中信地产广州市三旧改造流程梳理与关键点总.pptx

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1、广州市广州市“三旧三旧”改造流程改造流程梳理与关键点总结梳理与关键点总结 法律部二一一年七月一、收集、整理的文件二、“三旧”改造流程梳理三、“三旧”改造关键点总结一、收集、整理的文件主要政策1. 印发广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案的通知【粤府明电（2009）6号】2. 关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见【粤府（2009）78号】3. 转发省国土资源厅关于“三旧改造工作实施意见（试行）的通知【粤府办（2009）122号】4. 关于加强推进“三旧”改造工作的意见【穗府（2009）56号】5. 广州市旧城更新成片重建改造工作流程（市“三旧“改造办征求意见稿）6. 广州市“城中村

2、”全面改造工作流程（市“三旧“改造办征求意见稿）7. 广州市旧厂房改造工作流程（市“三旧“改造办征求意见稿）8. 广州市旧城更新规划指引（市“三旧“改造办征求意见稿）9. 广州市“城中村”（旧村）改造规划指引（市“三旧“改造办征求意见稿）10. 广州市旧厂房改造规划指引（市“三旧“改造办征求意见稿）4二、“三旧”改造流程梳理（一）旧城更新改造（二）城中村整治改造（三）旧厂房改造（一）旧城更新改造旧城更新改造分类成片重建改造模式零散改造模式历史文化保护性整治模式 其中，对房地产开发企业来说，具有开发价值的为成片重建改造模式，以下旧城更新改造相关流程梳理、分析主要以成片重建改造模式为主。781 提

3、出改造方案编制意见2 区政府开展第一轮征询3 区政府组织对改造区域开展现状摸查4 编制和上报改造方案5 批复改造方案6 开展第二轮征询7 实施改造方案旧城更新改造流程9实施改造方案完善历史用地手续申请公开出让纳入出让计划出具规划条件组织公开出让拆迁和平整土地申办建设用地规划许可办理土地登记申领建设工程规划许可证报建施工确权登记发证（二）城中村整治改造城中村整治改造分类全面改造模式 对位于城市重点功能区、对完善城市功能和提升产业结构有较大影响的52条“城中村” （具体名单参见关于加强推进“三旧”改造工作的意见【穗府（2009）56号】附件2），应按照城乡规划的要求，以整体拆除重建为主实施全面改造

4、。 综合整治模式 对位于城市重点功能区外的“城中村”，以改善居住环境为目的改造。 其中，对房地产开发企业来说，具有开发价值的为全面改造模式，以下城中村整治改造相关流程梳理、分析主要以全面模式为主。11121 全面改造方案编制阶段2 全面改造方案审批阶段3 全面改造组织实施阶段城中村整治改造流程全面改造方案编制阶段1.现状摸查，区政府组织村集体组织对改造范围现状进行摸查。2.区政府根据现状摸查情况确定改造规划范围和改造范围。3.编制改造方案，由区政府根据“三旧”改造规划指引、市“三旧”改造规划及年度实施计划、土地利用总体规划、城乡规划等组织编制改造方案。13141 全面改造方案编制阶段2 全面改

5、造方案审批阶段3 全面改造组织实施阶段城中村整治改造流程全面改造方案审批阶段1. 批复改造方案 全面改造方案经村集体经济组织80%以上成员同意，由区政府审核后，上报市“三旧” 办审批。其中涉及完善征收用地手续及超出“三旧”改造规划指引控制要求的，需报市“三旧”改造工作领导小组审议。 2. 用地预审 使用新增建设用地的，村集体经济组织持市“三旧” 办批复的改造规划核定的用地红线、界址坐标向区国土房管局申请用地初审后报市“三旧” 办，由市“三旧” 办出具预审意见。3. 用地报批农用地转用和土地征收村集体建设用地转变为国有建设用地15161 全面改造方案编制阶段2 全面改造方案审批阶段3 全面改造组

6、织实施阶段城中村整治改造流程全面改造组织实施阶段安置房建设工作流程 安置房项目建设与融资地块捆绑实施的，由受让人按基建程序办理，并按规定时限完成；未捆绑实施的，按以下程序办理：1.村集体经济组织向区发展改革部门申请办理项目立项备案手续；2.村集体经济组织向规划部门申领建设用地规划许可证；3.村集体经济组织向市国土房管局申领建设用地批准书；4.区政府发布拆迁通告，同时核发拆迁许可证，村集体经济组织组织实施拆迁；5.村集体经济组织凭建设用地规划许可证、建设用地批准书、拆迁完成的证明文件向市国土房管局申请办理土地权属登记；6.村集体经济组织向规划部门申领建设工程规划许可证；7.村集体经济组织向建设部

7、门申请建设工程施工许可证。17全面改造组织实施阶段融资用地出让工作流程 根据村集体经济组织意愿，“城中村”全面改造可以通过公开出让或自主改造协议出让两种模式进行融资。1.村集体向规划部门申领规划条件，规划部门根据市“三旧”办批复的改造方案和批复文件出具规划条件。2.公开出让工作流程3.协议出让工作流程18全面改造组织实施阶段需要独立建设的共同建设用地和公益事业用地工作流程1.用地单位向发展改革部门申请办理项目立项备案手续；2.用地单位向规划部门申领建设用地规划许可证；3.用地单位向市国土房管局申领建设用地批准书；4.区政府发布拆迁通告，同时核发拆迁许可证，村集体经济组织组织实施拆迁；5.办理土

8、地权属登记；6.用地单位向规划部门申领建设工程规划许可证；7.用地单位向建设部门申请建设工程施工许可证。19全面改造组织实施阶段实施监管 阶段流程1.改造资金监管，以区为主体，按照改造工程进度拨付、分级负责、专款专用的原则，由区政府、街道改造办和村民委员会共同对改造资金进行监控；2.开发建设进度监管，根据出让公告及出让合同市“三旧”改造办负责对安置房建设时序、开工时间、竣工时间、回迁时间等进行全程监管；3.配套设施建设监管，按照配套优先建设的原则，配套设施竣工完成前，融资地块建设项目不得预售。20（三）旧厂房改造旧厂房改造分类国有旧厂房改造1. 经划拨、出让等方式合法取得使用权的国有土地、符合

9、登记确权条件(含1987年1月1日前已使用)的历史国有土地，可按以下方式进行处置： 自行改造，补交地价； 纳入储备、给予补偿； 公益征收，合理补偿。2. 原址用地性质不符合规划控制要求，但近期内未纳入储备计划或实施规划建设的，经批准可临时用作除商品房开发建设以外的第三产业，并按规定补交临时使用年期的土地出让金。3. 无合法用地手续，用地行为发生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前（不符合历史用地登记确权），且土地实际使用人已与村集体或农户签订了征地补偿协议并进行补偿，符合土地利用总体规划和改造规划的，按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理（处罚）后，由土地实际使用人按照若干意见

10、第十七条的有关规定先行完善用地手续后，按上述3种方式进行处置。22旧厂房改造分类村集体旧厂房改造1.用地行为发生在1987年1月1日之前，或已取得同意使用土地通知书或建设用地批准书的集体建设用地，可按以下方式处置： 自行改造； 公开出让，收益支持； 依法流转改造； 依法征收。2.无合法用地手续，用地行为发生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前，符合土地利用总体规划和改造规划，按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理(处罚)后，符合以下条件之一的，可在完善集体建设用地审批手续后，按上述3种方式进行处置。 补办手续的用地用于兑现留用地指标； 留用地指标额少于(含无留用地指标)改造项目

11、用地面积，但改造项目符合现代产业发展要求，且仍有未征用的农用地可预支留用地； 纳入“城中村”改造范围与旧村改造一并规划、平衡成本、统筹实施的村集体旧厂房用地。 不符合上述3个条件的集体旧厂房用地，由区政府征收为国有建设用地后统筹使用 。23241 提出改造意向2 批复改造方案编制指引3 编制和上报改造方案4 批复改造方案5 实施改造方案国有旧厂房改造流程实施改造方案方式一：补交地价、自行改造1.完善历史用地手续,需要完善历史用地手续的，由市“三旧” 办逐级呈报省政府审批同意；2.权属人持市“三旧” 办改造规划及相关批复意见向规划部门申办用地规划许可手续；3.权属人持市“三旧” 办批复意见和建设

12、用地规划许可证向市国土房管局申办补办出让和申领建设用地批准书手续；4.权属人向规划部门申领建设工程规划许可证；5.权属人向建设部门办理报建施工手续；6.确权登记发证,权属人持权属文件、市“三旧” 办批复意见、竣工验收文件等向市国土房管局申请办理确权登记手续。25实施改造方案方式二：纳入储备、给予补偿1. 属于公开出让情形的实施程序如下： 完善历史用地手续：需要完善历史用地手续的，由市“三旧” 办逐级呈报省政府审批； 纳入年度储备计划和出让计划,由市“三旧” 办审定后同时转送市土地开发中心和市国土房管局纳入年度储备计划和出让计划； 申领规划条件,由市土地开发中心向规划部门申领规划条件，规划部门根

13、据市“三旧” 办批复的改造方案和批复意见出具规划条件； 签订交地协议、预支补偿款； 组织公开出让； 收益支持,由市“三旧” 办会同市国土房管局、市土地开发中心根据公开出让的成交价格，与已预支的补偿款抵扣后，拨付余款。2. 属于公益征收情形的实施程序（略）。26实施改造方案方式三：改变用途、临时使用1.完善历史用地手续，需要完善历史用地手续的，由市“三旧” 办逐级呈报省政府审批；2.申办临时使用规划许可手续，由权属人持市“三旧” 办批复的临时使用改造规划方案向规划部门申办临时使用规划许可手续；3.计收出让金，由权属人持市“三旧” 办批复意见和规划部门临时使用规划许可批复意见向市国土房管局申请计收

14、土地出让金。27281 提出改造意向2 区出具统筹使用意见3 批复改造方案编制指引4 编制和上报改造方案5 批复改造方案6 实施改造方案集体旧厂房改造流程实施改造方案方式一：自行改造1.土地转性审批，申请转为国有的，属于广州市在册的138条城中村范围的，由市“三旧” 办转市国土房管局审批将集体土地转为国有土地；不属于138条城中村范围的，由市“三旧” 办审核后逐级呈报省政府批复同意；2.申办建设用地规划许可，由所有权人持市“三旧” 办批复的改造规划方案向规划部门申办用地规划许可手续；3.补办出让和申领建设用地批准书，由所有权人持建设用地规划许可证向市国土房管局申领建设用地批准书手续，涉及出让的

15、，同时申办出让手续；4.所有人向规划部门申领建设工程规划许可证；5.建设主体向建设部门办理报建施工手续；6.确权登记发证，由所有权人持权属文件、市“三旧” 办批复意见、竣工验收文件等向市国土房管局申请办理确权登记手续。29实施改造方案方式二：公开出让1.提出公开出让申请，由所有权人向市“三旧” 办提出公开出让申请，位于土地利用总体规划确定的城市建设用规模范围内的，可同时提出转为国有土地申请，并附上村民表决情况，上报市“三旧”改造办审核；2.用地报批，属于138条城中村范围的，由市“三旧” 办转市国土房管局审批将集体土地转为国有土地；不属于138条城中村范围的，由市“三旧” 办审核后逐级呈报省政

16、府批复同意；3.纳入出让计划，由市“三旧” 办转市国土房管局纳入年度出让计划；4.申领规划条件，由市土地开发中心向规划部门申领规划条件，规划部门根据市“三旧” 办批复的改造规划方案出具规划条件；5.签订交地协议；6.组织公开出让；7.收益支持，由市“三旧” 办会同市国土房管局向所有权人拨付公开出让成交价格的60%作为补偿。30实施改造方案方式三：依法流转 由市“三旧” 办转市国土房管局纳入全市年度出让计划后，按市集体土地流转的程序办理。方式四：依法征收 由市“三旧” 办转送市国土房管局纳入收地计划后，按现行征地报批程序办理。31实施改造方案方式五：结合城中村改造和留用地管理 所有权人将需完善用

17、地手续情况核查表（包含具体范围和面积）、落实违法用地查处情况取得区（县）国土房管部门和当地政府书面证明，报市“三旧” 办审核后逐级呈报省政府审批后，按以下程序实施：1.属于纳入城中村改造方式处置无合法手续用地的，按照城中村改造程序办理；有留用地指标未兑现的，同时抵扣留用地指标；2.属于兑现和预支留用地指标情形且不需要纳入城中村改造范围的，参照集体旧厂房自行改造处置方式程序办理；3.属于征收纳入区（县）政府统筹使用的，由区（县）政府征收为国有建设用地后，参照国有旧厂房程序办理。32三、“三旧”改造关键点总结（一）项目用地取得方式旧城改造通过公开出让方式取得土地使用权。城中村改造1.采取村集体经济

18、组织自行改造方式的，通过协议出让方式取得土地使用权。2.采取土地公开出让融资方式的，通过公开出让方式取得土地使用权。 两种改造运作方式的适用范围尚无明确规定。34（一）项目用地取得方式旧厂房改造1. 国有旧厂房改造自行改造 通过协议出让协议出让方式取得土地使用权商品住宅以外的开发项目 公开出让通过公开出让公开出让方式取得土地使用权适用范围尚无明确规定。2. 集体旧厂房改造自行改造通过协议出让协议出让方式取得土地使用权商品住宅开发以外的经营性开发项目/连同旧村一并改造的商品住宅开发项目公开出让通过公开出让公开出让方式取得土地使用权商品住宅开发以外的经营性开发项目（可以）/不与旧村一并改造的商品住

19、宅开发项目（必须）35（二）土地出让收益返还城中村改造 除市政府土地储备项目外，未来5年（20102014）全面改造项目的土地纯收益（土地公开出让收入扣除土地储备成本及按规定计提、上缴的专项资金）的60%支出用于支持村集体经济发展。36（二）土地出让收益返还旧厂房改造1. 国有旧厂房改造采取“公开出让，收益支持” 处置方式的，原土地使用权人可选择以下一种收益支持方式计算补偿款： 方式一：规划（毛）容积率在35以内（包括35，下同）的，按土地出让成交价的60%计算补偿款，超出规划（毛）容积率35的，按（毛）容积率35以内部分用地产生的土地出让成交价的60%计算补偿款，超出部分产生的土地出让成交价

20、不再计算补偿款。 方式二：规划（毛）容积率在35以内的，按原址用地、房屋及设备收购评估价格、加上土地出让成交价扣除收购价款后的土地纯收益的40%计算补偿款，超出规划（毛）容积率35的，按原址用地、房屋及设备收购评估价格、加上（毛）容积率35以内部分用地产生的土地出让成交价扣除收购价款后的土地纯收益的40%计算补偿款，超出部分产生的土地纯收益不再计算补偿款。 补偿给原土地使用权人的土地收益包含土地整理、修复费用，由土地储备机构负责房屋拆卸等工作的，相关费用应从补偿给原土地使用权人的土地收益中扣除。 旧厂房在2010年底前完成搬迁、拆除的，按成交价10%追加补偿比例，在2012年底前完成搬迁、拆除

21、的，按成交价5%追加补偿比例。37（二）土地出让收益返还旧厂房改造2. 集体旧厂房改造采取“公开出让，收益支持” 处置方式的，土地公开出让后按照出让成交价格的60%补偿给村集体经济组织，用于“城中村”改造、村庄整治、村内基础设施和公益事业项目建设。38（三）各级政府审批权限区政府 各区政府是“三旧”改造的第一责任主体，主要负责前期现场摸查、确定改造规划范围和改造范围、编制改造方案和拆迁补偿安置方案等三旧改造前期工作；根据市政府的委托或授权，享有控制性详细规划范围内推进“三旧”改造的决策权、市政府储备土地以外的改造收益权、维护稳定实行行政强制的决定权等。市“三旧“改造办公室 市“三旧”改造办公室

22、，是统筹广州市“三旧”改造工作的常设性工作部门，负责集中办理“三旧”改造项目市级权限范围内的立项、国土房管、规划、建设等各项审批、审核事项，实行“一站式”服务。39（三）各级政府审批权限省政府 广州市“三旧”改造工作中需要省人民政府审批的事项主要有：1.旧城改造 需要完善历史用地手续的旧城改造，逐级呈报省政府审批。2.城中村改造农用地转用和土地审批中涉及省政府审批的；对位于土地利用总体规划确定的城市建设规模范围内但不属于138条城中村范围的，村集体建设用地的土地转性审批。3. 旧厂房改造需要完善历史用地手续的国有旧厂房改造，逐级呈报省政府审批。集体旧厂房改造中，对不属于138条城中村范围的，村

23、集体建设用地的土地转性审批。集体旧厂房改造中，以结合城中村改造和留用地管理处置无合法手续用地的，由市“三旧” 办审核后逐级呈报省政府审批。40谢谢!法律部T +086-000-0000-0000F +086-000-0000-0000M +086-188-8888-农用地转用和土地征收，城中村改造项目涉及农用地转用和土地征收的，由村集体经济组织按用地报批要求，向区国土房管局申请，由区国土房管局拟定农用地转用和土地征收方案，报市国土房管局审核后，依照土地管理法的规定报有审批权的人民政府批准。用地报批经有审批权的人民政府批准后，市国土房管局出具用地批复意见。42esc农用地转用和土地征收43集体建

24、设用地转变为国有建设用地区国土房管局出具审核意见，附上土地使用权证等相关土地转性材料报送市国土房管局市国土房管局按规定办理集体土地转为国有土地手续位于土地利用总体规划确定的城市建设规模范围外的，由市“三旧”办转市土地开发中心按现行征地报批程序办理位于土地利用总体规划确定的城市建设规模范围内未纳入138条在册“城中村”的改造流程属于138条在册“城中村” 的改造流程区“三旧” 办按旧村庄建设用地改变为国有建设用地的收件材料要求上报市“三旧”办审核市“三旧”办按规定报请省人民政府批准用地转性经省人民政府批准后，市国土房管局按规定办理集体土地转为国有土地手续位于土地利用总体规划确定的城市建设规模范围

25、外的esc44公开出让工作流程村集体经济组织申请公开出让市“三旧”办编制公开出让方案和出让公告公开出让方案和公告提交市国土房管局土地出让金会审会议审议组织公开出让签订出让合同区政府发布拆迁通告，同时核发拆迁许可证，村集体经济组织组织实施拆迁用地单位办理土地登记用地单位向发展改革部门申请项目立项用地单位向规划部门申领建设工程规划许可证全面改造组织实施阶段esc45协议出让工作流程村集体经济组织成立全资子公司进行自主开发向区发展改革部门申请项目立项备案手续村集体经济组织或其全资子公司向规划部门申领建设工程规划许可证申请协议出让，经区政府审核同意后报市“三旧” 办会同市国土房管局组织协议出让办理土地

26、有偿使用手续和建设用地批准书区政府发布拆迁通告，同时核发拆迁许可证，村集体经济组织组织实施拆迁办理土地使用权登记全面改造组织实施阶段esc土地确权属于“三旧”改造的房屋和土地，在改造前应做好“三旧”土地的确权登记工作；未经确权、登记，不得改造。对用地手续不完善的各类历史用地的分类处置：纳入“三旧”改造范围、符合土地利用总体规划和“三旧”改造规划、没有合法用地手续且已使用的建设用地，用地行为发生在1987年1月1日之前的，由市、县人民政府土地行政主管部门出具符合土地利用总体规划的审核意见书，依照原国家土地管理局1995年3月11日发布的确定土地所有权和使用权的若干规定进行确权后，办理国有建设用地

27、确权登记发证手续；用地行为发生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前的，已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并进行补偿，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的， 可按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续，属于政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让，其他可以协议方式出让。纳入“三旧”改造范围，没有合法用地手续的土地，符合土地利用总体规划而又保留为集体土地性质的，参照前述规定进行集体建设用地确权登记发证。纳入“三旧”改造范围、需完善征收手续的土地，由当地市、县人民政府制订改造方案，报省人民政府批准后实施。完善“三旧”改造中涉及的各类历史用地手续工作应当在2012年前完成，之后前述规定不再执行。2007年6月30日之后发生的违法用地不适用上述完善用地手续的规定。46