房地产营销风险防备考虑-精品文档.docx
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1、房地产营销风险防备考虑一、房地产营销风险类型分析固然房地产在国民经济中占有极其重要的作用,但房地产投资及营销经过中存在着复杂的不确定性因素。由于房地产投资数额宏大、投资回收周期较长、变现能力差,房地产开发商面临的风险种类繁多。有些风险对地产市场的所有项目都会产生影响,如国家政治经济政策的变化、银行利率的调整等;有些风险则只对某个或某几个项目产生影响,如企业经营管理状况、房地产商品持有期的长短等;有些风险是房地产投资者能够控制的,而有些风险则是无法回避和消除的。根据风险来源,将房地产营销风险划分为内部操控风险及外部环境风险两大类。内部操控风险主要包括下面几个方面:从产品来上本身产品设计、质量能否
2、能够到达和知足业主需求;品牌的认知程度及对客户的吸引;售后服务链的完善。从企业来讲包括内控的制度的健全及完善;企业的控制力强弱;预见性及决策性能否正确。由于内部风险主要是由于企业本身的建设及发展尚不完善,管理水平不到位引起的,因而只要做好内控建设,提高全员素质,利用管理手段能够得到稳步提升。因而,不再详加阐述,下面主要讨论对影响房地产企业最大的外部环境风险。外部环境风险较多主要包括市场风险、政策风险、资金风险三大主要类型,结合笔者所在的房地产企业对这三种风险做扼要概述。1、市场风险。市场风险是指市场中各类不确定因素所产生的风险,如建筑材料涨价、土地价格涨跌,例如我公司在东丽区华明镇2007年购
3、买两块地皮,其中一块地建设时时逢奥运会年,国家十分强调节能减排、治理污染及交通,造成建筑材料及人工费大幅涨价,开发成本大幅增加,而原房屋定价已经亏损,假如仍按原定价格销售,则将造成较大亏损,而土地出让协议又规定房屋价格,造成销售困难。另一块地皮,购买时楼面地价5,500元/平方米,算上开发成本,销售价格应在1万元/平方米左右,但附近北京首创所开发的别墅项目,开盘价仅为9,600元/平方米,可想假如我公司继续建设成为成片高层销售将非常困难。2、政策风险。房地产商品更多地遭到国家或地方政府政策和法令的限制。房地产市场是一个不完全竞争市场,并非完全市场化。不同的国家和地区对房地产的发展存在程度不同的
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