首开股份：首开股份2021年半年度报告.PDF

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1、2021 年半年度报告 1 / 188 公司代码：600376 公司简称：首开股份 北京首都开发股份有限公司北京首都开发股份有限公司 20212021 年半年度报告年半年度报告 2021 年半年度报告 2 / 188 重要提示重要提示 一、一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半半年度报告内容的真实、准确、年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、二、 公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议

2、。董事会会议。 三、三、 本半年度报告本半年度报告未经审计未经审计。 四、四、 公司负责人公司负责人李岩李岩、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人容宇容宇及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）容宇容宇声明：声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、五、 董事会董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 无 六、六、 前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的发展战略、未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，

3、敬请投资者注意投资风险。 七、七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、九、 是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露董事无法保证公司所披露半半年度报告的真实性、准确性和完整性年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、 重大风险提示重大风险提示 报告期内，不存在对公司生产经营产生实质性影响的特别重大风险。公司已在本报告中详细阐述公司在生产经营过程中可能面临的各种风险及应对措施，敬请查阅关于公司未来发展的讨

4、论与分析中可能面对的风险因素及防范部分的内容。 十一、十一、 其他其他 适用 不适用 2021 年半年度报告 3 / 188 目录目录 第一节第一节 释义释义 . 4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 8 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 . 11 第四节第四节 公司治理公司治理 . 39 第五节第五节 环境与社会责任环境与社会责任 . 41 第六节第六节 重要事项重要事项 . 42 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况 . 49 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况 . 51 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况 . 51 第

5、十节第十节 财务报告财务报告 . 58 备查文件目录 载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。 报告期内在中国证券报、证券时报公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 2021 年半年度报告 4 / 188 第一节第一节 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 公司、本公司、首开股份 指 北京首都开发股份有限公司 控股股东、首开集团 指 北京首都开发控股（集团）有限公司 中国证监会或证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 公司法 指 中华人民共和国公司法 上市规则 指 上海证券交易所股票上市规则

6、 报告期 指 2021 年 1 月 1 日至 2021 年 6 月 30 日 天鸿集团、首开天鸿 指 北京首开天鸿集团有限公司 城开集团 指 北京城市开发集团有限责任公司 宝辰饭店 指 北京宝辰饭店有限公司 宝景物业 指 北京宝景物业管理有限公司 宝晟住房 指 北京宝晟住房股份有限公司 宝信实业 指 北京宝信实业发展公司 碧和信泰 指 北京碧和信泰置业有限公司 滨湖恒兴 指 北京滨湖恒兴房地产开发有限公司 博睿宏业 指 北京博睿宏业房地产开发有限公司 三瑞门窗 指 北京博维信三瑞门窗制品有限责任公司 博维信 指 北京博维信物资贸易有限责任公司 昌信硕泰 指 北京昌信硕泰置业有限公司 城安辉泰

7、指 北京城安辉泰置业有限公司 城志置业 指 北京城志置业有限公司 创世瑞新 指 北京创世瑞新房地产开发有限公司 北京达泰 指 北京达泰置业有限公司 东银燕华 指 北京东银燕华置业有限公司 发展大厦 指 北京发展大厦有限公司 方庄物业 指 北京方庄物业管理有限责任公司 房地集团 指 北京房地集团有限公司 房地钧洋 指 北京房地钧洋房地产开发有限公司 房地置业 指 北京房地置业发展有限公司 北京国家速滑馆 指 北京国家速滑馆经营有限责任公司 和信丰泰 指 北京和信丰泰置业有限公司 和信金泰 指 北京和信金泰房地产开发有限公司 北京和信仁泰 指 北京和信仁泰置业有限公司 和信兴泰 指 北京和信兴泰房

8、地产开发有限公司 宏基建筑 指 北京宏基建筑装饰工程有限公司 厚泰房地产 指 北京厚泰房地产开发有限公司 北京辉广 指 北京辉广企业管理有限公司 惠信端泰 指 北京惠信端泰商业地产有限公司 金谷创信 指 北京金谷创信置业有限责任公司 金开辉泰 指 北京金开辉泰房地产开发有限公司 金开连泰 指 北京金开连泰房地产开发有限公司 金开旭泰 指 北京金开旭泰房地产开发有限公司 金开祯泰 指 北京金开祯泰房地产开发有限公司 金良兴业 指 北京金良兴业房地产开发有限公司 2021 年半年度报告 5 / 188 北京金旭开泰 指 北京金旭开泰房地产开发有限公司 锦泰房地产 指 北京锦泰房地产开发有限公司 北

9、京俊泰 指 北京俊泰房地产开发有限公司 北京骏泰 指 北京骏泰置业有限公司 开创金润 指 北京开创金润置业有限公司 朗泰房地产 指 北京朗泰房地产开发有限公司 联宝房地产 指 北京联宝房地产有限公司 龙和信泰 指 北京龙和信泰置业有限公司 龙万华开 指 北京龙万华开房地产开发有限公司 北京平泰 指 北京平泰置业有限公司 融尚恒泰 指 北京融尚恒泰置业有限公司 北京融泰 指 北京融泰房地产开发有限公司 润和信通 指 北京润和信通房地产开发有限公司 尚泰信华 指 北京尚泰信华房地产开发有限公司 世安住房 指 北京世安住房股份有限公司 首城置业 指 北京首城置业有限公司 首开保利仁泰 指 北京首开保

10、利仁泰置业有限公司 寸草养老 指 北京首开寸草养老服务有限公司 德远置业 指 北京首开德远置业有限公司 鸿城实业 指 北京首开鸿城实业有限公司 首开立信 指 北京首开立信置业股份有限公司 首开龙湖盈泰 指 北京首开龙湖盈泰置业有限公司 首开美驰 指 北京首开美驰房地产开发有限公司 首开千方科技 指 北京首开千方科技信息服务有限公司 北京荣泰 指 北京首开荣泰置业有限公司 商业地产 指 北京首开商业地产有限公司 首开丝路 指 北京首开丝路企业管理中心（有限合伙） 首开天成 指 北京首开天成房地产开发有限公司 首开天恒 指 北京首开天恒文化发展有限公司 北京首开万科 指 北京首开万科房地产开发有限

11、公司 首开万科和泰 指 北京首开万科和泰置业有限公司 首开万科物业 指 北京首开万科物业服务有限公司 首开万科置业 指 北京首开万科置业有限公司 望京物业、望京实业 指 北京首开望京物业服务有限公司 新奥置业 指 北京首开新奥置业有限公司 北京旭泰 指 北京首开旭泰房地产开发有限责任公司 首开野村 指 北京首开野村不动产管理有限公司 亿方物业 指 北京首开亿方物业服务有限公司 首开亿信 指 北京首开亿信置业股份有限公司 盈信投资、首开盈信 指 北京首开盈信投资管理有限公司 首开中晟 指 北京首开中晟置业有限责任公司 中阳政泰 指 北京首开中阳政泰置业有限公司 首开住总安泰 指 北京首开住总安泰

12、置业有限公司 首开住总房地产 指 北京首开住总房地产开发有限公司 北京首开卓越盈泰 指 北京首开卓越盈泰置业有限公司 潭柘兴业 指 北京潭柘兴业房地产开发有限公司 腾泰亿远 指 北京腾泰亿远置业有限公司 天鸿宝地物业 指 北京天鸿宝地物业管理经营有限公司 烟台天鸿 指 北京天鸿集团烟台天鸿时代房地产开发有限责任公司 2021 年半年度报告 6 / 188 万城永辉 指 北京万城永辉置业有限公司 万龙华开 指 北京万龙华开房地产开发有限公司 万信房地产 指 北京万信房地产开发有限公司 北京维泰 指 北京维泰置业有限公司 北京祥鼎置业 指 北京祥鼎置业有限公司 北京兴和航泰 指 北京兴和航泰置业有

13、限公司 修一装饰 指 北京修一装饰工程有限公司 燕华置业 指 北京燕华置业有限公司 燕侨物业 指 北京燕侨物业管理有限公司 怡城置业 指 北京怡城置业有限公司 北京怡和 指 北京怡和置业有限公司 屹泰房地产 指 北京屹泰房地产开发有限公司 盈富瑞泰 指 北京盈富瑞泰房地产开发有限公司 友泰房地产 指 北京友泰房地产开发有限公司 祐泰通达 指 北京祐泰通达房地产开发有限公司 北京祐泰 指 北京祐泰置业有限公司 北京毓秀 指 北京毓秀置业有限公司 远和置业 指 北京远和置业有限公司 岳安实业 指 北京岳安实业股份有限公司 昭泰房地产 指 北京昭泰房地产开发有限公司 正德丰泽 指 北京正德丰泽房地产

14、开发有限公司 知泰房地产 指 北京知泰房地产开发有限责任公司 北京致泰 指 北京致泰房地产开发有限公司 中开盈泰 指 北京中开盈泰房地产开发有限公司 住总首开 指 北京住总首开置业有限公司 保定首开润怡 指 保定首开润怡房地产开发有限公司 常熟耀泰 指 常熟耀泰房地产有限公司 成都辰华 指 成都辰华置业有限公司 成都辰启 指 成都辰启置业有限公司 成都龙湖锦祥 指 成都龙湖锦祥置业有限公司 成都恒泰 指 成都首开恒泰置业有限公司 成都晟泰 指 成都首开晟泰置业有限公司 成都旭泰 指 成都旭泰置业有限公司 大连中嘉 指 大连中嘉房地产开发有限公司 大连中美居 指 大连中美居置业有限公司 大广汽车

15、城 指 福建省大广汽车城发展有限公司 福州绿榕投资 指 福州绿榕投资发展有限公司 福州融城 指 福州融城房地产开发有限公司 福州鸿腾 指 福州市鸿腾房地产开发有限公司 福州福泰 指 福州首开福泰投资有限公司 福州瑞泰 指 福州首开瑞泰房地产开发有限公司 福州中鼎 指 福州中鼎投资有限公司 福州中泓盛 指 福州中泓盛实业有限公司 福州中泰投资 指 福州中泰投资有限公司 广州湖品 指 广州市湖品房地产有限公司 广州君梁 指 广州市君梁房地产有限公司 广州君庭 指 广州市君庭房地产有限公司 广州振梁 指 广州市振梁房地产有限公司 广州至泰 指 广州首开至泰置业有限公司 2021 年半年度报告 7 /

16、 188 贵阳龙泰 指 贵阳首开龙泰房地产开发有限公司 国奥投资 指 国奥投资发展有限公司 海门锦源 指 海门锦源国际俱乐部有限公司 海南长流 指 海南民生长流油气储运有限公司 海南燕海 指 海南首开燕海房屋建设开发有限公司 浙江绿城浙兴 指 杭州绿城浙兴置业有限公司 首开网谷商业 指 杭州首开网谷商业管理有限公司 杭州浙行 指 杭州浙行企业管理有限公司 葫芦岛宏泰 指 葫芦岛首开宏泰房地产开发有限公司 杭州开茂 指 开茂置业（杭州）有限公司 廊坊志泰 指 廊坊市首开志泰房地产开发有限公司 力博国际 指 力博国际建材会展（北京）有限公司 绵阳兴泰 指 绵阳首开兴泰置业有限公司 南京达泰 指 南

17、京达泰筑茂置业有限公司 南京锦泰 指 南京锦泰房地产开发有限公司 南京荣泰 指 南京荣泰置业有限公司 南京隆泰 指 南京首开隆泰置业有限公司 宁波金郡 指 宁波金郡房地产信息咨询有限公司 三亚度假村 指 三亚天鸿度假村有限公司 厦门翔泰 指 厦门首开翔泰置业有限公司 厦门煊泰 指 厦门煊泰置业有限公司 厦门莹泰 指 厦门莹泰置业有限公司 厦门跃泰 指 厦门跃泰置业有限公司 厦门兆淳 指 厦门兆淳置业有限公司 厦门琸泰 指 厦门琸泰置业有限公司 上海连泰 指 上海首开连泰置业有限公司 深圳熙梁 指 深圳市熙梁投资发展有限公司 沈阳京泰 指 沈阳首开京泰置业有限公司 沈阳盛泰 指 沈阳首开盛泰置业

18、有限责任公司 和信国际 指 首开和信国际有限公司 首开金茂 指 首开金茂置业（杭州）有限公司 首开美丽乡村 指 首开隆泰（固安）美丽乡村建设有限公司 首开文投 指 首开文投（北京）文化科技有限公司 首开中庚 指 首开中庚（福州）房地产开发有限公司 苏州安茂 指 苏州安茂置业有限公司 鸿昌房地产 指 苏州鸿昌房地产开发有限公司 苏州隆泰 指 苏州隆泰置业有限公司 苏州茂泰 指 苏州茂泰置业有限公司 苏州平泰 指 苏州平泰置业有限公司 苏州首开佳泰 指 苏州首开佳泰置业有限公司 苏州龙泰 指 苏州首开龙泰置业有限公司 苏州融泰 指 苏州首开融泰置业有限公司 苏州润泰 指 苏州首开润泰置业有限公司

19、苏州永泰 指 苏州首开永泰置业有限公司 苏州首龙 指 苏州首龙置业有限公司 苏州依湖 指 苏州依湖置业有限公司 苏州屿秀 指 苏州屿秀房地产开发有限公司 太原龙泰 指 太原首开龙泰置业有限责任公司 太原首润 指 太原首润房地产开发有限公司 2021 年半年度报告 8 / 188 天津海景 指 天津海景实业有限公司 天津全泰 指 天津首开全泰房地产开发有限公司 温州首开中庚 指 温州首开中庚实业有限公司 无锡润泰 指 无锡润泰置业有限公司 无锡泰茂 指 无锡泰茂置业有限公司 芜湖高和 指 芜湖首开高和投资管理有限公司 武汉明泰 指 武汉明泰置业有限公司 武汉首茂城 指 武汉首茂城置业有限公司 杭

20、州兴茂 指 兴茂置业（杭州）有限公司 扬州衡泰 指 扬州首开衡泰置业有限公司 浙江美都 指 浙江美都置业有限公司 珠海润乾 指 珠海市润乾房地产有限公司 珠海卓轩 指 珠海市卓轩房地产有限公司 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、 公司信息公司信息 公司的中文名称 北京首都开发股份有限公司 公司的中文简称 首开股份 公司的外文名称 Beijing Capital Development, Co., Ltd 公司的外文名称缩写 BCDC 公司的法定代表人 李岩 二、二、 联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 王怡 钟宁 联系地址 北京市

21、西城区复兴门内大街156号D座13层 北京市西城区复兴门内大街156号D座9层 电话 010-66428156 010-66428113 传真 010-66428061 010-66428061 电子信箱 投资者联系电话：010-66428527；010-66428079 三、三、 基本情况变更简介基本情况变更简介 公司注册地址 北京市东城区安定门外大街183号京宝花园二层 公司注册地址的历史变更情况 100011 公司办公地址 北京市西城区复兴门内大街156号招商国际金融中心D座 公司办公地址的邮政编码 100031 公司网址 http:/ 电子信箱 2021 年半年度报告 9 / 188

22、四、四、 信息披露及备置地点变更情况简介信息披露及备置地点变更情况简介 公司选定的信息披露报纸名称 中国证券报、证券时报 登载半年度报告的网站地址 公司半年度报告备置地点 公司证券部、上海证券交易所 五、五、 公司股票简况公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 首开股份 600376 天鸿宝业 六、六、 其他有关资料其他有关资料 适用 不适用 七、七、 公司主要会计数据和财务指标公司主要会计数据和财务指标 ( (一一) ) 主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 本报告期 （16月） 上年同期 本报告期比上年同期

23、增减(%) 营业收入 33,317,607,275.92 18,026,236,594.96 84.83 归属于上市公司股东的净利润 848,495,867.78 1,279,815,426.42 -33.70 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 764,358,302.66 522,530,637.10 46.28 经营活动产生的现金流量净额 9,803,948,950.77 -7,788,108,153.41 225.88 本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减(%) 归属于上市公司股东的净资产 32,298,517,688.34 31,593,928,294.99 2.

24、23 总资产 321,553,408,424.47 327,842,916,394.73 -1.92 ( (二二) ) 主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 本报告期 （16月） 上年同期 本报告期比上年同期增减(%) 基本每股收益（元股） 0.2880 0.4511 -36.16 稀释每股收益（元股） 0.2880 0.4511 -36.16 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股） 0.2554 0.1575 62.16 加权平均净资产收益率（%） 2.77 4.62 减少1.85个百分点 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 2.46 1.61 增加0.85个百分点 公司主要

25、会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 本公司在计算每股收益和净资产收益率时，按照相关会计规定，已扣除归属于上市公司股东的净利润中，其他权益工具的股利或利息（包括永续债已宣告发放和未宣告发放股利）。 2021 年半年度报告 10 / 188 永续债为无期限或可续期委托贷款和中期票据，在未发生强制付息条款时，永续债本金和利息可以递延，并不受递延次数的限制，强制付息条款为本公司向股东分配或缴纳利润或者减少注册资本。 关于基本每股收益计算方式如下： 本报告期 归属于母公司股东的净利润（元） 848,495,867.78 减：其他权益工具股息影响（元） 105,482,777.78 小计 743,01

26、3,090.00 发行在外的普通股加权平均数（股） 2,579,565,242.00 基本每股收益（元/股） 0.2880 八、八、 境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 适用 不适用 九、九、 非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 非经常性损益项目 金额 附注（如适用） 非流动资产处置损益 151,101,021.73 - 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 - - 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 1,896,160.64

27、- 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 39,448,671.36 - 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 - - 非货币性资产交换损益 - - 委托他人投资或管理资产的损益 - - 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 - - 债务重组损益 - - 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 - - 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 - - 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 - - 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 - - 除同公司正常经营业务相关

28、的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 - - 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 - - 对外委托贷款取得的损益 - - 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 - - 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调- - 2021 年半年度报告 11 / 188 整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 - - 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 9,598,165.85 -

29、 其他符合非经常性损益定义的损益项目 - - 少数股东权益影响额 -80,357,734.34 - 所得税影响额 -37,548,720.12 - 合计 84,137,565.12 - 十、十、 其他其他 适用 不适用 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 本公司所属行业为房地产行业，主要业务包括：房地产开发、物业经营与物业服务、旧城区更新改造业务、房地产金融业务等。具体可以分解为以下几个业务板块： 一、房地产开发业务 本公司主业，也是最主要的利润来源。至报告期末，公司拟售、在售主要项目（含自持）

30、约160 个，总建筑面积超 4500 万平方米，其中当期在建近 2000 万平方米，期末未售面积近 1800万平方米。 从区域布局看，已经形成了北京区域（以北京为中心的京津冀区域）、北方片区和南方片区三大区域。其中，北京区域（京津冀）目前主要项目约 80 个，总规模近 1800 万平方米；南方片区目前已经初步形成以苏州、杭州、福州、厦门、成都几个城市为重点，深耕结合周边扩展的区域布局，主要项目 70 余个，总建筑面积近 2300 万平方米。报告期内，公司房产销售收入329.41 亿元、成本 274.33 亿元。 二、物业经营与物业服务 本公司重要的业务板块之一，也是利润来源的重要组成部分。多年

31、来，公司物业经营有序推进，服务水平快速提升，租金收益得以实现增长。 如今，公司在长租公寓、写字楼等业态积极探索新的运营和推广模式。在疫情常态化下，商办、酒店采取了灵活的经营政策，积极控制成本支出，利用淡季进行改造提升。积极引入了多个战略合作伙伴，增加经营效益；整合资源多渠道推广，塑造首开良好品牌形象；商业地产形成首开云锦、首开福茂、首开广场三种梯度服务不同客群的产品类型。 目前，公司物业租赁面积近 70 万平方米，商业物业管理面积 13.5 万平方米。报告期内，公司酒店物业经营等收入 3.16 亿元、成本 1.91 亿元。 三、旧城区更新改造业务 从房地产行业看，政策调整加码、市场竞争加剧等多

32、重因素影响下，加快转型发展是大势所趋。老旧小区改造等城市更新已经成为发展风向标，对房企转变发展思路、创新经营模式、强化资源整合、培育新动能等方面提出更高要求。 当前，以北京为代表的城市发展进入“减量发展”新阶段。城市发展阶段、增长模式、空间结构等发生深刻变化。不少城市正在由“大拆大建”向“有机更新”转变。在国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要中，已经明确提出“全面提升城市品质”，确定十四五期间应加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造。各级管理部门，正在不断的建立健全培养发展社区服务业的制度体系。这有利于公司发挥自

33、身优势，参与老旧小区综合整治等城市有机更新，把“关键小事”当成“头等大事”，聚焦相关政策，更好的提供精细化、专业化的物业服务，助力打造共建共享共治的基层治理新格局。 2021 年半年度报告 12 / 188 报告期内，公司棚改和集体租赁住房项目稳步推进。数个棚改项目的征收工作已经收尾，部分项目即将达到上市条件。诸多回迁房及配套，正在开工建设中，部分项目主体结构封顶。 除此之外，公司积极盘活自有存量资源。梳理闲置土地及低效资产，通过培育发展人才公寓、长租公寓、创客空间、共享办公、养老服务等新业态，实现存量资产价值转换；改造低效商业楼宇，重塑市场定位和品牌形象，实现管理、功能、业态全面升级。 探索

34、增量更新项目。把握“一区一试点”政策机遇，通过多种方式参与老旧小区改造，推广“首开经验”。以标杆项目和样板工程为突破，深化与各区战略合作，积极获取街区更新改造、城市公共空间提升、文创园区开发、楼宇改造提升、老旧厂房改造利用、传统商圈改造等项目。通过轻重资产相结合方式，以独立运作、项目合作、股权合作等不同方式，拓展市场化城市更新项目。 培育壮大健康养老服务业务。做好顶层设计，健全体制机制，保障业务发展。高效运营首开寸草已开业、在改造的社区养老项目，进一步挖掘、整合内部资源，加大外部资源获取力度，复制融合式养老模式，扩大社区养老规模，加快专业化、连锁化、规模化、品牌化发展，打造自己的社区养老品牌。

35、首开富力十号国际养老项目建设步伐逐步加快，邀请了诸多优秀养老管理团队参与，探索通过 CCRC（持续照料退休社区）模式，培育公司复合式老年社区产品线。 公司亦逐步加大轻资产管理项目的关注，在杭州等城市进行了推进。这在土地愈发稀缺、拿地成本居高不下的背景下，城市更新、改造运营的项目，对企业的可持续发展和品牌影响力的提升都有着很大的帮助，切合城市更新的发展目标，符合公司城市复兴官的战略定位。 四、房地产金融业务 公司在 2015 年提出“做城市复兴官”的发展思路，开启“城市更新”业务的探索。在此期间，公司成立全资子公司首开盈信，并以其为平台，定位于协同房地产主业，推进房地产金融业务发展。 首开盈信聚

36、焦一线城市的城市商业及写字楼更新改造项目，秉承多方合作、谨慎投资的原则，联合行业内顶尖合作伙伴，谋求更多资本运作的机会。综合采用价值增值型及机会型策略，选取具有改造及增值潜力的物业，通过买入-修复-退出的业务模式，创造良好价值回报。 自首开盈信成立以来，累计投资已近 34 亿元。近期在北京、上海两地陆续投资了原北京爱琴海购物中心改造项目、北京海淀钻石大厦更新项目、上海内环路内元博大厦改造项目、上海静安区上海科恩大厦改造项目等十余宗。2021 年，公司与业内多家知名机构组成联合体，经过经多轮艰苦的谈判，与卖方签订一揽子收购协议，收购中关村火炬项目，并已全面进场接管。项目已经进入更新改造与运营并举

37、的阶段。该项目为公司参与商业地产投资基金管理的第一个项目。 此外，首开盈信通过参与中信并购基金投资了康龙化成、绿的谐波、同程旅行等数个股权投资项目，未来两年，将陆续退出获取收益。 经过几年来的发展，公司城市更新改造业务已全面铺开，在项目获取、人员储备、项目运作能力等各个方面，都有了良好的经验和积累，也基本形成了比较稳定的业务模式。 五、服务副中心和冬奥的工程 主动践行首都国企责任担当，责无旁贷地服从服务于首都城市发展战略，公司积极参与了北京副中心建设，以通州新城项目为载体，打造“绿建三星、产业化、全装修”与部分“被动式”相结合的副中心示范项目，相关对接配售工作正在顺利进行。 积极承担冬奥会相关

38、建设任务，高质量、高标准推进速滑馆“冰丝带”建设，圆满完成“相约北京”测试赛活动服务保障任务，积极推进竣工、消防等工程收尾验收工作。 其他相关项目也在高质量的建设中。 二、二、 报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 公司秉承首开集团多年的优良传统和丰富经验，在全国范围内成功开发了以住宅为主，包括一批国家重点项目在内的优质项目。作为具有国资背景并专注于房地产开发的领先企业，公司在诸多方面拥有行业领先优势，为公司未来发展奠定了良好的基础。 （一）公司品牌 2021 年半年度报告 13 / 188 凭借首开集团及其前身几十年来在北京地区积累的房地产开发经验，经过多年的努力，公司

39、践行“责任地产”的企业理念和“首开地产”的品牌深入人心，赢得了社会的广泛赞誉，具有较高的认知度和美誉度。 公司良好信誉的树立，使得公司在全国范围内成为各类合作伙伴的合作首选。尤其在土地获取方面，公司得到了各全国领先和区域龙头房地产企业的充分认可，通过双方、多方联合体拿地或股权收购方式，优势互补、科学研判、有效规避市场恶性竞争和项目投资风险，最大限度地发掘地块价值。 “首开地产”的品牌，目前已经走出北京，走向全国，品牌影响力日益增强。目前已进入全国 17 个省市区的约 30 个城市，基本实现了全国化布局。公司优质品牌的建立，是消费者信心的保证，也是公司在激烈的竞争中稳步壮大的保证。 （二）立足北

40、京市场 作为北京国有龙头房企，公司始终坚持立足北京、服务首都的主导思想，数十年来，已在北京形成业务、品牌、规模的领先优势，并持续保持北京市场销售领军地位；另一方面，经过多年业务发展，也积累下大量地段优良的经营性存量资产。凭借着在北京市场的历史和地位，京内项目一直是结算收入的重要组成部分。公司将贯彻深耕北京的战略，继续通过多种形式新增北京区域土地储备。 （三）融资能力 凭借在市场上拥有良好信誉和多年来的顺利合作，公司与国内主要银行及多家金融机构建立了诚信、互利的长期合作伙伴关系，贷款利率稳定、额度充足，拥有良好的融资能力，并有效利用了多种渠道、多种类融资工具。 面对融资政策收紧带来的挑战和压力，

41、公司在竭力控制信贷融资成本的基础上，全力争取多种途径融资。抓住债券市场窗口期，成功发行多笔债券产品。此外，资产支持证券产品、供应链保理融资等多种渠道，均稳健有序的推进发行。公司积极应对“三道红线”影响，充实货币资金、调整负债结构、提升权益比重，有效改善公司“踏线”指标，确保公司资金安全稳定。 公司报告期继续保持最高的 AAA 级企业主体评级，代表着公司经营业绩、管理模式、风险管控及未来发展规划获得的认可。 （四）专业运作能力 公司从事房地产行业数十年，积累了大量的专业管理经验、知识和人才，具有开发大型居住区的超强能力。合理的人才规模、人才结构，为公司核心业务的快速发展提供了保障。 公司管理运作

42、形成了具有自身特点、制度化和标准化的管理体系，在行业竞争中始终保持领先地位。公司发挥资源整合力强的优势，与多家企业保持紧密合作关系。项目建设开发中，公司根据不同的合作方，在自身优势节点发挥专长，实行合作项目联合操盘，获得了业内多方的认可。 三、三、 经营情况的讨论与分析经营情况的讨论与分析 （一）国内房地产市场情况（一）国内房地产市场情况 2021 年上半年，全国房地产市场整体延续了去年底的运行态势，商品房销售规模大幅增加，重点城市市场热度不减，中央和地方密集出台调控政策以稳定市场预期，中央调控逻辑进一步向供给端侧重，房地产金融监管持续强化，地方加快建立房地联动机制、针对二手房市场调控的力度亦

43、在不断加强，部分城市调控效果已现。下半年，房地产调控政策环境仍偏紧，高基数下，全国商品房销售规模预计将同比高位回落，但全年仍有望创新高。高规模的市场需求，企业仍需聚集各项有力资源做大规模，把握“两集中”下的投资机会以及营销节奏。 1 1、全国商品房销售金额、面、全国商品房销售金额、面积均为历史同期最高水平，积均为历史同期最高水平，6 6 月销售规模同比增幅均继续收窄月销售规模同比增幅均继续收窄 2021 年上半年，全国商品房销售面积为 8.9 亿平方米，同比增长 27.7%，比 2019 年同期增长 17.0%，两年平均增长 8.1%，6 月单月同比增长 7.5%。其中，1-6 月住宅销售面积

44、为 7.9 亿平方米，同比增长 29.4%，办公楼销售面积同比增长 10.0%，商业营业用房销售面积同比增长5.7%。全国商品房销售额为 9.3 万亿元，同比增长 38.9%，比 2019 年同期增长 31.4%，两年平均2021 年半年度报告 14 / 188 增长 14.7%。其中，1-6 月住宅销售额为 8.5 万亿元，同比增长 41.9%，办公楼销售额同比增长10.7%，商业营业用房销售额同比增长 8.8%。 上图：2016-2021 年上半年全国商品房销售面积 上图：2016-2021 年上半年全国商品房销售金额 2 2、百城新建住宅市场整体较为平稳，价格累计涨幅较去年同期有所扩大，

45、但涨幅仍处近年、百城新建住宅市场整体较为平稳，价格累计涨幅较去年同期有所扩大，但涨幅仍处近年同期较低水平同期较低水平 2021 年 6 月，百城（全国 100 个重点城市）新建住宅均价 16,063 元/平方米，同比上涨3.89%，涨幅较上月收窄 0.19 个百分点；环比上涨 0.36%，涨幅连续 48 个月在 0.6%以内，整体维持在低位区间。累计来看，2021 上半年百城新建住宅价格累计涨幅较去年同期扩大 0.43 个百分点至 1.70%。 2021 年半年度报告 15 / 188 上图：2016 年 1 月-2021 年 6 月百城住宅价格指数 3 3、房地产开发投资额创历史同期新高、新

46、开工单月同比连续、房地产开发投资额创历史同期新高、新开工单月同比连续 3 3 个月下降个月下降 2021 年上半年，全国房屋新开工面积为 10.1 亿平方米，同比增长 3.8%。其中，住宅新开工面积为 7.6 亿平方米，同比增长 5.5%。2021 年上半年，全国房地产开发投资额为 7.2 万亿元，同比增长 15.0%，比 2019 年 16 月份增长 17.2%，两年平均增长 8.2%。其中，1-6 月住宅开发投资额为 5.4 万亿元，同比增长 17.0%，占房地产开发投资比重为 75.2%。 上图：2016-2021 年上半年全国商品房新开工面积 2021 年半年度报告 16 / 188

47、上图：2016-2021 年上半年全国房地产开发投资额累计情况 4 4、房企到位资金增幅继续收窄，定金及预收款同比增幅仍最大、房企到位资金增幅继续收窄，定金及预收款同比增幅仍最大 2021 年上半年全国房地产开发企业到位资金为 10.3 万亿元，同比增长 23.5%，比 2019 年1-6 月增长 21.1%，两年平均增长 10.0%；国内贷款：国内贷款为 1.3 万亿元，同比下降 2.4%，上年同期为同比增长 3.5%；占比为 16.5%，比上年同期下降 3.5 个百分点；自筹资金：自筹资金为 3.0 万亿元，同比增长 11.9%，上年同期为同比增长 0.8%；占比为 32.3%，比上年同期

48、下降3.0 个百分点；定金及预收款：定金及预收款为 4.0 万亿元，同比增长 49.7%，上年同期为比下降 7.0%；占比为 31.8%，比上年同期提高 6.7 个百分点；个人按揭贷款：个人按揭贷款为 1.6 万亿元，同比增长 23.9%，上年同期为同比增长 3.1%；占比为 15.8%，比上年同期下降 0.2 个百分点。 上图：2002-2021 年上半年房地产开发资金来源 （数据来源：中国指数研究院） （二）（二） 公司经营业绩回顾公司经营业绩回顾 半年来，面对复杂严峻的内外部环境，面对常态化、精准化的行业调控，股份公司科学统筹疫情防控和生产经营管理，审时度势、锐意创新、深化合作、稳中求进

49、，各项工作取得积极进展，为 “十四五”良好开局和高质量可持续发展奠定了坚实基础。 2021 年半年度报告 17 / 188 销售业绩再创新高。2021 年 1-6 月份，公司共实现签约面积 206.46 万平方米，同比增长 35.43%；签约金额 662.63 亿元，同比增长 49.48%。销售指标完成值和计划完成率均创近年来同期新高。 开发规模平稳增长。上半年开复工面积 1949 万平方米，新开工面积 193 万平方米，竣工面积 220 万平方米。 物业经营管理稳步发展。物业经营收入 4.8 亿元，同比增长 41%，物业租赁面积 68.9万平方米，同比增长 4%。商业物业管理面积 13.5

50、万平方米，同比增长 28%。 后续项目审慎增加。通过竞拍或股权收购获取项目详见下表： 序序号号 2022021 1 年年公司公司获得土地获得土地 持有待开发持有待开发土地的面积土地的面积( (平方米平方米) ) 规划计容规划计容建筑面积建筑面积( (平方米平方米) ) 1 房山区长阳镇 04 街区 FS10-0104-6001、6002 地块 R2 二类居住用地、A334 基础教育用地 40,515 92,680 2 丰台区长辛店镇张郭庄村 A 区 FT00-0203-6145、FT00-0203-6159 地块 R2 二类居住用地 74,400 171,121 3 大兴区旧宫镇 DX05-0