房地产企业纳税筹划研讨 (2).docx

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1、房地产企业纳税筹划研讨摘要：在施行“营改增后，新的税收政策为企业的纳税带来了新的变化与影响，同时也为企业提供了更为广阔的纳税空间。税负作为企业成本管理中的一项重要内容，不仅能够通过国家的税收政策得到降低，还能够依靠企业本身气力探寻有效缓解压力的策略，有效降低企业的纳税风险，进而促进企业的转型与升级，为实现企业价值的最大化奠定基础。因而，本文将以A房地产企业作为研究对象，对该企业在施行“营改增后的影响进行分析，指出“营改增后企业在纳税筹划中存在的问题，并讨论相应纳税筹划策略，希望能为促进企业的健康、稳定、可持续发展奠定基础。关键词：营改增；纳税筹划；问题与对策目前，我国经济正处于转型的关键时期，

2、我国房地产行业迎来了全新的发展态势。一、二线城市房价上涨，相伴随的地价、房屋建材、人工费、地皮租金、借款利息上涨，三、四线城市资金积压，由经济疲软导致商铺空置，对房产地企业关于租与售怎样选择，房地产企业才能获得利润最大化。全国全面推进“营改增，此次税制改革的深化施行不仅仅是顺应了时展的大趋势，更有效地实现了税负降低、进一步规范税收工作的效果。在“营改增不断深化的大背景下，房地产企业必将迎来新的机遇与挑战，应当给予足够重视。1营改增与纳税筹划内涵介绍1.1“营改增概念介绍“营改增一般是指将营业税改征增值税的简称。简单而言，即：将原来属于营业税的征收范围的改为现行的增值税，也就是将产品与服务一起纳

3、入到增值税的征收范畴中，并在降低增值税税率的同时有效地躲避存在的重复纳税的现象，合理降低企业的税负，这是一种减税性政策。我国的“营改增开场于2012年的上海，是我国“十二五规划性税制改革的基本内容，更是我国“十三五发展规划中的重点内容，还是实现我国构造性减税的重要环节。1.2纳税筹划通过对国内外学者相关研究成果进行分析后不难看出，纳税筹划是指：企业在国家税收法律许可的范畴内、不违背税法等相关法律的基本前提下，对企业的税收活动进行合理筹划和安排。其经过主要是通过经营、组织、投资、理财等不同的方式最大程度地降低企业纳税金额。纳税筹划是当代企业整体利益实现最大化的一项重要手段，在设计纳税筹划方案时，

4、一方面要对节税效应和纳税筹划的可行性进行分析，另一方面还必须充分考虑企业将来的发展方向和规划、承受风险的能力等因素，进而促进企业经济效益最大化。2“营改增背景下企业纳税筹划分析2.1A房地产企业介绍A房地产企业成立于2002年，其主要经营项目为房地产开发、房地产投资、实业投资等项目。经过十几年的发展，该房地产企业先后承建了办公楼、商业广场等不同的项目。A房地产企业的领导者非常重视人力资源的管理和开发，目前该公司拥有正式员工220名，均为大专以上学历。其中该企业15名财务部工作人员均为本科以上学历，但是在施行营改增后，该企业缺乏专门应对营改增纳税筹划的研究人员，对营改增仅仅停留在政策的学习方面。

5、2.2“营改增对房地产企业税负成本影响房地产企业利润的提高工作中，成本是一项关键性要素，“营改增的实行极大地影响着房地产企业的税负成本。首先，由于在房地产企业建造、装潢上所需的材料往往需要从个体小商户手中购买，但是这些小商户一般为增值税小规模纳税人，导致企业无法抵扣增值税，无形中增加了房地产企业额外的税负成本。所以房地产企业能够寻求大企业作为供给商，降低企业税负。其次，建筑行业的劳动力很大程度上;于农民工，而其流动性很强、无法提供相应的增值税发票，在“营改增的制度下，即便选择有一定规模的劳务公司，劳务公司或会将大额的税负转嫁给建筑行业，这样即增加了企业的成本。2.3A房地产企业纳税筹划中主要问

6、题A房地产企业税负逐年增加，节税效果不明显，而在“营改增政策实行后，A房地产企业的税收环境、税率和税种等都发生了明显的改变，加强纳税筹划工作对于该房地产企业而言显得尤为重要。但就目前该公司的组织构造、财务人员的基本状况，并结合该房地产企业的本身特点和详细情况来看，该企业在纳税筹划方面还存在着众多欠缺和缺乏，主要表如今下面几个方面。2.3.1组织构造、人员不到位纳税筹划工作是一项科学性、系统性且具有较强复杂性的工程，需要企业内部各部门之间密切配合、全员介入才能到达满意的效果。由于缺乏对纳税筹划整体性的认识，在组织构造的设置上存在问题。例如：该企业缺乏专门的纳税筹划部门和团队，只是将纳税筹划的工作

7、简单交给财务部门处理。同时，企业管理者对纳税筹划的认识不到位，以为企业税负、税收风险的高低仅仅是财务部门的工作范畴和职责范围。殊不知，财务部门的职能权利有限，而纳税筹划工作一般直接涉及企业的利益，应当由企业的管理者积极介入其中，并对相关问题做出正确决策。另外，由于A房地产企业的财务部门规模较小，而日常工作较为复杂、繁琐，考虑到纳税筹划工作是一项科学性、系统性很强的工作，需要各部门之间的密切配合与协调，假如将纳税筹划工作完全交由财务部门独立完成，势必会加大财务部门的工作难度和强度，进而可能对纳税筹划方案设计的质量和准确度造成影响。更重要的是，从A房地产企业财务部门的专业素养来看，固然财务部门的员

8、工都已经具备了本科以上学历，但真正获得高级职称的并不多，由此可见，不仅A房地产企业的组织构造、任务分配不合理，其财务人员的专业水平还较为有限，因而导致企业在纳税筹划方面还存在一定欠缺。2.3.2对税收政策变化不够敏感在全国所有行业均施行营改增政策后，税收政策发生了重大变化，房地产行业由于其本身复杂性，税收政策变化对其影响往往更为复杂。这种影响对企业的财务人员提出了更高的要求，增值税专用发票的审核、会计账务处理等相关工作方面的要求将更为严格。但是，A房地产企业并没有对这次改革引起足够的重视，对于税收政策的变化，A企业没有召开专门的会议进行讨论，更没有组织相关的人员进行学习。另外，该企业的财务人员

9、也并没有主动去深化了解增值税相关规定。下面对“营改增对房地产税负的影响进行举例讲明：假设A房产公司工程款共计1亿，获得工程款发票1000万假设税率17%，A房产公司销售收入2000万，营改增之后，A房地产公司怎样选择税率不增加企业税负。假如选择11%税率一般纳税人计税方式，应交增值税=2000/1.11*11%-1000/1.17*17%=52.9万，假如选择5%简易征收率与营改增前营业税税率一致，应交增值税=2000/1.05*5%=95.24万，由于财务部门对相关营改增政策的不理解造成42.34万的直接损失。在这种情况下，A房地产公司应选择11%税率一般纳税人计税方法，对企业更为有利。2.

10、3.3筹划工作缺乏科学性、有序性纳税筹划是一项科学性、前瞻性、整体性较强的工作，由于房地产企业不同于其他行业，其所涉及的税种较多。且从项目的规划准备、开发建设、经营销售到企业日常经营管理的每个环节都会涉及到纳税筹划工作。正是由于这种广泛的、复杂的涉税流程，房地产企业必须制定出科学而有效的纳税筹划方案。对于企业而言，其纳税筹划应贯穿于流程的每个环节，并始终将纳税筹划工作和企业的不同阶段的发展目的、利益密切融合在一起。但是，就目前A房地产企业纳税筹划工作的实务现状来看，其不同业务环节的纳税筹划工作存在相互独立、难以做到互相协调的情况，例如业务部门需要根据财务部门规定的时间获得增值税专用发票用于抵扣

11、，但是在实际操作中，业务部门工作无序，未按计划及时获得发票，导致企业税负无故增加。2.3.4纳税筹划风险的忽略目前A房地产企业实务的纳税筹划工作中，在制定纳税筹划方案时，往往过分强调减少税负的纳税筹划结果，而忽视了纳税筹划工作进行经过中可能存在的风险，更未能对其进行有效控制。经济环境、社会环境的变化，税制改革风险、法律风险、利率风险、通货膨胀等因素的存在，另外这些因素间的关联性可能进一步放大风险，一方面出现偏差或失误都很可能导致整个纳税筹划方案在实际执行时脱离预设的轨道。同时，A房地产企业对纳税筹划风险的忽视，可能导致其不能完全正确把握税收政策，可能使其不能充分领悟纳税筹划的本质，进而影响纳税

12、筹划工作的正常开展，可能使得纳税筹划工作成为不合法的偷税漏税行为，给企业价值带来不必要的损害。比方，作为一般纳税人，在2016年4月30日之前获得的不动产能够应用简易征收税率的方式进行操作，税率是5%。在实际工作中，也有着特殊的情况，对于企业有两种选择，一个是税率11%的一般纳税人，一个是简易征收率5%，企业该怎样选择，才能确保纳税筹划行为合法并有利于企业，这个问题成了重中之重。2.4企业纳税筹划策略2.4.1紧跟相关政策变化步伐企业应当加强对“营改增政策的认识和学习，认真研究增值税的特点、仔细分析增值税一般纳税人和小规模纳税人的核定标准，十分是针对不同行业的税率、征收率、计税方式、计税根据、

13、税收优惠政策、税收征管机关、发票管理等方面的不同，更要认真研究并运用于纳税筹划工作。第一，企业能够聘请税务师到单位对相关人员进行培训，帮助企业相关人员尽快认识“营改增带来的变化；或者将“营改增的政策和相关内容放到企业的网站进行宣传；除了传统的宣传培训方式，企业还能够通过竞赛或会议的方式对“营改增相关专业知识的把握情况进行检验。通过这些方式将确保财务人员能够准确地树立增值税意识，及时向供给商包含材料供给商和办公用品供给商等索取增值税专用发票，准确地进行会计核算，准确地填写增值税申报表，并最大限度地享受税收优惠政策带来的利益。第二，企业能够从发展的管理基础工作入手，不断扩大管理范围，以此来提升企业

14、员工的税务管理工作技能，并通过绩效考核、鼓励机制的方式对相关人员进行考核，充分调动其主观能动性。例如，选择能够开具增值税专用发票的办公用品供给商，从长远利益角度看，增大企业的税收筹划范围，给企业带来更大的盈利。最重要的是，根据纳税筹划的合法性原则，房地产企业在进行筹划经过中，必须严格遵守我国法律、法规和制度的规定，确保纳税筹划行为的合法性。而营改增后，房地产行业的税收政策发生重大地变化，企业在充分关注国家税收政策和税收环境变化的同时，还应加强与当地税务机关的沟通与协调。十分是对一些政策的最新发展动态理解把握不准时，企业更应该主动地向税务机关进行政策的相关咨询，根据税务机关的指导，为制订合理的筹

15、划方案提供参考。2.4.2加快改良财务内部控制制度的速度我国实行“营改增税制改革必然会给企业的经营带来各种影响，财务管理方面的影响极为深远。企业为了进一步应对新的纳税政策，就必须尽快完善企业的财务管理机制，提高企业财务管理水平。企业应加强内部控制制度和财务管理制度的完善，在加强企业内部管理的同时有效降低企业的税负。“营改增不仅仅是财务部门的工作和职责，更是整个企业基于全局观做出的合理工作筹划。企业应该尽快完善财务管理体系，对企业的目前状况进行摸底调查，调整机构设置。企业能够设立专门的税管部门，以便更好地实现对税收的管理、缴纳、协调等工作。在施行营改增后，房地产企业纳税发生了变化，相应的核算制度

16、也发生了转变，为保证纳税筹划工作的顺利开展与高效执行，房地产企业的财务管理人员应当在营改增会计核算规定的基础上，准确无误地进行计算。在实际工作中，对于选择的供给商，需要由企业专门的内控部门对供给商的资质进行排摸，对于无法开具增值税专用发票的企业或是新注册成立的、法人在近期一年内有变更的公司，应果断采取放弃策略或是慎重选择合作，躲避因供给商的选择错误而给企业带来不必要的税收风险。例如A房产公司选择了更换法定代表人缺乏半年的供给商B公司与之合作，B公司开具给A房产公司1亿增值税专用发票后，B公司在隔月纳税申报时人间蒸发，B公司并未进行正常的申报纳税和缴款，在营改增之后，金税三期对企业有着更为严密的

17、监控，B公司所属的税务局稽核部门在发现B公司的异常申报情况后，会先联络B公司了解情况，如税务局无法联络到B公司，则会给A公司所属的税务稽察部门发出网络协查通知，A公司所属税务稽察部门在接到通知的当天对A房产公司进行约谈，A公司需提供关于此笔交易的所有相关资料如合同、入库单、仓储单等给所属税务稽察部门，并主动联络B公司，如A房产公司无法联络到B公司，则A公司所属税务稽察部门会要求A公司补足此笔交易牵涉的所有税款1627.35万即增值税1452.99万=10000/1.17*0.17，附加税174.36万=1452.99*12%，税款合计1627.35万=1452.99+174.36，A公司有权通

18、过法律途径向B公司追讨相应的损失，在此经过中，A房产公司很可能由于支付了此笔税金1627.35万而导致资金链断裂，无法开展正常的生产经营活动，进而造成A房产公司倒闭破产，这对于A房产公司是致命一击，所以正确选择合理的供给商关系到企业的生死存亡，必须引起企业的足够重视。另外，企业的财务部门必须加强对资金的合理计划和管控，尤其是要加强对现金流量的合理控制，全面提高资金使用效率。对于房地产企业而言，贷款利息是一项重要的支出，在增值税政策中不允许对贷款利息进行抵扣，这无形中加重了企业的税负，进而减少了企业的收益。因而企业在进行纳税筹划时，不能单纯地为了降低税负而减少，或避免企业贷款的发生，而是应根据企

19、业的详细实际情况做出细致的规划。2.4.3重视专业人才的培养营改增的施行对房地产企业的财务管理带来了宏大影响，这不仅增加了精准财务核算的难度，更增加了实际纳税申报的工作量。因而，面对新环境和新形势，房地产企业财务人员必须尽快提升财务管理的纳税筹划意识、财务管理水平，并以此为契机降低企业的财务管理成本。房地产企业能够加强对财务人员的专门培训，提升财务人员在施行“营改增后的纳税申报工作的熟练程度。专业人才的培养已成为房地产企业财务管理水平提升的关键环节，更是企业纳税筹划工作发挥价值的重要保障。第一，需要各级管理层提高对税收人才的重视，并达成协调、统一，加强人才引进制度、人才培养制度的建立，进而在人才数量上，保证企业的纳税筹划能够得到稳步推进。第二，企业应当加强专业人才的质量建设。努力依托信息技术，打造信息化团队；深化强化企业间的沟通学习，加强“引进来、走出去相结合，进而培养实战型专业人才。3结束语“营改增政策的全面施行对我国税收收入、企业将来发展、宏观经济构造调整都具有重大而深远的影响，而房地产企业作为受其影响尤为显著的企业类型之一，应当积极面对政策变化、努力研究政策变革内容、加强内部管理与运用，将“充分挖掘纳税筹划空间、综合科学利用税收筹划措施作为企业努力的方向，希望本文能够在税收筹划方式上给予一定建议和帮助。