.90亿元，增长6.4%；第二产业增加值742.13亿元，增长17.3%；第三产业增加值505.88亿元，增长15.3%。人均生产总值16258元(按常住人口计算)，按现行汇率折算达2084美元。产业构造逐步优化。高新技术产业增速加快，传统产业在改造中提升，当代服务业发展明显加速。三次产业增加值比例由上年的14.050.735.3，调整为12.751.935.4，

8、第二、三产业比重提高1.3个百分点。高新技术产业产值占规模以上工业的比重达7.2%，比上年提高0.3个百分点。城市化进一步发展。年末全市城市化水平达44.8%，比上年提高1.5个百分点。市场物价总水平保持基本稳定。全年居民消费价格比上年上涨1.5%见表1，涨幅比上年回落0.7个百分点。其中，消费品价格上涨1.5%，服务项目价格上涨1.6%。全年商品零售价格上涨0.7%。表1：2006年城市居民消费价格比上年上涨情况#就业和再就业工作扎实开展。实行积极的就业政策，坚持城乡统筹就业，加快农村劳务输出，加大城镇就业再就业工作力度。年末全市城乡从业人员484.60万人，比上年增加39.50万人。其中城

9、镇国有、集体、股份制、“三资等单位从业人员60.13万人，增加0.83万人；私营个体从业人员46.03万人，增加6.53万人。通太多种途径使4.56万下岗失业人员实现了再就业。年末城镇登记失业率为3.03%，比上年下降0.41个百分点。全年农村劳务输出114万人，比上年增加17万人。各项改革逐步向纵深推进。以骨干企业资产重组为重点，大力推进国企改革攻坚，北方氯碱、四方铝业、煤机厂、医药股份等9家企业引进战略伙伴工作进展顺利。2006年末，市属国有企业改革改制已完成328家、占总数的91%，安置职工达18.9万人。生产经营服务类事业单位改制启动施行，行政审批、财政、金融、投融资体制等项改革加快推

10、进。民营经济发展加快。通过完善政策、加强扶持、优化环境，民营经济发展加快。全年民营经济完成增加值788.26亿元，比上年增长15.2%，增幅高于全市GDP增幅0.1个百分点，总量占全市GDP的55.2%，比上年提高0.1个百分点。年末全市工商部门登记私营企业3.07万户，新增5189户，增长20.4%，总注册资本达322.29亿元，增长32.1%；个体户14.25万户，新增867户，注册资金31.26亿元，增长7.4%。四、固定资产投资固定资产投资平稳增长。全年全社会固定资产投资完成752.99亿元，比上年增长25.2%。规模以上完成投资614.16亿元，增长26.6%，其中城镇投资完成513

11、.35亿元，增长31.0%；农村投资完成100.8亿元,增长6.1%。规模以上投资中，民间投资535.2亿元，增长37.5%，其中私营个体经济投资279.61亿元，增长62.2%。民间投资占规模以上投资的比重达87.1%。投资构造继续优化。在规模以上投资中，第一产业投资2.6亿元，比上年增长60.4%；第二产业投资423.5亿元，增长28.3%；第三产业投资188.03亿元，增长23.8%。工业投资402.64亿元，增长31.6%，其中原材料工业投资62.5亿元，机械电子工业投资110.0亿元，轻纺工业投资165.9亿元，分别增长14.1%、56.7%和43.1%。第三产业投资中，批发和零售业

12、投资66.1亿元，增长42.1%；房地产开发投资69.70亿元，增长11.2%。重点建设项目投资情况良好。全市160项重点项目完成投资213.5亿元，占全市城镇固定资产投资的41.5%，徐州天成氯碱、芭田复合肥、福润禽业、天璐纺织、金凤凰家具、跃进正宇、美驰车桥、徐州发电厂扩建工程1号机组、徐塘发电厂扩建工程6号机组、坝山电厂、矿大南湖校区等一批重点工程完工投入使用。固定资产投资成效显著。全年规模以上投资建成投产项目1072个，项目建成投产率为55.4%；新增固定资产320.1亿元，固定资产交付使用率为52.1%。五、人口生活人口总量保持低速增长。年末全市常住人口872.07万人，比上年末下降1.0%。全年人口出生率为10.51，提高0.48个千分点；死亡率为6.99，提高0.33个千分点；人口自然增长率为3.52，提高0.15个千分点。年末全市户籍人口934.73万人见表8。比上年末增加9.42万人，增长1.0%，其中非农业人口320.76万人，增加4.91万人，增长1.6%。表8：2006年户籍人口主要构成情况