土地一级开发实施计划方案[终版].pdf

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1、WORD 格式整理石景山区第二水泥管厂项目一级开发工作方案2009.6专业知识分享WORD 格式整理目目录录第一部分 项目基本情况 .6第一章 区域位置及自然环境 .6第二章 土地利用现状情况 .8第三章 地上物现状情况 .8第四章 项目规划指标说明 .11第五章 项目背景 .12第六章 道路及市政工程现状调查分析 .14第七章 一级开发内容及验收要求 .15第八章 工作依据 .18第二部分总体方案 .20第一章拆迁工作方案 .20一、拆迁情况概要 .20二、适用政策、补偿依据 .21三、拆迁工作内容及流程 .21四、拆迁工作组织机构 .23五、拆迁补偿方式 .25六、拆迁费用构成及成本核算

2、.25第二章、市政建设方案 .32一、市政基础设施建设实施原则 .32二、市政基础设施建设工作依据 .33三、市政基础设施建设工作流程 .34专业知识分享WORD 格式整理四、市政工程施工顺序 .35五、市政管线施工时应重点控制的环节 .36六、市政咨询成果 .36七、项目综合设计成果 .39八、市政建设费用 .41第三章 项目可行性分析 .43一、项目总投资估算 .43二、一级开发成本单价 .45三、土地入市交易分析 .45第三部分定向安置房建设方案 .50第一章、项目涉及拆迁安置情况 .50第二章、定向安置房原则“三定三限三结合” .51一、 “三定”原则 .51二、 “三限”原则 .52

3、三、 “三结合”原则 .53第三章、定向安置用房建设方案 .54一、安置房选址原则 .54二、安置房建设选址 .54三、安置楼建设规模 .55四、安置房建设标准 .55五、开发进度 .56六、安置房设计方案 .58专业知识分享WORD 格式整理七、定向安置房成本测算 .60八、安置房建设主体及资金筹措 .61第四部分、开发进度控制方案 .63第一章、土地供应方案 .63一、土地及定向安置房供应时间 .63二、一级开发验收标准 .63第二章、开发进度计划 .64第三章、开发进度的控制措施 .67一、拆迁工作的控制 .67二、市政基础设施建设进度控制 .69三、定向安置房建设进度控制 .71第五部

4、分成本控制方案 .74第一章、质量控制方案 .74一、项目开发质量控制目标： .74二、项目开发质量保证措施： .74第二章、成本控制方案 .78一、项目成本控制原则 .78二、项目成本控制依据： .78三、项目成本控制措施： .79第六部分 风险控制方案 .82第一章、风险分析 .82一、投资环境风险 .82专业知识分享WORD 格式整理二、工程质量风险 .82三、政策风险 .82四、管理风险 .82第二章、风险控制措施 .82一、投资环境风险防范措施 .82二、工程质量风险防范措施 .83三、政策风险防范措施 .83四、组织架构保证防范措施 .83专业知识分享WORD 格式整理第一部分第一

5、部分 项目基本情况项目基本情况第一章第一章 区域位置及自然环境区域位置及自然环境一、项目区域位置位于石景山区八角地区，东至八角东路，南至八角南区一号路，西至石景山体育场西路，北至石景山体育场南路。本项目本项目图图 1-11-1 本项目用地区域位置图本项目用地区域位置图二、自然环境分析1、区域位置及交通石景山区位于首都北京的西部，属于北京市的新市区，距天安门仅 16 公里，与海淀区、丰台区、门头沟区相毗邻。区域总面积 84.32平方公里。该区交通畅捷，可进入性强。一线地铁，横贯全区；运营在长安街、阜石路、京门路等北京主要公交线路及在区内运行的公专业知识分享WORD 格式整理交线路交叉成网，并有五

6、处铁路专用线，大宗铁路货运可直接进区。2、自然环境石景山区属暖温带半湿润季风性大陆气候，四季分明，全年平均气温 13.4 度，年平均降水量在 680 毫米左右，山地占全区总面积 23%，植被茂密，平原地区绿化率覆盖达到 40%，地下水质优良，生态环境良好。石景山区位于北京市西山风景区南麓和永定河冲积扇上， 地势北高南低， 略有起伏。 西临永定河与门头沟相邻， 北倚海淀区的克勤峪、香山、卢师山，东抵八角东路、玉泉路与海淀区相连，南至吴家村、张仪村一线与丰台搭界。地势北高南低，略有起伏。本地域因俗称京都“第一仙山”的石景山而得名。对该地区的地理位置和地域特点历史上描述为： “东临帝阙，西濒浑河”

7、。石景山区西北部山地是太行山余脉，约占全区面积的三分之一。比肩而立的 40 余座山峰，虽不太高，但面对东南部一望无垠的华北大平原却也气势不凡。其间岩壁峥嵘、峰峦叠翠、鸟语花香、泉水涓涓、云雾渺渺、苍秀清雅，系北京十大风景区之一 -西山及永定河风景游览区最佳丽之处。区境南部横亘着古老的永定河，蜿蜒曲折、波光粼粼、青山与绿水之间的中部和东南部， 是永定河冲积扇形成的夹带残丘的平原，为全区人民生产生活的主要地区，有现代化游乐园景和旅游服务设施优美。3、旅游资源石景山区得益于大自然赐予的地理环境和丰厚的历史积淀， 蕴藏着众多人文名胜：耸立在永定河畔的石景山上寺庙林立，碑碣垒垒，晾经台、藏经洞、大戏台别

8、具一格。一代名园八大处，宛如七星北斗专业知识分享WORD 格式整理缀在卢师、平坡、翠微山三山之间大放异彩。世界稀有的释迦牟尼炅牙舍利珍藏于此处灵光寺。国家重点保护文物，拥有明代壁画糟品的法海寺，似一颗璀璨的明珠与幽雅碧秀的蟠龙山交相辉映。此外，先躯者之魂-八宝山革命公墓、没落王朝的历史见证-明代宦官田义墓和宝胜仙桥、万善桥、慈善寺、双泉寺、承恩寺等物华天宝均荟萃于石景山这块美丽的土地上。 区域里秀丽的自然风光、 珍贵的人文名胜、欢快的娱乐场所，构成了各具特色、鼎足而立的三大憩嬉环境，自古以来，就是人们四季旅游的风水宝地。第二章第二章 土地利用现状情况土地利用现状情况石景山第二水泥管厂项目总占地

9、面积约为 21.3955 公顷， 全部为划拨方式取得的国有土地，不涉及征地。其中第二水泥管厂17.3346公顷，北京市第六建筑工程公司 1.3621 公顷，北京宏润投资经营公司 0.0765 公顷，北京市政工程总公司 0.0068 公顷。表表 1-11-1 第二水泥管厂土地利用现状表第二水泥管厂土地利用现状表序号序号1234土地使用权人土地使用权人第二水泥管厂北京市第六建筑工程公司北京宏润投资经营公司北京市政工程总公司合计合计土地面积（公顷）土地面积（公顷）17.33461.36210.07650.006818.7818.78备注备注第三章第三章 地上物现状情况地上物现状情况项目用地范围内全部

10、为建设用地,其中工业厂房等非住宅面积约为 4.32 万平方米，分别属于第二水泥管厂、北京宏润投资经营公司和北京市政工程总公司，这些非住宅建筑可以分为两类，工业生产厂房和办公用建筑，其中办公用非住宅面积有 23732.2 平方米，工业厂房类非住宅面积有 19445.4 平方米；住宅面积为 46295 平方米，分别专业知识分享WORD 格式整理为北京第二水泥管厂职工宿舍住宅楼 6 栋，面积为 36143 平方米，北京六建集团公司职工平房宿舍约 10152 平方米。地上厂房、住宅房屋均为 6-7 成新。 土地状况及地上物状况通过现场踏勘和石景山区2006年集调的成果资料，整理出本项目的土地利用现状情

11、况。序号序号11.11.222.12.22.3表表 1-21-2 第二水泥管厂地上物状况明细表第二水泥管厂地上物状况明细表项目名称项目名称住宅家属楼 1#-6#六建平房居住区非住宅第二水泥管厂北京宏润投资经营公司北京市政工程总公司合计面积（）面积（）46295361431015243177.639012.6382534089472.6其航拍现状图、用地现状照片如下：照片照片 1 1工业厂房工业厂房专业知识分享WORD 格式整理本项目本项目图图 1-21-2 本项目用地航拍图本项目用地航拍图照片照片 2 2办公建筑办公建筑照片照片 3 3居民住宅楼居民住宅楼专业知识分享WORD 格式整理照片照片

12、 4 4六建平房六建平房第四章第四章 项目规划指标说明项目规划指标说明依据石景山区 20052020 年控制性详细规划 ，本项目用地规划以居住用地为主，另有配套商业金融和幼托用地以及代征用地， 主要进行住宅和商业金融项目建设， 以满足石景山区中部地区环境改善及居民生产生活质量提高的需求。其控制性详细规划图见下图：图图 1-31-3 石景山区控制性详细规划图石景山区控制性详细规划图本项目全部为国有土地， 具体规划指标如下： 土地面积： 21.3955公顷，其中建设用地面积： 14.8316 公顷，代征道路用地面积5.7375公顷，代征绿化用地面积 0.8264 公顷（最终以勘测定界报告为准） 。

13、专业知识分享WORD 格式整理规划建筑规模约 38.331 万平方米。其中：商业金融约 8.715 万平方米，居住约 24.416 万平方米，其他约 5.2 万平方米（最终以规划意见书为准） 。表表 1-31-3第二水泥管厂规划情况表第二水泥管厂规划情况表分区分区ABCDE用地性质用地性质体育用地商业金融居住用地托幼用地居住用地合计规划用地面积规划用地面积（公顷）（公顷）3.292.498.250.330.4714.83建筑高度建筑高度（米）（米）456060960容积率容积率1.532.80.82.8规划总建筑规划总建筑面积（万）面积（万）4.9358.71523.10.2641.31638

14、.33图图 1-41-4 第二水泥管厂规划意见书附图第二水泥管厂规划意见书附图第五章第五章 项目背景项目背景1、项目来由石景山区是北京传统的重工业基地， 以首钢等第二产业作为经济发展支柱产业，产业工人、工业技术人员在石景山区人口中占比较重专业知识分享WORD 格式整理要的部分，在“十一五”规划中，石景山区未来的功能定位和发展方向是首都休闲娱乐中心区， 产业发展方向呈现由第二产业向第三产业转变的趋势，十一五期间，随着首钢涉钢产业搬迁和区政府大力发展数码娱乐、旅游休闲等产业，石景山区所承担的CRD（休闲娱乐中心区）服务职能将得到进一步强化。2006 年初，石景山区科技园并入中关村科技园，石景山区未

15、来的经济将持续增长， 它将在北京市今后的城市发展过程中承担市内的人口转移功能和新产业吸纳集聚功能，从而带动区域商品住宅市场发展，其房地产开发发展态势良好。目前，区委、区政府正本着将石景山区建设成为“体现首都经济特征的现代工业区、富有传统特色又鲜明时代气息的都市休闲旅游区、人居环境一流的文明区” ，即将石景山区建设成为“现代、绿色、文明”的新市区而努力。在以上背景，以及市委、市政府“加快推进国有企业重组改制的指导意见”等文件精神指引下，依据“北京市推进污染扰民企业搬迁加快产业结构调整实施办法”中的有关要求，配合环保部门做好大气环境整治、 减少污染源等专项工作， 决定对第二水泥管厂进行搬迁，同时调

16、整用地性质，实施土地一级开发。2、规划落实实施过程中，先行对用地范围内的企业进行拆除，然后对用地范围内的居民住宅进行拆迁， 接着进行市政基础设施建设等土地一级开发工作，严格落实规划指标。3、特殊政策根据 北京市人民政府办公厅关于转发时发展改革委市监察局加强扩大内需重大项目绿色审批通道管理和检查有关文件的通知 （京政办函200914 号）和关于绿色审批通道推进小组成员单位落实专业知识分享WORD 格式整理市政府“加快、简化、下放、取消、协调”要求的具体工作措施汇总文件的精神，本项目已纳入绿色审批通道，在手续申报批准中将按照简化流程办理，大大缩短了手续办理的时间。第六章第六章 道路及市政工程现状调

17、查分析道路及市政工程现状调查分析1、道路交通现状规划用地范围内南北方向为八角西街和八角东路， 东西方向为体育场南路和南边规划路，中间有鲁谷路沿东西方向贯穿项目用地。以上五条道路中现在已有体育场南路修建完成， 其他道路还需要按照规划进行基础设施建设。表表 1-41-4 项目周边道路现状情况项目周边道路现状情况编号12345道路名称八角东路南延南部规划路鲁谷路西延体育场南路规划等级城市支路城市支路城市次干路城市次干路道路长度（米）红线宽度（米）5405603203203104025304520备注已完成八角西街南延城市次干路2、市政配套条件：本项目区域目前市政配套状况如下：供电： 目前该地区供电由

18、北京供电局城子110 千伏变电站以单路 10 千伏架空线路（三家店线路）供电。供水：目前该区域供水由石景山区自来水公司供水， 沿石门路出厂输水干管供水。规划后将充分利用现有管网，串通成环，保障供水。现状供水水质满足饮用水质标准。雨水：目前该地区无雨水管道，雨水排除为坡面流方式，就近排入附近的山洪沟。污水： 目前该区域污水主要沿五里坨西路的污水支干管接入京专业知识分享WORD 格式整理门公路污水主干线。燃气：该地区采用低压供气。在此基础上，根据需要铺设区供气管网，应建立相应调压站。热力：目前无市政供热。电信：目前该地区沿黑石头村路铺设 12 孔电信管道。第七章第七章 一级开发内容及验收要求一级开

19、发内容及验收要求一、一级开发内容一、一级开发内容本项目土地一级开发内容包括本项目涉及的相关手续的办理、 地块内住户和国有企业的拆迁、 地上物等的拆除、 渣土清运、 围墙施工、场地平整、市政配套工程（包括道路、上下水、电信、电力、燃气、热力、有线电视网络等）建设、定线安置房建设等，使项目用地达到“七通一平” 。具体包括：1、 办理用地预审、规划意见书等手续（办理规划意见时，勘测定界范围需征得石景山区分中心同意） ；2、办理立项手续；3、完成环境影响评价、交通影响评价、考古勘探意见等各项前期手续；4、按有关法律、法规、政策规定，办理国有土地收购补偿等有关手续；5、投标人作为拆迁人完成项目范围内的全

20、部拆迁工作；6、完成项目范围内地上物拆除、渣土清运、围墙施工、场地平整；7、完成项目市政工程规划方案综合，办理市政规划手续。包括道路规划方案、雨排规划方案、污排规划方案、供水规划方案、燃气规划方案、供热规划方案、供电规划方案、信息管道规划方案及有线专业知识分享WORD 格式整理电视规划网等方案，由市政规划部门进行方案综合；8、完成宗地红线外燃气、供电、电信、供热、供水、道路、雨污水等市政管网建设工作，使宗地达到“七通一平”条件，并按照招标人和规划要求，将市政接口接至指定位置。1） 、通上水：根据招标人提供的前期咨询方案，聘请有资质的设计单位开展给水工程设计工作，报经政府主管部门批准，完成建设用

21、地红线外上水工程；2） 、通下水（雨、污水） ：根据招标人提供的前期咨询方案，聘请有资质的设计单位开展排水工程设计工作，报经政府主管部门批准，完成建设用地红线外雨、污水排水工程；3） 、通电：根据招标人提供的前期咨询方案，聘请有资质的设计单位开展电力工程设计工作，报经政府主管部门批准，完成建设用地红线外供电工程中管道工程；4） 、通热：根据招标人提供的前期咨询方案，聘请有资质的设计单位开展热力工程设计工作，报经政府主管部门批准，完成建设用地红线外热力工程中管道工程；5） 、通气：根据招标人提供的前期咨询方案，聘请有资质的设计单位开展燃气工程设计工作，报经政府主管部门批准，完成建设用地红线外燃气

22、工程中管道工程；6） 、通电信：根据招标人提供的前期咨询方案，协调并督促相关单位完成电信工程；7） 、通路：根据招标人提供的前期咨询方案，聘请有资质的市政设计单位开展道路工程设计工作，报经政府主管部门批准，完成建设用地红线外市政道路工程。9、使项目达到上市交易条件的其它一级开发工作。专业知识分享WORD 格式整理10、投标人需要承担定向安置房建设的全部工作， 包括安置房建设的规划设计、手续办理、工程施工、小市政配套及其他公共配套、竣工验收等。二、一级开发验收要求二、一级开发验收要求土地一级开发验收标准： 分为土地上市前验收和市政管网交付使用前验收两个阶段，随同开发周期验收。（一） 、土地上市前

23、验收1、场地要求：（1）宗地达到 “场光地净”场地中无建筑物、构筑物、电线杆等附着物（树木除外） ，渣土清运完毕，场地达到环保、城市管理等规定要求；（2）地面平整场地随自然地平；（3）在宗地四周设置围档(围墙高 2.55 米，钢结构，墙体外围张贴公益广告，广告内容须经招标人同意)。2、市政要求：中标人取得项目市政工程规划方案综合， 并使宗地现状在土地上市前验收时达到“三通一平” ，即具备施工车辆主要进出道路路由、施工临时用水源头、施工临时用电源头接通条件及用地场地平整。3、手续要求：取得规划、立项、征地等各环节相关批准文件，具备项目公开上市各项条件。4、定向安置房建设要求：要求符合规划要求，实

24、现拆迁区域内就地安置。完成定向安置房建设的全部工作， 包括安置房建设的规划设计、手续办理、工程施工、市政配套及其他公共配套，通过竣工验收等。（二） 、市政管网交付使用验收专业知识分享WORD 格式整理验收标准： 在国有土地使用权受让方完成项目全部开发建设并在建设管理部门的竣工验收前， 且受让方付清全部土地开发建设补偿费后，向受让方提供项目用地红线外市政管线“七通” （燃气、供电、电信、供热、供水、道路、雨污水）条件。并按照招标人和规划要求，将市政接口接至指定位置。市政验收时间：为国有土地使用权受让方需要市政接用前， 一级开发实施单位完成所有的市政建设， 由一级开发实施单位提出验收申请，招标人组

25、织对项目用地一级开发建设各项内容进行验收。市政接用时间： 为在受让方付清全部土地开发建设补偿费的前提条件下， 在项目全部完成开发建设并通过建设管理部门的竣工验收后达到客户入住条件的时间。第八章第八章 工作依据工作依据（一） 、 北京市土地储备和一级开发暂行办法（京国土市2005540 号） ；（二） 、 北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法（京国土市2006290 号） ；（三） 、北京市相关工程计价表： 2001北京市建设工程预算定额 ；（四、 建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2003） ；（五） 、 关于房地产中介服务收费的通知（京价 （房） 1997第 398 号） ；（六

26、） 、 北京市城市房屋拆迁管理办法（2001 年 12 月 1 日北京市人民政府令第 87 号） ；（七） 、 关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复 ；（京政函2001109 号） ；专业知识分享WORD 格式整理（八） 、 关于修改并重新印发北京市城市房屋拆迁管理办法实施意见的通知 ；（京国土房管拆2003777 号）（九） 、 北京市房屋重置成新价评估技术标准的通知（京房管拆字2003808 号） ；（十） 、北京市国土房管局关于印发北京市房屋拆迁评估规则（暂行） 的通知（京国土房管拆字20011234 号） ；（十一） 、 北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准（京房地字1999656

27、号） 。专业知识分享WORD 格式整理第二部分第二部分总体方案总体方案本实施方案编制的土地一级开发总体方案分为拆迁工作方案、拆迁工作方案、 市市政建设工作方案以及总体投资分析。政建设工作方案以及总体投资分析。第一章第一章拆迁工作方案拆迁工作方案一、拆迁情况概要一、拆迁情况概要本项目拆迁总面积为 89472.6 平方米，包括住宅和非住宅拆迁，其中：住宅拆迁总建筑面积为 46295 平方米；非住宅拆迁总建筑面积为 43177.6 平方米。表表 2-12-1 地上物状况明细表地上物状况明细表序号序号11.11.222.12.22.3项目名称项目名称住宅家属楼 1#-6#六建平房居住区非住宅第二水泥管

28、厂北京宏润投资经营公司北京市政工程总公司合计面积（）面积（）46295361431015243177.639012.6382534089472.6工业厂房等非住宅面积约为 4.32 万平方米，分别属于第二水泥管厂、北京宏润投资经营公司和北京市政工程总公司， 这些非住宅建筑可以分为两类，工业生产厂房和办公用建筑，其中办公用非住宅面积有 23732.2 平方米，工业厂房类非住宅面积有 19445.4 平方米；住宅拆迁面积为 46295 平方米， 分别为北京第二水泥管厂职工宿舍住宅楼 6 栋，面积为 36143 平方米，北京六建集团公司职工平房宿舍约 10152 平方米。地上厂房、住宅房屋均为6-7

29、 成新。土地状况及专业知识分享WORD 格式整理地上物状况通过现场踏勘和石景山区 2006 年集调的成果资料，整理出本项目的土地利用现状情况。二、适用政策、补偿依据二、适用政策、补偿依据1） 北京市城市房屋拆迁管理办法 （北京市人民政府第 87 号令） 。2） 城市房屋拆迁管理条例 （国务院令第 305 号）3）关于发布的通知（京国土房管拆【2003】808 号） ；4） 关于印发实施意见的通知（京国土房管拆字【2001】1188 号） ；5） 关于印发 北京市城市房屋拆迁评估管理暂行规定 的通知（京国土房管拆字【2001】1147 号） ；6） 北京市房屋拆迁评估规则 （暂行） ；7） 关于

30、印发 北京市房屋拆迁评估规则 （暂行） 的通知（京国土房管拆字20011234 号）8）非住宅房屋拆迁评估，按照北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准京房地评字1999656 号进行。三、拆迁工作内容及流程三、拆迁工作内容及流程（一） 、拆迁工作内容1、成立本项目拆迁领导机构，全面负责拆迁工作，充分依靠当地政府及相关职能部门，调动一切积极因素，做好拆迁工作。2、申请停办审批新建、改建、扩建房屋：停办入户、分户、领取工商执照、土地房屋租赁、改变房屋用途等相关事项。专业知识分享WORD 格式整理3、按照北京市城市房屋拆迁管理办法的有关规定，备齐相关文件材料，办理房屋拆迁许可证 。4、拆迁公司、拆迁评估公

31、司、拆除公司的招投标工作。5、拆迁的申报手续、资金、组织人员要充分准备，被拆迁住宅和国有企业的各方面详细情况要摸底调查清楚， 拆迁实施方案要完善周密，并对可能出现的各种问题做出预案，做提前准备。6、宣传动员部署拆迁工作，并解答被拆迁人的疑问。7、拆迁公司与拆迁评估公司入户调查、房屋测量，做好记录。8、编制拆迁评估报告及拆迁补偿协议。9、审核拆迁评估报告及拆迁补偿协议。10、与被拆迁人签订拆迁补偿协议。11、落实被拆迁人搬家情况，并支付拆迁补偿费用。12、组织拆迁及居民搬家腾退工作13、拆除房屋及平整土地。14、解决拆迁疑难问题,完成拆迁全部工作。15、办理拆迁结案表必要时完成以下工作：必要时完

32、成以下工作：申请、 协调和配合相关部门进行裁决申请前听证、 房屋规划鉴定、评估技术专家鉴定、拆迁裁决、证据保全及提存公证、行政强制拆迁听证及强制拆迁。（二） 、工作流程制定拆迁实施方案-办理拆迁批准手续-取得 房屋拆专业知识分享WORD 格式整理迁许可证-委托拆迁、拆迁评估公司与拆除公司-发布拆迁公告-入户调查与评估-签订拆迁补偿协议-支付拆迁补偿费用-拆除建筑物及平整场地 -验收并办理拆迁结案表。四、拆迁工作组织机构四、拆迁工作组织机构拆迁工作涉及被拆迁人的切身利益，在实施过程中需要得到国土局方面和二管厂方面的大力支持。 我公司在这方面有丰富的经验和畅通的沟通渠道。本项目的拆迁工作机构与职责

33、如下：（一） 、拆迁工作机构1、总指挥：2、副 总 指 挥：3、指挥部成员：4、指挥部综合协调办公室：5、指挥部工作人员：（二） 、拆迁各机构工作职责拆迁工作指挥部职责：具体负责组织实施拆迁工作，制定落实拆迁实施方案，采取切实有效措施完成拆迁工作。指挥部下设宣传组、咨询答疑组、审核组、财务结算组、后勤保障组、档案管理组1、宣传组：负责拆迁政策的宣传，法律政策宣传材料的组织和发放，标语、展板、彩绘制作及广播宣传。专业知识分享WORD 格式整理组长：王珂轶（京汉置业集团行政部经理）副组长：张晓慧（京汉置业集团规划设计部主管）成员：徐继薇（京汉置业集团战略发展部文员）2、咨询答疑组负责拆迁户的接待，

34、拆迁政策答疑、纠纷的调节、法律咨询等工作。组长：王卫京（京汉置业集团前期开发部经理）成员：董丽红、阚海超3、审核组负责对拆迁补偿协议中的各项款额和相关证明材料进行审定、 核对。组长：赵振生（京汉置业集团战略发展部经理）成员：郭振硕、楼丽萍、桂军4、财务结算组负责拆迁补偿款的核对、发放。组长： 梁 炎成员： 杨海峰及土地储备中心财务 1 人5、后勤保障组负责安排办公用房、饮食及办公设备，做好拆迁中的后勤保证工作。组长：王曙艳（京汉置业集团行政部业务经理）成员：牟昱强（京汉置业集团前期开发部主管）专业知识分享WORD 格式整理6、档案管理组：负责拆迁档案的交接管理工作。组长：石凤侠（京汉置业集团行

35、政部资料员）成员：周琳（京汉置业集团行政部主管）五、拆迁补偿方式五、拆迁补偿方式国有企业拆迁实行货币补偿方式。 居民拆迁实行定向安置和货币补偿相结合的方式。六、拆迁费用构成及成本核算六、拆迁费用构成及成本核算（一） 、拆迁费用构成1、拆迁补偿及奖励费：根据市政府 87 号令、京政函2001109号、以及石景山相关拆迁奖励政策实际情况确定。石景山拆迁奖励政策：（1）提前搬家奖：在拆迁奖励期内签订拆迁补偿协议并按协议规定日期搬家交房的每户奖励提前搬家奖5 万元， 奖励期内未搬家的不予奖励。（2）电话、空调、有线电视拆移费按 1000 元/户。（3）搬家补助费：住宅拆迁的搬迁补助费按照 20 元/平

36、方米计，非住宅拆迁的搬迁补助费按照 25 元/平方米计。2、拆迁评估费:根据北京市物价局、北京市房屋土地管理局关于房地产中介服务收费的通知(京价（房）1997第 398 号) ，并考虑市场价格，按照房屋拆迁补偿安置费用的1.0计取。3、拆迁服务费：根据北京市物价局、财政局关于房屋拆迁管专业知识分享WORD 格式整理理费和房屋拆迁服务费收费标准的复函 京价(收)字(1993)第 238号、京财综(1993)1465 号 ，并考虑市场价格，按照房屋拆迁补偿安置费用的 1.0计取。4、停产停业综合补助费：依据北京市城市房屋拆迁补助费有关规定 ，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业经济损失的，对被拆迁人根据

37、被拆迁房屋的区位、使用性质，按照每平方米建筑面积 500 至1500 元给予一次性停产停业综合补助费，所以依据本项目所在区域的具体情况和当地政策给予企业每平方米建筑面积 1200 元的停产停业补助费。5、拆除清运费：根据市场平均，取 20 元/平方米 。6、不可预见费：根据北京市国土资源局土地一级开发实施方案的编制办法,按 10%的标准进行匡算。（二） 、成本核算1、城镇房屋拆迁补偿及奖励费（1 1） 、拆迁补偿及奖励费标准、拆迁补偿及奖励费标准A.拆迁基准补偿价：项目用地范围内拆迁居民数量较多， 且被拆迁居民住宅中有 6 栋上世纪 90 年代建造是住宅楼，拆迁量比较大。居民拆迁补偿时按照现行

38、拆迁政策并结合该地区采取货币补偿政策,暂定基准补偿价为楼房 11000 元/平方米、平房 9000 元/平方米。 B.房屋重置成新价 ： 房屋重置成新价暂定楼房1200 元/平方米，平房 800 元/平方米。 （根据北京市国土资源和房屋管理局、 北京市物价局关于发布北京市房屋重置成新价评估技术标准的通知、京房管拆字2003808 号进行测算确定）C. 地上附属物补偿费：按照房屋重置总价的 10%计算专业知识分享WORD 格式整理D.搬家补助费：20 元/平米。E.提前搬家奖：5 万元/户。F.家电改移补助费：1000 元/户（2 2） 、拆迁补偿、拆迁补偿 及奖励费：及奖励费：A. 拆迁基准补

39、偿价：楼房：11000 元36143 = 39757 万元平房：9000 元10152 = 9137 万元小计：48894 万元B.房屋重置成新价：楼房：1200 元/36143 = 4337 万元平房：800 元10152 = 812 万元小计：5149 万元C. 地上附属物补偿费：5149 万元10%=515 万元D.搬家补助费：20 元/平米46295 =93 万元E.提前搬家奖：5 万元/户932 户=4660 万元F.家电改移补助费：1000/户932 户=93 万元小计：59404 万元。 （64 万元/户）根据项目拆迁实际情况，根据项目拆迁实际情况， 结合北京市及石景山区相关政策

40、，结合北京市及石景山区相关政策，为加为加快居民的拆迁速度，快居民的拆迁速度， 拟实行定向安置拆迁办法。拟实行定向安置拆迁办法。定向安置房建设成本定向安置房建设成本详见定向安置房建设方案。详见定向安置房建设方案。2 2、国有企业拆迁补偿、国有企业拆迁补偿（1 1） 、拆迁补偿及奖励费标准、拆迁补偿及奖励费标准专业知识分享WORD 格式整理A.区位补偿价：非住宅房屋拆迁补偿价格包含两部分内容， 即房屋区位补偿价和地上物补偿价。非住宅房屋拆迁补偿价计算公式为：非住宅房屋拆迁价格 =区位价格K1K2K3建筑面积+地上物补偿价其中： K1 为容积率调整系数； K2 为房屋原用途调整系数； K3 为规划用

41、途调整系数。本地区土地级别为六级，非住宅拆迁作价区类为五类地区，区位价格为 4000-5500 元/建筑平方米。本项目国有土地非住宅拆迁作价区位价格取 3800 元/建筑平方米，结合项目的现状容积率、房屋原用途及规划用途，分别确定 K1=2.48（厂房部分） ，2.76（办公部分） ，K2=0.8，K3 取 1，地上物补偿按照地上物现状估计，确定国有土地非住宅房屋拆迁平均价格约为 7539 元/平方米（厂房部分） ，8390 元/平方米（办公部分） 。专业知识分享WORD 格式整理表表 2-22-2 非住宅房屋区位补偿价格计算非住宅房屋区位补偿价格计算非住宅房屋拆迁价格=区位价格K1K2K3建

42、筑面积+地上物补偿价名称取值范围取值区位价格4000-5500 元/建筑3800 元/建筑厂房2.482.48容积率调整系数(K1)办公2.762.76房屋原用途调整系数(K2)0.80.8规划用途调整系数(K3)11厂房7539 元/建筑区位补偿价格办公8390 元/建筑B.房屋重置成新价：1400 元/（根据北京市国土资源和房屋管理局、 北京市物价局关于发布 北京市房屋重置成新价评估技术标准的通知京房管拆字2003808 号进行测算确定）C.停产停业补助费：1200 元/平米 （依据北京市城市房屋拆迁补助费有关规定 ，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业经济损失的，对被拆迁人根据被拆迁房屋的区位

43、、 使用性质，按照每平方米建筑面积 500 至 1500 元给予一次性停产停业综合补助费，所以依据本项目所在区域的具体情况和当地政策给予企业每平方米建筑面积 1200 元的停产停业补助费。 ）D拆迁补助费：25 元/平米（2 2） 、拆迁补偿及奖励费：、拆迁补偿及奖励费：A. 区位补偿价：厂房：7539 元/平米23732.2 =17892 万元办公：8390 元/平米19455.4 =16315 万元小计：34207 万元B.房屋重置成新价：1400 元/43177.6 =6045 万元专业知识分享WORD 格式整理C.停产停业补助费：1200 元/43177.6 =5181 万元D拆迁补助

44、费：25 元/平米43177.6 =108 万元小计： 45780 万元(合 10603 元/)。3 3、以上合计：、以上合计：105184105184 万元万元4 4、拆迁评估费、拆迁评估费: 105184: 105184 万元万元1 1=1052=1052 万元万元5 5、拆迁服务费：、拆迁服务费：105184105184 万元万元1 1=1052=1052 万元万元6 6、拆迁清运费：、拆迁清运费： 89472.6 89472.6 2020 元元/ /=179=179 万元万元7 7、不可预见费：按上述各项费用之和的、不可预见费：按上述各项费用之和的 10%10%计。计。总计：总计：11

45、8215118215 万元。万元。专业知识分享WORD 格式整理项目项目拆迁补偿费表表 2-32-3拆迁补偿费用计算表拆迁补偿费用计算表数量数量计费标准计费标准楼房平房小计楼房36143 10152 46295 36143 10152 11000 元/9000 元/-1200 元/800 元/金额（万元）金额（万元）3975791374889443378125149515939346601789216315342066045348518110521052179居民拆迁房屋重置成新价平房小计地上附属物补偿费搬家补助费家电改移补助费提前搬家奖小计厂房区位补偿价办公小计房屋重置成新价搬迁补助费停产停

46、业补助费小计拆迁服务费拆迁评估费拆除清运费小计不可预见费合合计计国有非住宅拆迁46295 -5149 万元10%46295 20 元/932 户1000 元/户932 户5 万元/户59404 万元(合 64 万元/户)23732.2 7539 元/19455.4 8390 元/43177.6 -43177.6 1400 元/43177.6 25 元/43177.6 1200 元/45780 万元(合 10603 元/)105184 万元1%105184 万元89472.6 107468 万元1%20 元/107468 万元10%118215 万元其他费用10747专业知识分享WORD 格式整

47、理第二章、市政建设方案第二章、市政建设方案根据招标文件要求：中标人取得项目市政工程规划方案综合， 并使宗地现状在土地上市前验收时达到“三通一平” ，即具备施工车辆主要进出道路路由、施工临时用水源头、施工临时用电源头接通条件及用地场地平整。市政管网交付使用验收标准： 在国有土地使用权受让方完成项目全部开发建设并在建设管理部门的竣工验收前， 且受让方付清全部土地开发建设补偿费后， 向受让方提供项目用地红线外市政管线 “七通”（燃气、供电、电信、供热、供水、道路、雨污水）条件。并按照招标人和规划要求，将市政接口接至指定位置。本市政建设方案按照市政管网交付使用验收标准进行编制， 用地范围内市政基础设施

48、实现“七通一平” （供水、雨，污，中水、供热、供气、供电、通信、通路； “一平”指场地自然平） 。一、市政基础设施建设实施原则一、市政基础设施建设实施原则（一）坚持工程先报批后实施的原则；1、坚持先设计后施工的原则；2、坚持质量与安全第一的原则；3、坚持以预防为主、过程与结果并重原则；4、坚持标准严守合同原则；5、坚持以人为本的原则；6、坚持遵守职业道德规范的原则；专业知识分享WORD 格式整理二、市政基础设施建设工作依据二、市政基础设施建设工作依据（一） 、本项目招标文件 ；（二） 、 北京市石景山区控制性详细规划 ；（三） 、 北京市土地储备和一级开发暂行办法京国土2005540号；（四）

49、 、 城市工程管线综合规划规范GB50289-98；（五） 、 北京市相关工程计价表： 2001 北京市建设工程预算定额 ；（六） 、 建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2003） ；（七） 、 城市排水工程规划规范GB50318-2000；（ 八 ）、 给 水 排 水 管 道 工 程 施 工 及 验 收 规 范 GB50268-97；（九） 、 城镇直埋供热管道工程技术规程CJJ/T81-98；（十） 、 城镇供热管网工程施工及验收规范 J372-2004 ；（十一） 、 公路工程质量检验评定标准 JTGF80/1-2004；（十二） 、 排水管（渠）工程施工质量检验标准DBJ01

50、-13-2004；（十三） 、 城镇道路工程施工质量检验标准DBJ01-11-2004；（十四） 、 建筑工程施工现场安全、防护、场容卫生、环境保护及保卫消防标准DBJ01-83-2004；（十五） 、 燃气工程91SB8 ；（十六） 、 热力站工程91SB9 ；专业知识分享WORD 格式整理（十七） 、 10 干伏变配电装置 92DQ2 ；（十八） 、 外线工程92DQ4 ；（十九） 、 电力控制92DQ7 ；（二十） 、 有线电视工程92DQ11 ；三、市政基础设施建设工作流程三、市政基础设施建设工作流程规划意见书管线设计方案审查意见市区发改委立项相关道路设计方案审查意见管线项目综合方案审