前期准备阶段纳税.ppt

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1、项目二项目二 前期准备阶段纳税前期准备阶段纳税学习与训练重点学习与训练重点 前期准备阶段是房地产开发流程中必不可少的一个环节，前期准备阶段是房地产开发流程中必不可少的一个环节，此阶段的重点是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项此阶段的重点是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。目建设用地的国有土地使用权。 在房地产开发的整个流程中，土地的取得是最重要的，在房地产开发的整个流程中，土地的取得是最重要的，在取得土地使用权时，需缴纳契税和耕地占用税。在取得土地使用权时，需缴纳契税和耕地占用税。 通过对本项目设置的知识点学习与技能点训练，使学通过对本项目设置的知识点学习与

2、技能点训练，使学生能够实现：生能够实现：了解房地产前期准备阶段涉及的主要税种了解房地产前期准备阶段涉及的主要税种熟悉契税与耕地占用税的征税范围、纳税义务人、计税依熟悉契税与耕地占用税的征税范围、纳税义务人、计税依据等税收要素据等税收要素能够计算各个税种的应纳税额能够计算各个税种的应纳税额能够进行契税与耕地占用税的会计核算与纳税申报能够进行契税与耕地占用税的会计核算与纳税申报能够对前期准备阶段的涉税业务进行有效的纳税筹划能够对前期准备阶段的涉税业务进行有效的纳税筹划能够解答该环节主要的涉税问题能够解答该环节主要的涉税问题能够对此阶段涉税稽查案例从政策层面进行深刻剖析能够对此阶段涉税稽查案例从政策

3、层面进行深刻剖析子项目一子项目一 契税契税 一、概述一、概述 契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。 现行契税的基本规范，是现行契税的基本规范，是19971997年年7 7月月7 7日国务院发布并于日国务院发布并于同年同年1010月月1 1日开始施行的中华人民共和国契税暂行条例。日开始施行的中华人民共和国契税暂行条例。模块一模块一 理论指导理论指导 二、应纳税额二、应纳税额 （一）计税依据（一）计税依据1 1国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成

4、交价格。成国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。2 2土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。买卖的市场价格核定。3 3土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋价格的差土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋价格的差额。交换价格不相等的，由多交付货币

5、、实物、无形资产或者其他经济额。交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。4 4以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。 为了避免偷、逃税款，税法规定，成交价格明显低于市场价格并且为了避免偷、逃税款，税法规定，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋价格的

6、差额明显不合理并无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋价格的差额明显不合理并且无正当理由的，征收机关可以参照市场价格核定计税依据。且无正当理由的，征收机关可以参照市场价格核定计税依据。（二）税率（二）税率 契税实行契税实行3%5%3%5%的幅度税率。契税的适用税率，由省、自治区、直辖的幅度税率。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。部和国家税务总局备案。（三）税额计算（三）税额计算应纳税额应纳税额= =计税依据税率计税依据税率 应纳税额以人民币计算。转

7、移土地、房屋权属以外汇结算的，按照应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。民币计算。 【典型业务】【典型业务】 2009 2009年年7 7月月1414日，庐州平安房地产开发公司与庐州市国土日，庐州平安房地产开发公司与庐州市国土资源局签订了土地受让合同，计划建造庐州住宅区，土地面资源局签订了土地受让合同，计划建造庐州住宅区，土地面积积8000080000平方米，每平方米出让价格平方米，每平方米出让价格30003000元，合计元，合计240000

8、000240000000元。元。7 7月月1616日通过银行转账付清土地价款，当地政府核定的日通过银行转账付清土地价款，当地政府核定的契税税率为契税税率为4%4%。模块二模块二 会计处理会计处理 根据土地受让合同，计提应纳契税税额，进行相应的账根据土地受让合同，计提应纳契税税额，进行相应的账务处理。务处理。应纳契税应纳契税2400000002400000004%4%96000009600000（元）（元）则企业实际缴纳契税时作如下会计分录：则企业实际缴纳契税时作如下会计分录：借：开发成本借：开发成本 9600000 9600000 贷：银行存款贷：银行存款 9600000 9600000模块三

9、模块三 纳税申报纳税申报子项目二子项目二 耕地占用税耕地占用税 一、概述一、概述 为了合理利用土地资源，加强土地管理，保护耕地，国务为了合理利用土地资源，加强土地管理，保护耕地，国务院制定中华人民共和国耕地占用税暂行条例，该条例自院制定中华人民共和国耕地占用税暂行条例，该条例自20082008年年1 1月月1 1日起施行。日起施行。模块一模块一 理论指导理论指导 二、应纳税额二、应纳税额 （一）计税依据（一）计税依据 耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。实际占用的耕地面积，包按照规定的适用税额一次性征收。

10、实际占用的耕地面积，包括经批准占用的耕地面积和未经批准占用的耕地面积。括经批准占用的耕地面积和未经批准占用的耕地面积。（二）税率（二）税率（1 1）人均耕地不超过）人均耕地不超过1 1亩的地区（以县级行政区域为单位，亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为下同），每平方米为1010元至元至5050元；元；（2 2）人均耕地超过）人均耕地超过1 1亩但不超过亩但不超过2 2亩的地区，每平方米为亩的地区，每平方米为8 8元元至至4040元；元；（3 3）人均耕地超过）人均耕地超过2 2亩但不超过亩但不超过3 3亩的地区，每平方米为亩的地区，每平方米为6 6元元至至3030元；元；（4 4

11、）人均耕地超过）人均耕地超过3 3亩的地区，每平方米为亩的地区，每平方米为5 5元至元至2525元。元。（三）税额计算（三）税额计算 应纳税额应纳税额= =实际占用的耕地面积实际占用的耕地面积适用税额适用税额 【典型业务】【典型业务】 20092009年年7 7月月1010日，海南省新兴房地产开发企业经土地管理日，海南省新兴房地产开发企业经土地管理部门批准征用拼地部门批准征用拼地8000080000平方米用于房地产开发，当地政府平方米用于房地产开发，当地政府规定的耕地占用税税额为规定的耕地占用税税额为2020元元/ /平方米。平方米。 模块二模块二 会计处理会计处理应纳耕地占用税税额应纳耕地占

12、用税税额=80000=8000020=160000020=1600000（元）（元）借：开发成本借：开发成本 16000001600000贷：银行存款贷：银行存款 16000001600000模块三模块三 纳税申报纳税申报子项目三子项目三 前期准备阶段涉税问题答疑前期准备阶段涉税问题答疑 1 1土地用途包括哪些种类？土地用途包括哪些种类？ 答：土地分为农用地、建设用地和未利用地。答：土地分为农用地、建设用地和未利用地。 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑草地、农田水利用地、养殖

13、水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。用地是指农用地和建设用地以外的土地。 2 2什么是行政划拨用地？什么是行政划拨用地？ 答：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，答：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用

14、者使用的行为。用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。特区内，从特区成立至特区内，从特区成立至19881988年年1 1月月3 3日期间，由政府无偿划拨日期间，由政府无偿划拨的并办理了征地手续的土地可认定为行政划拨用地；特区外，的并办理了征地手续的土地可认定为行政划拨用地；特区外，土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他方式依法取得土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他方式依法取得的国有土地，均可认定为行政划拨用地。的国有土地，均可认定为行政划拨用地。 3 3对合作建房有哪些规定？对合作建房有哪些规定？ 答：对一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合答：对一方提供土地使用权，另

15、一方或多方提供资金合作开发房地产，并以产权分成的合作建房视为房地产转让。作开发房地产，并以产权分成的合作建房视为房地产转让。在在20012001年年8 8月月6 6日后，房地产管理部门不再审批合作建房。对日后，房地产管理部门不再审批合作建房。对已交清地价款的出地方，出地方直接进入土地交易市场，通已交清地价款的出地方，出地方直接进入土地交易市场，通过挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方；对已取得行政过挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方；对已取得行政划拨用地、历史用地、协议用地土地使用权的单位需寻找合划拨用地、历史用地、协议用地土地使用权的单位需寻找合作方的，须经过规划国土部门对规划、用地等问题

16、进行审核，作方的，须经过规划国土部门对规划、用地等问题进行审核，并补交市场地价后，再进入土地交易市场以挂牌交易、招标、并补交市场地价后，再进入土地交易市场以挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方。拍卖等方式寻找合作方。 4 4如何了解地价是否交清？如何了解地价是否交清？ 答：对已办理房地产登记手续，并领取答：对已办理房地产登记手续，并领取房地产权证房地产权证的，说明地价已经交清；对未办理房地产登记手续的，可以的，说明地价已经交清；对未办理房地产登记手续的，可以要求开发商出示由主管部门出具的地价款交清证明；对分期要求开发商出示由主管部门出具的地价款交清证明；对分期付款的，可以从土地使用权出让合同书

17、中了解地价的分期付付款的，可以从土地使用权出让合同书中了解地价的分期付款额度。款额度。 5 5如何办理土地使用费缴纳手续？如何办理土地使用费缴纳手续？ 答：土地权属变更的，新的土地使用人应在办理产权登答：土地权属变更的，新的土地使用人应在办理产权登记或变更登记之日起三十日内向市国土局提出土地使用费登记或变更登记之日起三十日内向市国土局提出土地使用费登记或变更登记申请；改变土地使用用途的，应自批准之日起记或变更登记申请；改变土地使用用途的，应自批准之日起三十日内向市国土局提出土地使用费变更登记申请。三十日内向市国土局提出土地使用费变更登记申请。子项目四子项目四 前期准备阶段纳税筹划前期准备阶段纳

18、税筹划 签订等价交换合同签订等价交换合同享受免征契税政策的税收筹划享受免征契税政策的税收筹划 筹划案例筹划案例 邰金房地产开发公司有一块土地价值邰金房地产开发公司有一块土地价值40004000万元拟出售给万元拟出售给科迪房地产开发公司，然后从科迪公司购买其另外一块价值科迪房地产开发公司，然后从科迪公司购买其另外一块价值40004000万元的土地。万元的土地。 双方签订土地销售与购买合同后，双方签订土地销售与购买合同后，邰金公司应缴纳契税邰金公司应缴纳契税=4000=40004%=160(4%=160(万元万元) ) 科迪公司应缴纳契税科迪公司应缴纳契税=4000=40004%=160(4%=1

19、60(万元万元) ) 筹划方案筹划方案 根据中华人民共和国契税暂行条例及其实施细则根据中华人民共和国契税暂行条例及其实施细则规定规定: :土地使用权、房屋交换，契税的计税依据为所交换的土地使用权、房屋交换，契税的计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格差额，由多交付货币、实物、无形土地使用权、房屋的价格差额，由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳税款，交换价格相等的，免资产或其他经济利益的一方缴纳税款，交换价格相等的，免征契税。征契税。 筹划结果筹划结果 邰金公司与科迪公司改变合同定立方式，签订土地使用邰金公司与科迪公司改变合同定立方式，签订土地使用权交换合同，约定以权交换合同，

20、约定以40004000万元的价格等价交换双方土地。根万元的价格等价交换双方土地。根据契税的规定，邰金公司和科迪公司各自免征契税据契税的规定，邰金公司和科迪公司各自免征契税160160万元。万元。子项目五子项目五 前期准备阶段涉税风险前期准备阶段涉税风险 以划拨方式取得土地使用权再转让以划拨方式取得土地使用权再转让 契税的征收方式问题契税的征收方式问题 稽查案例稽查案例 以划拨方式取得的土地使用权，经批准再转让，需由取以划拨方式取得的土地使用权，经批准再转让，需由取得划拨土地使用权者补缴土地出让费用或土地收益，并补缴得划拨土地使用权者补缴土地出让费用或土地收益，并补缴契税，其计税依据为土地出让费用或土地收益，而取得土地契税，其计税依据为土地出让费用或土地收益，而取得土地使用权的承受人，应依据契税暂行条例第四条规定的成交价使用权的承受人，应依据契税暂行条例第四条规定的成交价格缴纳契税。格缴纳契税。 政策解读政策解读 当初划拨是免费的，但是是有条件的，如今转与他人，当初划拨是免费的，但是是有条件的，如今转与他人，就得补上这笔契税。就得补上这笔契税。