海泰发展：天津海泰科技发展股份有限公司2021年半年度报告.PDF

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1、2021 年半年度报告 1 / 128 公司代码：600082 公司简称：海泰发展 天津海泰科技发展股份有限公司天津海泰科技发展股份有限公司 20212021 年半年度报告年半年度报告 2021 年半年度报告 2 / 128 重要提示重要提示 一、一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半半年度报告内容的真实、准确、完年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、二、 公司公司全体董事出席全体董事出席董

2、事会会议。董事会会议。 三、三、 本半年度报告本半年度报告未经审计未经审计。 四、四、 公司负责人公司负责人董建新董建新、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人杨烁杨烁及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）李彦飞李彦飞声声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、五、 董事会董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 无 六、六、 前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中涉及的未来经营计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对

3、投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、九、 是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露董事无法保证公司所披露半半年度报告的真实性、准确性和完整性年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、 重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节经营情况的讨论与分析中 关于其他披露事项中可能面对的风险因素部分内容。 十一、十一、

4、其他其他 适用 不适用 2021 年半年度报告 3 / 128 目录目录 第一节第一节 释义释义 . 4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 4 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 . 7 第四节第四节 公司治理公司治理 . 15 第五节第五节 环境与社会责任环境与社会责任 . 16 第六节第六节 重要事项重要事项 . 17 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况 . 22 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况 . 25 第九第九节节 债券相关情况债券相关情况 . 25 第十节第十节 财务报告财务报告 . 26 备查文件目录 载有法定代

5、表人、财务负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。 报告期在上海证券报、证券日报及上海证券交易所网站披露的所有公告。 2021 年半年度报告 4 / 128 第一节第一节 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 滨海新区 指 天津市滨海新区 滨海高新区 指 天津滨海高新技术产业开发区 本公司、海泰发展 指 天津海泰科技发展股份有限公司 BPO 基地 指 天津高新区国家软件及服务外包产业基地核心区项目 报告期内、本报告期、报告期 指 2021 年 1 月 1 日至 2021 年 6 月

6、 30 日 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元，中国法定流动货币 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、 公司信息公司信息 公司的中文名称 天津海泰科技发展股份有限公司 公司的中文简称 海泰发展 公司的外文名称 Tianjin Hi-Tech Development Co., Ltd. 公司的外文名称缩写 HiTech Develop 公司的法定代表人 董建新 二、二、 联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 姓名 董建新（代行董秘职责） 联系地址 天津市滨海高新区华苑产业区（环外）海泰发展五道16号C号楼C座 电话 （022）8568 9

7、891 传真 （022）8568 9889 电子信箱 irmhitech- 三、三、 基本情况变更简介基本情况变更简介 公司注册地址 天津新技术产业园区华苑产业区 公司办公地址 天津市滨海高新区华苑产业区（环外）海泰发展五道16号C号楼C座 公司办公地址的邮政编码 300384 公司网址 www.hitech- 电子信箱 irmhitech- 报告期内变更情况查询索引 四、四、 信息披露及备置地点变更情况简介信息披露及备置地点变更情况简介 公司选定的信息披露报纸名称 上海证券报、证券日报 登载半年度报告的网站地址 公司半年度报告备置地点 天津海泰科技发展股份有限公司投资证券部 2021 年半年

8、度报告 5 / 128 报告期内变更情况查询索引 五、五、 公司股票简况公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 A股 上海证券交易所 海泰发展 600082 六、六、 其他有关资料其他有关资料 适用 不适用 七、七、 公司主要会计数据和财务指标公司主要会计数据和财务指标 ( (一一) ) 主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 本报告期 （16月） 上年同期 本报告期比上年同期增减(%) 营业收入 520,087,573.43 173,924,246.13 199.03 归属于上市公司股东的净利润 -32,409,368.79 -15,603,975

9、.98 不适用 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 -32,593,344.12 -17,928,765.47 不适用 经营活动产生的现金流量净额 -46,064,589.90 8,273,158.56 -656.80 本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减(%) 归属于上市公司股东的净资产 1,704,992,088.43 1,743,862,615.48 -2.23 总资产 2,933,065,857.98 3,145,710,702.56 -6.76 ( (二二) ) 主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 本报告期 （16月） 上年同期 本报告期比上年同期增减(%)

10、基本每股收益（元股） -0.0502 -0.0242 不适用 稀释每股收益（元股） -0.0502 -0.0242 不适用 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股） -0.0504 -0.0277 不适用 加权平均净资产收益率（%） -1.88 -0.92 不适用 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） -1.89 -1.05 不适用 公司主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 报告期内公司营业收入比上年同期大幅增加而归属于上市公司股东的净利润比上年同期数大幅减少，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润大幅减少，其主要原因是：报告期内公司毛利率较高的售房收入大幅减少。 八、八

11、、 境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 适用 不适用 2021 年半年度报告 6 / 128 九、九、 非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 非经常性损益项目 金额 附注（如适用） 非流动资产处置损益 120,124.82 固定资产处置及报废收益 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投

12、资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 单独进行减值测试

13、的应收款项、合同资产减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变 2021 年半年度报告 7 / 128 动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 125,175.61 其他符合非经常性损益定义的损益项目 少数股东权益影响额 所得税影响额 -61,325.10 合计 183,975.33 十、十、 其他其他 适用 不适用 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明报告期内公司所属行业及主

14、营业务情况说明 （一）报告期内公司从事的主要业务 作为国内最早一家“以创业孵化带动工业地产与产业投资”的工业园区类上市公司，报告期内， 公司继续以创业孵化服务为基础， 孵化器及高新区基础设施建设、 运营与产业投资两翼并举，主营业务涉及工业园区运营、高新技术产业投资、孵化服务、贸易等。 强化服务品质提升，打造园区运营载体。公司依托天津滨海新区开发开放带来的有利机遇，将工业园区开发与运营作为公司的重点经营业务， 自主开发建设了多个高品质有亮点的工业园区。报告期内，为适应园区运营的新形势，公司以打造良好营商环境为宗旨，加速优质物业的提升改造工作。努力提升园区运营能力，完善孵化服务链条，为中小微初创型

15、企业提供生活配套及专业领域的技术、设备、信息、市场转型等服务，强化孵化器服务功能，为公司持有型物业的转型发展奠定坚实基础，为公司产业投资业务发展提供有力的支撑。 积极探索产业投资新模式，加速投资平台建设。报告期内，围绕公司“十四五”时期改革发展的目标，强化公司产业投资功能建设，积极开展项目调研和股权收购方案策划，不断强化提升资本运作能力，为实现产业投资和房产运营相结合探寻房租作价入股等途径，为公司转型发展培育新动能。利用公司孵化器筛选优质项目进行调研分析，积极寻找投资项目资源，为公司转型科技型股权投资企业进行初步尝试。 深化高效能载体服务建设， 回归孵化器职能初衷。 海泰孵化器 2005 年由

16、国家科技部认定为国家级孵化器， 从提供融资咨询、 专利服务、 创业导师培训服务等方面为在孵企业提供专业化服务，逐步形成软件及服务外包产业集聚效应。报告期内，公司在孵化器建设方面，加强对滨海高新区的政策研究，将孵化器由多范围全领域的发展转向专业化、精细化方向，结合天津高新区“细胞谷”“信创谷”建设，重点关注新一代信息技术、生物医药、新能源、航天航空等先进制造业集群，充分发挥公司科技园区产业聚集效应。同时拓展孵化服务模式，不断完善在孵企业档案管理数据库，结合项目改造打造配套服务网点，加强载体服务优势共享，提高园区内孵化服务水平，提升孵化器影响力。 不断探索扩大贸易范围与规模。贸易业务主要为商品批发

17、，经营主体为全资子公司天津海泰方通投资有限公司。报告期内，公司在开展棉花贸易同时，积极拓展电解铜业务合作。 （二）报告期内公司的经营模式 公司工业园区开发及运营业务，自主开发项目主要以销售为主，辅以自持物业运营及对外租赁。报告期内，公司以独立投资、产业园聚集运营模式与整合资源合作开发、项目承包代理等形式结合，实现运营方式的多元化。充分利用区位优势大力开展定制化招商服务，积极寻找战略合作伙伴，探索联合开发存量项目，通过丰富资产运营模式，利用公司土地资源，提升资产运营效2021 年半年度报告 8 / 128 率。同时，积极完善园区服务功能，通过建设项目综合服务中心，加速配套建设，多方位提供项目延伸

18、服务。 在高新产业投资业务领域，公司为实现转型升级，不断加强与滨海高新区科创平台和专业投资机构的合作。报告期内，公司投资方向聚焦高科技和新兴产业，加强项目搜集和可行性研究分析，加大力度拓展投资项目，积极参与滨海高新区科技金融项目调研，研究产业投资基金以及并购基金运营方案，不断拓展公司产业投资方向和渠道，努力打造公司新的利润中心和运营平台。 在孵化服务方面，推进孵化公司改革工作，进一步加强政策服务工作，提升招商服务软件实力，为入区企业提供政策咨询、技术认定、投融资服务等业务协助，创造更好的服务体验。同时，积极探索拓展孵化器深层次服务， 从外延式服务向内涵式服务延伸， 向为企业提供内部经营服务、投

19、资服务、生产服务等专业化方向迈进，在提供服务过程中通过筛选有潜力的高科技企业发现优质项目为投资发展做出贡献。 在贸易业务方面，公司位于贸易流通的中下游环节，业务经营依托专业市场，属于市场销售型企业。报告期内，公司作为重合同守信誉单位，按照专业化市场要求，严格按照合同要求履行自身责任和义务，确保贸易业务顺利开展。 （三）报告期内行业情况 随着国民经济从资源驱动向创新驱动的转变，产业园区之间的竞争已由过去的优惠政策、廉价土地竞争，向产业链竞争、投资环境竞争等方向发展。工业园区要发展应突破传统经营模式，通过多方面联动发展增强园区运营能力。 国家为实现经济发展从高速转向高质，出台大量政策促进产业转型升

20、级。创新是实现国家发展的核心因素，各地政府大力引进高新技术产业，关注优势产业，通过提升区域内产业质量来实现区域经济高质量发展。这对于投资行业而言也是机遇与挑战并存，需要通过具有前沿性全面性的眼光来寻找更具竞争优势的企业。 孵化行业发展正逐渐摆脱传统经营模式，通过培育企业、提供多种类孵化服务实现全链条产业发展，使区域的创新创业环境不断激发新动能，为区域主导产业集群输送优质的后备力量，推动经济强劲发展。 贸易行业很大程度取决于消费行业的发展，增长趋势和国内经济增长趋势基本同步。 二、二、 报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 随着天津加快构筑现代产业体系，推动构建新发展格局，

21、推动京津冀协同发展取得新的更大进展，并致力于打造自主创新的重要源头和原始创新的主要策源地。为打造产业创新承接平台，推动先进科技成果和优质企业资源落地转化，滨海高新区作为承接平台，迎来新的发展机遇。 通过近二十年的发展，公司在利用政策优势强化招商销售，发挥地域优势做好项目建设，加强人才队伍建设，不断积累工业园建设经验，提升园区运营服务功能，培育产业聚集效应，推进资本运作平台和投资平台建设等方面形成了公司独特的核心竞争力。 1、天津市政府、天津滨海新区及滨海高新区多重叠加的政策优势推动区域招商引资工作。十四五开局之年，天津市打造“津城”“滨城”双城发展格局，着力形成“两带集聚、双城优化、智谷升级、

22、组团联动”的市域产业空间结构，保障工业可持续发展的空间。滨海新区一方面发挥以核心区补“城市”功能的作用，强化对产业发展的支撑作用，严格控制产业类型，提高投资和建设强度，打造创新宜居“滨城”。另一方面继续聚焦京津冀协同发展战略招商，立足打造承接北京非首都功能疏解核心标志区，聚焦“一基地三区”核心区招商，突出重点产业和关键领域，加大招商引资力度，加快新动能引育。滨海高新区全力建设“中国信创谷”、京津冀特色“细胞谷” 和现代中药创新中心， 拓展上下游产业， 强化企业集群化发展态势， 大力实施质量强区战略。这些政策对信创产业、生物医药、新能源新材料等企业进入具有强大的吸引力，在区域内形成了多领域的产业

23、聚集效应。为公司未来发展创造了更广阔的发展空间。 2、区位优势明显，交通联系便利。公司主要项目位于滨海高新区华苑产业区，京沪高铁天津南站坐落于区域内，乘坐高铁半小时即可到达北京。荣乌高速新线成为滨海新区连接雄安新区骨干路网的重要组成部分。同时，华苑产业区作为滨海新区在天津市西部的唯一飞地，是距离天津市区最近的国家级高新技术产业开发区组成部分。 2021 年半年度报告 9 / 128 3、拥有强大的人才聚集优势。公司所处区域毗邻天津西部高教区，南开大学、天津大学、天津理工大学、天津师范大学、天津城建大学、天津农学院等多所涉及多学科的大专院校聚集，为入区企业选拔人才提供了便利条件。 4、拥有较强的

24、产业聚集优势。信创产业、新能源产业、生物医药产业是滨海高新区的主导产业，行业内上下游的万余家创新创业企业在区域内聚集，发展优势明显。产业集群化发展态势为公司的孵化器运营及投资项目储备积累了一批具有较高发展潜力的企业。同时公司通过多年在滨海高新区对工业园区的开发建设及运营，形成了国家级孵化器、国家软件出口基地、国家软件服务外包基地等多个产业聚集项目，为各行业企业落户滨海高新区做出贡献。 5、打造综合服务平台，拥有高质量营商环境优势。公司强化服务职能，通过多年深耕了解区域需求，在已建成的地产项目逐步打造完善综合服务平台，引进了便利蜂、麦当劳、锦江之星等商业配套，自营了 e 进口超市、综合服务中心等

25、项目；建立区域 5G 服务应用系统，为入驻企业提供基于智慧园区管理平台系统的园区智能管理服务。完善的配套服务设施为入区企业提供了便利的同时，优化了区域的营商环境，提升了园区的整体形象，进一步促进招商销售工作。 6、拥有国内最早的国家级孵化器，拥有运作产业投资的增值服务优势。通过加强国家自主创新示范区政策研究，更好地为在孵企业提供政策咨询服务，创建更优的企业成长环境，提升海泰国家级孵化器服务水平，不断扩大海泰国家级孵化器的招商影响力。聚集了新一代信息技术、新能源新材料、生物医药等一批科技型企业，为区域招商引资形成引领作用。 7、拥有银企合作、投贷联动的金融资源优势，发挥资本市场融资平台作用，为公

26、司运营提供有力的资金保障。通过多种手段募集资金，能够为公司的长期发展提供资金支持。公司拥有良好的信誉，与银行、融资租赁公司等机构建立了密切的合作关系。 三、三、 经营情况的讨论与分析经营情况的讨论与分析 今年是“十四五”规划开局之年，新冠肺炎对国家经济带来的影响正慢慢减弱，同时国家出台各种宏观调控政策刺激经济发展，根据国家统计局公布的数据，上半年国内生产总值按可比价格计算，同比增长 12.7%。 为促进产业健康发展，滨海高新区多措并举，积极营造良好的营商环境与产业环境。落实好政策体制机制创新，把招商引资活力动力充分发挥出来，全力推动滨海高新区招商引资高质量发展；关注独角兽、准独角兽企业发展，对

27、企业诉求和具体问题主动对接，为企业加快发展保驾护航；搭建政银企平台，成立小微企业首贷续贷服务中心，优化融资环境，服务企业高效对接金融资源，打通金融服务实体通道，完善滨海高新区惠企政策。 基于整体向好的经济发展态势，公司管理层依托区域资源及政策优势，围绕已建房产招商租售、园区配套建设、孵化器运营工作，创新思路、开拓进取，不断谋求经营模式创新和持续稳定发展。 （1）切实抓好党风廉政建设，持续完善基层党建工作。 海泰发展党支部全面贯彻落实党中央从严治党决策部署，深入开展重点领域专项整治工作，持之以恒抓好作风建设，推进从严治党纵深发展；不断强化思想政治教育，增强党员纪律意识、规矩意识、责任意识，筑牢思

28、想防线，营造风清气正的良好工作氛围；同时，坚定维护以习近平同志为核心的党中央权威，坚持将基层党建与经营发展融合共进，不断强化使命担当，不折不扣贯彻落实上级各项决策部署，充分发挥党建引领和党员先锋模范作用，营造担当作为的干事创业氛围，努力推动公司转型发展。 （2）推进招商销售，探索产业园运营新模式。 为推进公司转型发展， 开拓未来生存空间， 公司积极探索运营新模式， 实现内外部共同发力。从公司内部，按照房产项目初始设计重新规划各项目定位，制定招商策略及方案；完善全员招商的管理办法，推进工作的展开；将房产招租、产业投资和企业孵化功能相结合，进一步加速房产与土地去化工作。 从公司外部， 协调园区管委

29、会招商部门、 集团兄弟公司各方力量拓展招商渠道，与各专业招商机构建立合作关系， 全面提升招商销售工作水平； 积极与园区管委会对接扶持政策，抓准定位配合滨海高新区项目落地。 （3）加速园区提升改造，改善营商环境。 公司大力提升改善各项目园区环境及配套。针对公司早期项目内既有配套服务环境不能满足当前入驻企业需求现象，适时启动环境提升改造工程，完成构建综合性功能会议区域，重塑孵化2021 年半年度报告 10 / 128 服务配套环境。 紧扣科技创新应用内涵与中国电信公司进行合作， 建立高科技园区与 5G 结合的应用系统；采用数字化技术对 BPO 园区、SOHO 公寓等项目老旧监控系统进行改造，拓展智

30、慧安防园区建设。 （4）做好资金管理，保障公司运营平稳。 受房地产行业信贷限制的影响，银行贷款审批收紧，公司与多家银行进行沟通，取得银行流动资金贷款支撑公司运营。通过创新开展保理融资业务，确保公司资金安全，为后续金融创新工作打开思路。在资金成本方面，积极探索改善公司融资结构的途径，多渠道沟通探讨高成本资金的可替代方案。强化公司资金运营能力，拓宽各种融资渠道，努力获取低成本资金，提升公司资金利用效率，降低项目运营风险。 （5）增强孵化器功能创新，打造海泰孵化器品牌。 结合滨海高新区十四五规划深化高效能载体服务建设打造的要求，发挥平台与孵化器的耦合作用，加强载体服务优势共享。积极探索招商+孵化+投

31、资相结合的创新运营模式，带动孵化器作用回归建设初衷，强化企业孵化器职能，提升孵化器品牌的运营能力。 （6）开源节流，提升盈利能力。 在园区运营方面，公司努力降低重资产比例，针对存量资产积极开展招商工作，加速回款提高资金使用效率，降低公司运营资金压力，提升公司经营效益。同时，丰富资产运营模式，通过加大租售力度、增加资产利用效率，稳步提升盈利能力。 （7）努力推进产业投资，助推公司转型。 公司将继续发挥海泰孵化器投资载体作用， 深入探索产业投资基金， 扩大轻资产投入和运营。通过布局创新产业投资，将企业孵化所得、产业投资收益成为新的盈利点。此外，公司将利用滨海高新区园区平台的政策支持与环境资源，支持

32、被投资企业高速发展，从而在并表收益、资本利得、业务协同多方面提升公司经营及盈利效率。根据天津市及滨海高新区的政策引导，通过孵化器培育投资、成立产业投资基金投资、直接股权投资等多种方式布局，参股信创产业、新经济产业、生物医药产业和新能源产业等国家战略新兴产业内的优质企业，通过未来与公司产业园区业务的不断融合，挖掘适合公司长远发展的高市盈率、高成长性的黄金赛道，助推公司完成主营业务转型。 报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项会有重大影响的事项 适用

33、不适用 四、四、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 (一一) 主营业务分析主营业务分析 1 1 财务报表相关科目变动分析表财务报表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 520,087,573.43 173,924,246.13 199.03 营业成本 509,188,441.55 144,161,548.76 253.21 销售费用 2,672,148.12 2,021,933.67 32.16 管理费用 4,641,949.96 4,512,817.61 2.86 财务费用 34,606,254.46 38,476,894.01

34、 -10.06 经营活动产生的现金流量净额 -46,064,589.9 8,273,158.56 -656.80 投资活动产生的现金流量净额 75,149.00 -274,429.00 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 -52,398,413.18 -21,732,550.00 不适用 税金及附加 1,130,395.64 2,237,111.60 -49.47 营业外收入 83,001.58 3,677,884.24 -97.74 营业外支出 -13,999.99 411,498.26 -103.40 所得税费用 294,224.19 1,464,881.34 -79.91 营业收入变动原

35、因说明：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司商品批发收入增加所致 2021 年半年度报告 11 / 128 营业成本变动原因说明：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司商品批发成本增加所致 销售费用变动原因说明：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司工资性支出增加所致 管理费用变动原因说明：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司社会保险费增加所致 财务费用变动原因说明：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司利息费用减少所致 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司购买商品支付的现金增加所致 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本报告期较上年同期增加，

36、主要是本期公司购置固定产支付的现金减少所致 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司偿还债务支付的现金增加所致 税金及附加变动原因说明：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司土地增值税减少所致 营业外收入变动原因说明：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司收到的政府补助减少所致 营业外支出变动原因说明：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司违约金支出减少所致 所得税费用变动原因说明：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司毛利率较高的售房收入减少导致利润总额减少所致 2 2 本期本期公司公司业务类型、业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的利润构成或利润来

37、源发生重大变动的详细说明详细说明 适用 不适用 (二二) 非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 (三三) 资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 1.1. 资产资产及及负债负债状状况况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%） 上年期末数 上年期末数占总资产的比例（%） 本期期末金额较上年期末变动比例（%） 情况说明 货币资金 112,269,803.94 3.83 211,818,571.07 6.73 -47.00 注 应收款项 42,974,386.89 1.47 6,069,777.30 0.19 608.01

38、 注 存货 2,235,831,608.29 76.23 2,251,587,430.84 71.58 -0.70 注 合同资产 注 投 资 性 房地产 107,969,933.44 3.68 109,846,141.74 3.49 -1.71 注 长 期 股 权投资 注 固定资产 3,029,872.42 0.10 3,181,564.62 0.10 -4.77 注 在建工程 注 使 用 权 资产 注 短期借款 507,000,000.00 17.29 484,000,000.00 15.39 4.75 注 合同负债 4,779,203.95 0.16 138,359,336.51 4.40

39、 -96.55 注 长期借款 注 租赁负债 注 2021 年半年度报告 12 / 128 预付款项 7,843,019.79 0.27 140,501,660.51 4.47 -94.42 注 预收款项 1,561,484.35 0.05 381,917.52 0.01 308.85 注 其 他 应 付款 44,891,962.21 1.53 26,492,700.89 0.84 69.45 注 其他说明 （1）货币资金：本期期末数较上年同期期末数减少，主要是本期公司支付融资租赁款所致 （2）应收帐款：本期期末数较上年同期期末数增加，主要是本期公司应收购货款增加所致 （3）存货：本期期末数较上

40、年同期期末数减少，主要是本期公司房屋销售结转成本所致 （4）投资性房地产：本期期末数较上年同期期末数减少，主要是本期公司计提折旧所致 （5）固定地产：本期期末数较上年同期期末数减少，主要是本期公司计提折旧所致 （6）短期借款：本期期末数较上年同期期末数增加，主要是本期公司银行借款增加所致 （7）合同负债：本期期末数较上年同期期末数减少，主要是本期公司将预收商品款和预收售房款转收入所致 （8）预付账款：本期期末数较上年同期期末数减少，主要是本期公司将预付商品款转存货所致 （9）预收账款：本期期末数较上年同期期末数增加，主要是本期公司预收房租款增加所致 （10）其他应付款：本期期末数较上年同期期末

41、数增加，主要是本期公司收到购房定金增加所致 2.2. 境外资产境外资产情情况况 适用 不适用 3.3. 截至报告期末主要资产受限情截至报告期末主要资产受限情况况 适用 不适用 1）本公司以本公司存货中账面价值为 91,700,241.54 元的华苑产业区海泰西路 18 号西 2、西 5 的部分房产作为抵押担保，自天津银行股份有限公司科技支行取得借款，详见本附注七、32.（1）之说明。 2） 本公司将本公司之子公司天津海泰方圆投资有限公司账面价值为 99,649,103.61 元的滨海高新区华苑产业区（环外）海泰大道 36 号 C、D、E 座的部分房产作为抵押担保，自天津银行股份有限公司科技支行

42、取得借款，详见本附注七、32.（1）之说明。 3）本公司将本公司存货中账面价值 93,582,420.17 元的新产业园区华苑产业区海泰西路 18号西 2、西 3、西 6、北 1 及滨海高新区华苑产业区海泰大道 42 号 B2、B3、B1-B6 裙房的部分房产作为抵押担保，自天津滨海农村商业银行股份有限公司取得借款，详见本附注七、32.（2）之说明。 4） 本公司将本公司之子公司天津海泰创意科技园投资有限公司滨海新区大港育梁街 169 号账面价值 159,537,077.37 元的部分房产作为抵押担保， 自交通银行股份有限公司天津广开支行取得借款，详见本附注七、32.（3）之说明。 5） 本公

43、司将本公司存货中账面价值85,798,061.57元的华苑产业区海泰西路18号西2、 西5、南 1 的部分房产作为抵押， 自浙商银行股份有限公司天津分行取得借款， 详见本附注七、 32. （4）之说明。 6）本公司将本公司账面价值为 10,724,785.39 元的新产业园区华苑产业区海泰西路 18 号西3-501、3-503 工业孵化房产作为抵押担保，自渤海银行股份有限公司天津分行取得借款，详见本附注七、32.（5）之说明。 7）本公司于 2018 年 12 月与基石京信（天津）融资租赁有限公司签订融资租赁协议，协议约定融资租赁标的物为存货中账面价值 27,036,922.12 元的绿产二期

44、 N 座地下餐厅部分房产和投资性房地产中账面价值 36,217,213.09 元的绿产一期 G 座部分房产，抵押物为本公司之子公司天津海泰方圆投资有限公司账面价值 90,411,204.02 元的精工项目部分房产，取得长期应付款，详见本附注七、48.1 之说明。 8） 本公司于 2020 年 4 月 13 日与冀银金融租赁股份有限公司签订融资租赁协议， 协议约定融资租赁标的物为天津海泰创意科技园投资有限公司名下空调设备、电梯设备、电气设备等设备设2021 年半年度报告 13 / 128 施， 抵押物为账面价值为 154,589,418.96 元的滨海新区大港育梁街海泰创意园 134 套房地产，

45、 取得长期应付款，详见本附注七、48.2 之说明。 9） 本公司于 2020 年 9 月 15 日与冀银金融租赁股份有限公司签订融资租赁协议， 协议约定融资租赁标的物为华苑产业区海泰西路 18 号的中南楼空调设备、 电梯设备等设备设施， 抵押物为账面价值 127,572,061.28 元的海泰西路 18 号 12 套房地产，取得长期应付款，详见本附注七、48.2之说明。 10）本公司于 2021 年 3 月 16 日与冀银金融租赁股份有限公司签订融资租赁协议，协议约定融资租赁标的物为华苑产业区海泰西路18号的北1楼电梯设备、 电气设备、 空调设备等设备设施，抵押物为账面价值 59,222,96

46、9.76 元的海泰西路 18 号北 1-101 至北 1-503 19 套房地产，取得长期应付款，详见本附注七、48.2 之说明。 11）本公司于 2021 年 3 月 22 日与冀银金融租赁股份有限公司签订融资租赁协议，协议约定融资租赁标的物为华苑产业区海泰西路18号的西4楼电梯设备、 电气设备、 空调设备等设备设施，抵押物为账面价值 71,905,698.75 元的海泰西路 18 号西 4-101 至西 4-503 16 套房地产，取得长期应付款，详见本附注七、48.2 之说明。 4.4. 其他说明其他说明 适用 不适用 (四四) 投资状况分析投资状况分析 1.1. 对外股权投资总体分析对

47、外股权投资总体分析 适用 不适用 (1)(1) 重大的股权投资重大的股权投资 适用 不适用 (2)(2) 重大的非股权投资重大的非股权投资 适用 不适用 (3)(3) 以公允价值计量的金融资产以公允价值计量的金融资产 适用 不适用 (五五) 重大资产和股权出售重大资产和股权出售 适用 不适用 (六六) 主要控股参股公司分析主要控股参股公司分析 适用 不适用 公司名称 业务性质 注册资本 总资产 净资产 净利润 天津海泰企业孵化服务有限公司 咨询服务 2,000,000 11,243,919.47 11,153,931.04 -170,011.14 天津海泰方圆投资有限公司 房地产开发 30,0

48、00,000 410,121,335.63 40,113,244.40 1,073,287.81 天津海泰方通投资有限公司 建材批发、零售 10,000,000 165,555,953.86 23,199,425.57 304,663.40 2021 年半年度报告 14 / 128 天津海泰企业家俱乐部有限公司 咨询服务 100,000 2,144,269.57 -812,026.52 283,030.39 天津海泰方成投资有限公司 房地产开发 67,350,000 194,369,870.40 167,737,193.91 360,916.84 天津海泰创意科技园投资有限公司 房地产开发 7

49、5,000,000 341,455,321.90 89,062,923.85 -60,530.03 天津百竹科技产业发展有限公司 房地产开发 62,936,739 629,947,997.02 19,232,570.07 -102,900.91 天津海发物业管理有限公司 物业管理 5,000,000 3,526,541.69 -8,178,909.91 -2,026,969.41 净利润来源或投资收益对净利润影响达到 10%以上的子公司 公司名称 主营业务收入 主营业务利润 净利润 天津海泰方圆投资有限公司 4,341,121.90 1,074,489.23 1,073,287.81 天津海泰

50、方通投资有限公司 497,610,303.24 340,126.05 304,663.40 天津海泰方成投资有限公司 795,255.26 485,684.37 360,916.84 天津海泰企业家俱乐部有限公司 975,243.63 223,483.84 283,030.39 (七七) 公司控制的结构化主体情况公司控制的结构化主体情况 适用 不适用 五、五、其他披露事项其他披露事项 ( (一一) ) 可能面对的风险可能面对的风险 适用 不适用 1、市场风险： 2021 年，新冠肺炎疫情对中国经济产生的冲击依然存在，经济下行压力直接影响企业的发展速度和扩张能力，从而对工业园区的房产销售产生不利