【月报】2022年4月大连房地产市场月报（保顾）.pdf

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1、2022年4月大连房地产市场总结POLY INVESTMENT CONSULTANCY保 利 投 顾 研 究 院 东 北 分 院2022年5月1/29u 经济：4月企业生产经营活动放缓，景气水平继续回落；u 政策：中央政治局会议明确政策纾困方向，引导各地政策细化措施落地方案的进一步实施；u 本地：5月6日推出公积金贷款调整意见稿，征求意见时间截止6月5日。u 4月整体成交同环比降幅扩大，随疫情防控好转及五一政策前置释放抢收，4月后两周成交回升；u 本月甘井子仍为主力供销区域，其中供应占全市57%，成交占28%；u 4月全市商品房存量降至1643万，去化周期35个月，持续去库存状态；u 本月小面

2、积产品成交占比扩大，80-100面积段产品仍为成交主力，占比30%。u 土地端：主城区稀缺土地将持续放量，虽高新出现“地王”，一级市场引起各方关注，但由于目前市场下行延续，各房企仍会谨慎取地；u 市场端：预计五月房企将结合节点，以渠道加码、特惠房源作为组合拳，抢先收割客户。u 土地市场试探性供应，各房企谨慎取地；本月高新成交高溢价宗地，导致楼面价攀升至8796元/；u 本月再现“地王”，高新一宗地经141轮竞拍，由华润以楼面价16574元/摘得。概述2/24宏观信息01土地市场02房产市场03目录Contents热点事件04PART ONE宏观经济与政策 宏观经济 全国政策 本地信息47.44

3、546474849505152532021年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2022年1月2月3月4月中国制造业采购经理指数（PMI）-5515253545552021年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2022年1月2月3月4月PMI相关指标参数情况生产指数新订单指数 从业人员进口指数4月份制造业PMI为47.4%，制造业景气水平连续下降。本月主要特点有：产需两端降幅加大，本轮疫情点多、面广、频发，部分企业减产停产，企业生产明显下降，市场需求继续走低；从业人员指数环比下降1.4个百分点，企业用工景气度有所下降；部分行业运行相对稳定，虽然制造业景气水平

4、继续下行，但仍有部分行业运行总体平稳，其中保障基本民生的农副食品加工、食品及酒饮料精制茶，以及非金属矿物制品、铁路船舶航空航天设备等行业PMI均高于临界点，且生产经营活动预期指数位于55.0%以上较高景气区间。宏观经济4月企业生产经营活动放缓，景气水平继续回落数据来源：国家统计局、保利投顾研究院东北分院收集整理5/24宏观经济3月份，受国内多点散发疫情和国际大宗商品价格上涨等因素影响，CPI环比持平，同比涨幅有所扩大受国际大宗商品价格上涨等因素影响，PPI环比上涨，同比涨幅继续回落数据来源：国家统计局、保利投顾研究院东北分院收集整理CPI：CPI环比持平；食品价格由上月上涨1.4%转为下降1.

5、2%，影响CPI下降约0.22个百分点，主要受节后消费需求回落及供给充足等因素影响；CPI同比上涨1.5%，涨幅比上月扩大0.6个百分点，其中，食品价格下降1.5%，降幅比上月收窄2.4个百分点，影响CPI下降约0.28个百分点。PPI：PPI环比上涨1.1%，涨幅比上月扩大0.6个百分点。其中，生产资料价格上涨1.4%，涨幅扩大0.7个百分点，生活资料价格上涨0.2%，涨幅扩大0.1个百分点；PPI上涨8.3%，涨幅比上月回落0.5个百分点，主要是去年同期基数较高。其中，生产资料价格上涨10.7%，涨幅回落0.7个百分点；生活资料价格上涨0.9%，涨幅与上月相同。*截至报告完成时，CPI、P

6、PI数据尚未更新-14.00%-12.00%-10.00%-8.00%-6.00%-4.00%-2.00%0.00%-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%2021年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2022年1月2月3月CPI、PPI同比涨跌幅CPI-PPI剪刀差PPI同比CPI同比-1.50%-1.00%-0.50%0.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%3.00%2021年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2022年1月2月3月CPI、PPI环比涨跌幅PPI环

7、比CPI环比6/244月召开的中共中央政治局会议，再次强调坚持“房住不炒”，体现了中央坚持调控底线不动摇；在政策制定方面的表述，由此前的“因城施策”改为“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，意味着因城施策进一步细化，本地因城施策和调整政策的权限增加。此前多次会议提及的“支持合理住房需求”，此次更加明确表述为“支持刚性和改善性住房需求”，明确提出“优化商品房预售资金监管”等方面内容，进一步释放政策纾困的方向及决心，释放全国政策托底方向及预期。中央政治局会议明确政策纾困方向，引导各地政策细化措施落地方案的进一步实施宏观政策中央出台稳增长措施中共中央政治局会议 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的

8、定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展银保监会 提升新市民金融服务水平，有效满足新市民创业就业、购房安居等方面需求 配合做好地方政府专项债发行及配套融资工作，支持加快重大项目工程建设 优化对消费重点领域的金融支持，更有针对性地促进扩大消费 持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，支持改善和刚性住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展7/24行业走势*截至报告完成时，4月数据暂未更新数据来源：国家统计局，保利投顾研究院东北分院整理3月国家统计局70城房价指数，一线城市商品住宅销售价格环比涨幅回落，二三线城

9、市环比持平或降幅收窄。其中新房指数中一线城市房价环比上涨0.3百分点、二线城市环比持平、三线城市环降0.2个百分点。二手房中一线上涨0.4百分点、二线下降0.1百分点，三线下降0.3百分点。大连3月新房房价指数环比连续六个月下降，本月环比下降0.7%，与上月降幅扩大 0.3百分点；二手房价格环比下降0.5%，较上月降幅扩大0.3个百分点。新房及二手涨幅分别位于70城第63/53位。3月一线城市商品住宅销售价格环比涨幅回落，二三线城市环比持平或降幅收窄；大连新房及二手房价格指数同环比保持回落趋势0.1%1.2%-0.7%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2021年1月2月3月4

10、月5月6月7月8月9月10月11月12月2022年1月2月3月2021年1月-2022年3月70城房价指数新房价格涨跌幅走势一线城市环比二线城市环比三线城市环比大连环比0.6%0.7%-0.5%-0.6%-0.4%-0.2%0.0%0.2%0.4%0.6%0.8%1.0%1.2%1.4%2021年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2022年1月2月3月2021年1月-2022年3月70城房价指数二手房价格涨跌幅走势一线城市环比二线城市环比三线城市环比大连环比8/24政策类型城市时间核心政策调控松绑湖州4月27日全面取消限购及限售；南京4月27日取消非本地限购2套公积金首付比

11、例下调南平4月14日购买新房，第二次使用住房公积金首付比例由40%下调至30%赣州4月21日公积金首套首付比由30%下调至20%提高公积金贷款限额烟台4月21日高层次人才首次使用公积金额度由45万提高至80万且不与个人住房公积金缴存账户余额挂钩。天津4月25日公积金购买首套住房贷款最高限额由60万提高至80万洛阳4月30日公积金个人40万提高至55万，夫妻双方60万提高至65万；利率下调四川4月15日首套房最低降至4.9%，二套最低5.4%郑州4月29日郑州各大银行首套贷款利率由5.13%下调至4.9%；毕业5年内的大学生首套房利率调至4.5%。表：4月全国各城放松政策表：4月东北区域各城放松

12、政策1-4月全国已有近120城出台房地产宽松政策。4月单月，全国累计出台房地产稳楼市政策已经超过75次，其中公积金贷款、人才购房补贴政策居多，部分城市尝试限制性政策放宽或解除，政策边界进一步拓宽。4月末东北区域宽松政策增加，其中沈阳发布二手住房转让增值税免征年限下调；长春下调公积金首付比例；5月6日推出公积金贷款调整意见稿，征求意见时间截止6月5日。4月全国各城宽松性政策频出，累计超75次，五一前后东北区域宽松政策增加政策类型城市时间核心政策调控放松大连4月18日网传高新区限购、限售政策取消，无红头文件，各中介确认原系统内限售房源可以网签，政府购房资格查询平台已更新无高新区显示。沈阳4月29日

13、原非沈阳户籍居民购房需提供2年内连续6个月缴税/社保证明，可在沈阳购房1套，现不需提供证明材料即可在沈购房。增值锐免征年限放松沈阳4月26日沈阳市政府出台关于调整个人住房转让增值税免征年限的通知，个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年下调利率及首付比例长春4月30日适度降低个人住房贷款实际执行的首付比例和贷款利率水平，加快贷款审批、发放效率。公积金首付3成降至2成、2套由首付4成降至3成公积金大连5月6日大连公积金政策调整意见稿（至6月5日）1、大连公积金贷款将按照资金运用率情况确定贷款最高额度。2、毕业5年内本科在连首套，当期最高额度加20万。3、缴存公积金军人可申请城市购房公积金贷款。

14、地方政策9/24PART TWO土地市场 土地成交分布 土地供销量价 本月供求分析1924065424624764419216452942746038476158455243555348534036010002000300040005000600001002003004005006002017年2018年2019年2020年2021年2022年1-4月大连市商住土地年度成交情况供应建面（万）成交建面（万）楼面地价（元/）6.77.68796020004000600080001000012000140001600018000200000204060801001201401601802004月5月

15、6月7月8月9月10月11月12月2021年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2022年1月2月3月4月大连市商住土地月度成交情况供应建面（万）成交建面（万）楼面地价（元/）2022年1-4月：整体来看，截止4月大连商住土地供应量44万，同比下降64%；成交土地建面38万，同比下降69%；成交楼面价4036元/，同比下降5%；从月度供销情况看，4月土地供应商住用地4宗，供应量6.7万；成交土地2宗，建面7.6万；成交楼面价8796元/。土地供销量价土地市场试探性供应，各房企谨慎取地；本月高新成交高溢价宗地，导致楼面价攀升至8796元/数据来源：大连国有土地使用权交易中心11

16、/240204060801001201401601802004月5月6月7月8月9月10月11月12月2021年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2022年1月2月3月4月大连市内各区域各月住宅土地成交量（万）中山西岗沙河口区甘井子区高新园区开发区金州区旅顺区0.0050.00100.00150.00200.004月5月6月7月8月9月10月11月12月2021年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2022年1月2月3月4月大连市内各区域各月住宅土地供应量（万）中山西岗沙河口区甘井子区高新园区开发区金州区旅顺区4月，全市供应商住用地4宗，共计建面6.7万，

17、其中3宗位于甘井子区，1宗位于开发区；成交土地2宗，共计建面7.6万，1宗位于高新园区，1宗位于开发区。土地月度供求本月供应土地集中在主城区，成交土地为高新园区及开发区，成交两宗地可填补周边货量空白数据来源：大连国有土地使用权交易中心12/24本月供应分析本月供应4宗商住用地，3宗位于甘井子区，1宗位于开发区数据来源：大连国有土地使用权交易中心土地名称土地属性挂牌时间区域项目地址总用地面积(万) 总建筑面积(万)容积率出让时间大城(2022)-1号城镇住宅用地、商服用地2022/4/6甘井子区甘井子区泉水河南侧、中华路北侧、汇泉路东侧1.613.2022022/5/7大城(2022)-2号城镇

18、住宅用地、商服用地2022/4/6甘井子区甘井子区泉水河南侧、中华路北侧、汇泉路东侧0.992.082 2022/5/7大金(2022)-24号商服用地（商务金融用地）2022/4/11开发区大连金普新区董家沟街道，22-0号路西南侧（逍遥湾片区3单元B1-02-05-01宗地）0.400.200.52022/5/13大城(2022)-3号城镇住宅用地、商服用地2022/4/13甘井子区甘井子区东联路以西，东纬路东南侧0.931.211.32022/5/13合计3.936.69大城（2022）-3号大金（2022）-24号本月供应4宗商住用地，3宗位于甘井子区，1宗位于开发区本月所挂商住用地，

19、主城区3宗、新城区1宗，其中大金（2022）-24号地位于开发区小窑湾板块，建面0.2万；大城（2022）-1、2号位于甘井子区泉水板块，总建面5.28万；大城（2022）-3号位于甘井子区促进路板块，总建面1.21万。大城（2022）-1、2号13/24本月，全市共成交2宗商住用地，共计建面7.6万；大金（2022）-11号地块位于开发区小窑湾板块，建面4.40万，容积率2.50，由金湾以底价1.41亿元摘得，成交楼面价为3207元/；大高（2022）-1号地块位于高新园区高新中心板块，总建面3.16万，由华润经141轮竞拍以35.4%溢价摘得，成交楼面价为16574元/。数据来源：大连国有

20、土地使用权交易中心本月成交分析本月再现“地王”，高新一宗地经141轮竞拍，由华润以楼面价16574元/摘得。土地名称土地属性出让时间区域总用地面积(万)总建筑面积(万)容积率起始价格(亿元）成交总价(亿元)楼面价(元/)溢价率目前开发商大金(2022)-11号城镇住宅用地(含配套公建)91%、公共管理与公共服务用地-社会福利用地9%2022/4/1开发区1.764.401.0，2.51.411.4132070%金湾大高(2022)-1号城镇住宅用地、商服用地2022/4/26高新园区1.623.161.953.875.241657435.4%华润合计3.387.565.286.65879626

21、%大高（2022）-1号大金（2022）-11号14/24PART THREE房产市场 供销存情况 成交结构 销售排行723160410300060009000120001500018000020406080100120202104202105202106202107202108202109202110202111202112202201202202202203202204大连七区商品房月度供销价走势供应面积（万）成交面积（万）成交均价（元/）商品房供销走势4月整体成交同环比降幅扩大，随疫情防控好转及五一政策前置释放抢收，4月后两周成交回升预计五月房企将结合节点，以渠道加码、特惠房源作为组合拳

22、，抢先收割客户4月新增供应面积7万环比下降86%同比下降90%4月成交面积23万环比下降21%同比下降71%4月成交均价16041元/环比上涨7%同比下降1%数据维度：七区商品房，数据来源：新峰CRIDAS备案系统，数据查询日期：2022年5月8日16/240.56 0.61 0.70 0.79 0.87 0.98 1.52 1.87 2.11 3.43 泉水金州主城区金州北部开发区滨海开发区金石滩科技城开发区小窑湾高新中心体育新城东港00041101401633421727920901237781827523884101011066899840300060009000120001500018

23、00021000240002700001234567中山区西岗区沙河口区甘井子区高新园区金州区开发区旅顺口区各区商品房供销价供应面积（万）成交面积（万）成交均价（元/）各区&板块情况本月甘井子仍为主力供销区域，其中供应占全市57%，成交占28%由于本月东港板块多项目集中备案，导致板块成交面积首位板块销售面积TOP10单位：万12345678910排名数据来源：新峰CRIDAS备案系统，数据查询日期： 2022年5月8日17/24372331933951121432511444538118274327244002040608010012014005010015020025030035040045

24、0中山区西岗区沙河口区 甘井子区 高新园区金州区开发区旅顺口区各区当月商品房存量及去化周期存量（万）去化周期（月）164335051015202530354016101620163016401650166016701680202104202105202106202107202108202109202110202111202112202201202202202203202204七区商品房存量及去化周期走势存量（万）去化周期（月）存量情况4月全市商品房存量降至1643万，去化周期35个月，持续去库存状态截至本月甘井子区存量最为充足，开发区、金州和甘井子区去化周期较短，市场相对健康数据来源：新峰CR

25、IDAS备案系统，数据查询日期： 2022年5月8日18/2410%20%16%10%7%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月2022年1月2022年2月2022年3月2022年4月大连市商品房各单价段市场份额走势8000以下8000-1000010000-1200012000-1400014000-1600016000-1800018000-2000020000-2200022000-2500025000-3000030000以上2

26、5%7%17%13%9%8%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月2022年1月2022年2月2022年3月2022年4月大连市商品房各面积段市场份额走势60以下60-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-170170-190190-220220-250250-300300以上成交结构分析本月小面积产品成交占比扩大，80-100面积段产品仍为成交主力，占比30%

27、本月受主城区成交占比较高的影响，成交价格小幅上涨，14000元/以下产品占比56%数据来源：新峰CRIDAS备案系统，数据查询日期： 2022年5月8日19/24PART FOUR热点事件 存量房市场 租赁市场 小结开盘加推4月1项目首开，多盘加推，整体去化一般数据来源：调研整理市场动态：本月绿城海上明月项目首开，项目位于甘井子区泉水板块，推出小高层产品109-136，开盘成交40套，去化率为37%；本月加推项目主要集中在高新园区，整体去化一般。项目名称推售时间是否首开区域细分板块产品面积（）推售套数成交套数去化率成交均价（元/）大华锦绣华城2022/4/15否高新园区软件园公寓4010060

28、60%14500（毛坯）万达体育新城2022/4/20否甘井子区体育新城板块小高层130801519%19000（精装）小窑湾万达广场2022/4/22否开发区小窑湾板块小高、高层82-1054786213%8200（毛坯高层）8400（精装高层）8900（精装小高）华润瑞府2022/4/22否高新园区高新中心高层173/180521631%38000-42000（精装）绿城海上明月2022/4/23是甘井子区泉水板块小高109-1361094037%26000（精装）亿达河口湾2022/4/30否高新园区高新中心公寓、高层住宅公寓92-141住宅92-1363986015%18500（精装公

29、寓）34000（精装住宅）21/24营销活动4月品牌房企多围绕春季置业进行包装及宣传数据来源：调研整理大华暖春别墅节碧桂园锦鲤商铺节中海暖春置业季万达星球团购节亿达总经理签售会22/24小结四月全国各城宽松性政策频出，大连也在不断释放利好信号。虽利好频发，但未给整体楼市带来活力提升，市场仍处于箱底震荡。目前客户对于楼市信心尚未回升，观望状态犹在。对于如此现象，各房企只能通过刺激渠道、特价优惠和更新货量结构等方式构成组合拳，对市场不断的冲击，去找寻引爆市场热度的拐点。“630”节点将近，房企面临上半年业绩的压力徒增，各房企为完成业绩的决心坚定，为此将会加大优惠力度，调整营销节奏，抢先争夺客户，努力完成业绩，为上半年交上满意的答卷。预计在各房企不断的“让利”和政策松绑信贷松动等利好的叠加下，楼市或将出现拐点，加速市场恢复。23/24