洲际油气：洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目资产评估报告中联评报字【2022】第1021号.PDF

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1、本资产评估报告依据中国资产评估准则编制本资产评估报告依据中国资产评估准则编制洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目资 产 评 估 报 告中联评报字中联评报字2022第第 1021 号号中联资产评估集团有限公司中联资产评估集团有限公司中联资产评估集团有限公司中联资产评估集团有限公司二二二二二二年三月二十日二二年三月二十日二二年三月二十日二二年三月二十日洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目资产评估报告中联资产评估集团有限公司目录声声明明. 1 1摘摘要要. 3 3资资 产产 评评 估估 报报 告告. 5 5一、委托人及其他资产评估报告使

2、用人.5二、评估目的. 7三、评估对象和评估范围.7四、价值类型.11五、评估基准日.11六、评估依据.11七、评估方法.14八、评估程序实施过程和情况.15九、评估假设.16十、评估结论.17十一、特别事项说明.18十二、评估报告使用限制说明.21十三、评估报告日.22十四、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章. 22附附 件件. 2424洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目资产评估报告中联资产评估集团有限公司第 1页声明一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报

3、告使用人应当按照法律、行政法规规定及和本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。本资产评估机构及资产评估师提示，资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。三、委托人和其他相关当事人所提供材料的真实性、合法性、完整性是评估结论生效

4、的前提，纳入评估范围的资产清单以及评估所需的预测性财务信息、权属证明等资料，已由委托人和被评估单位申报并经其采用盖章或其他方式确认。四、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。五、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目资产评估报告中联

5、资产评估集团有限公司第 2页关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。六、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。七、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目资产评估报告中联资产评估集团有限公司第 3页洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目资 产 评 估 报 告

6、中联评报字中联评报字2022第第 1021 号号摘摘要要中联资产评估集团有限公司接受洲际油气股份有限公司的委托， 采用市场法， 就洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值进行了评估。评估对象及评估范围为洲际油气股份有限公司持有的位于广西柳州谷埠街国际商城负一层至三层部分商业房地产、 以及柳州惠能资产管理有限公司持有的位于广西柳州谷埠街国际商场一层5间沿街商业用房资产， 总建筑面积128,921.89 平方米， 于评估基准日账面价值214,273.50万元。本次评估基准日为 2021 年 12 月 31 日。本次评估遵照中国有关资产评估的法律、法规，遵循独立、客观、科学的工作

7、原则和持续经营原则、替代性原则、公开市场原则等有关经济原则，依据委估资产的实际状况，以资产的持续使用和公开市场为前提，对委估资产采用市场法进行评估并确定评估结论。本次评估的价值类型为公允价值。在企业提供了真实、合法，有效的财务信息和权属资料的前提下，经实施清查核实、实地查勘、市场调查、评定估算等评估程序，得出洲际油气股份有限公司编制财务报告之经济行为所涉及的相关投资性房地产在基准日的公允价值为 190,647.14 万元， 其中洲际油气股份有限公洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目资产评估报告中联资产评估集团有限公司第 4页司所有的相关投资性房地产公允价值为 1

8、89,232.09 万元， 柳州惠能资产管理有限公司所有的相关投资性房地产公允价值为 1,415.05 万元。 相对于账面值 214,273.50 万元，减值 23,626.36 万元，减值率为 11.03%。提请特别注意：提请特别注意：本报告仅供委托人编制财务报告使用，不得用于其他任何目的。评估师的责任是就该项评估目的下的资产价值量发表专业意见， 评估师和评估机构所出具的评估报告不代表对评估目的所涉及的经济行为的任何判断。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。以上内容摘自资产评估报告以上内容摘自资产评估报告，欲了解本评估项目的全面情况欲了解本评估项目的全面情况，请认请认真阅读资产

9、评估报告全文真阅读资产评估报告全文。洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目资产评估报告中联资产评估集团有限公司第 5页洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目资 产 评 估 报 告中联评报字2022第 1021 号洲际油气股份有限公司：洲际油气股份有限公司：中联资产评估集团有限公司接受贵公司的委托， 根据有关法律法规和资产评估准则，采用市场法，按照必要的评估程序，对洲际油气股份有限公司因编制财务报告需要相关投资性房地产在评估基准日的公允价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托人及其他资产评估报告使用人本次资产评估的委托人为洲际

10、油气股份有限公司（以下简称“洲际油气”），产权持有人为洲际油气股份有限公司与柳州惠能资产管理有限公司（以下简称“柳州惠能”）。（一）委托人（一）委托人及产权持有人之一及产权持有人之一概况概况企业名称：洲际油气股份有限公司公司性质：其他股份有限公司(上市)公司地址：海南省海口市国贸大道2号海南时代广场17层法定代表人：陈焕龙注册资本：226350.7518万元成立日期：1984年08月20日统一社会信用代码：914600002012706569经营范围： 石油勘探开发和石油化工项目的投资及相关工程的技术洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目资产评估报告中联资产评估集

11、团有限公司第 6页开发、咨询、服务；石油化工产品、管道生产建设所需物资设备、器材的销售； 炼油、 石油化工产品的生产、 销售和仓储业务 （专项审批除外） ；油品贸易和进出口（国家限定经营和禁止进出口的除外）；石油相关专业设备的研发、生产及销售（专项审批除外）；能源基础产业投资、开发、经营；电力投资（国家限定和禁止的除外）；新能源产品技术研发、生产、销售；股权投资；高新技术项目及产品的投资、开发、生产与经营；货物进出口（国家限定经营和禁止进出口的商品除外）、技术进出口、代理进出口；矿业投资开发；房屋租赁及物业管理。（二）（二）产权持有人之二产权持有人之二概况概况企业名称：柳州惠能资产管理有限公司

12、公司性质：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）公司地址：柳州市飞鹅二路1号谷埠街国际商城A区1-42号法定代表人：向新春注册资本：100.00万元成立日期：2014年09月29日统一社会信用代码：91450204315810649Q经营范围：资产管理；以自有资金对外投资；投资咨询服务；机械设备、建筑材料、办公用品的销售；接受委托房屋租赁。（三）委托人与产权持有人之间的关系（三）委托人与产权持有人之间的关系产权持有人之一和委托人为同一单位。产权持有人之二为委托人的全资孙公司， 此次洲际油气编制财务报表，合并口径下也需对孙公司的投资性房地产进行公允价值评估。（四四）委托人、资产评估委托合同

13、约定的其他评估报告使用者）委托人、资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者本评估报告的使用者为委托人、 经济行为相关的当事方以及按照相关规定报送备案的相关监管机构。除国家法律法规另有规定外， 任何未经评估机构和委托人确认的机洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目资产评估报告中联资产评估集团有限公司第 7页构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。二、评估目的根据资产评估委托合同，因公司编制财务报告的需要，洲际油气股份有限公司委托中联资产评估集团有限公司对所涉及的投资性房地产在 2021 年 12 月 31 日的公允价值进行评估，为洲际油气股份有限公司相关经

14、济行为提供价值参考。三、评估对象和评估范围(一)评估对象及评估范围评估对象及评估范围为洲际油气股份有限公司持有的位于广西柳州谷埠街国际商城负一层至三层部分商业房地产、 以及柳州惠能资产管理有限公司持有的位于广西柳州谷埠街国际商场一层5间沿街商业用房资产， 总建筑面积128,921.89 平方米， 于评估基准日账面价值214,273.50万元。资产明细如下：产权人产权人 楼层楼层区域区域 建筑面积建筑面积 （）商铺明细商铺明细不动产权证号不动产权证号洲际油气负一层A 区2,236.971-42#商铺桂（2016）柳州市不动产权第0001641 号B 区8,658.141-350#商铺桂（2016

15、）柳州市不动产权第0001562 号C 区4,630.981-5#、8#、9B#、10B#、11-12#、13B#、14B#、15B#、16-18#、19A#、20-61#商铺桂（2016）柳州市不动产权第0001851 号F 区9,226.471-344#商铺桂（2016）柳州市不动产权第0001389 号G 区8,298.691-337#商铺桂（2016）柳州市不动产权第0001622 号H 区3,307.671-45#、79-93#商铺桂（2016）柳州市不动产权第0002285 号一层A 区3,700.591/2#、 2-12#、 26-32#、 35-37#、 39#、 42-44#

16、、48-51#、 53-62#、 70-79#、 81-83#、 86-89#、92-97#、101-104#、106#、108-118#、128-129#、131-132#、134-135#、137#、139-142#、 144-146#、 150-151#、 153-154#、157-159#、 162-167#、 169-172#、 175-199#商铺桂（2017）柳州市不动产权第0043812 号、桂（2017）柳州市不动产权第 0043822 号、桂（2017）柳州市不动产权第 0043660 号等洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目资产评估报告中联

17、资产评估集团有限公司第 8页产权人产权人 楼层楼层区域区域 建筑面积建筑面积 （）商铺明细商铺明细不动产权证号不动产权证号洲际油气一层B 区3,898.293-9#、11-12#、14-16#、18-20#、37-41#、54#、 68-69#、 75-77#、 78/2#、 90#、 92-93#、100-101#、 106-107#、 130-132#、 150-151#、154-160#、163#商铺桂（2016）柳州市不动产权第0001515 号、桂（2016）柳州市不动产权第 0001384 号、桂（2016）柳州市不动产权第 0001387 号、桂（2017）柳州市不动产权第004

18、3810 号等二层A 区7,318.241-211#、213-445#商铺桂（2016）柳州市不动产权第0005909 号、桂（2016）柳州市不动产权第 0005906 号、桂（2016）柳州市不动产权第 0005911 号、桂（2016）柳州市不动产权第0005912 号等B 区8,768.521-412#商铺桂（2016）柳州市不动产权第0001388 号D 区8,209.881-420#商铺桂（2016）柳州市不动产权第0001350 号F 区8,319.541-368#商铺桂（2016）柳州市不动产权第0001390 号G 区7,942.701-406#商铺桂（2016）柳州市不动产

19、权第0001621 号H 区5,159.131-183#商铺桂（2016）柳州市不动产权第0001667 号三层A 区6,760.801-189#、191-407#商铺桂（2016）柳州市不动产权第0006263 号、桂（2016）柳州市不动产权第 0006264 号、桂（2016）柳州市不动产权第 0006267 号等B 区8,553.351-397#商铺桂（2017）柳州市不动产权第0042123 号D 区8,002.551-411#商铺桂（2016）柳州市不动产权第0001516 号F 区7,616.621-337#商铺桂（2016）柳州市不动产权第0009428 号G 区7,925.1

20、91-406#商铺桂（2016）柳州市不动产权第0001561 号小计128,534.32柳州惠能一层D 区97.4637/2#商铺桂（2017）柳州市不动产权第0082547 号F 区92.2893/2#商铺桂（2020）柳州市不动产权第0063878 号G 区106.1G 区一层 11/1#、11/2#桂（2016）柳州市不动产权第0001924 号、桂（2016）柳州市不动产权第 0001968 号等G 区91.73G 区一层 43/1桂（2020）柳州市不动产权第0063877 号小计387.57合计128,921.89根据产权持有人提供的资料， 洲际油气所有的房产部分为2007年与广

21、西正和实业集团有限公司重组时取得，部分为2009年购入取得；柳州惠能所有的房产为2016年购入取得。评估对象上一年度采用公允价值模式计量。洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目资产评估报告中联资产评估集团有限公司第 9页委托人和产权持有人确认所委托的评估对象及评估范围与评估目的所涉的评估对象及评估范围一致。(二)实物资产的分布情况及特点待估房地产分布于柳州市谷埠街国际商城，建筑面积12.89万平方米，至评估基准日，商场已招商面积9.2万平方米，出租率约71%，已入驻经营商家包括南城百货、柳州嘉闽商业管理有限公司、佰迪乐等。其中已出租部分租约期至2022年到2040

22、年不等，主要租赁情况如下：楼层楼层产权人产权人租户租户房号房号/楼层楼层租赁期租赁期出租建筑面积出租建筑面积（）一层洲际油气李彦霖A-12018/8/12023/7/3147.61林同朝A-1-88#93#、146#148#2017/7/12025/6/30155.94张国富（碧发轩）B-1-3-2A2021/5/12022/4/3021.60邮政银行B-12019/11/102024/11/9138.46柳州顺源资产管理有限公司（衣品帅男装）B-1 沿街2021/5/12031/4/30252.28柳州顺源资产管理有限公司（衣品帅男装）B-1 内街2021/5/12031/4/3076.94

23、王基如（重庆乡水源火锅）B-12020/5/12022/10/31742.49优越百货（必胜客）B-1-130.131.1322020/5/12026/5/1487.92韦婷婷(烟酒专卖)A-1-432021/10/12029/9/3087.75黄冠胜（ 餐饮）A-12021/6/12026/5/31223.12韦武技/黄乃中（ 美发）A-12021/6/12026/5/3192.83吕小娟A-12021/6/12026/5/3178.33林同朝 湘乐汇 （原边境渔场）A-12020/9/12030/8/31155.94广西大洋投资集团有限公司B-12021/5/12036/4/302,921

24、.08柳州顺源资产管理有限公司B-1-146、147、155-1、155-22021/4/12031/3/31118.19负一层窦宁（爱尚网吧）C-G1-C08-C152021/5/102025/5/9630.93广西永辉超市有限公司B-G1、C-G12020/6/12040/5/3110,015.43柳州市南城百货有限公司F-G12016/3/12031/6/1920,090.79二层余学新F-2-1#3#、47#48#、52#88#、94#95#、195B#199#、222#235#2021/4/282027/4/71,399.48柳州市柳南区佰歌汇娱乐城（佰迪乐）D-2、H-22020/

25、1/12027/12/312,843.62柳州市南城百货有限公司F-22016/6/202031/6/194,197.85广雅茶楼（何丽敏）G-22019/8/12024/7/311,340.68程俊富（泉湘菜馆）H-22017/2/12022/1/31425.19林惠（书法培训）D-2-122019/11/202023/11/30305.66柳州嘉闽商业管理有限公司（猪肚鸡）H-22020/3/12024/2/291,023.08柳州嘉闽商业管理有限公司（迈斯酒吧）G、H-22020/8/12026/7/311,122.50洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目

26、资产评估报告中联资产评估集团有限公司第 10页楼层楼层产权人产权人租户租户房号房号/楼层楼层租赁期租赁期出租建筑面积出租建筑面积（）张维D-2-23A2020/7/252025/4/30156.86柳州顺源资产管理有限公司（湘当好）H-22020/10/102025/10/9126.60王基如（重庆乡水源火锅）B-22020/5/12022/10/31801.96李彦霖（外婆桥茶楼）A-22018/8/12023/7/312,356.56黄艳妮（舞蹈培训 ）D-2-01-12019/5/12025/4/30216.32黄艳妮（舞蹈培训 ）D-2-01-22019/5/12025/4/30200

27、.00广西大洋投资集团有限公司B-22021/5/12036/4/308,607.89广西闽盈商业管理有限公司（中瑞口腔）D-22021/6/12036/3/311,567.37柳州嘉闽商业管理有限公司（老地方）G-22021/5/252024/5/241,196.80柳州嘉闽商业管理有限公司（拾里酒馆）H-22020/6/12023/5/31559.77广西闽盈商业管理有限公司B-22020/5/12030/4/30119.66三层柳州市奥康眼镜有限公司D-3-1#6#、12#26#等2018/4/162024/4/15633.80柳州嘉闽商业管理有限公司G-32021/10/12027/9

28、/305,203.77广西大洋投资集团有限公司B-32021/5/12036/4/308,553.35柳州市南城百货有限公司F-32016/3/12031/6/193,808.70谢春（钱柜纯 K）G-32018/7/12023/6/301,876.36广西闽盈商业管理有限公司F-32021/7/12026/6/302,482.77广西御品堂健康产业有限公司A-32014/1/12022/12/312,646.21广西御品堂健康产业有限公司A-32015/8/12022/12/31831.78马振刚（学科培训）D-32018/11/12024/10/31143.44马振刚（学科培训）D-320

29、18/11/12024/10/31248.24韦志强（跆拳道）D-32018/5/162024/7/31268.92马振刚D-3-11A2021/4/12024/10/31143.44马振刚D-3-11B2021/4/12024/10/31248.24罗爱青（ 围棋、武术、乐器培训 ）D-32018/7/202026/7/31157.29王军（火车头拉丁舞）D-32017/4/12027/3/3179.50王军（火车头拉丁舞）D-32017/4/12027/3/31242.31姿巧舞蹈培训（曾姿丹）D-32017/8/12027/7/31186.19姿巧舞蹈培训（曾姿丹）D-32017/8/1

30、2027/7/31117.08姿巧舞蹈培训（曾姿丹）D-32019/9/12027/7/31177.67徐文彬D-32017/12/162025/12/15205.20兰巧巧D-32021/4/12027/3/3187.37陈慧D-3-092021/11/12025/10/30176.03张裕丰（声乐培训 ）D-32018/6/202022/6/30208.40王晓璎D-32017/12/162027/7/31193.60谷朵科技公司D-32021/3/12023/5/31351.77柳州市大美家教服务中心（喻波）D-32018/3/162027/7/31156.69洲际油气股份有限公司编制财

31、务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目资产评估报告中联资产评估集团有限公司第 11页楼层楼层产权人产权人租户租户房号房号/楼层楼层租赁期租赁期出租建筑面积出租建筑面积（）柳州市大美家教服务中心（喻波）D-32018/3/162027/7/31145.31小计94,078.91一层惠能福味楼（余新学）F-1-93-2B2021/4/82027/4/716.29柳州嘉闽商业管理有限公司（钱柜纯 K）G-1-11-12020/8/12026/7/3151.76柳州市柳南区佰歌汇娱乐城（佰迪乐）D-1-37-22020/1/12027/12/3197.46柳州嘉闽商业管理有限公司G-1-43-1B

32、2021/5/252024/5/249.47陆如伟F-1-93-2A2020/11/12026/10/3131.68广雅茶楼（何丽敏）G-1-43-1A2019/8/12024/7/3182.26柳州嘉闽商业管理有限公司G-1-11-22018/7/12023/6/3054.34福味楼（余新学）F-1-93-2B2021/4/82027/4/716.29柳州嘉闽商业管理有限公司（钱柜纯 K）G-1-11-12020/8/12026/7/3151.76小计343.26合计94,422.17四、价值类型根据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为公允价值。会计准则下的公允价值是指市场参与者在计量日发

33、生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。在评估准则中， 市场价值指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下， 评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额，与本次评估价值类型价值内涵相同。因此，结合本次评估目的，采用评估对象市场价值作为投资性房地产的公允价值。五、评估基准日本项目资产评估的基准日是2021年12月31日。六、评估依据本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、 法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等，具体如下：洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目资产

34、评估报告中联资产评估集团有限公司第 12页（一）经济行为依据（一）经济行为依据1、资产评估委托合同。（二）法律法规依据（二）法律法规依据1、中华人民共和国公司法 (2013 年 12 月 28 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修订)；2、中华人民共和国民法典 （2020 年 5 月 28 日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过）；3、中华人民共和国城市房地产管理法(2007 年 8 月 30 日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订)；4、中华人民共和国土地管理法(2019 年 8 月 26 日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修订)；5、中华人民共和国

35、资产评估法 (2016 年 7 月 2 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过)；6、中华人民共和国增值税暂行条例(国务院令第 538 号)；7、中华人民共和国增值税暂行条例实施细则(财政部国家税务总局令第 50 号)；8、增值税转型改革若干问题的通知(财税2008170 号)；9、关于全面推开营业税改征增值税试点的通知(财税201636号);10、关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部 税务总局海关总署公告 2019 年第 39 号）；11、纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法(国家税务总局公告 2016 年第 16 号)；12、中华人民共和国证券法(2019

36、 年 12 月 28 日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订，于 2020 年 3月 1 日起施行)；洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目资产评估报告中联资产评估集团有限公司第 13页13、其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。（三）评估准则依据（三）评估准则依据1、资产评估基本准则 (财资201743 号)；2、资产评估职业道德准则（中评协201730 号）；3、资产评估执业准则资产评估程序 （中评协201836 号） ；4、资产评估执业准则资产评估报告 （中评协201835 号） ；5、资产评估执业准则资产评估方法 （中评协2019

37、35 号） ；6、资产评估执业准则资产评估委托合同 （中评协201733号）；7、资产评估执业准则资产评估档案 （中评协201837 号） ；8、资产评估执业准则不动产（中评协201738 号）；9、以财务报告为目的的评估指南（中评协201745 号）；10、资产评估机构业务质量控制指南（中评协201746 号）；11、资产评估价值类型指导意见（中评协201747 号）；12、资产评估对象法律权属指导意见（中评协201748 号）；13、投资性房地产评估指导意见（中评协201753 号）；（四）资产权属依据（四）资产权属依据1、不动产权证等权属证明；2、其他参考资料。（五）取价依据（五）取价依

38、据1、柳州市房地产市场价格信息；2、中联资产评估集团有限公司价格信息资料库相关资料；3、委托人和其他相关当事人依法提供的相关资料；4、其他参考资料。（六）其它参考资料（六）其它参考资料1、房地产估价规范(GB-T50291-2015)；洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目资产评估报告中联资产评估集团有限公司第 14页2、企业会计准则基本准则（财政部令第 33 号）;3、企业会计准则应用指南(财会200618 号);4、企业会计准则第 39 号公允价值计量 （财会20146 号） ；5、其他参考依据七、评估方法根据资产评估准则不动产（中评协201738号）、以财务

39、报告为目的的评估指南（中评协201745号）、投资性房地产评估指导意见（中评协201753号 ）及企业会计准则第3号投资性房地产，投资性房地产常用的评估方法有市场法、收益法等。根据评估对象的现状及评估目的、评估对象特点等，由于评估对象为已建成并投入使用的房地产，评估对象所处区域房地产市场较发达，重置成本仅能体现评估对象在评估基准日价格水平下的建造价格， 却反应不了评估基准日房地产市场或房地产分类市场的供求关系， 故不宜采用成本法进行评估。虽然目前待估房产整体对外出租，因受疫情影响，未来租金收益及风险量化难度较大，因此本次不采用收益法进行评估。本次评估对象为商业房地产， 所在区域内位于同一供需圈

40、内有同类型物业交易案例供参考，故本次采用市场法进行评估。市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较， 对这些类似房地产的已知价格作适当的修正， 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。同时， 考虑到目前待估房产存在中长期租约， 租约有效且正常履行，而实际租金水平与正常合理的市场租金存在一定差异， 故本次评估在测算正常市场价格的基础上，需考虑现有租约对房产价值的影响，该影响由盈余租金，即市场租金与合同租金的差额决定。故本次估值以市场法的测算结果扣减盈余租金在租赁期内的加计折现金额确定最终评估结洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目资产评估报告

41、中联资产评估集团有限公司第 15页果。八、评估程序实施过程和情况整个评估工作分四个阶段进行：（一）评估准备阶段（一）评估准备阶段1、与产权持有人及委托人就本次评估的目的、评估基准日、评估对象等问题协商一致，并制订出资产评估工作计划。2、评估项目组负责人按照资产评估操作规范及资产评估工作的需要，收集资产评估所需文件资料。（二）现场评估阶段（二）现场评估阶段项目组现场评估阶段主要工作如下：1、按评估规范的要求，对委估资产进行了全面清查核实，通过现场对委估资产的实地勘察和沟通，了解委估资产的现状和租约等情况；2、根据委估资产的实际状况和特点，确定具体评估方法；3、对评估范围内的资产，在清查核实的基础

42、上做出初步评估测算。（三）评估汇总阶段（三）评估汇总阶段现场结束后对初步评估结果进行分析汇总， 对评估结果进行必要的调整、修改和完善。按中联资产评估集团有限公司内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行反复修改、校正。（四）提交报告阶段（四）提交报告阶段在上述工作基础上，起草初步资产评估报告，初步审核后与委托人和产权持有人及审计师就评估结果交换意见，在独立分析相关意见后，按评估机构内部资产评估报告审核制度和程序进行修正调整， 最后出具正式资产评估报告。洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目资产评估报告中联资产评估集团有限公司第 16页九、评估假设本次评估中，评估人员

43、遵循了以下评估假设：（一）一般假设（一）一般假设1、交易假设交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中， 评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。 交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。2、公开市场假设公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。3、资产持续使用假设持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假定

44、处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件， 其评估结果的使用范围受到限制。（二）特殊假设（二）特殊假设1、本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观经济不发生重大变化；2、企业所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化；3、评估对象经营业态不会发生改变；洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目资产评估报告中联资产评估集团有限公司第 17页4、企业所遵循的国家有关法律、法规、政策、制度仍如现时状况而无重大改变；5、本次评估假设委托人及产权持有人提供的基础资料和财务资料真实、准确、完整；6、

45、评估范围仅以委托人及产权持有人提供的评估申报表为准，未考虑委托人及产权持有人提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债；7、本次评估测算的各项参数取值不考虑通货膨胀因素的影响。当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。十、评估结论1、评估结论在企业提供了真实、合法，有效的财务信息和权属资料的前提下，根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、公正、科学、客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，采用公认的评估方法，对纳入评估范围的资产实施了实地勘察、市场调查和评估计算，得出以下结论：洲际油气股份有限公司编制财务报告之经济行为所涉及的相关投资性房地产在基准日的公允价值为 190

46、,647.14 万元， 其中洲际油气股份有限公司所有的相关投资性房地产公允价值为 189,232.09 万元， 柳州惠能资产管理有限公司所有的相关投资性房地产公允价值为 1,415.05 万元。相对于账面值 214,273.50 万元，减值 23,626.36 万元，减值率为11.03%。资产评估结果汇总表金额单位：万元洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目资产评估报告中联资产评估集团有限公司第 18页序号权利人账面价值评估价值增减值增值率BCD=C-BE=D/B100%1洲际油气股份有限公司212,832.36189,232.09-23,600.27-11.09

47、%2柳州惠能资产管理有限公司1,441.141,415.05-26.09-1.81%3合计214,273.50190,647.14-23,626.36-11.03%2、评估结论与账面价值比较变动情况及原因洲际油气股份有限公司编制财务报告之经济行为所涉及的相关投资性房地产在基准日的公允价值为 190,647.14 万元， 评估减值 23,626.36万元，减值率为 11.03%。减值原因主要包括：（1）受疫情影响，柳州市商业房地产价格波动引起的评估减值；（2）现有租约剩余租期缩短引起的盈余租金减值，但疫情影响下，市场客观租金下降，从而导致评估减值。十一、特别事项说明（一）未决事项、法律纠纷等不确

48、定因素（一）未决事项、法律纠纷等不确定因素本报告未发现未决事项、法律纠纷等不确定因素。（二）重大期后事项（二）重大期后事项无。（三）其他需要说明的事项（三）其他需要说明的事项1、本次评估与上一基准日出具的洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目资产评估报告 （中联评报字2021第357号）采用的评估方法一致，评估范围由原128,884.42投资性房地产变为128,921.89投资性房地产，为原企业自用的c区负一层37.47的房产于2021年转为出租。2、评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被

49、认洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目资产评估报告中联资产评估集团有限公司第 19页为是对评估对象可实现价格的保证。3、评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价值量做出专业判断， 并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于委托人及产权持有人提供的有关资料。因此，评估工作是以委托人及产权持有人提供的有关经济行为文件， 有关资产所有权文件、 证件及会计凭证，有关法律文件的真实合法为前提。4、评估过程中，评估人员观察所评估房屋建筑物的外貌，在尽可能的情况下察看了建筑物内部装修情况和使用情况， 未

50、进行任何结构和材质测试。5、本次评估范围及采用的由产权持有人提供的数据、报表及有关资料，委托人及产权持有人对其提供资料的真实性、完整性负责。6、评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由产权持有人提供，委托人及产权持有人对其真实性、合法性承担法律责任。7、根据最高额抵押合同（编号：兴银琼YYB最高额（抵押）字2017第003号），洲际油气股份有限公司以其拥有的位于广西省柳州市鱼峰区飞鹅二路1号谷埠街国际商城面积合计59252.25平方米的房产进行抵押， 为洲际油气股份有限公司与兴业银行股份有限公司海口分行签订的借款合同项下借款提供抵押担保。权证号为桂（2016）柳州市不动产权第0001515