目的管理绩效考核.docx

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1、目的管理绩效考核房地产业是一种地域性和阶段性很强的产业。随着开发地域的拓展，项目公司越来越多，势必加大集团公司的管理半径，增加管理的难度，这就有可能造成边际投资效益的下降。因而，怎样加强对房地产子公司的管理，正日益成为摆在大型企业集团面前一个非常紧迫和现实的课题。一般来讲，单一的房地产集团通常由总裁办、人力资源部、财务部、审计部、工程部等职能部门联合成立集团目的责任制考核领导小组，对下属全资和绝对控股的子公司进行经营目的设置和考核。而以房地产为主业的多元化企业集团更多地是成立“事业部这样的相对独立的部门，采取模拟企业化运作，对下属所有房地产类子公司统一管理。在这两种形式中，集团和下属公司均以资

2、产为纽带建立法人治理构造和各种内部控制制度，互相间构成合理分工摘要：集团总部作为决策中心、信息中心、融资中心行使管理职能，各下属子公司作为经营实体则是成本控制中心、服务中心和利润中心。为了贯彻集团总体发展战略，充分调动项目公司的积极性，实现生产要素的最佳配置，进而促进房地产业经营计划的圆满实现，就需要制订专门的“房地产子公司管理办法，并建立统一的以经营目的为中心的责任考核体系。考核体系主要由项目考核和年度考核两部分组成，绩效的考核和奖励以项目考核为准。年度考核只是对项目考核目的的分解，它以事先责成子公司总经理在工资总额中扣存一定比例的年薪、然后由集团根据其年度目的完成情况决定能否返还和返还比例

3、作为赏罚的主要手段。一、项目经营目的责任考核在获得项目土地使用权、项目公司成立、宗地的规划指标确定以后，以项目可行性探究报告确定的开发进度和收益测算为基础，集团事业部对项目经营目的进行统一设定。目的主要包括利润目的和开发进度两部分。1、和利润目的相关的指标包括摘要：规划指标摘要：包括净用地、全部和分项建筑面积等；成本费用摘要：根据会计科目设置，含土地成本、前期费用、基础设施费、配套设施费、建安造价、期间费用六部分。需要指出的是，不可预见费固然在做项目可行性探究时是必要的，但在进行项目经营目的考核中不宜作为单独的成本科目；利润目的摘要：包括平均售价、分项收入、净利润、成本利润率等指标。2、和开发

4、进度相关的指标包括摘要：土地权证办理；拆迁安置；方案设计；报批报建；营销策划；工程建设；物业管理。3、项目的考核在决算后进行，方法是摘要：以“净利润指标为核心，其数值不得低于项目考核书所列的目的但考虑到项目开发往往是跨年度的，期间可能发生影响项目经营目的完成结果的重大情况，因而，每年集团可根据实际情况对项目经营目的做出调整，最终的考核指标即以项目每年的年度经营目的相加后确定。超出“净利润目的的部分，集团给予子公司一定比例作为奖金。为防止出现利润和成本不同步增长的情况，项目的“净利润指标必须以项目考核书确定的“成本利润率为参照，成本利润率每下降1%，超出净利润部分的奖励比例下调1%。对项目的开发

5、进度以办理完毕98%以上业主的入住手续为准，每迟延10天，超出净利润部分的奖励比例下调1%。在完成“净利润指标的前提下，假设子公司通过努力积极争取当地的优惠政策，使项目税费和正常情况及同类项目相比得到较大减免的；或者子公司通过努力，使主要的成本科目实际发生额和考核指标及同类项目相比确有明显下降的，经查证属实，按减免或下降额的一定比例给予奖励但为此所产生的招待公关等费用应计入成本费用总额，列入当年的年度考核。二、年度经营目的责任考核以企业的每一个会计年度为期，根据项目考核书的要求和确立的指标，还需要对子公司进行年度考核。为建立科学的赏罚机制，强化鼓励手段，考核结果和子公司的利益分配挂钩。事业部责

6、成子公司总经理将本年度工资总额中除按月发放以外的部分扣存约占3040%，然后在年终时根据考核结果断定能否返还年薪及其额度。年度经营目的由经济指标和综合管理指标两部分组成，满分100分。其中经济指标占70%，综合管理指标占30%。两者的考核均实行百分制，在对每项指标逐一考核评分，累计所得分数后乘以各自权数即为该公司当年两种指标考核的最终得分。年度经营目的责任考核分两期进行摘要：中期预核摘要：在第三季度对指标完成情况进行中期审核；年度考核摘要：次年1月对指标完成情况进行年度审核。赏罚以年度考核为准。年度考核完成后，由事业部牵头成立的目的责任制考核领导小组根据财务内审制度负责审核，并经集团总裁签署审

7、核报告后，核发被扣存年薪。1、经济目的及考核年度经济目的主要包括销售收入和管理费用指标。其中工资总额、招待费两项弹性较大的科目单独列出。其他的项目开发成本费用列入综合管理目的作专项考核。考核分值的计算方法是摘要：成本费用总额和成本费用率采取双向控制、统配使用，可支配费用随收入增减而增减。如摘要：某年的管理费用指标245万元收入指标6200万元100%当年的成本费用率3.95%，即每增加100元的收入就能增加3.95元的费用。经济指标以“经营收入为核心，成本控制为调节因素为考核分值的原则。经营收入的考核办法为摘要：以各项实际完成收入的数值除以各项核定指标再乘以各项收入占总收入的权数，得出此项收入

8、的考核分值。经营收入考核值为各项收入的考核分值累加数。设定摘要：Ai为实际收入；Bi为经营指标数，i为权数，则经营收入分值为摘要：Ai/Bii100%。计算出经营收入的考核分后，以实际完成的经营收入Ai为基数乘以核定的费用率，得出实际完成收入应该控制的费用用表示，再将实际发生的费用用表示除以实际完成收入应该控制的费用，以100减去，即为成本费用指标考核得分。设定摘要：为实际发生的费用，为实际完成收入应该控制的费用，则成本费用指标考核得值为摘要：100-/100。经济指标的总分值为摘要：Ai/Bii100%100-/10070%2、综合管理目的及考核综合管理目的考核为摘要：根据子公司发展和经营情

9、况，按满分100分设定各项管理工作的内容、分值和考核办法，由集团事业部会同集团相关职能部门根据对子公司的检查记录进行评分。其内容主要有摘要：项目工程进度摘要：重要的进度目的，每项每迟延若干天扣一定的分数。财务管理摘要：包括自主融资额不得低于多少、财务纪律、预算编制和执行情况、前面所讲的专项费用控制等等。综合管理摘要：包括集团劳动人事制度执行情况、员工培训、信息沟通、规划设计和营销方案等重大事项的及时上报审批、合同管理、文件、车辆、档案、物资、保密等事项的管理等等。平安管理摘要：有健全的平安管理机构和制度、不发生民事转刑事案件和非正常死亡、无重大职工人身平安、盗窃、火灾等事故。品牌建设摘要：包括

10、认真执行集团的CIS系统、争创统一的集团房产品牌、业主投诉率控制在一定数值以内等等；土地储备摘要：积极在项目所在地和周边进行新项目的考察调研、争取在一定的时间内有新的项目签约。3、赏罚办法总分70分下面摘要：原扣存年薪不予发还。7090分摘要：得分每增加1分，返还5%原扣存年薪。90分以上摘要：全额发还被扣存年薪并发放奖金，但奖金在年终时不发放，而是根据项目经营目的责任考核书的规定，在项目决算后统一考核发放。三、经营受权在当代企业管理的“委托关系中，权利和责任应该是对等的。因而，集团事业部对下属房地产子公司的管理坚持“宏观监控、微观放开的原则。简单地讲，事业部主要通过预算控制等手段加强宏观监控

11、，但对被考核方的众多微观指标不作详细考核。同时，对考核目的的责任人子公司的总经理赋予下列权限摘要：1、拥有结合各自实际情况制订年度、季度、月度等各类经营计划及专项促销活动、报经集团审批同意后执行，并要求集团各相关职能部门给予配合的权利。2、拥有受权经营的子公司资产管理权和预算计划内资金的使用权流动资金的调度、公司制度明确规定未受权的除外。3、拥有子公司内部人事任免权和调配权由集团任免的人事及子公司间调配的除外。4、拥有子公司内部机构设置、调整或撤并权。5、拥有对子公司内部员工进行考核、赏罚和经济分配的权利。6、拥有集团各项规章制度及集团总裁授予的其它权利。四、经济指标的调整为确保经营目的考核的严厉性和科学性，目的本身的设置应该是刚性的，考核期间事业部对项目经营目的一般不作调整。但为加强项目考核的可操作性，更好地到达预期的效果，如出现下面情况，可经集团总裁批准后适当调整有关经济指标或抵计相应的考核指标摘要：1、因子公司合并分立及由集团决定的重大经营政策调整等因素影响；2、集团指定工作构成的较大费用指集团因非凡需要且不在子公司年度计划之列的工作构成的费用；3、因政策、市场形势发生重大变化或不可抗力等因素影响。