土地使用制度改革管理规定.docx

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1、土地使用制度改革管理规定一、保护耕地资源，建立基本农田保护区1耕地是人类赖以生存的最基本的物质条件，各级党委、政府要把保护耕地作为加强农业基础地位的一项重要大事来抓。土地管理、建设、农业等各有关部门要严密配合，通力协作，认真根据（省基本农田保护条例）的规定，全面做好基本农田保护工作基本农田一经划定，必须加强保护，任何单位和个人均不得擅自改变用处或者占用。确因国家建设需要占用基本农田的，必须按规定报批。2为切实加强对耕地的保护，加大土地开发的力度，根据政发、()148号文件精神，决定筹集市土地开发资金。今后，凡建设占用土地均须交纳土地开发资金，详细标准为耕地1000元亩，非耕地500元亩。市城市

2、规划区以内(含开发区)和按审批权限报市以上人民政府审批的建设用地由市土地管理局统一征收。各县(市)征收的土地开发资金30%交市土地开发资金不得减免。土地开发资金财政专户储存，专款专用，集中用于土地的开发和农业重点开发建设。有关征收和使用的详细办法另行制定。3要认真抓好土地复垦开发。各级要制定土地复垦开发规划，根据土地复垦开发规划和耕地“用一造一的要求，把复垦开发耕地指标作为指令性计划层层分解落实。土地复垦开发继续贯彻“谁毁坏、谁复垦，“谁复垦、谁使用、谁得益的原则。复垦的土地用于农、林、牧、副、渔生产的，五至八年不增加“三上交费，不增加粮油棉合同定购任务，不增加农业税或林特产税。要切实落实好土

3、地复垦开发经费，所有征收到位的土地开发资金包括耕地占用税的留成部分和基本农田建设保护基金等都要按规定比例用于土地复垦开发，专款专用。二、强化城乡土地的集中统一，加强建设用地的计划管理4各级党委、政府都要加强土地忧患意识，把土地管理列入国民经济发展总体规划，实行政府领导任期目的责任制，纳入宏观经济决策之中。5土地管理坚持城乡统管，政府“一支笔审批，严禁多头管地、越权批地、自批自用。各级土地管理部门是代表政府统一管理城乡土地的职能机构，凡在土地管理部门以外另设的管地、批地机构，都是违法的。无论是划拨供地，还是出让供地，一律由市、县以上土地管理部门办理审查报批等有关手续。6要加快土地利用总体规划的施

4、行工作，严格根据规划和省下达的建设用地计划用地。对无规划用地项目，一律停止供地。旧城改造和公有企业产权交易中涉及的土地使用权要纳入房地产开发用地计划，严格控制房地产开发用地总量。7加强房地产开发用地管理。房地产项目建设用地，必须按规定的申报程序和批准权限报批，不得化整为零，越权审批，未批先用。严格控制高档房地产开发项目的审批。不准利用莱田、基本农田保护区的土地成片开发高档房地产项目。对在清理整顿隐形市插中，没有按规定要求交款的单位，原签合同无效。对房地产开发用地，超过批准日期满一年而未建设的，征收相当于土地使用权出让金20下面的土地闲置费(有偿划拨土地按基准地价的20)；对超过批准日期满两年未

5、建设的，由土地管理部门无偿收回土地使用权。8.对国家建设、乡建设征而未用造成土地荒芜的，按规定收取土地荒芜闲置费。凡荒芜闲置半年以上一年以内的，收取3000元亩；一年以上两年以内的，收取6000元亩；超过两年未使用的，由土地管理部门收回土地使用权。三、改革建设用地供给方式，扩大有偿供地范围9根据统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理的“五统一原则，积极推行建设用地统征包干，由政府垄断建设用地供给渠道。要强化建设用地的征用意识，坚决制止征地单位与被征地单位私下协议等违法行为。在城市规划区内和跨市、县(市)以上项目、房地产新征用地，一律由市土地管理部门代表政府统一征用并按规定办理审查报批

6、手续，以简化办事程序，提高工作效率，保护投资者的利益。10扩大有偿供地的范围。今后，除国家法律、法规规定能够采取行政划拨方式供地外(划拨城国有土地，应补交不低于征用同类土地的费用)，商业、旅游、娱乐、金融、房地产项目等各类经营性用地都要实行出让供地。11规范土地出让方式。今后出让土地要充分体现公开、公正、公平的原则，实行公开招标、拍卖，接受社会监督。对少数不具备招标、拍卖条件的，可采取协议方式，但协议出让地价必须符合评估确定的标定地价，不得低于省政府规定的土地出让保护价。高档房地产开发项目用地一律采取招标拍卖的方式提供。12试行对划拨土地征收土地租金。以划拨方式获得的土地使用权，要在清产核资土

7、地估价的基础上，显化土地资产量，并进行土地资产登记。试行对划拨土地征收土地租金，将原征收的城国有土地使用税改为收取土地使用费，实行税费合一，费中缴税。使各种方式的用地负担大体平衡，构成公平竞争的条件，改变目前股份制企业和以老企业嫁接型外资企业既要缴土地使用税，又要承受土地资产的支出的不合理局面。划拨土地使用权收费标准及减免对象由市土地管理局会同财政、税务、物价等部门制定。13以划拨方式获得的土地使用权，土地资产处置权属于国家，土地使用者不得擅自处置，需要转让、出租、抵押或改变用处的，都要按规定办理有关手续，补交土地使用权出让金、租金和其它土地收益。今后，所有用地如改变原审批土地用处的，都要依法

8、重新报批，并补交土地差价。四、规范土地出让行为，加强土地市场管理14国有土地使用权出让由政府垄断，土地管理部门详细负责施行。严格根据国家法律、法规和省有关规定，办理土地征用、出让等报批手续。开发区用地必须依法报批，并由当地政府土地管理部门统一管理。15加强地价管理，合理确定出让地价。各县(市)人民政府要尽快组织完成当地城基准地价和标定地价的评估，建立基准地价和标定地价定期公布制度，制定地价管理的详细措施，逐步建立土地价格的市场机制，有效控制低地价出让土地和土地交易中隐价、瞒价行为。基准地价一般每两年调整一次。城市规划区和各开发区的土地出让保护价一律由县(市)以上物价、土地管理部门核定。各项土地

9、税费必须按标准足额征收，各级不得擅自减免。16各县(市)出让土地收取的土地使用权出让金、土地有偿划拨费，根据财综()17号（关于颁发？省国有土地使用权出让金、转让增值费、有偿划拨费征收管理的暂行办法？的通知）精神，除按规定上交省财政外，15交市。土地出让金、土地租金及土地各项规费等国有土地有偿使用收入，由土地管理部门严格按有关规定征收，上缴同级财政，市和各县(市)政府集中使用，首先用于农业和重点建设项目，其中用于土地复垦开发的不低于30。17加强土地使用权出让合同管理。签订土地出让合同，必须使用国家规定的合同文本，合同内容必须依法、公平并力求完好，不得将违法、显失公安然平静其它有损国家利益的内

10、容写进合同。要加强对合同执行的监督检查，对不按期交付土地使用权出让金，不按土地出让合同规定用处和开发期限使用土地的，要及时纠正，并追查违约责任，直至收回土地使用权。18加强土地使用权交易管理，健全和强化土地登记制度。凡进行土地使用权转让、出租、抵押的单位和个人，必须依法、按期办理土地登记，如实申报转让价格、租金和抵押金额，按规定交纳有关税费。未经登记的土地权属不受国家法律保护。受让人转让土地使用权，必须符合合同规定条件。对不符合土地使用权转让条件和违法的土地交易，土地管理部门不予登记，并依法查处。对交易价格明显偏低的土地，土地管理部门有权干涉或代表政府收购。19要加强地产市场中介机构的管理。土

11、地出让、作价入股的价格，应组织有资格的中介机构进行土地评估。土地估价机构必须具备土地估价资质，估价人员必须经过国家组织的土地估价专业培训及考试，获得资格证书后，才能从事土地估价工作。土地转让、出租、抵押等交易价格，可由具备土地估价资质的中介机构评估。土地估价结果，要根据规定报送县以上土地管理部门认可。地价评估机构及其人员由市土地管理部门按国家有关规定进行管理。土地的咨询、经纪、等中介机构，必须经市土地管理部门确认资质，并接收其管理和监督。五、进一步盘活土地资产20加大盘活存量土地资产的力度。根据因地制宜，利益分享，权利均等，有利于公平竞争的原则，采用多种方式盘活企业存量土地资产。企业改制或产权

12、变动涉及原划拨土地使用权，必须到土地管理部门办理划拨和权属变更登记，依法审核界定，由具备资质的地价评估机构评估地价，补办出让或租赁手续，重新确认土地使用权。城市规划区内土地权属变更必须由土地管理部门办理手续，报政府审批。国有企业破产涉及的划拨土地使用权，由政府收回或以其它方式再出让。21加强国有土地使用权管理。所有从事建设的单位(含联营联建和军地联建等)或个人，在向城市规划部门申请建设报勘或向房管部门申请核发商品房许可证、商品房预售许可证或房屋产权证时，必须同时出具市、县(市)土地管理部门核发的用地批准证书。否则，规划部门不发放建设工程规划许可证，拆迁不发放拆迁许可证，房管部门不发放商品房预售

13、许可证和房屋产权证。未经过规划部门选址定点(城市规划区范围内)，土地管理部门不办理土地审批手续。未获得用地批准文件而获得的建设工程许可证、商品房预售许可证和?法追查有关责任人和部门领导的责任；情节严重的，可依法移交司法机关处理。22加强旧城改造涉及的划拨土地使用权的管理。旧城改造所用的土地，凡改变供地方式和变更土地使用权的，必须到市、县(市)土地管理部门办理手续，缴纳有关规费，所获土地级差收益上缴政府统一使用。土地规费一般不予减免。特困企业和破产企业涉及的划拨土地使用权拍卖，土地出让金实行收支两条线，明收明支。出让金的大部直到全部能够返回给特困企业或破产企业，用于扶持生产、分流安置职工和再就业

14、的培训。23要加强剩余国有土地的管理。撤组转户后的剩余国有土地(含农转非后的居民宅基地)，由市、县(市)土地管理部门代表政府收归国有并施行管理，进行土地登记、界定面积、确认产权。因建设需要使用剩余国有土地，行政事业单位在交纳划拨费用的基础上，应补交不低于同类等级土地的征地费用；房地产开发、商业、旅游、娱乐、金融等各类经营性用地按出让方式办理用地手续。六、加强对集体土地的管理24坚决制止乱占滥用耕地。不允许占用耕地栽桑树、拓茶园、挖鱼塘等。调整农业构造改变耕地用处，要根据农村非农业建设用地审批程序，履行报批手续。建立集体土地承包权、使用权流转机制，集体农用土地在不改变用处的前提下，允许土地承包权

15、、使用权进行转让。集体所有的各类荒山、荒地使用权(仅限于农业用地)，在不改变所有权的前提下，根据有偿、有期使用的原则，能够使用权的转让和拍卖。25农村集体经济组织以集体土地使用权作价入股的，集体土地股份不得转让。因乡企业兼并、破产导致土地使用权转让的，必须办理土地使用权变更登记手续，土地所有权转为国有。对存量的乡非农建设用地，经依法审批后，能够采取土地使用权租赁和以土地使用权作价入股等形式，让集体非农建设用地逐步走向市场。26严禁集体土地非法转让和用于房地产开发。城市规划区内集体土地使用权转让、出租、联营、入股用于非农业建设的，要依法征为国有；城市规划区外的集体土地使用权转让给本集体经济组织以

16、外的单位和个人用于非农业建设的(房地产开发用地除外)，可不改变集体土地所有权性质，但必须依法报县级以上人民政府批准。农民建房要严格执行省规定的标准，严禁超占。七、加强土地管理队伍建设，强化土地行政监督职能27土地管理部门是集行政与执法于一体的管理机构，要加强队伍建设。对各级土地管理机构，各级政府和有关部门要在人员，编制和经费等方面给予帮助和支持。乡土地管理所是县(市)区土地管理部门的派出机构，为全民事业性质，一般定编34人，实行人、财、物统一管理，人员经费自筹。28要加强土地管理执法监督，坚决制止越权批地、化整为零、少批多用、未批先用等违法行为。对以权代法、以盲代法、非法交易、乱占滥用耕地和毁坏土地资源等土地违法案件，要依法进行查处。在查处案件中，各级纪检、监察、公、检、法等部门要给予密切配合，对构成犯罪的，依法追查刑事责任。29加强土地管理队伍建设，各级土地管理部门要加强干部职工的思想、法制、职业道德和业务学习，不断提高政治业务素质和执法水平，做到忠于职守、严格执法、办事公开、廉洁自律、接受监督，对知法犯法、以权谋私的要严肃处理。30加强对土地管理和土地使用制度改革工作的领导。各级党委、政府要进一步研究、制订和规范土地管理的配套法规，加强法制建设，依法严格规范政府行为，协调各部门的关系，支持土地管理部门依法行政，共同保护好土地资源，管好土地资产。