土地流转规范化研究.docx

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1、土地流转规范化研究摘要：河南是农业大省，人多地少。为了解决土地资源充分利用，更好实现农业当代化，必须建立比拟规范完善的土地流转市场机制。然而，在土地流转经过中，农村有些地方仍然出现不少问题。如土地流转发展缓慢，土地转让不规范等现象。因而，针对河南省土地流转的现状及其问题提出相关规范性建议，以利于我国农村土地流转的健康规范发展。关键词：三化；土地流转；土地流转规范化；河南省农业丰则基础强，农民富则国家盛，农村的稳定直接关系社会安宁。河南作为一个农业大省，人多地少，人均耕地占有量少，要想解决土地资源缺乏矛盾，促进“三化协调发展。就必须对现存土地制度进行改革和完善，建立比拟规范完善的土地流转市场机制

2、。然而，随着我国土地政策的不断改良完善，在土地流转经过中，农村有些地方仍然存在不少问题。如土地流转发展缓慢，土地转让不规范等现象。因而，针对河南省土地流转的现状及其问题提出相关规范性建议，以利于我国农村土地流转的健康规范发展。河南省农村土地流转存在问题研究农村土地流转存在有法难依，甚至无法可依的现象由于在土地流转经过中缺乏相关配套的法律法规，再加上相关法律法规对土地流转的内容及程序规定不够明晰，缺乏可操作性，致使在土地流转经过中经常出现有法可依、有法难依的情况。制度的不完善及操作中的不规范使得在土地流转经过中存在着很多问题，如农村土地流转有法难依，甚至无法可依。土地流转相关规定不明晰，缺乏操作

3、性。立法的滞后导致很多情况无法可依，由于目前土地流转制度的不完善加上在土地流转实际操作中行为的不规范，严重制约了农户进行土地流转的积极性。农村土地产权不明确当前，农村土地所有权制度存有一定缺陷。一是缺少明确的土地所有权产权主体；二是产权关系不明晰；三是农村土地所有权权能构造不合理；四是在目前农业生产中，土地资源配置效率低下。另外，一些农村土地使用制度规定不合理。一是土地承包关系经常变更导致土地承包使用权频繁调整。农民的家庭经营自主权经常遭到损害；二是缺少规范的土地使用权市场，土地市场发育滞后，土地使用权流转不顺畅。我国现行的农村土地家庭承包经营的土地产权制度仍然存在很多缺陷，农村土地承包经营权

4、缺乏与之相关的规定。在很多涉及土地流转的相关案件中，都是由于我国农村土地的权属边界比拟模糊，土地流转的利益主体很容易被虚化所引发的纠纷。在实际土地流转经过中，农村集体土地使用权往往把握在村民委员会和村民小组长的手中，往往导致农村集体土地主体的错位。制度的不完善及操作中的不规范农村土地流转缺乏完善的法律制度土地流转缺乏完善的法律法规，法律法规的内容和程序不够明晰，缺少可操作性。现行土地流转制度的不完善及在实际操作中出现的不规范现象，都制约了农村土地流转。在流转中往往存在很多不规范现象，如：合同多用口头而不是书面协议方式，已订立的合同也往往手续不健全、条款缺失，纠纷隐患较多。流转合同往往存在内容不

5、合法、形式不规范的现象例如签订流转合同不规范，在土地流转经过操作中没有相关追踪管理，缺少与之相配套的规范管理。在流转经过中订立合同不规范，多为口头形式；且农户在委托机制中对集体经济组织的委托缺少书面委托书。有的合同，擅自更改土地农业性质。还有一些地方擅自剥夺少数农户的承包权，容易引发农村不稳定。土地流转市场体系的不健全土地流转市场尚未构成，缺乏中介服务目前，统一规范的土地交易市场及与之配套的管理服务还没有构成，大多数土地流转交易仍然是自发无序。由于土地所有权、经营权确实权工作没有全面落实，土地价格不能很好评估。再加上土地评估机构及农地融资、保险等服务性机构欠缺导致农村土地没有实现现有土地的定级

6、估价工作，不能从规范的市场中获取交易土地所需的价格信息。再则，由于村集体包办了现有的土地使用权流转的服务，致使土地定价显出随意和主观性，因此失去了中介机构应有的效率和公平。农民利益的保护机制不健全由于农民在土地流转价格上不具备定价权，对土地流转价格及其供需情况不了解，则土地流转仅限于在村或者组内流转。在流转经过中管理和监督主体缺失，使土地流转监管不到位。同时，很多乡镇往往没有相关的人员专职负责土地流转监督及资料整理归档，这些都不利于土地流转的有序进行。农民的流转收益缺乏增长机制由于农民在土地产权交易经过中处于弱势地位，其权益无法有效保障，这些都会影响土地流转的健康运行，阻碍土地集约化进程。农村

7、社会保障水平低由于我国长期存在的城乡二元构造，导致的城乡社会保障制度不一致，农民缺少相关的养老及社会保障，由于非农收入存在不稳定性，土地还是农民的“活命田有些农民宁可抛荒，也不愿轻易放弃土地。另外，由于我国现有的社会保障体制不健全，农村没有实现全面覆盖。因而，农地仍然是大部分农民生活的重要基石。要想让农民放心流转土地必须首先建立健全农村社会保障机制，实现农村人口的全覆盖，解除失地农民的后顾之忧。加快河南省农村土地流转对策土地承包权落实到户落实健全和明晰农村土地承包经营权土地流转的前提条件首先需要明确农村土地承包经营权。只要全面落实土地承包经营权登记制度，保证土地承包经营权证书发放到户，逐步实现

8、土地承包、流转档案的规范化、信息化，才能保证农村土地流转顺利进行。规范农村土地承包经营权流转在保证农村土地承包关系长期不变的基础上，根据平等、自愿的原则，对土地承包经营权进行合理流转。在流转的经过中任何人不得随意改变土地的农业性质，流转期限应当小于等于承包期的剩余期限，在流转经过中不能够损害个人和集体组织的合法权益。承包方能够自主决定土地能否流转、以及流转的方式等。而土地能够转让给法律许可的从事农业生产组织和个人，同等条件本集体成员享有优先受让权。规范流转方式土地承包经营权能够采取转包、出租、互换、转让或其它法律和政策规定的方式流转，承包方与发包方的原承包关系和权利义务不变。在土地承包经营权发

9、生改变后需要及时办理土地承包经营权证变更手续。可以以在自愿的基础上将承包土地入股或者参加合作生产。规范流转管理在土地转包、互换经过交易双方中应该及时向相关土地承包管理部门申请、报告土地承包经营权变更手续。相关土地承包管理部门应对土地经营权变更、流转情况登记造册，及时记载相关变动情况。加快土地流转的立法一是在（农村土地承包法）等上位法没有明确界定的情况下，以河南省地方法规对土地流转交易提供物权保护；二是用河南省地方法规，对容易造成混淆的概念转包、出租、互换、转让、入股，需要明确界定；三是对于土地承包经营权的抵押、继承需要规定相关运行流程；四是根据法律立法原则，以地方性法规对土地承包经营权流转受让

10、主体的身份进行明确规定；五是加强土地流转仲裁机构建设，逐步完善以协商、调解、仲裁、司法保障等方式相结合的调解机制，及时将土地流转经过中的纠纷化解到基层，做到小访不出乡、大访不出县。推进农村土地流转的举措加快土地确权登记为了实现土地流转有序进行，国土资源部、农业部联合下发了（关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知）。第一，要遵循“主体平等“村民自治“尊重历史“成认现实的原则，将所有权主体分为乡镇、村和村民小组农民集体三类，分别落实农村集体土地所有权；第二，要明确集体土地所有权主体代表，属于村民集体所有的，由村集体或者村民委员会委托行使所有权。在前段完成农村集体土地所有权确权登记基础上，下

11、半年在各县市区启动包括农户宅基地在内的农村集体建设用地使用权确权登记颁证试点工作。开展以“还权赋能为核心的农村产权改革试点，将涉及房屋、耕地、林地、水面、建设用地的登记、流转事项进行整合，推动城乡要素“同证同权，建立产权明晰、流转顺畅的农村产权制度。强化土地流转服务加强县乡村三级农村土地流转服务体系建设，完善各县市区的农村综合产权交易平台和土地流转交易服务大厅建设，每个村都应该有专人担任土地流转信息员，通过专门信息员促进基层土地流转信息流通、政策咨询、合同签订、价格评估等服务。成立相关组织为了规范土地流转制度，能够成立相关领导组织。可成立由主管县市、区长为组长、农业局局长为副组长的土地流转市场

12、领导小组。设立机构各地能够在原有农经管部门基础上建立土地流转管理服务机构。最终建立责任分工明确的县市、乡镇、村三级农村土地流转服务机构。组建服务队伍可利用原有农经系统优势，建立农村土地流转服务队伍。可由县市农村经济管理局长任农村土地流转管理服务中心主任，由擅于合同管理和计算机操作的人员负责中心的日常工作，乡镇农经站全员介入，村出纳担任报账员和村民小组长为村级土地流转信息员，构成农村土地流转服务人力资源网络。建立土地流转有形市场为更好地服务农村土地流转工作，可在各地新建专门的土地流转服务场所。开展农村土地流转各项服务详细包括搜集流转信息、政策咨询、签订与鉴证流转合同、指导流转价格、纠纷调处等。创

13、新土地流转机制建立定量定权机制，定量不定位，定权不定地，解决个别不愿流转与连片需求的矛盾。强化所有权、弱化承包权、优化经营权。建立土地流转委托机制，解决承包大户难与千家万户协商一致的矛盾。先集后转、先股后转。应当正视的是，随着中央逐步扩大各地农地承包经营权流转试验，中央政府、农村基层政权、农村集体经济、农户之间的利益分配更为复杂，出现了特权干涉、内部流转等制度失衡现象。造成制度失衡的根源是在土地产权委托机制中农村基层组织拥有更大的权利，严重侵犯了农户的利益。因而，应不断改良完善现有土地流转委托机制，从制度上保障农民的合法利益，平衡农户、农村基层政权和农民合作社等多重利益主体的关系。为了更好保护

14、农民亲身利益，需要建立土地流转实物定价机制。具有中华特点的土地流转价格体制，应该是在宏观调控基础上构成市场主导的价格机制，能够根据以河南省当地农作物折价的办法，可以以按粮食成本收益、物价指数确定流转价格，或者以农用地定级估价等办法合理确定土地流转价格。需要综合考虑不确定因素若干年后，农民要地要不回，生活无保障，进而影响农村社会稳定。不提倡一次性交清流转费用的操作行为，以降低土地流转中的风险。规范土地流转运作机制，确保土地流转合法有序。通过知足承包者和经营主体的利益需要，建立土地流转鼓励机制，进一步加大土地流转鼓励水平，促进流转健康发展。河南省土地流转成功做法河南省土地流转先行先试的成功经历详细表现为：根据可复制、可持续的要求和产业先行、农民自愿的原则，推动农民转移；成立土地流转服务中心，搭建规范的流转平台，避免村委会“运发动、裁判员一肩挑现象；根据实物市场化标准计算土地租金，避免单一现金结算方式因物价变化使农民利益受损；成立集体经济组织，如生态农业发展有限公司等，投资优势和特色农业，搞家庭农场等，推进流转土地的集约化经营；结合土地整理和增减挂钩项目施行，开展新农村建设，构成新农村建设集中连片效果。农场土地流转和适度规模经营已经成为当代农业和新农村建设的助推方式，为广大农民认可接受，有效解决了“谁来种田“怎么种田的问题，推进了“四化同步发展，促进了农民收入的稳定增长。