XXXX年福建福州房地产住宅市场研究p调查分析总结.pptx

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1、福州房地产住宅市场福州房地产住宅市场研究研究2013年修改年修改开发企业实力雄厚，强大的经济实力和政府背景彰显开发商雄厚资金实力；彰显开发商雄厚资金实力；彰显开发商求新进取精神；彰显开发商求新进取精神；彰显项目走在时代前沿和城市前列的品质；彰显项目走在时代前沿和城市前列的品质；彰显居住品质的不凡；彰显居住品质的不凡；彰显购房者眼光的独到彰显购房者眼光的独到一案成名项目开发市场分析，楼市未来发展预判项目地块区位市场研判目标客户需求剖析项目扫描产品市场定位市场依据鼓楼中心滨江高端品质社区舒适中小户型产品产品市场定位项目整体规划建议项目建筑单体建议项目园林景观建议项目配套设施建议【汇报思路】项目定位

2、1 1、宏观经济环境发展分析，楼市未来市场发展预判、宏观经济环境发展分析，楼市未来市场发展预判福州楼市发展的宏观环境福州楼市分析福州土地供求趋势项目开发目标的界定项目开发目标的界定宏观市场踏浪海西踏浪海西 福州楼市高歌而行福州楼市高歌而行大家观点：在海西战略成为国策后的五年规划中，福州城区建设面积和常住人口将随着两岸产业经济的强势对接中扩容，房地产开发建设面临新一轮的机遇与挑战。作为海西省会城市的福州快速从江滨型城市向跨江面海型城市发展，城市建设面貌日新月异，房地产开发一片生机盎然。土地市场分析地块位置土地面积（亩）竞拍人或楼盘名价格（万/亩）楼面价（元/平米）鼓楼区，锦江路东侧、乌山西路南侧

3、50.22厦门海晟房地产开发有限公司1218.644810.39洪湾路西侧，三环路东侧282.12远珍有限公司（华润橡树湾）340.283002.46洪湾路东、西侧258.06远珍有限公司331.3183106.09金山展览城地块303.06福州新榕城市建设发展有限公司3361800元/仓山区东部新城会展岛西北侧222.9福建省世界闽商股份有限公司80757.58元/台江区,白马南路以东,原保温瓶厂和玻璃场地块46.5福建群升置业有限公司12175680元/为了营造有利于房地产企业开发建设的用地条件，刺激土地市场成交，近期福州市政府不仅从土地供应数量、结构、方式和地块出让条件等多方面的调整入手

4、，更开始试行防止流拍的“用地预申请”制度.土地交易进入土地交易进入“买方市场买方市场” 福州楼市分析2008年年4月月2009年年4月福州市区内住宅成交均价走势月福州市区内住宅成交均价走势图图大家观点：从上图看出福州市市区内房价一年内房价趋势为缓慢下降，近阶段略有上升，主要原因为经历了08年年末的一轮调整行情后，多数开发商不看好后市，因此08年年底及09年新入市项目开盘均价基本都低于市场预期水平导致。福州楼市分析福州房地产市场成交户型趋势福州房地产市场成交户型趋势逐步降低大家观点：随着成交总价的不断上升，而现今的主要需求为25-40岁一次置业的背景下，80-100平方户型已经成为主流成交户型，

5、且面积需求有进一步下降的可能。同时市场在户型设计的需求上更在乎得房率及实用性和功能性，80-100平方面积的实用三房成为市场热销产品 鼓楼区域产品分析大家观点：上图为大家观点：上图为20082008年年4 4月月-2009-2009年年4 4月鼓楼区商品住宅签约均价变月鼓楼区商品住宅签约均价变化趋势图，化趋势图，4 4月鼓楼区报出均价月鼓楼区报出均价84888488元元/ /，与，与3 3月基本持平。基本体月基本持平。基本体现了鼓楼区应有的水平。现了鼓楼区应有的水平。鼓楼区域市场随着行业整体复苏也出现了成交放大的情况，但价格并未出现明显波动，基本在8000元左右浮动福州以及鼓楼区域市场面临一个

6、前所未有的发展机遇市场观点市场观点市场研判：从目前情况看，市场价格将保持平稳不会出现过度波动，因此未来市场成交量也将出现温和放大的可能。同时鼓楼区在稀缺的地块资源背景下，以其唯一、独特的升值潜力，消费者可能从原有的自住客户占多转变为多元目的客户增多，将很有可能再次出现价格攀升的情况。市场观点：海西发展战略为福州房地产带来的新的契机，但市场在近阶段刚需放量后，仍需时间调整，鼓楼区市场价格保持平稳，实用且功能齐全的2房、3房户型受市场追捧。2 2、项目地块区位市场研判、项目地块区位市场研判鼓楼的城市定位和规划项目产品定位项目产品定位: :高端品质住宅社区高端品质住宅社区形成行政、商业双核中心经济区

7、，构筑福州经济发展的“双核动力”鼓楼规划百年商业核心区福州百年商业老城区 ，拥有无法替代的商业核心地位。行政核心区本区域为福建、福州多个省市机关单位所在区域，历来为福州行政中心行政中心区东街商圈东街商圈新兴商业核心区该区域为近年来福州市政府重点打造的商业龙头区域，以现代化的城市建筑规划及完善的公共基础建设对该商圈进行了重点发展。万宝商业圈万宝商业圈本案五一商圈五一商圈p 市政配套价值：客观推动区域市政基础配套建设，城市道路建设、轨道交通建、大型公共设施建设；p 城市人口导入，居住人气提升，地块升值潜力：新核心经济圈的发展带来大量居住人口和流动人口，人口导入地，居住人气的提升，居住价值得到提高；

8、p 未来商业核心圈主要居住区：城市发展经验告诉我们，随着新商圈经济的发展，核心区域将成为区域经济中心，周边区域必然成为核心圈的辅助居住区。随着核心商圈内地块的商务、办公、酒店的开发建设，新商业核心区成长为福州的又一东街将毋庸置疑.新核心经济圈带来带来地块价值地块价值项目位于新核心经济圈板块的辐射范围内，定义为商业核心圈主要居住区，享受新核心经济圈带来的市政配套，城市人口导入，体验城市中央新核心经济圈的便利生活3 3、项目扫描、项目扫描1.项目地块城市区位和地块现状2.项目地块开发目标项目紧邻城市干道，拥有多条城市交通要道，通达性好区位交通项目位福州鼓楼区的西部，属于鼓楼区与台江区板块交接地带；

9、 乌山西路是鼓楼城区发展重要的中轴线;与宝龙万象距离较近，完全位于商圈辐射半径内与闽江亲密接触本案环境项目周边还在建设，生活商业配套缺乏，目前最近唯一的集中式购物网点宝龙万象，生活配套主要靠融侨配套商业本案万宝商圈融侨配套拆迁安置房拆迁安置房融侨配套地块周边商业配套地块及周边正在建设的拆迁安置房万宝商圈繁华的商业滨江概念闽江概念已十分稀缺，而鼓楼中心的江滨概念更是无法再复制而今随着海西战略发展，福州沿江地块日益稀缺，壮美的闽江江景已是“寸水寸金”。一个事实摆在眼前：作为不可再生的资源，福州闽江边的江景房已经越来越稀缺。十年闽江开发，见证了一个北江滨奇迹，一个福州地产的价值奇迹。环境按周边项目规

10、划分析，本案的江景资源十分有限，无法做到全案观江无法做到全案观江项目离江距离较近（约200米）市政公园：北江滨沿江公园（金沙园） 无法做到全案观江，因此提出“鼓楼中心滨江”概念做为本案的卖点本案条件小结鼓楼区板块/鼓楼中心板块且滨江p 项目位置在鼓楼区板块的中心区域，距离闽江较近，接近台江区板块；北江滨临江概念p按周边项目规划分析，本案的江景资源有限，因此提出滨江而非江滨概念便捷城市交通，城市主干道p项目地块四周均有市政干线交通，公共交通方便周边商业配套有待完善，拆迁安置房影响项目整体品质p 项目周边还在进行建设、市政配套还有待跟进建设，周边生活配套缺乏，主要依托1公里半径内的万宝商圈的商业配

11、套楼盘快速去化，缩短项目开发周期，实现项目预期利润目标；提高企业市场口碑和美誉度，企业市场形象得到提升开发目标市场依据开发目标海西发展战略为福州房地产带来的新的契机在企业预期的利润目标下，快速实现项目的市场销售，缩短企业项目开发周期，减少企业运营成本，确保项目安全运作项目位于新核心经济圈板块的辐射范围内，定义为商业核心圈主要居住区，享受新核心经济圈带来的市政配套，城市人口导入，体验城市中央新核心经济圈的便利生活鼓楼江滨唯一、独特的升值潜力通过本案开发，提升企业的市场口碑和形象，提升市场对项目的市场预期和信心产品定位高端品质城市住宅区域板块现状区域板块现状n南北江滨已经形成了大量高端城市住宅n鼓

12、楼区江滨资源已基本耗尽本项目产品定位本项目产品定位n鼓楼中心滨江高品质住宅项目地段价值项目地段价值n鼓楼区中心城区板块n北江滨临江概念n便捷城市交通，城市主干道n市政配套齐全，商业配套需时间完善n未来商业核心圈主要居住区4 4、目标客户需求剖析、目标客户需求剖析项目目标客户特征和需求总结福州购房者需求分析核心目标客户特征分析次级目标客户特需求偏好分析本案核心目标客户选择核心目标客户需求偏好分析项目产品定位：区域内相对较小，实用及功能性强的户型产品项目产品定位：区域内相对较小，实用及功能性强的户型产品客户分析福州购房客户以自住需求为主，刚性需求相当强烈，接近九成客户来自福州本地从“福州海西房产网

13、”对1380个购房者网络调查来看，有将近87%的购房者是为了自住型需求客户，且这些客户基本上来至福州本地；在自住需求中以“解决居住需求”为购房目的的客户居多， “改善生活需求”的购房客户也占有接近4成比重，因此说福州购房自住需求中有相当一部分是解决首套住房的刚性需求，未来福州市场的住房刚性需求会异常强烈。是否购房者拥有产权房？是否购房者拥有产权房？1 1万以下万以下1-51-5万万5-105-10万万10-2010-20万万20-5020-50万万50-10050-100万万100100万以上万以上家庭收入水平？家庭收入水平？没有没有一套一套二套二套三套三套四套以上四套以上1 1人人2 2人人

14、3 3人人4 4人人5 5人以上人以上家庭常住人口？家庭常住人口？l 目前福州住房的刚性需求强烈，将近7成的被访者目前还没有产权房，同时只有一套的被访者比重也比较大占到24.57%，市场改善型需求也十分强烈；l 家庭收入主要集中在5-10万元，占被访者的78%,其中收入在10万的家庭占超过三成，福州中高等收入水平的购房客户市场比重较大；l 福州市场购房者家庭人口为2-3人的占总受访者的77%，说明福州购房者以年轻家庭为主；福州购房客户家庭结构偏向年轻化，家庭年收入水平在10万元左右的比重较大l 福州购房者需求最多的户型是两室两厅和三室两厅,分别占受访者比重34%和31.6%;其次是两室一厅的户

15、型市场接受度也还可以,对以一室一厅的小户型和四室二厅的大户型在福州的市场接受度较差;l 福州需求量最大的户型面积是80-100平米,将近5成的受访者选择这一面积；其次100-120平米的户型也有21%的受访者会选择；再次是60-80平米的小户型产品；打算购买的户型？打算购买的户型？一室一厅一室一厅两室一厅两室一厅两室两厅两室两厅三室两厅三室两厅四室两厅四室两厅其他其他打算购买的面积？打算购买的面积？6060以下以下60-8060-8080-9080-9090-10090-100100-110100-110110-120110-120120-150120-150150-180150-180200

16、200以上以上福州购房客户对于两室两厅和三室两厅面积在控制80-100平米的户型需求量最大，接近50%的购房客户会选择购买鼓楼房地产市场鼓楼房地产市场主体客户特征主体客户特征首套住房需求居多，改善生活需求也比较强烈基本上来自福州本市区10万元左右家庭年收入，相对稳定80009000元/平米，超过10000元/平米购买意愿下降明显二房二厅/三房二厅，面积控制在80-100平米房型需求旺盛家庭结构年轻化，2-3人家庭成员家庭收入水平家庭收入水平购房目的购房目的客户来源客户来源 购房心理价位购房心理价位 户型偏好户型偏好家庭结构家庭结构目标客户本案网罗的目标客户：本案网罗的目标客户：家庭年收入在10

17、万元以上的城市精英阶层本案目标客户不再进行锁定，而是采用网罗的手法，参考客户为家庭年收入在10万元以上的精英阶层，这部分客户具有稳定的家庭收入客户特征根据目标客户的判定，本案主要面对城市中端客户和高端客户支付能力支付能力中低端客户职业：小型个体业主、企事业单位中高层管理者、大学教授、政府官员经济实力：置业预算在150-200万元置业特点：追求居住舒适度的提升，对价格敏感，关注社区生活配套和生活的便利性职业：大学教职工、泛公务员经济实力：置业预算在80万元以下置业特点：对项目价格敏感度极高，通常考虑在工作区域选择置业，降低上班成本职业： 餐饮、IT等行业的小型个体业主、企事业单位中高层管理者、大

18、学教授、政府公务人员经济实力：置业预算在80-150万元置业特点：追求居住舒适度的提升，对价格相对敏感，关注社区生活配套和生活的便利性职业：商贸物流、加工制造业等行业的私营企业主、外企职业经理人、小型个体业主、企事业单位高管、高级政府官员经济实力：置业预算在200万元以上置业特点：多次置业经历，对价格不敏感，喜欢圈子里的生活，追求高雅时尚，注重身份感200万元150万元80万元高端客户中高端客户中端客户知富精英意识年轻高学历城市主人品质/品味关注家庭他们出生于上世纪7070年代年代，受过良好教育受过良好教育，工作集中于金融、IT、房地产、教育、医疗、政府、垄断国企等这些相对高收入的行业高收入的

19、行业，家庭年收入1015万；福州的高速发展加速了他们的成长加速了他们的成长；他们已成为所在单位的骨干，财富积累迅速；他们大多子女幼小或无子女，父母在经济上基本能够自我养老；这群人有非常强的精英意识精英意识；快速的财富积累、良好的事业发展前景良好的事业发展前景使得他们敢于消费、敢于享受生活；他们相对知性，能感知细节，追求精细的、高尚的品质感和尊贵感；这群人能够引领城市风尚引领城市风尚，他们的生活方式，消费偏好能够成为其他人群追逐、模仿的对象，在市场上具有相当的领导力领导力 城市精英，追求便利和品质的都市生活，关注家庭中端客户阶层中端客户阶层n 置业现状： 无置业经历，或在市区已有一套住房n 置业

20、目的： 改善居住n 置业敏感点： 产品品质：外立面材质、社区风格、色彩和谐统一 社区环境：自然的、生态的社区园林，如小桥、瀑布、绿植 有实力的教育资源能够刺激购买，如实验、育才 生活配套：满足生活需要，靠近中心商业区，生活便利 品牌与实力：对品牌开发商的品牌依赖性较大n 客户地源： 福州本地、周边县.置业偏好：注重项目周边的生活配套，对品牌开发企业具有一定依赖他们或是政府权力权力公务员、或是事业单位领导、抑或是大型国企高管他们的工资收入不甚突出，但福利好，没有后顾之忧但福利好，没有后顾之忧他们或多或少会有一定的隐性收入隐性收入，会有一些性价比极高的消费机会他们住着单位福利分房，但多数在外还有一

21、、两套商品房，买给孩子或买买给孩子或买给退休后的自己给退休后的自己他们有很强的工作能力和社会责任感社会责任感他们喜欢一点“端架子端架子”的感觉，追求身份感身份感和尊贵感尊贵感他们理想的房子要有好环境，规划概念，有品位好环境，规划概念，有品位，有一定知名度以撑面一定知名度以撑面子子高端客户阶层高端客户阶层城市的权力阶层，掌握大量社会资源，比较低调，重视家庭，较多的考虑为子女购房权力隐性收入架子尊贵感身份感贵而不显面子置业偏好：注重地段价值，信任本地的开发品牌，改善生活需求比较强烈，注重社区环境和规划n 置业现状： 多处房产，有福利分房n 置业目的： 提高生活品质、保值n 置业敏感点： 社区环境：

22、自然、生态的社区环境，绿化率高 物业管理：较关注安全性 生活配套：基本生活配套设施 品牌与实力：信赖本地品牌开发商 升值潜力：关注地块区域的升值潜力，有自住加投资的想法n 客户地源： 主城区面积、户型偏好分析：需求量最大的面积区间70-110平米的两房户型购买最为集中的面积段在70-110平米，占购房套数的47%70-110平米在福州市场基本上是二房或小三房的户型总价需求判断：目标客户能够承受的房款总价水平为80-150万元核心目标客户家庭年收入水平10万元以上家庭月收入水平10000元能承受的还款额度3000-4000元/月能承受的贷款总额度60-80万元能够购买总价能够购买总价801508

23、0150万元万元推断条件推断条件1 1：家庭月收入选取一个中间估值推断条件推断条件2 2：通常还款额度不能大于总收入的30-40%推断条件推断条件3 3：按照通常20年的贷款年限计算贷款额度推断条件推断条件4 4：根据目前新房能够享受银行8成房贷从目标客户收入水平推到出可以承受的房价区间购房优先考虑的因素是总价、户型面积、城市交通和项目的生活配套，在此基础上才会考虑物业管理、升值潜力数据来源合美市场研究部需求总结p 本案核心目标客户可以承受价格区间在9000-12000元/平米p 需求量最大的面积区间70-110平米的两房户型p 目标客户能够承受的房款总价水平为80-150万元p 购房优先考虑

24、的因素是总价、户型面积、城市交通和项目的生活配套目标网罗客户：城市年收入10万以上的精英阶层区域产品实用、功能齐全的户型产品逐渐增多楼盘名称楼盘名称产品类型产品类型面积区间面积区间开盘时间开盘时间均价均价小户型较多的产品群升国际尚都高层40-1052009-04-189200元/平米世茂天城超高层105-5382008-915000元/平米三迪香颂枫丹高层43-1902007-129500元/平米乌山荣域高层43-2102008-9-269200元/平米大户型较多的产品融汇江山高层117-200以上2008-11-1611000元/平米江南水都悦湖高层90-1602009.5.68000元/平

25、米大儒世家朗园小高层、高层82-168以上2008-046000元/平米产品定位中高档价位,实用户型产品本项目产品定位本项目产品定位n鼓楼中心滨江中小户型高品质社区城市精英阶层城市精英阶层购房需求购房需求n 9000-12000元/平米价格区间可以接受n 偏好 70-110平米的两房户型n 房价总金额控制在80-150万元n 购房优先考虑的因素是总价、户型面积、城市交通和项目的生活配套5 5、产品定位与竞争对手的比较优势、产品定位与竞争对手的比较优势本案项目通过产品定位规避与融侨和融汇及乌山荣域优势，错位竞争；将产品总价控制在80-120万元比较项本案乌山荣域融侨华府融汇江山主力户型面积控制在

26、80-1004050170以上180以上主力总价控制80-120万元4050万元150万以上180万以上建筑立面现代风格但富有质感普通较为现代前卫现代古典印象社区配套社区景观会所提供个性化服务社区会所会所国际幼儿学校双会所社区景观风格纯粹且与江景交辉相映社区中庭国际知名公司景观设计公司设计“山”、“水”两大主题园林景观产品竞争比较结论融汇江山融侨华府建筑立面乌山荣域社区配套乌山荣域融侨华府融汇江山社区配套空中泳池、以及的家居智能配套体系等。300米社区环形商业步行街，2万平方米融侨新天地，55摄氏度温泉入户 大型购物中心沃尔玛山姆会员店、苏宁电器、永辉超市近在咫尺；水岸休闲商业街、社区高级会所

27、、幼儿园等配套 景观规划融侨华府、融汇江山都极力打造项目的景观品质，以此体现项目独特的价值乌山荣域融侨华府融汇江山景观坐拥近20亩城市绿地广场，以“都市中的大山地”的景观理念，构筑社区4大主题公园，并与乌山山景形成相互渗透、相互折射的态势江滨西大道近江滨西大道近25m宽阔尺度退宽阔尺度退距，营造都市葱茏绿色链距，营造都市葱茏绿色链 有闽江、金牛山、西河公园等亮丽的自然风景及现代古典水色园林 “山”、“水”两大主题园林景观 6 6、项目定位、项目定位项目整体定位设想项目生活主角定位项目形象定位设想项目生活方式设想会展区的未来生活构架与本案生活方式的对接N北北S南南ParkShopping Mal

28、lExhibitionHotelConventionOfficeShopping StreetApartment出行居住交流工作娱乐休闲购物学习School中学、小学、幼儿园卖场、购物中心、商业街酒吧街、养生健身会所娱乐城、KTV、电玩城写字楼、SOHO办公江滨公园高端住宅、五星酒店轨道交通、公共交通、绕城高速、长安路总价：80万120万，大多数选择按揭贷款， 月供不超过家庭月收入50 （本案：总价基本上在120万以内）地段：临江至上，倾向于成熟生活/商务区 （本案：鼓楼区/滨江概念）户型：两房和小三房，面积紧凑，满足基本功能需求 （本案：1房、2房、2X为主，多功能空间，适合自住）功能：社区

29、一卡通、智能化系统、网络全覆盖等等 （本案：关注城市生活的新变化，关注目标客户的需求在）项目生活主角定位目标客户群置业关注点7 7、项目整体规划建议、项目整体规划建议经济技术指标分析两种不同的方向产品户型配比说明项目规划建议规划方向简介产品布局示意地块位置：鼓楼区锦江路东侧、乌山西路南侧，地处鼓楼区，离福州市市政府较近，且在江滨大道旁；用地性质：商业、居住用地；占地面积：50.22亩(合33482.7m2)；建筑密度：24.2%；容积率：3.8；绿化率：30%预估总建筑面积：地上总建筑面积(约120000m2)+地下总建筑面积(约15000m2)；地上总建筑面积：120000m2(其中预估住宅

30、面积：110000m2，预估商业面积：约6000m2)；地下总建筑面积：约15000m2；地上建面12万平方，建筑高度为80米以上，指标上确定是盖25层以上的高层；项目规划建议项目规划建议主入口主入口在规划设计时，要从销售角度，考虑景观的均衡性。特别是对于低楼层住宅，更要增加卖点；为节约成本，项目的售楼处最好放置临乌山西路的永久建筑内，使项目形象得到良好展示。注重营造社区的私密性和安全感，建议社区只设一个出入口。乌山西路作为城市的主干道，具备了良好的疏导小区内人流和车流的功能。高品质项目主入口是强调社区品质感、身份感的重要体现，将主入口的设置在靠近乌山西路，利于项目形象的得以充分展示；社区内住

31、宅的排布要保证较大楼间距，以提高社区品质，阳台、窗户的设计要避免相互视线干扰；在3.8容积率下，社区总建筑面积在12万平方米左右：规划方向一板式住宅搭配点式住宅，西北面以点式中小套型（1房和2房）为主，搭配底层商业街，定位于年轻客户市场；东南面板式住宅，户型14房均有。规划方向二以点式住宅为主，同样以100平米以下的中小套型为主，以低总价、高品质吸引年轻客户购买，商业街同样沿西北面乌山西路布置。户型配比表户型配比表建筑形式建筑形式房型房型面积区间（面积区间（）面积比例面积比例板式2房2厅1卫(舒适型)85-9010%3房2厅2卫120-12520%4房2厅2卫140-14510%复式180以上

32、23%左右点式1房1厅1卫55-6078%左右2房2厅1卫(紧凑型)75-7820%2房2厅1卫89-9030%合计100.00%户型配比表户型配比表建筑形式建筑形式房型房型面积区间面积区间（）（）面积比例面积比例点式1房2厅1卫58-6015%2房2厅1卫(紧凑型)75-7830%2房2厅1卫(舒适型)88-9020%3房2厅2卫120-12520%4房2厅2卫140-14510%复式180以上5%合计100.00%8 8、项目建筑单体建议、项目建筑单体建议建筑风格及外立面建议板式高层产品建议建筑科技化应用建议整体形象表现年轻态住区的活力并达到整体的和谐统一国际现代风格但富有质感国际现代风格

33、但富有质感我们希望本案的建筑是有气质的，现代经典，从容雅致，也是有思想的，沟通未来。立面通过特制面砖的使用，突出带有凹槽的细部，在某种程度上形成一定的呼应；而在窗户的外框上，局部搭配丰富的颜色，这样能够体现新的时代气息，整个建筑看上去更加的现代、国际和精神。使用有质感的材料，如：带有凹槽细部的面砖，体现客户身份感，迎合目标客户需求；强调材料的对比和穿插使用，使立面丰富而不失稳重；玻璃使建筑变得通透和敞亮，用面砖和色彩涂料装点局部，体现活力、摩登的感觉。注重窗框、檐口、栏杆、入户台阶等细部工艺的品质，从小处体现项目整体的高档次和高价值；注意落水管道和空调机位的处理；细节处考虑周到，体现精细化。通

34、过建筑立面色彩、材质或形象等的变化，体现出立面的设计感和创新，体现内涵，不落俗套。科技以人为本科技以人为本以科技、健康住宅的国际通行标准造房以科技、健康住宅的国际通行标准造房 中水处理系统中水处理系统同层排水系统同层排水系统以科技、健康住宅的国际通行标准造房以科技、健康住宅的国际通行标准造房 新风置换系统新风置换系统以科技、健康住宅的国际通行标准造房以科技、健康住宅的国际通行标准造房 中央吸尘系统中央吸尘系统品质源于舒适品质源于舒适以经济型房型为主，控制总价，合理空间面积。以经济型房型为主，控制总价，合理空间面积。餐厅客厅主阳台卫生间厨房凸窗卧室工作阳台主力户型建议房型：一房两厅一卫建筑面积：

35、60平方米以下以经济型房型为主，控制总价，合理空间面积。以经济型房型为主，控制总价，合理空间面积。次卧室客厅主阳台卫生间厨房凸窗主卧室工作阳台餐厅主力户型建议房型：两房两厅一卫（紧凑型）建筑面积：75-78平方米以经济型房型为主，控制总价，合理空间面积。以经济型房型为主，控制总价，合理空间面积。飘窗次卧室卫生间厨房凸窗主卧室客厅餐厅主阳台主力户型建议房型：两房两厅一卫（舒适型）建筑面积：85-88平方米以经济型房型为主，控制总价，合理空间面积。以经济型房型为主，控制总价，合理空间面积。飘窗次卧室卫生间厨房凸窗主卧室客厅餐厅主阳台主力户型建议房型：两房两厅一卫（舒适型）建筑面积：85-88平方米

36、以经济型房型为主，控制总价，合理空间面积。以经济型房型为主，控制总价，合理空间面积。飘窗次卧室飘窗次卧厨房凸窗主卧室客厅餐厅主阳台卫生间主力户型建议房型：两房两厅一卫（2+1）建筑面积：88-90平方米1010、项目园林景观建议项目园林景观建议景观设计建议 生态创造新生活生态创造新生活本项目景观设计建议：现代立体园林景观本项目景观设计建议：现代立体园林景观 本项目景观设计原则要与本项目的营销推广定位“未来家居典范” 这个概念相吻合，与项目配套设施相结合，满足观景的同时，应强调其实际使用功能，并充分考虑消费者的生活习惯中心主景设计可以考虑采用立体式设计，由泳场会所、地面绿化及架空网球场、露天酒吧

37、等组成 泳场会所泳场会所地面绿化地面绿化架空运动场架空运动场项目景观设计需有强烈的现代感，重视造型小品的细节点缀设计，可以考虑以造型、小品组成小组团景观，再由多个小组团景观组成中央主景。景观景观人流步行的主通道。作为主通道，其连接会所，极大的主导人流方向，也成为小区的一大向心力。中心轴即景观主轴，高耸的植株巍列两旁，严谨而规整；铺地的几何形式采用自然元素的归纳。整个主轴不失宽阔、壮观，不失通透、柔和。整个的设计不但表现广场的个性还把几个功能完全不同的空间有效的连接起来。 生态绿轴生态绿轴通过绿轴打造，突出层次感，还自然予颜色。通过中部地下车库的抬高无形给整个地势以新的变数。植栽丰富形态化，进一

38、步强化主题。再用现代艺术手法制造一种种意境地势起伏、林荫蔽日。曲径通幽又豁然开朗、曲水流隐然其中。漫步小径散布其间，极力展示自然，使人能为亲近自然而感到愉悦。 树的组团树的组团树的组团主要以块形方式配置，使之与建筑、道路、水体等所有元素似在互相渗透。互相关联，而又互相区别的有机整体。植物的形态会重新分割空间，体现住宅邻近的住宅组团的形态并且强化低平面的处理效果，展现一种艺术的节律、色彩和光感的变化，适于步行享受。同时，树阵组团空间也会调节日照，优化空气。 水系水系对于大多数人来说，水面的粼粼波光可以引发发现般的激动和快乐。这感觉可以说是一种狂喜的呼喊或是无声的精神激荡。而水现存与整个小区间，贯

39、穿始终。景观绿廊与水又自成体系，息息相关。水的运用将成为小区的一大特色。当然，水的运用对于后期管理会造成相当大的难度，因此适度为宜，把握一个量度，以为景观点睛为主，甚至可以考虑与会所的运动功能相结合起来，做到功能性利用。 1111、项目配套设施建议项目配套设施建议1.配套设施概念建议2.配套设施形态建议3.配套设施业态配比以的概念协同商业街、会所一起形成10000平米左右的社区公共配套，组成社区邻里中心，提升社区生活品质。项目配套设施概念建议项目配套设施概念建议项目配套设施形态建议项目配套设施形态建议我们希望本案商业能够兼顾城市界面和社区内部界面的内外街结合的商业配套体系。通过和城市界面商业的

40、结合，打造鼓楼核心区首个社区邻里中心。1、为住户的生活服务，提供便捷、丰富生活；2、为周边的居民服务，提供更多的休闲选择；3、成为一个沟通、交友、娱乐等功能的平台；4、成为人们日常生活的又一个选择。以一种亲和的面貌融入城市生活。以一种亲和的面貌融入城市生活。我们希望通过配套设施的打造我们希望通过配套设施的打造1111、项目智能化建议项目智能化建议项目智能化建议项目智能化建议项目智能化建议项目智能化建议小区电子商务系统服务 网上超市系统。利用社区IC卡在网上购买消费品，由小区服务人员提供上门服务。 电子付费系统。网上支付水费、电费、燃气费，以及订奶、订报、房租、电话、有线电话、入托等费用。 网上订餐系统。可在网上直接实现点菜、订餐，并可在社区餐厅预订座位或饭菜。 形象推广项目USP：海晟未来城自有我空间案名解析 城市越繁华，家的概念越重要。在陌生的路口容易迷路，熟悉的家才会在心中停留，因此，完整的生活，需要一个完全自我的空间。项目案名 ：海晟空间.comTHANKS！