物业化管理在老旧小区的应用.docx

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1、物业化管理在老旧小区的应用江苏省如某市地处长江下游平原，面积1477平方千米，人口140万，素有长寿之乡、花木之都美誉。近年来，在加快经济社会发展和城市当代化的进程中，如某市始终把改善群众寓居条件、提高群众生活水平摆在特别重要的位置。从2013年开场该市全面推进老旧小区综合整治工作，改造好的小区由物业公司接管，推行“三基本物业化服务管理，使老旧小区环境管理驶入了常态化管理轨道，实现了物业服务与管理效益的最大化。本文对该市老旧小区施行物业化管理的做法和经历进行扼要梳理，供物业管理行业同仁参考。一、老旧小区管理存在的问题如某市主城区老旧小区共计37个，建于上世纪90年代，建筑面积近260万平方米，

2、涉及户数2.5万余户，主要存在下面问题：基础设施不完善。由于老旧小区建设年代长远，小区的规划设计标准低，配套设施不全，整体布局先天缺乏，导致基础设施严重缺乏，无法知足居民的物质文化生活需求。主要表如今：老旧小区普遍绿化养护缺失，扒翻种植、破绿毁绿、利用绿地违章搭建等现象屡见不鲜。机动车停车位缺少，小区车满为患，公共场地挤占一空，有的甚至将车辆开进绿地区域。不仅小区居民难以出行，更有阻塞消防通道者，一旦发生火灾将严重影响救援。居民体育健身和文化活动空间较小，一些老旧小区基本没有体育健身设施和文化活动场所。环卫设施简陋，乱倒垃圾现象时有发生。小区道路、路灯等损毁严重。上下水管网严重老化，化粪池无人

3、清理，经常堵塞污水横溢，居民多有投诉。有的小区没有煤气或天然气，小区居民使用煤气罐，生活不便。管理费用收取难。老旧小区产权呈多元化格局，有全产权商品房、房改售房、回迁房、农转居的承租房、居民承租房等。业主对物业管理的要求和经济承受能力差异大，承受能力强的希望得到全方位、高层次的服务；承受能力差的则以为只要不交费，有无管理无所谓。常有小区居民以一些问题没有得到解决为由，长期拒缴卫生清运费。社区每年收取50元左右卫生保洁费的收取率只能到达20%左右，街道和社区居委会不得不垫资雇佣老弱病残人员清扫小区，人员费用向共建单位“化缘解决。由于保洁机制不健全，老旧小区普遍存在脏乱差现象。物业管理参与难。受传

4、统思想观念影响，老旧小区部分居民存在无偿享受服务的意识，以为实行物业管理就是想多收钱，不少人不习惯，不愿意缴费。此外，老旧小区由于基础设施老旧、缺乏物业用房、环境脏乱等问题，物业服务企业不愿意接手老旧小区物业管理。以上问题长期制约了老旧小区的长效管理，小区由于脏乱差成为市容环境的“低洼地，也是群众反映的热门问题。要彻底解决老旧小区管理问题，只要施行物业化管理，方是长治久安之策。而物业化管理的前提必须由政府主导，对小区的基础设施进行不同程度的改造。这是由于，老旧小区改造动辄几十万、上百万，只要财政投入才能解决资金来源问题，而且由政府进行工程改造，组织得力，监管严格，能够保障工程质量。改造的目的不

5、仅是提升老旧小区设施、绿化、道路状况，化解居民难题，同时也让物业公司进驻提供较好条件，如配备物业用房、小区公用设施良好运行等，减轻物业企业负担，让物业愿意接手服务。二、老旧小区改造与物业化管理策略一科学民主施行改造政府主导施行。2013年起，如某市每年将老旧小区改造作为政府为民办实事十大工程之一，市人大将老旧小区改造写进了人大工作报告，并每年听取专题汇报。市政府主要领导、分管领导每季度进行督查推进。市财政充分保障改造经费，三年来共计投入8000多万元，对23个老旧小区进行了改造，惠及居民15000户。科学民主推进。对拟改造小区调查摸底，分类、分批施行改造。制定详细方案时，将需整项目市政、绿化、

6、车位、管网、墙面、环卫设施等，广泛征求居民意见。首先将拟改造项目在小区张贴进行公示，召开座谈会听取意见；然后根据居民意见和小区实际状况制定初步方案；再公示、组织居民讨论反应；听取意见和修改方案能够反复进行，直至居民之间、居民和工作组基本达成一致意见，最后由规划设计单位制定专业改造方案，组织施行。规范组织施行。改造中严格根据招投标程序确定施工单位和监理单位，实行项目化管理。市纪委、监察局全程监督招标和施工经过，定期派员对老旧小区改造工程进行现场质询，测评居民满意度，确保改造质量。对改造经过中出现工程增量，严格按程序逐级申请，完善手续，验收后接受审计，保证工程建设阳光透明，规范高效。发挥党建作用。

7、在改造中，固然已经充分征求意见，但仍有少数居民对改造方案不满意，阻挠施工。工作组创新思路，在小区成立临时党支部，依靠组织气力强化改造工作推进。一是利用此平台倾听群众心声，尽可能解决疑难问题；二是发挥党员先锋模范作用，让党员给其他居民作表率；三是通过此平台对阻挠施工的党员居民进行思想教育，要求顾全大局，带头服从改造方案，并对其他居民进行宣传发动，保障小区改造任务顺利完成。二落实物业化服务健全管理制度。为推进老旧小区物业化管理，如某市修订完善了（如某市物业管理暂行办法），出台了（如某市安置房寓居区物业管理暂行办法），（如某市住宅老旧小区、安置房寓居区施行基本物业服务考核管理办法），（主城区住宅小区

8、业主委员会考核办法）等一系列文件，为健全完善物业管理政策制度体系，规范小区物业服务行为、引导业主依法理性维权等强化了制度保障。建立管理机构。如某市城管局报请市编办同意成立了物管中心，主要负责开展物业小区、物业企业星级评定及创先争优等工作；负责物业服务企业的业务培训；负责协调老旧小区、安置区物业企业“三基本服务基本保洁、基本保绿、基本养护，负责老旧小区、安置区基本物业服务的业务指导、监督考核与政府奖补资金的拨付；协调处理物业公司与业主之间的物业纠纷，化解因物业服务合同引发的纠纷等。落实物业服务。老旧小区改造工程全面验收后，由街道所属社区或业主委员会委托专业化、市场化的物业服务企业负责小区基本保洁

9、、基本保绿、基本养护的“三基本物业服务，对于选择物业公司服务的，该局加强指导，严把物业公司准入关，选择有资质、负责任的物业公司从事物业管理服务。同时，将老旧小区物业公司纳入新建小区物业公司一并进行管理考核。三构建物业化管理长效机制政策引导奖补机制。落实老旧小区物业考核补贴。每季度对老旧小区“三基本物业服务进行考核，市财政按每月0.15元/标准，对“三基本物业服务进行考核发放补贴；加大政策扶持力度，物业服务企业享受当代服务业的各项鼓励补贴政策；提高老旧小区物业费收缴率，市政府建立机关部门与老旧小区、安置房寓居区的挂钩共建制度，协助社区收缴物业服务费用，作为机关部门作风建设与文明创立的重要考核内容

10、。两年来，共发放“三基本物业考核奖补资金298.2万元，对物业企业按当代服务业考核奖励44.6万元。基层自治组织机制。大力推进和指导各街道社区牵头组建老旧小区业主委员会，明确业主委员会工作职责、要求、享有权利等，并充分发挥业委会在物业企业和小区居民之间的“桥梁作用：如倡导居民养成良好寓居习惯，催促居民根据标准缴费，监督物业服务企业日常工作，提高小区管理效率。该局定期召开业主委员会工作座谈会、培训会，调查、协调、指导业委会工作。定期对业委会工作进行考核，对成绩显著的业主委员会给予经济奖励，两年来共发放业主委员会考核奖励资金11.6万元。物业纠纷化解机制。建立行政、司法、物业企业、社区基层组织等介

11、入的“四位一体的物业矛盾调解机制，两年来共受理和调解各类物业纠纷1457件。积极争取法院的支持，开通“物业绿色司法通道，对业主无故拖欠物业费的案件，进行“快立、快审、快结，法院共受理执行1309件。通过物业纠纷“四位一体调解制度和物业绿色司法通道的有效运行，获得了预期社会效果和法律效果。物业缴费诚信机制，将业主十分是机关公职人员缴纳物业费列入诚信体系建设。市级机关工委将机关党员干部缴纳物业费情况作为党员干部道德表现社区函调考核内容。公职人员无故仍不缴纳的，服务单位除通过法定程序予以维权外，还可通过函告所在单位，由该单位教育并催促其主动缴费，经教育仍不缴费又不依法维权的，年终考核不得被评为先进。

12、三、老旧小区改造和物业化管理获得成效寓居环境大幅提升。三年来，如某市共投资8000余万元，完成20个老旧小区综合整治工作，面积达140万平方米，惠及居民1.2万余户。新建及维修道路2.8万平方米，新增车位1138个，补种绿化4.6万平方米，对污水管网、路灯、落水管等市政设施进行更换，因地制宜开拓健身场所，增添健身器材。改造工程很好地解决了老旧小区“面子和“里子问题，小区环境设施水平得到大幅改善，居民寓居舒适，看着舒心，纷纷以各种形式对城管部门予以点赞。缴费比率大幅提高。老旧小区居民明显感遭到改造工程带来的变化，加之老旧小区物业费通过政府每月每平方米补贴0.15元，业主缴纳物业费的积极性得到提高

13、。物业缴费率由过去不到20%上升到75%，少数老旧小区到达87%以上，构成了居民与物业公司的良性合作，双赢共进，促进城市寓居区和谐。四、老旧小区物业化管理启示老旧小区改造是前提。老旧小区由于历史原因，在环境、设施、交通、安全等方面存在众多缺乏，经过施行改造，基础设施、管网管线、绿化车位等得到改善，提高了居民的生活幸福指数，为物业公司入驻管理提供了良好的物质、环境条件。群众介入管理是基石。在老旧小区改造和管理中，要不断创新群众介入机制，调动群众的积极性，鼓励广大居民介入小区改造和管理，并搭建介入平台如发放征求意见表、召开座谈会，建立小区志愿服务队伍、文明劝导队、“和事佬俱乐部等，让群众参政议政、

14、出谋划策，共建分享，探索一条新形势下老旧小区管理新路子。落实管理责任是根本。落实街道社区为老旧小区管理责任主体，将责任主体属地化，有利于发挥社会基层组织职能作用，加强社区与居民联络，促进物业服务协调有序，提高物业管理能效。积极发挥业主委员会自治作用，落实老旧小区自治，加强老旧小区自我管理功能。物业化服务是关键。过去，老旧小区物业管理是空白，大多数是社区维持基本保洁。老旧小区物业管理实现社会化，由物业服务企业提供专业、规范化服务不仅减轻了社区负担，更是老旧小区落实常态长效管理的关键。政策奖补扶持是推手。老旧小区收费标准低、收费难是不争事实，不少物业服务企业入不敷出，不愿接受老旧小区物业管理。市财政给予一定补贴，有利于提高企业积极性，推进老旧小区管理社会化、常态化。常态监督考核是保障。物业服务行业监管部门要积极履行行业管理职责，制定物业管理规章制度，引导和规范物业服务行业健康有序发展。街道社区作为日常监管主体，要订立考核赏罚措施，定期对物业服务质量明察暗访，交办存在问题，催促整改，提高物业服务质量，提高居民满意度。作者:何福平王小星朱拥军单位:江苏省如皋市城市管理局