南坑村城市更新单元社会稳定风险评估报告.doc

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1、1深圳市龙岗区坂田南片区南坑村城市深圳市龙岗区坂田南片区南坑村城市 更新单元社会稳定风险评估报告更新单元社会稳定风险评估报告一、项目概述一、项目概述（一）项目名称（一）项目名称深圳市龙岗区坂田南片区南坑村城市更新单元社会稳定风险评估报告（二）评估指导方及委托方（二）评估指导方及委托方坂田街道城市更新中心、深圳正德地产有限公司（三）项目实施背景（三）项目实施背景本次评估的深圳市龙岗区坂田南片区南坑村城市更新单元位于龙岗区坂田街道南坑社区，本更新项目属于龙岗区重点更新片区坂雪岗科技城的重要组成部分，坂雪岗科技城位于深圳市中部综合组团，是特区一体化发展的“先行示范区” ，是深圳区域创新、城市与产业“

2、双转型”示范地区，也是引导城市空间南北纵深发展的重要节点，规划以建设国际知名的通讯技术与计算机技术研发和总部为主导的综合性新城区为核心，将为区域产业升级和研发产业集聚提供高端生产性服务和高标准、高品质的城市公共服务，包括研发企业总部、酒店、商业、文化娱乐、教育、医疗、和居住等功能。项目更新范围内现状大多为私宅和和工业园区，用途以居住和工业为主，工业园区内生产过程中产生的生活和工业垃圾、噪音和空气污染，对周边的生态和居民生活环境产生了一定的影响；居住区的建筑物大多为私宅，建筑年代久，建筑密度大，布局凌乱，市政消防配套设施等基础设施不全，既不符合片区的规划，也不符合片区快速发展对整体城市形象的需求

3、。本项目通过城市更新能够优化整合城市空间，改善片区的居住及出行环境，完善片区公共设施配套和基础设施，通过更新改造，将进一步提升该片区行政、商贸、文化中心区的服务功能，提高该地区城市公共空间品质，提供舒适、优美和配套齐全的居住环境。2（四）项目（四）项目现状现状根据委托方提供的深圳市城市更新单元规划制定计划申报表 ，项目现状总建筑面积合计 323,327 平方米，项目更新范围内现状建筑物用途大多为私宅和和工业园区，用途以居住和工业为主，建筑年代久，建筑密度大，建筑设计落后，布局凌乱，市政消防配套设施等基础设施不全，存在安全隐患。 用地情况一览表用地情况一览表土地权属情况用地面积（m2）更新单元用

4、地面积（）1,400,006.91拆除范围用地面积（）126,134.17合法用地面积（）55,506.19 合法用地面积占比（%）44%说明：以上合法用地包括国有已出让用地、两规用地、老屋村用地等；经与委托方沟通，项目正在开展调入非农指标及申请简易处理等相关工作，使合法用地比例符合城市更新相关要求；项目拆除范围最终以区更新局审批为准。二、风险预测和分析二、风险预测和分析（一）项目主要风险类别（一）项目主要风险类别及分析及分析项目合法性风险：项目合法性风险：该项目的实施是否与现行政策、法律、法规相抵触，是否有充分的政策、法律依据；项目的实施是否符合深圳市城市更新办法和上层次规划；是否符合市、区

5、、街道“十三五”城市更新规划；该项目是否坚持严格的审查审批和报批程序；决策程序是否符合国家法律、法规、规章等有关规定等。概述：概述：根据委托方提供的地块现状详细信息一览表 ，本项目拆除范围用地面积 126,134.17 平方米，合法用地面积 55,506.19 平方米，合法用地面积占拆除范围用地面积比例为 44%，经与委托方沟通，项目正在开展非农指标调入及根据深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法对项目范围内的建筑物进行简易处理等相关工作，项目通过调入非农指标及申请简易处理，使合法用地比例符合城市更新相关要求。3本项目更新范围内涉及的权利主体人数共 254 人

6、，现状总建筑面积合计 323,327 平方米，到目前为止，同意申报的权利主体人数累计 238 人，同意申报的权利人数比例为 95%；同意申报的权利人占有的建筑物面积合计300,666.96 平方米，同意申报权利人占有的建筑物占总建筑面积的比例为97%；属于城中村申报的，深圳市南坑股份合作公司股东代表大会决议已同意申报（现由深圳市南坑股份合作公司作为申报单位） ，符合城市更新相关规定要求。风险评价：风险评价：本项目的更新意愿比例符合城市更新的相关要求；合法用地比例 43.67%，经与委托方沟通，项目正在开展非农指标调入及申请简易处理等相关工作，使项目合法用地比例符合城市更新相关规定，因此，在项目

7、实施前期准备阶段，应使项目合法用地比例满足城市更新的相关要求，同时，还需注意相关批文的时效性，及时完善城市更新所需要的一切行政批文，将立项依据不足的风险降至最低，因此，项目的合法性风险较小。项目合理性风险：项目合理性风险：项目的合理性主要评估拟建项目的实施是否符合科学发展观要求，是否符合经济、社会发展规律，是否符合社会公共利益、人民群众的现实利益和长远利益。概述：概述：本更新项目属于龙岗区重点更新片区坂雪岗科技城的重要组成部分，片区规划以建设国际知名的通讯技术与计算机技术研发和总部为主导的综合性新城区为核心，将为区域产业升级和研发产业集聚提供高端生产性服务和高标准、高品质的城市公共服务，包括研

8、发企业总部、酒店、商业、文化娱乐、教育、医疗、和居住等功能，项目初步规划拟建总建筑面积 579,356.54 平方米，其中住宅 331,807.74 平方米，办公建筑面积 247,548.8 平方米，符合片区的未来规划。项目该片区现状为老旧工业厂房与旧村混合，用途以居住及劳动密集型的工业为主，片区内建筑物建筑年代久远，布局凌乱，现状容积率低，土地利用率低下。项目范围内现状环境较差，市政消防配套设施等基础设施不全，项目更新改造后完善片区基础设施，改善了片区居住环境，提升了片区城市形象，4项目的更新实施符合社会公共利益、人民群众的现实利益和长远利益。风险评价：风险评价：项目更新改造合理性风险较小。

9、被搬迁人抵制城市更新的风险：被搬迁人抵制城市更新的风险：本项目属于拆除重建类更新项目，将涉及到被搬迁人的切身利益，加上少数企业和群众对城市更新的政策缺乏理解，因此在房屋搬迁问题上往往会跟开发商站在对立面，甚至以各种形式抵制房屋搬迁，企业和群众最敏感、最担忧的问题是公平合理的补偿问题，因此，少数企业和群众可能会对项目更新实施产生强烈的排斥和抵触情绪，这种负面情绪一经积累有可能演变为激烈的抵制行动，从而影响社会稳定。概述：概述：根据委托方提供的相关资料，本项目更新范围内涉及的权利主体人数共 254 人，现状总建筑面积合计 323,327 平方米，到目前为止，同意申报的权利主体人数累计 238 人，

10、同意申报的权利人数比例为 95%；同意申报的权利人占有的建筑物面积合计 300,666.96 平方米，同意申报权利人占有的建筑物占总建筑面积的比例为 97%；符合城市更新相关规定要求，同时，根据民意调研的结果，86%的受访对象支持本项目实施更新。风险评价：风险评价：综合判断被搬迁人抵制城市更新的风险较小。项目可能造成环境破坏的风险：项目可能造成环境破坏的风险：本项目属于拆除重建类更新项目，需要将片区内原来老旧的房屋拆除，然后新建。在建设期内项目的施工会对地表水、空气、噪声环境等方面产生一定程度的不利影响。施工过程中会产生大量粉尘，施工机械会有作业噪声，施工机械燃油或机油渗漏会引起油污染，施工物

11、堆料场受降雨冲刷会引起地表径流污染，施工营地生活污水未经处理直排或生活垃圾随意抛弃会引起污染。大型挖掘机械及运土车辆对道路的损坏和环境卫生的破坏将不同程度的存在。另外，项目在运营期可能也会对周边环境造成一定影响。概述：概述：根据国家规定，对环境有一定影响的建设项目，应当进行环境影响评价，本项目也不列外，项目在施工阶段将严格遵守建设项目环境保护管理5条例 ，采用能耗小、污染少的清洁生产工艺并根据项目实际情况制定严格的管理措施：采取合理布局、作隔声处理、加强绿化等措施削弱噪声；严格管理并制定合理的废水、废气处理计划，尽可能地降低因项目而带来的对环境、施工安全事故等的影响；在项目运营期间，遵守国家的

12、相关规定，做好充分的降音措施。项目申报单位深圳市南坑股份合作公司为村集体企业，其意向合作方为深圳正德地产有限公司，正德集团拥有专业的团队和丰富的经验，现已成功打造了广州万宝新天地、广州万汇城、深圳松翠园等众多经典案例，在类似城市更新项目开展过程中，正德会站在公共利益的角度出发，根据项目概况制定严格的管理措施：采取合理布局、作隔声处理、加强绿化等措施削弱噪声，严格管理、增加除尘措施等处理废气，制定合理的污水处理计划处理废水，尽可能地降低因项目而带来的对环境、施工安全事故等的影响。风险评价：风险评价：项目可能造成环境破坏的风险发生的可能性很小。融资风险：融资风险：城市更新单元项目涉及资金量较为庞大

13、，资金运作周期较长，一旦资金流不稳定必将影响项目进程，在项目实施进程中，造成如无法如期交付工程款项或安置赔偿款项等问题，将成为一系列社会不稳定问题的诱因。概述：概述：本项目在整个过程中，主要的融资风险为资金的筹措和安全保障。项目申报单位深圳市南坑股份合作公司为村集体企业，其意向合作方为深圳正德地产有限公司，正德集团拥有专业的团队和丰富的经验，现已成功打造了广州万宝新天地、广州万汇城、深圳松翠园等众多经典案例，综合判断本项目融资风险很小。风险评价：风险评价：综合判断项目融资风险较小。厂区职工厂区职工清退引发的清退引发的风险风险：本项目属于拆除重建类更新项目，项目更新改造将涉及到厂区职工的切身利益

14、，厂区在职职工最敏感、最担忧的问题是安置6问题和公平合理的补偿问题，如若以上问题处理不当，将对社会稳定产生一定影响，从而引发社会稳定风险。概述：概述：本项目更新改造时，申报主体（实施主体）应按照国家有关规定拟定厂区职工解决方案，对于厂区在职职工应进行安置或者给予相应的补偿，安置补偿工作应做到公正、公平、合理，保障厂区在职职工的利益。风险评价：风险评价：厂区职工清退引发的风险较小。适应风险：适应风险：城市更新单元项目适应风险可划分为两个层面，即宏观层面表现为对片区经济社会发展的改变，可能产生风险；微观层面，即为个人的适应风险，城市更新后原有的生产、生活、精神等方面将受到较大影响，具体表现在：一是

15、部分有收益的生产资料将会丧失；二是厂区内工人失业，生活方式发生较大改变；三是教育、医疗保障等设施及服务短周期内将有可能变化；四是居民本身的社会关系网解体，又得重新去适应新的环境。这种改变从表面上看，项目更新改造实施后虽然能提升居住条件和生活环境，但仍将影响城市更新单元范围内居民的生产、生活，需要重新去适应，也可能引发新的不稳定因素。概述：概述：根据项目初步规划设计分析，项目初步规划拟建总建筑面积 579,356.54 平方米，其中住宅 331,807.74 平方米，办公建筑面积 247,548.8 平方米，符合片区的未来规划，项目的更新改造实施后既能促进就业，又能促进片区的经济发展、改善片区的

16、居住环境，同时能完善片区的基础设施和公共配套设施。同时，根据民意调研的结果，75%的受访对象认为本项目更新能给自己的生活带来正面影响，16%的受访对象认为本项目更新对自己的生活无影响。风险评价：风险评价：综合判断项目可能引起的适应风险很小。（二）（二）项目风险等级综合评价项目风险等级综合评价上文已对本项目可能引发的不利于社会稳定的七大类风险可能性进行了单项评价，为便于度量该项目整体风险的大小，有必要对各类风险的可能性大小进行量化，然后得到项目的综合风险大小。7首先根据德尔菲法和民意调研问卷的结果确定每类风险因素的权重 W ，取值范围为0，1，取值越大表示某类风险在所有风险中的重要性越大。其次确

17、定风险可能性大小的等级值 C，将此风险划分为 5 个等级（很小、较小、中等、较大、大） ，等级值按风险可能性由小至大分别取值为0.2，0.4，0.6，0.8，1.0。然后将每类风险因素的权重与等级值相乘，求出该类风险因素的得分（W C） ，把各类风险的得分加总求和即得到综合风险的分值，即W C，综合风险的分值越高，说明项目的风险越大。一般而言，综合风险分值为 0.2-0.4 时，表示该项目风险低，有引发个体矛盾冲突的可能；分值为 0.41-0.7 时，表示该项目风险中等，有引发一般性群体性事件的可能；分值为 0.71-1.0 时，表示该项目风险大，有引发大规模群体性事件的可能。（五）防范措施（

18、五）防范措施针对项目情况，在项目开展实施阶段制定详细的风险应对措施。通过风险措施后，得到项目各因素风险变化情况，详见下表：措施前后各类风险变化对比表措施前后各类风险变化对比表风险发生的可能性 风险内容措施前后风险值很小 0.2较小 0.4中等 0.6较大 0.8很大 1.0风险 得分措施前0.2 0.08项目合法性风险 措施后0.20.04措施前0.15 0.06项目合理性风险 措施后0.15 0.03措施前0.2 0.08被搬迁人抵御城市 更新的风险措施后0.20.04措施前0.1 0.02项目可能造成环境 破坏的风险 措施后0.10.02措施前0.10.02项目融资风险 措施后0.10.0

19、2措施前0.150.06厂区职工清退引发 的风险措施后0.150.03措施前0.10.02项目可能引起的适 应风险措施后0.10.028风险内容措施前后风险值风险发生的可能性风险 得分很小 0.2较小 0.4中等 0.6较大 0.8很大 1.0 措施前 0.340.34综合风险 措施后 0.20.2项目的合法性、合理性、厂区职工清退引发的风险有所降低，综合风险也有所降低，项目实施风险措施后项目风险较小。（六）突发应急预案（六）突发应急预案为保证项目实施过程中的有序运行，完善对突发事故应急处理机制，提高处理各种事故时的快速反应能力，防止和杜绝衍生事故，迅速及时有序的开展事故的应急抢救工作，避免对

20、突发事件处理的无序和慌乱，保证将事故的损失和影响降到最低限度，保障人民群众生命财产安全，维护社会稳定，促进经济社会协调健康发展，结合本项目实际情况，特制定本应急预案。1、基层应急机构坂田街道办具体负责突发事件的预防、应急准备和先期处置工作，根据需要加强应急管理机构建设，由坂田街道办牵头成立社会稳定风险工作领导小组统一安排工作，若出现上述风险点应及时组织应急、由分管城市更新综合维稳领导担任小组组长负责统筹安排，成员单位由城市更新中心，信访及综治维稳办、司法及项目管辖工作站组成，负责具体任务执行以达平息风险点的目的，其中根据城市更新中心职能范围具体为街道城市更新的管理与服务等工作，应在出现突发事件

21、时对该项目情况进行详尽情况说明，对该项目所遵循的城市更新政策进行解析，信访及综治维稳办职能为负责维持稳定和社会治安综合整治管理工作的，应在出现突发事件发生时，在领导担任小组领导下进行必要的维稳工作，包括制止一切暴力事件，制止一切危害公众且会引发事态进一步扩大的事件，司法所职能为指导管理人民调解工作，参与调解疑难、复杂民间纠纷，应在突发事件当中对该项目的合理合法性进行说明并对意见群众进行充分沟通协助综合维稳领导小组平息所爆发的风险项。针对项目开展过程中可能存在的风险做好应急预案，主要包括突发公共事件，建立应急机制（申报单位（实施单位）开发部及时将有关信息反馈给有关政府部门，协助处理突发公共事件。

22、 ） 、应急处理小组依法开展事件预防和应对9工作。2、申报单位应急机构申报单位（实施单位）根据公司内部机构及需要设立应急机构，各部门之间分工合作，为项目的开展提供相应的服务与保障，主要包括以下部门及其相应的职责：开发部：负责统筹、协调和推进城市更新项目进度，并负责处理信访维稳案件以及与坂田街道办对接；品牌运营：负责统筹、协调项目舆论、宣传城市更新项目；法务部：负责相关合同于法律上的有效性、合作双方的保障性和可行性；工程部：负责施工方案、施工安全措施执行情况的监督等工作；项目部：负责对施工情况进行检查等工作，及时排查安全隐患。三、评估结论及建议三、评估结论及建议（一）结论：（一）结论：本报告对深

23、圳市龙岗区坂田南片区南坑村城市更新单元社会稳定风险进行了识别与评价，结论如下：该城市更新项目可能会引发 7 类不利于社会稳定的风险，这 7 类风险发生的可能性大小评价结果如下：第 1 类风险，项目合法性风险，该类风险可能性较小；第 2 类风险，项目合理性风险，该类风险可能性很小；第 3 类风险，被搬迁人抵制城市更新的风险，该类风险可能性较小；第 4 类风险，项目可能造成环境破坏的风险该风险可能性很小；第 5 类风险，项目融资风险，该类风险发生的可能性很小；第 6 类风险，厂区职工清退引发的风险，该类风险发生的可能性较小；第 7 类风险，项目可能引起的适应风险，该类风险可能性很小。综合评价：深圳

24、市龙岗区坂田南片区南坑村城市更新单元可能引发的不利综合评价：深圳市龙岗区坂田南片区南坑村城市更新单元可能引发的不利于社会稳定的综合风险值为于社会稳定的综合风险值为 0.340.34，风险程度低，引发群体性事件的可能性小。，风险程度低，引发群体性事件的可能性小。该项目在采取了必要的风险防范措施后，综合风险值为该项目在采取了必要的风险防范措施后，综合风险值为 0.20.2，可以有效地防止，可以有效地防止风险的发生或风险发生时可以有效的化解，所以该项目具备实施条件。风险的发生或风险发生时可以有效的化解，所以该项目具备实施条件。（二）建议：（二）建议：10（一）继续加强城市更新政策的宣传，营造良好的社

25、会舆论氛围通过电视、广播、报纸等多种新闻媒体宣传本项目对完善城市基础设施建设、拉动地方经济发展、带动周边土地升值、增加人民就业和发展的机会这些正面的影响。尽管短期内周边居民、在职职工会有少量的利益损失或者转型期的生活不便，甚至带来感情的痛苦、焦虑等弊端，但最终，该区域群众将会是最大的受益者。因此有必要继续加强城市更新政策的宣传。（二）加强风险预警，做好施工现场维稳工作建立风险预警制度，对施工过程中发生的不稳定因素进行每日排查，加强现场的治安保障。突发事件一旦发生或是出现发生的苗头后，各方力量和人员都能立即投入到位，各司其职，有条不紊开展工作，涉及单位的主要领导要亲临现场，对能解决的问题要现场给

26、予承诺和答复，确保事态不扩大，把不稳定因素的影响控制在最小范围内。（三）创新思路，寻求科学的方法，以人为本，促进和谐在实施过程中要不断创新工作思路,讲求科学有效的方法,尤其要最大程度地照顾厂区在职职工的利益。在项目进行过程中,还要按规定做好公开、公示工作,保证项目涉及利益人的知情权。（四）加强对资金使用的监管，预防腐败的发生 加强对补偿资金、资产合法使用的监管，防止因资金使用、资产运作不当而影响群众切身利益，进而发生“次生”社会不稳定现象。保证项目资金充足，加快建设进度，也是防止发生社会稳定风险的有效措施。11注：因版面有限，此次公示为深圳市龙岗区坂田南片区南坑村城市更新单元社会稳定风险评估报告核心部分，全版详细内容可于公示期间前往坂田街道城市更新中心查阅。