房地产抵押思考-精品文档 (2).docx
![资源得分’ title=](/images/score_1.gif)
![资源得分’ title=](/images/score_1.gif)
![资源得分’ title=](/images/score_1.gif)
![资源得分’ title=](/images/score_1.gif)
![资源得分’ title=](/images/score_05.gif)
《房地产抵押思考-精品文档 (2).docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产抵押思考-精品文档 (2).docx(17页珍藏版)》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、房地产抵押思考内容摘要房地产属于不动产,设定房地产抵押权时,需依法履行抵押登记的法律行为,因而,房地产的抵押担保方式在现实生活中也极为普遍,随之而来产生的抵押纠纷也相当多。对于抵押设定所生产的众多法律关系和之对应的法律后果,所映射出的我国现行法律的相关新问题,以及纠纷的避免和处理也必须充分重视和探究。我国法律、法规对单独以房屋或土地使用权抵押的行为,并一直规定为摘要:“土地使用权抵押时,其地上建筑物,其他附着物随之抵押但在房地产开发领域的实际抵押设定中,将房屋产权和土地使用权分别进行抵押的行为比比皆是,不管是开发商、债权人、还是房地产行政管理机关、国土资源管理机关均对此行为“认同,他们并不以为
2、这样的行为是对“房随地走和“地随房走原则相悖,而是天经地义而为之。违背了土地使用权和房屋产权之间存在的相依关系原则,违背了法律、法规的规定的抵押行为显然是无效行为。土地使用权抵押,抵押人依法有权处分的国有的土地使用权即出让土地使用权和通过依法转让获得的房地产能够抵押;而划拨土地使用权不能直接抵押,以划拨土地使用权抵押的,提交土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证明。本文针对上述新问题进行了探索,而对房地产抵押中存在的房屋产权抵押,房屋产权和土地使用权抵押相关法律新问题并未作出讲明。房地产是房产和地产的统称,房地产也是两个基本形式的不动产。在我国的物权法未出台的现行民法制度的法律状态
3、之下,房地产法律关系,通常是指房屋所有权和土地使用权法律关系。基于房屋和土地的不能移动性,故房地产抵押也具有不可分离的特性,而实际在房地产抵押设定经过和所产生法律后果中存在着若干法律新问题。房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产属于不动产,设定房地产抵押权时,需依法履行抵押登记的法律行为,因而,房地产的抵押担保方式在现实生活中也极为普遍,随之而来产生的抵押纠纷也相当多。对于抵押设定所生产的众多法律关系和之对应的法律后果,所映射出的我国现行法律的相关新问题,以及纠纷的避免和处理也必须充分重视和探究。一、房地产抵押的法律原则及相关新问题(一
4、)房和地的相依性原则摘要:在房地产开发中,土地使用者都是因本人所有或者使用的房屋才获得利用房屋范围内土地,离开了土地的建筑物及其附着物只能是海市蜃楼。因而,房屋产权的获得,必须建立在已经依法获得土地使用权的基础上。抵押人对本人的房屋产权或土地使用权中的任一种权利的处分,往往会涉及到另一种权利的变动。正是由于土地使用权和房屋产权之间存在着这样的依附和相依关系,我国法律、法规对单独以房屋或土地使用权抵押的行为,一向采取“房随地走和“地随房走的双向原则,并一直规定为摘要:“土地使用权抵押时,其地上建筑物,其他附着物随之抵押。土地上建筑物、其他附着物抵押时,其使用范围内的土地使用权随之抵押。但在房地产
5、开发领域的实际抵押设定中,将房屋产权和土地使用权分别进行抵押的行为比比皆是,不管是开发商、债权人、还是房地产行政管理机关、国土资源管理机关均对此行为“认同,他们并不以为这样的行为是对“房随地走和“地随房走原则相悖,而是天经地义而为之。违背了土地使用权和房屋产权之间存在的相依关系原则,违背了法律、法规的规定的抵押行为显然是无效行为。在实际中,对房屋产权和土地使用权分离设定抵押的行为一般表现为两种形式摘要:一是,将房地产因不同的债务需要分别设置两个独立的抵押,此时的抵押设定可能是同时设定,可以能是分期设定。所设定的抵押权人可能是同一的,可以能是两个抵押权人。二是,根据一项债务需要,同时将房屋产权和
6、土地使用权分别抵押给两个以上的债权人。这种违背土地使用权和房屋产权之间存在的相依关系的抵押行为之所以在现实经济活动中大量生产,其原因虽和抵押人、抵押权人的内心动机分不开,而我国土地使用权和房屋产权抵押登记机关设置分离是其根本原因所在。应当注重的是摘要:根据“房随地走和“地随房走这一相依关系原则,在抵押当事人对房屋产权或土地使用权抵押中的一种权利的处分时,即撤销抵押以及撤销抵押登记时,另一种权利的抵押也将随之撤销。二抵押权和房地产转让之间的法律原则摘要:我国(担保法)第四十九条规定摘要:抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权
7、人或者未告知受让人的,转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的,抵押权人能够要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的,不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款,应当向抵押权人提早清偿所担保的债权或者向和抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分,归抵押人所有,缺乏部分由债务人清偿。因而,受让购买抵押房地产一定要慎重和仔细审查,以避免得到的是无效转让的房地产。三法定抵押登记担保期限的原则摘要:(担保法)公布施行快十年了,担保抵押设定的当事人现已完全接受和认同了“抵押不登记无效的我国法律实行的强迫登记制度。但对于登记担保期限仍没有明确的熟悉。本身对于“抵押当事人能否自行约定抵押期限这一新
8、问题,在法律上没有明确的规定,在学理上也存在多种不同的理论观点,一种观点以为摘要:抵押合同当事人自行约定的抵押期限是有效的。由于尽管抵押权为物权,但是抵押合同仍然能够适用合同法的合同自由原则,应贯彻尊重当事人的自主、自愿的原则。假设当事人约定了抵押期限,视为抵押权人接受了对抵押权的期限限制,抵押权人只能在该期限内实现抵押权,更何况我国法律并未明令禁止当事人自行约定抵押期限的行为,所以这种约定并不违背强迫性法律规定,应当是合法有效的。尽管物权中的所有权具有无期限性,但并不排除其他物权的有期限性,以所谓物权的无期限性作为拒绝成认抵押权的期限的理由是不成立的。也有学者以为,我国(担保法)第25条明确
9、规定摘要:“一般保证的保证人和债权人未约定保证期间的,保证期间为主债务履行期满之日起6个月。既然法律答应保证合同的当事人约定保证期限,而且在当事人未约定的情况下,应当适用法定期限,那么也应当答应抵押合同当事人在抵押合同中约定抵押期限。另一种观点则以为,抵押合同是附属于主合同的从合同,假设主合同未能得到清偿,主合同并未终止,主债权人的债权仍然是有效的,这样附属于主债权的抵押权也仍然有效,抵押权人仍然有权向抵押人主张权利,而抵押人不能被免除担保责任。由于抵押权在本质上属于物权,并附属于主债权,只要主债权存在,抵押权也就同时存在。也有人以为,当事人约定抵押期限实际上是约定免责条款,这种免责条款的约定
10、,目的在于限制和免除抵押人的担保责任,所以这种约定应当是无效的。最高人民法院(有关适用%26lt;中华人民共和国担保法%26gt;若干新问题的解释)本质上是接受了最后一种观点。四抵押物的特定化登记原则摘要:对于房地产抵押登记,不少的抵押人和抵押权人均忽视这一原则。对于商品房开发中的房屋所有权获得,一般是房屋产权登记机关在符合法定条件、房屋完工验收后并由开发商履行相应的必备法定手续的条件下,根据房屋建筑的独立体幢、栋、楼,即在建筑施工前、开发立项报建时已核定的房屋单位发给开发商该幢建筑物的房屋所有权证,即俗称的“大产权。在一个开发项目往往有若干个房屋“大产权证。在设定抵押时,抵押人和抵押权人往往
11、直接将一个或数个“大产权证进行抵押和登记,而未将其按商品房的实际套为单位进行细化,即未特定化,这样的抵押登记是无效的。二、土地使用权抵押一法律法规规章所规定的土地使用权抵押的前提。这里主要讨论国有土地使用权,以及-些非凡情况的集体土地使用权。(担保法)第三十四条第三、五项规定摘要:三抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物;五抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘,荒滩等荒地的土地使用权能够抵押;第三十六条第三款规定摘要:乡镇、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押;(担保法)第五十五条第二款规定摘要:
12、按照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的,或者以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的,在实现抵押权后,未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用处。抵押人依法有权处分的国有的土地使用权即出让土地使用权和通过依法转让获得的房地产能够抵押;而划拨土地使用权不能直接抵押,符合(城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例)第四十五条规定必须经市、县人民政府土地管理部门批准,并在抵押登记时必须提交“土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证明,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权能够抵押;乡镇、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产抵押思考-精品文档 2 房地产 抵押 思考 精品 文档
![提示](https://www.taowenge.com/images/bang_tan.gif)
限制150内