房地产开发企业的税收及会计处理-精品文档.docx

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1、房地产开发企业的税收及会计处理摘要：我国推广营改增试点之后，房地产也参加了名单。营业税和增值税之间有很多差异，增值税相比之下更为复杂。我们通过研究万科的案例，比拟分析盈利、成本等各项数值来分析营改增对房地产企业的税收和会计处理。同时也分析营改增会给房地产企业带来什么难题，建议是什么。关键词：营改增；税收；会计处理；房地产税收是国民经济的一个重要的组成成分，在我国政府收到的财政收入中，很大一部分都来源于房地产企业上缴的税以及买卖土地所得的收入，每年它都能为我国的国民生产总值奉献很大的一部分气力，近几年，房地产的发展速度越来越快，很多企业涌入了该行业，使得该行业的竞争加剧。减少各项费用支出，在行业

2、竞争中占据优势地位就显得特别重要，而税收对于房地产企业来讲是很大的一笔支出，在很大程度上会影响到他们的收益。在营改增的背景之下，房地产行业会遭到较大的波动，进而出现很多新的问题。一、与房地产业有关的税种本文选择在房地产业中非常具有代表性的万科来讲明我国房地产业的税收问题。经过40年的发展，万科已经成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包括房地产开发和物业服务。近年来，该集团以城市配套服务商为战略定位，秉承“为普通人盖好房子，盖有人用的房子的理念，在稳固核心业务优势的基础上，积极拓展和城市配套服务相关的消费地产、产业地产等地产衍生业务。万科财务状况良好，现金流比拟充足，偿债能力、盈利能力等情况也

3、较为可观。万科营改增涉及的税种主要有营业税营改增后为增值税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税等等。因而接下来将从这四种税的角度，分析万科营改增前后税负变化情况。二、营改增对房地产企业税额的影响随着可抵扣进项税率的提高，企业在营改增后承当的税负总额也越来越小。当可抵扣进项税率为6%时，万科承当的流转税税负有所降低，城市维护建设税以及教育费附加的税负也相应地下降了，但由于增值税的对应科目是“应交税费，其无法在企业的利润总额中直接扣除，而营业税的对应科目是“营业税金及附加，因此征收营业税会导致企业的利润总额减少，所以营改增后，企业所得税税负总额会增加。万科由于企业所得税税负增加较多，导致企业的

4、税负总额在营改增后并没有减少，反而有所增加，此时营改增没有为万科带来减税的利好。当可抵扣进项税率为11%时，也是同样的情况。但是当可抵扣进项税率到达17%时，万科营改增后承当的税负总额下降了，这讲明营改增是能够降低企业承当的税负的，但是前提是企业必须获得尽可能多的可抵扣的进项税税额，企业能够通过一系列的计算，在这之中找到一个可抵扣进项税率的无差异平衡点，对于万科2015年来讲，这个平衡点应该是位于11%-17%之间。只要企业的可抵扣进项税率大于这个无差异平衡点，那么营改增是能给企业带来减税的好处的。三、营改增对房地产企业的会计处理影响一营改增对房地产企业的账务处理影响增值税属于价外税，而营业税

5、属于价内税，二者在会计上的账务处理是不同的，相对而言，营业税的账务处理较增值税的账务处理来讲更简单一些。由于营业税所涉及的科目主要是两个“营业税金及附加“应交税费应交营业税，而增值税所涉及的科目“应交税费下有“应交税费应交增值税“应交税费未交增值税等一些二级科目，在有些二级科目下还有很多三级科目，如“应交税费应交增值税科目下有进项税额、销项税额、进项税额转出、已交税金、转出多交增值税、转出未交增值税、出口退税等等。涉及的明细科目越多，会计账务上的处理就越复杂。营改增前后房地产企业账务处理上的差异如下所示：营改增前：购入原材料、固定资产、劳务等时：借：原材料/在建工程/固定资产/生产成本贷：银行

6、存款等销售房地产时：借：应收账款/银行存款贷：主营业务收入借：营业税金及附加贷：应交税费应交营业税同时结转相应成本：借：主营业务成本贷：库存商品营改增后，假如属于一般纳税人，并且能获得增值税专用发票等抵扣凭证：购入原材料、固定资产、劳务等时：借：原材料/在建工程/固定资产/生产成本应交税费应交增值税进项税额贷：银行存款等销售房地产时：借：应收账款/银行存款贷：应交税费应交增值税销项税额主营业务收入同时结转相应成本：借：主营业务成本贷：库存商品假如属于小规模纳税人，那么采用简易计税方法：购入原材料、固定资产、劳务等时：借：原材料/在建工程/固定资产/生产成本贷：银行存款等销售房地产时：借：应收账

7、款/银行存款贷：主营业务收入同时结转相应成本：借：主营业务成本贷：库存商品四、营改增对房地产企业的财务报表影响首先，营改增属于税法上的变更，从会计的角度来看属于会计政策变更，它属于“法律、行政法规或者国家统一的会计制度等要求变更会计政策的范围，这种情况是指根据法律、行政法规以及国家统一的会计制度的规定，要求企业采用新的会计政策。在这种情况下，企业应按规定改变原会计政策，采用新的会计政策。会计政策的变更有两种核算方法，分别为追溯重述法和将来适用法，前者视同该项交易或事项初次发生时即采用变更后的会计政策，将变更的累积影响数调整列报前期最早期初留存收益。后者则将变更后的政策应用于变更日及以后发生的交

8、易事项。假如知足采用追溯重述法的条件，可采用该方法，若不知足，则可采用将来适用法。其次，从详细的三张报表的角度考虑，对于资产负债表而言，营改增会对资产负债表中的项目产生影响，由于营业税是价内税，而增值税是价外税，这就会导致营改增后固定资产的金额比营改增前小，由于此时已经将进项税额从固定资产金额中剔除了。对于利润表而言，一方面，营改增后营业收入的金额会比营改增前小，由于营改增前营业税是包含在营业收入里的，而营改增后的营业收入是不含税收入；另一方面，营改增后营业税金及附加科目的金额相对营改增前也会减小，由于营业税的对应科目是营业税金及附加，但是增值税并不计入营业税金及附加科目。对于现金流量表而言，

9、营改增之前，房地产企业根据5%的营业税税率缴纳预售房地产预售额的营业税，营改增之后，房地产企业要根据11%的增值税税率缴纳预售房地产预售额的销项税额，固然增值税的进项税额能够用来抵扣销项税额，但是两者存在时间差，即增值税的进项与销项不匹配，销项税在前，而可抵扣的进项税则在后。这样就会导致营改增之后，企业在缴纳房地产预售额的税额时有了更多的现金流出，加大了房地产企业的现金周转难度，加剧房地产企业的资金紧张的情况。五、结论与建议1.做好税收筹划工作房地产企业应及时关注国家税务总局的相关营改增信息，根据相关规定正确进行税收筹划工作。比方企业能够从可抵扣进项税额这个角度入手，通过调整企业选择开发的房地

10、产项目的方向，或者转变企业的一些业务形式，增加企业的可抵扣进项税额，以此来降低房地产企业承当的税负。2.完善对增值税专用发票的管理增值税专用发票的获得对于房地产企业来讲至关重要，由于它决定了企业能否进行增值税进项税额的抵扣，因而房地产企业必需要尽力做好增值税专用发票的管理工作，建立完善的增值税专用发票管理制度。详细来看，首先，企业在获得增值税专用发票时，要对专用发票根据相关规定进行认证和鉴定，防止获得伪造的或者虚开的发票，否则的话，就不能用来抵扣销项税额，影响到企业的税负；其次，房地产企业本身在开具增值税专用发票时，也要根据相关制度规定进行，保持慎重，不能虚开发票。3.加强对财务人员的培训前文

11、提到过，由于营业税和增值税存在很大的不同，后者相对于前者而言在会计核算，账务处理，税收计算等方面都愈加复杂，因而对财务人员就提出了愈加高的要求。站在财务人员的角度，财务人员本身必需要及时学习与增值税相关的知识，以应对房地产企业在增值税方面的一些账务处理工作、纳税申报等等；站在房地产企业的角度，企业应当多多组织对本企业财务人员的培训活动，十分是与营改增相关的培训，提供客观条件以提升财务人员的专业素养和能力。同时也应该积极地宣传与营改增相关的内容，使得财务人员愈加重视营改增。4.正确选择供给商企业上游的供给商的选择对于房地产企业来讲非常关键，这在一定程度上决定了房地产企业能否获得增值税专用发票以进行进项税额的抵扣。因而房地产企业应该合理选择其供给商，在做出选择时，不仅仅要考虑到供给商提供材料的价格，还应当尽量选择能够开具增值税专用发票的供给商，即增值税一般纳税人，获取更多的符合规范的增值税专用发票。假如实在难以获得增值税专用发票，则应尽量在材料价格上获取更多的好处。