房地产市场发展中存在的问题分析-精品文档.docx

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1、房地产市场发展中存在的问题分析近两年来房地产行业下行压力不断增大，投资和销售均呈现了大幅的下滑趋势。本文对沈阳房地产市场的发展情况进行梳理，提出现阶段沈阳房地产市场发展中存在的主要问题，并分析了这些问题存在的原因，进而有针对性的给出解决对策与建议。关键词：沈阳房地产市场；库存规模；产品构造；区域分布一、沈阳房地产市场发展情况概述改革开放以后，随着市场经济体系的逐步确立，房地产市场也从萌芽到发展，保持着与经济发展相适应的节拍步伐。沈阳房地产市场，也在房地产业被确立为市场经济重要组成部分、振兴东北老工业基地战略等政策的影响下，经历了从启动、壮大，到快速发展至如今“新常态建立的各个阶段。沈阳房地产市

2、场启动与上世纪80年代，90年代得以壮大，并于99年实行住房分配货币化以后得到了高速发展，然而从启动至2003年的第一阶段，沈阳房地产市场的基数较小，规模不大，对经济的带动作用不明显。2003年国家振兴东北老工业基地战略施行后，沈阳房地产市场终于迎来空前的机遇，进入了规模扩大，发展高速的新阶段。2004年到2013年的十年间，是沈阳房地产市场发展最快最好的十年，不仅投资额屡创新高，销售也稳步增长，即便是在2008年全国市场低迷的大环境下，也未出现大起大落，成为了当时全国市场上一枝独秀，更被国家住建部誉为“全国最好的房地产市场之一。2014年至今，沈阳房地产市场却经历了量价齐跌的宏大变化，值得提

3、出的是，这一次大幅震荡并非是受政府宏观政策的影响，而是在长期快速发展中的供需不平衡状态下的自发性调整，因而，对市场构成了较大的冲击，2014年至今全国楼市的持续疲软，让我们有理由相信，2014年也许就是房地产市场“新常态的开启之年。二、沈阳房地产市场发展中存在的问题一库存规模仍在较高的水平2015年沈阳市商品房待售总量较之2014年虽有所下降，去化周期也从2014年的39个月下降到32个月，但仍高于2013年及之前的水平。在各业态类型中去化周期最短的住宅项目也到达了28.6个月，远高于1015个月的合理水平，写字楼的去化周期更是到达了211月，产品严重过剩。库存规模过大是沈阳房地产市场长期以来

4、供大于求的必然结果，土地出让量过大，远远超过了实际需求，造成了产品入市量与销量之间存在宏大缺口，供求比例明显失衡。固然近两年来政府出台了一系列“去库存政策，但是目前的这种高库存水平仍将存在较长时间。二商业地产产品严重过剩2010年国家的住宅限购政策施行以后，沈阳商业地产便呈现了空前的井喷式快速增长。截至2015年底，沈阳商业地产总存量已到达839万平方米，超过2008年的4倍，人均商业面积超过1平方米，已经到达发达国家人均1.01.2平方米的水平，将来五年内，沈阳还将有约354万平方米的新增商业供给。初步估计到2020年，沈阳商业地产总存量将超过1200万平方米，为2015年的1.4倍，人均商

5、业面积将到达1.6平方米。而沈阳商业地产又集中于金廊沿线，该沿线上10万平以上的大规模购物中心数量不断增加，造成该商圈体量过大，造成了很大的销售压力。相反，三外环区域却呈现了明显的商业配套缺乏，大大制约了该区域住宅项目的销售。三产品区域分布不平衡由于在“十二五之前沈阳市已基本完成大面积的棚户区改造工作，市中心可供出让的土地逐步减少，而二环外的土地供给却随着我国城镇化进程的施行而不断增大，然而，销售情况却并没有与投资相匹配，新城区房地产项目的销售不理想，房屋出现了囤积。这是由于，新城区房地产项目存在着一定程度的“先天缺乏，配套设施的不完善、相对较弱的人口聚集效应均大大影响了消费者的购买意向，目前

6、主要是以价格优势吸引部分“刚需消费群体。三、沈阳房地产市场发展对策分析一合理确定供地规模控制房地产市场库存，首先要收紧土地供给市场，科学制定房地产用地供给计划，使房地产项目年度土地供给计划体系在构造上愈加合理，总量上到达平衡；进一步完善土地储备机制，根据市场需求和城市建设需要调整投放市场节拍。优先保障普通商品住房、棚改房及保障性住房建设用地，适度控制房地产业新增用地规模，尤其是严格控制商业用地出让。对商品房库存较大的区域，要严格控制新增建设用地，十分是新增住宅用地，对商品房库存压力较小的区域，能够视区域发展需要增加土地供给，确保土地出让与商品房库存去化速度相协调。二以市场需求确定产品构造沈阳商

7、业地产高度过剩，2015年商业、公寓、写字楼的去化周期均超过70个月，尤其写字楼到达211个月。面对大量的商业地产产品囤积，必须以政府的土地出让性质规划为起点，尽量避免新增现有形态的商业地产项目。对于政府部门来讲，一方面，规划引导房地产开发企业进入旅游开发、创意产业园区等特色地产领域，发挥其对城市转型的积极作用；另一方面，对于已经以商业性质出让的土地上的待开发项目，尽快落实“22条新政，明确土地性质调整程序。对于房地产开发商，也应加强对市场的分析和人才的培养，以需定投，以需定建，对于在建商业项目能够考虑由销售形式向自持形式转变，对于住宅项目也应合理确定户型比例，避免极小、极大户型在销售上遇冷。

8、三加强新城区配套体系建设对于沈阳房地产市场的区域分布不平衡，应着力于新城区项目配套问题的解决，只要配套体系逐步完善，新城区房地产项目才能具备后续发展的良好动力。针对新城区潜在购房者的寓居需求，配套体系的完善应着重从下面几个方面开展：一、教育及医疗等居民基本生活需求的保障，尤其是教育资源的平衡性调整；二、完善新城区的公共休闲娱乐基础设施及商业配套，保障居民的休闲、娱乐需求；三、合理规划公共交通网络，结合公交、地铁、有轨电车等多种公共交通方式的配置，提高寓居区的通达性。能够讲，全国包括沈阳房地产业已经告别了快速发展的黄金时代，进入了不以高增长为内涵的新常态经济白银时代，被高增长掩盖的问题也将逐步显现，但只要坚持转型发展、升级发展，沈阳房地产行业就一定能够在新常态经济中迎来更大发展机遇。参考文献1董海浪，谭林，王莹莹.沈阳房地产市场健康稳定发展的对策讨论A.第八届沈阳科学学术年会论文集C.2011，1514-1516.2邓李杰.利率调整对沈阳房地产市场的影响J.中外企业家，201508，66.3谭颖.沈阳市房地产市场发展趋势研究J.沈阳教育学院学报，200904，82-85.