房地产营销费用变化探究-精品文档.docx

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1、房地产营销费用变化探究1房地产营销费用的构成从安康市兴华集团房地产营销费用的构成构造看，变化最明显的是样板间装修费、销售中心搭建装饰费、广告费和其他费用。2011年的样板间装修费占营销费用的比重为4.61%，而此后为0；2011年的销售中心搭建装饰费占营销费用的比重为26.02%，2012年下降为3.52，2013年进一步下降为0；2011年的广告费占营销费用的比重为43.08，2012年下降到28.12%，而2013年又上升到49.73%；2011年的其他费用占营销费用的比重为0.84%，2012年上升到30.66%，而2013年又下降到9.07%，详见表3。2安康市房地产营销费用变化原因分

2、析2.1外部原因在其他条件不变的情况下，安康市房地产市场的大势，在一定程度上影响着房地产的销售面积，进而影响着商品房销售额。2011年末安康市区商品房均价为4445元/平方米，进入2013年后，1月有一定幅度的上涨外，其他各月的销售价格以小幅波动为主，2013年安康市商品房价格基本稳定在2012年的水平。但是，在商品房销售面积方面，2013年为120.62万平方米，比2012年的121.69万平方米下降0.88%。进而使得2013年安康市区商品房销售额比2012年下降2.65%，详见表4。2.2内部原因主要是营销费用控制过严，安康市多家公司规定房地产营销费用应控制在销售额的3%-5%之内，这一

3、规定固然符合房地产开发公司营销费用占销售额的比重要求，但未考虑对销售额的影响。3从全国范围内看房地产供求失衡2014年1-2月，房屋新开工面积同比增速-27.4%，房屋销售面积同比增长-0.1%，考虑到2013年1-2月房屋销售极高的基数因素，能够对短期房地产市场的走势得出下面结论：第一，销售量方面的表现仍然处于高位；第二，新开工的下滑可能意味着开发商对于市场预期开场出现明显转变。2014年前三个月，全国30大城市商品房交易同比下滑20%左右，其中一线城市同比下滑40%，假如考虑到限购限贷政策已经持续三年之久，政策的边际效应早已过去的问题，此轮转变的核心因素应该是对房价上涨预期的快速调整。4结论与建议从上述分析可看出，安康市房地产企业为应对房地产市场变化，早在2012年就已从营销费用入手做出应对，尽管这种应对措施是消极的、被动的，但却是理性的，可保证企业在一定时段内安全度过房地产市场寒冬。但是，毕竟安康市房地产企业采取的这种应对措施是消极的、被动的，是以牺牲销售额为代价的，因而，建议安康市房地产企业应以积极措施应对将来的房地产市场变化：定期预测安康市房地产市场走势，在市场走势未发生质变前应以积极的措施营销；应以积极的观念进行房地产营销费用管理，不能管的过死、不能以节约房地产营销费用为管理目的，而应以促进房地产销售额增长为目的。