深物业A：2019年年度报告.PDF

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1、深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文1深圳市物业发展（集团）股份有限公司深圳市物业发展（集团）股份有限公司2019 年年度报告年年度报告（公告编号：（公告编号：2020-92020-9）2020 年年 03 月月深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文2第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏

2、，并承担个别和连带的法律责任。带的法律责任。公司负责人刘声向、主管会计工作负责人蔡丽莉及会计机构负责人（会计公司负责人刘声向、主管会计工作负责人蔡丽莉及会计机构负责人（会计主管人员）刘强声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。主管人员）刘强声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号号上市公司从事房上市公司从事房地产业务的披露要求。地产业务的披露要求。公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请

3、查阅第公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅第四节经营情况讨论与分析中四节经营情况讨论与分析中“公司未来发展的展望公司未来发展的展望”的有关内容。的有关内容。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以以 595,979,092 为基数为基数，向向全体股东每全体股东每 10 股派发现金红利股派发现金红利 3.6 元（含税），送红股元（含税），送红股 0 股（含税），不以公股（含税），不以公积金转增股本。积金转增股本。深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文3目目录录第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目

4、录和释义.2第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.5第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.9第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.14第五节第五节 重要事项重要事项.33第六节第六节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.46第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.52第八节第八节 可转换公司债券相关情况可转换公司债券相关情况.52第九节第九节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.53第十节第十节 公司治理公司治理.60第十一节第十一节 公司债券相关情况公司债券相关情况.60第十二节第十二节 财务报告财务报告.65第十

5、三节第十三节 备查文件目录备查文件目录.205深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文4释释义义释义项指释义内容公司、本公司、集团指深圳市物业发展（集团）股份有限公司深投控指深圳市投资控股有限公司深建投指深圳市建设投资控股公司深投管指深圳市投资管理公司投控物业指深圳市投控物业管理有限公司皇城地产指深圳市皇城地产有限公司东莞公司指东莞市国贸长盛房地产开发有限公司徐州公司指深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司扬州公司指深物业扬州房地产开发有限公司荣耀地产指深圳市荣耀房地产开发有限公司国贸物管指深圳市国贸物业管理有限公司皇城物管指深圳市皇城物业管理有限公司山东国贸物管指山东深国贸

6、物业管理有限公司重庆国贸物管指重庆深国贸物业管理有限公司扬州景悦物管指扬州瘦西湖景悦物业发展有限公司深汕国贸物管指深圳市深汕特别合作区国贸物业发展有限公司国贸同乐物管指深圳市国贸同乐物业管理有限公司房屋资产运营公司指深圳市深物业房屋资产运营管理有限公司国贸餐饮指深圳市国贸餐饮有限公司吉发仓储指深圳物业吉发仓储有限公司监理公司指深圳市物业工程建设监理有限公司天安公司指深圳天安国际大厦物业管理有限公司产业园区指由政府或企业为实现产业发展目标而创立的特殊区位环境，常见的企业园区类型有物流园区、科技园区、文化创意园区、总部基地、生态农业园区等元、万元、亿元指人民币元、人民币万元、人民币亿元IFMA指国

7、际设施管理协会新冠肺炎指新型冠状病毒肺炎（COVID-19）深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文5第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标一、公司信息一、公司信息股票简称深物业 A、深物业 B股票代码000011、200011变更后的股票简称（如有）不适用股票上市证券交易所深圳证券交易所公司的中文名称深圳市物业发展（集团）股份有限公司公司的中文简称深物业集团公司的外文名称（如有）ShenZhen Properties & Resources Development (Group) Ltd.公司的外文名称缩写（如有）SZPRD公司的法定代表人刘声向注册地

8、址广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦 39 层、42 层注册地址的邮政编码518014办公地址广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦 16 层、20 层、39 层、42 层办公地址的邮政编码518014公司网址电子信箱二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名范维平钱忠、丁名华联系地址广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦 39 层广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦 39 层电话0755-822110200755-82211020传真0755-82210610 822120430755-82210610 82212043电子信箱三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点公司选

9、定的信息披露媒体的名称A 股：证券时报 B 股：大公报登载年度报告的中国证监会指定网站的网址公司年度报告备置地点广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦 39 层董事会办公室深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文6四、注册变更情况四、注册变更情况组织机构代码无变更公司上市以来主营业务的变化情况（如有）无变更历次控股股东的变更情况（如有）深圳市国资委于2004年9月29日决定以新设合并的方式成立深圳市投资控股有限公司， 本次新设合并中被合并方包括公司原控股股东深圳市投资管理公司和深圳市建设投资控股公司。本次被合并方深建投持有深物业323,796,324 股股份，深投管持有深物业

10、56,582,573 股股份，上述股份合计占深物业总股本的 63.82%。公司于 2018 年 10 月 19 日收到实际控股股东深投控通知，深投控已取得中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司出具的证券过户登记确认书,至此，深投控股权过户工作已完成，公司控股股东变更为深投控。公司于本报告期内控股股东无变更。五、其他有关资料五、其他有关资料公司聘请的会计师事务所会计师事务所名称天健会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址广州市黄埔区黄埔大道东 856 号鱼珠广场 A2 栋 4 楼签字会计师姓名王焕森、陈艳公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用公司聘请的报告期内履行持续

11、督导职责的财务顾问 适用 不适用六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否追溯调整或重述原因同一控制下企业合并2019 年2018 年本年比上年增减2017 年调整前调整后调整后调整前调整后营业收入（元）3,961,669,942.442,787,240,632.533,376,673,249.9017.32%2,904,690,690.533,313,178,320.65归属于上市公司股东的净利润（元）817,805,780.12592,723,852.71698,050,728.9617.16%622,962,734.37663,7

12、42,776.33归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）695,675,201.19591,362,024.37591,362,024.3717.64%559,625,850.90559,625,850.90深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文7经营活动产生的现金流量净额（元）939,789,565.961,123,594,927.591,231,718,056.18-23.70%-346,269,760.94-274,210,826.57基本每股收益（元/股）1.37220.99451.171317.15%1.04531.1137稀释每股收益（元/股）1.

13、37220.99451.171317.15%1.04531.1137加权平均净资产收益率20.46%18.94%19.47%0.99%26.64%21.75%2019 年末2018 年末本年末比上年末增减2017 年末调整前调整后调整后调整前调整后总资产（元）10,772,491,740.535,820,202,137.547,023,354,613.5553.38%5,393,331,548.876,429,389,760.43归属于上市公司股东的净资产（元）3,147,949,009.383,337,949,324.643,872,406,104.67-18.71%2,921,693,79

14、4.083,345,542,300.92七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报

15、告中净利润和净资产差异情况。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标单位：元第一季度第二季度第三季度第四季度营业收入385,944,107.52369,445,972.44246,562,586.922,959,717,275.56归属于上市公司股东的净利润78,431,920.5925,317,477.57-689,810.21714,746,192.17归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润77,831,706.9425,854,478.35-1,104,487.82593,093,503.72经营活动产生的现金流量净额-64,518,467.02-395,433,769.969

16、94,222,491.29405,519,311.65上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文8九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用单位：元项目2019 年金额2018 年金额2017 年金额说明非流动资产处置损益 （包括已计提资产减值准备的冲销部分）47,015.23-79,489.58104,883,756.37计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）2,410,184.82165,676.08同一控制

17、下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益118,680,871.93105,442,907.4841,053,124.05与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益-5,491,792.67除上述各项之外的其他营业外收入和支出2,048,751.211,724,017.41-466,062.66其他符合非经常性损益定义的损益项目91,337.56减：所得税影响额1,146,936.51448,375.5735,589,017.57少数股东权益影响额（税后）645.31116,031.23273,082.09合计122,130,578.93106,688,704.59104,116,925

18、.43-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目， 以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目， 应说明原因 适用 不适用公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文9第三节第三节 公司业务概要公司业务概要一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务（一）主要业务概述（一）主要业务概述深物业集团成立

19、于1982年11月，公司前身为罗湖工程建设指挥部,1985年8月改名为深圳市物业发展总公司，1988年被深圳市确定为第二批国营企业股份制改造试点单位，1990年4月经市政府批准正式改名为深圳市物业发展（集团）股份有限公司。1992年3月，集团公司股票（深物业A+B，证券代码000011/200011）正式在深圳证券交易所挂牌上市交易，总部位于深圳市罗湖区人民南路国贸大厦。成立之初，公司作为甲方单位总承包建设了深圳国际贸易中心大厦，创下了举世闻名的“三天一层楼”的“深圳速度”。国贸大厦占据了当时中国数个第一：它是中国第一栋超高层建筑，在长达十年里一直占据着“全国第一高楼”的位置；它是中国最早实行

20、招标的建筑工程；它是罗湖乃至深圳的地标性建筑，是深圳一个响亮的历史文化符号；它是“深圳文化名片”，入选深圳首批45处历史建筑，成为享誉全国乃至世界的“深圳速度的体现，改革开放的象征”。深物业集团“敢为人先、变革图强”的企业精神也因此成为无数深圳创业者们砥砺奋进的精神图腾。三十八年来，公司以罗湖为根据地辐射全国，围绕传统地产业务实施多元发展战略，已由当时单纯的项目公司，发展成为大型综合性集团。公司目前主要以房地产开发、物业管理和房屋资产运营为三大基础业务，辅以餐饮服务、仓储业务和监理业务等，“3+X”多元化业务结构正在形成，按照“强本固基、边缘突破、专注引领”三步走的战略实施路径，不断巩固现有基

21、础业务，推动各项业务全面升级，构建持续发展优势，为打造“中国第一、全球领先的智慧科技园区全生态链综合运营商”的发展愿景继续努力。报告期内，公司实现了资产规模、营业收入和净利润的大幅增长，企业综合实力和行业地位进一步提升，现代产城综合体转型模式已经取得实质性成效。1.房地产业务房地产业务自成立以来， 公司在房地产主业板块致力于住宅、 高档公寓和写字楼等不同业态的开发， 旗下拥有皇城地产、 东莞公司、徐州公司、扬州公司、荣耀地产等五家企业，开发了国贸商业大厦、皇岗口岸、皇御苑、天安国际大厦等品牌项目。公司于报告期内成功收购荣耀地产69%股权，开创了深圳国资系统与民营企业合作开发城市更新项目的先河，

22、亦开启了集团历史上首个完全市场化城市更新项目建设大幕。 公司房地产开发项目开发管控模式为集团总部城市公司两级， 集团层面主要把控土地投资、计划运营、关键营销节点、限额以上规划设计和成本控制事项，工程管理、现场营销、限额以下现场设计和成本管控由各城市公司完成，给予了各项目公司充分的自主权，集团以制度化管理为主，目前已经形成房地产主业综合管理制度房地产手册等规范标准的内部运营体系，房地产管控模式日趋完善和成熟。2019年，公司通过招拍挂、收并购等多渠道大力拓展土地项目，深耕深圳核心市场，全年新增土地储备超过12万平米。目前公司累计土地储备总计近30万平米，一直以来制约公司可持续发展的土地储备瓶颈问

23、题得到初步缓解。2.物业管理业务物业管理业务报告期内，公司成功收购投控物业100%股权，进一步丰富了集团公司的土地、房产和高端科技园区在管物业资源。公司以国贸物管和投控物业两大物业管理二级企业为核心平台， 致力于打造智慧科技园区全生态链综合运营商。 国贸物管为首批物业管理资质国家一级企业， 连续多年获评“全国物业管理企业百强”和“中国产业园区物业管理优秀企业”， 下设皇城物管、山东国贸物管、 重庆国贸物管、 扬州景悦物管等物管子公司， 并于报告期内新设深汕国贸物管、 国贸同乐物管两家合资公司。国贸物管经过三十余年发展，品牌优势显著，物业服务项目遍布全国，包括北方市场呼伦贝尔、满洲里、保定等，华

24、东市场山东、上海、浙江、江苏等，西南市场重庆，华南市场深圳、东莞等，成功服务于华为、阿里巴巴、京东、海康威视等知名企业园区管理和山东、重庆等大批政府物业项目。收购投控物业后，目前公司总的物业管理面积超过2000万平米，其中优质产业园区管理面积近800万平米，已实现北有保定深圳产业园、东有杭州阿里巴巴、南有深圳湾产业园、西有重庆京东产业园的高端产业园区运营管理全国布局， 高端产业园区运营管理规模将进入国内产业园区运营管理第一梯队。 公司在夯实传统物业管理服务基础上，将进一步加快利用大数据、物联网、人工智能等新技术，构建智慧运营服务平台，持续推动平台升级，实现规模效益。深圳市物业发展(集团)股份有

25、限公司 2019 年年度报告全文103.房屋资产运营业务房屋资产运营业务房屋资产运营业务作为公司打造全生态链综合运营商中重要一环，原由集团总部租赁中心经营，现已转制为房屋资产运营公司实现独立运作，旨在发挥集团公司房地产开发、物业管理的基础业务优势下，加快培育在长租公寓的核心运营能力，集中精力做大做强租赁业务。房屋资产运营公司积极探索“长租公寓+商业办公”的发展模式，统筹考虑租赁资产全生命周期的运营方案，高度重视投入产出比，在择机寻求新增租赁物业的同时，重点处置存量资产，提高资产经营效益。目前已与福田区人才安居集团签署人才住房筹集合作协议， 以福民综合楼项目作为新的租赁筹集模式试点， 并纳入福田

26、区2019年人才安居工程计划。船步街一期公寓项目、福民综合楼项目、国贸广场二楼美食城等改造项目也按照计划推进。目前可租赁物业面积超过10万平米，出租率达86%。4.其他业务其他业务公司还经营了餐饮业务、仓储业务和监理业务等。餐饮业务由深圳市国贸餐饮有限公司运营，其总营业面积1,892平方米。国贸餐饮成立于1986年，经营的国贸旋转餐厅是中国最早空中食府，曾被国务院列为“中华之最-全国最高层的旋转餐厅”，是全国唯一经营中餐的旋转餐厅，也是深圳市政府指定重要接待点，开业至今已接待过600多名中外国家首脑、名人和无以数计的中外来宾，声誉远播海内外。1992年春天于国贸旋转餐厅发表的南巡讲话，掀起了中

27、国改革开放的第二次热潮，国贸旋转餐厅也因此成为深圳具有独特历史意义的标志性景点。仓储业务主要由合资企业（50%股权）吉发仓储公司经营，其仓库面积合计3.5万平方米。集团旗下监理公司具备国家建设部房屋建筑工程甲级监理资质，前身是深物业工程管理部，直接参与了深圳国际贸易大厦的建设和管理工作，见证了创造“深圳速度”的全过程，长期以来以服务集团开发项目为主。（二）报告期内公司所属行业的发展阶段、周期性特点以及公司所处的行业地位（二）报告期内公司所属行业的发展阶段、周期性特点以及公司所处的行业地位公司所在行业的发展与国民经济发展以及国家政策导向密切相关，与经济周期波动正相关。公司所在行业的发展与国民经济

28、发展以及国家政策导向密切相关，与经济周期波动正相关。1.房地产行业房地产行业报告期内，我国房地产市场政策环境整体依然偏紧：2019年7月中央政治局会议重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实房地产长效管理机制，并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，明确未来住房制度和房地产政策基调；房企融资环境持续收紧，涉及信托、外债、开发贷等多领域；地方因城、因区、因势施策继续保持房地产市场稳定。政策背景下，我国房地产行业主要呈现以下特点：（1）房地产市场进入提质降速、平稳发展的新周期据央行报告显示，2019年12月末，全国70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格分别同比上涨6.8%和3.

29、7%，涨幅较上年同期分别下降3.7个和4个百分点；2019年全年全国商品房销售面积同比基本持平，销售额累计实现16.0万亿，同比增长6.5%，增速较上年末下降5.7个百分点，全国商品房销售面积和销售额增速均有所放缓；全国房地产开发投资平稳增长，完成额同比增长9.9%，增速较上年提升0.4个百分点，其中，住宅开发投资累计完成9.7万亿元，同比增长13.9%，增速较上年提高0.5个百分点，占房地产开发投资的比重为73.4%。房地产市场总体保持平稳运营，基本实现了“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。随着棚改货币化安置红利逐渐退出、房地产长效管理机制和住房制度改革快速推进等，市场将逐步回归理性、商品

30、房销售回归居民自住需求。（2）城市化推进、城市更新改造和居住条件改善等需求拉动，房地产市场空间仍然巨大房地产行业依然有较大的发展空间。其一，从城市化率和居民消费水平来看，城市化率水平在2019年末达到60.60%，距离发达国家的城市化率70%以上水平尚有一定的距离，城市化率的提高依然为房地产市场发展带来较大的空间，加速居民向城市集中，提高对城市房地产的需求。其二，旧城改造更新涉及大量老旧住宅拆迁，主要通过实物和货币两种方式进行安置，其中货币化安置部分居民为解决自住刚需，通常持币进入二手和商品房市场。随着城市逐步进入存量改造时代，未来城市更新改造需求将进一步拉动住房需求。 其三， 根据恒大研究院

31、数据显示， 2045年以前我国城镇主力置业人口数量稳定在5.5亿人左右，且年龄中枢上移，随着城市居民收入水平的增加、对居住质量提高的要求也日益突出，未来高质量、高品质的改善型住房将受到青睐。（3）行业竞争加剧，各大房企谋求转型升级发展之路房企市场份额的“马太效应”仍在加剧，据克而瑞统计，截至2019年末，TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的权益销售金额集中度已分别达到近9.5%、21.4%、35.7%、43.5%以及53%。一方面，房地产行业风险防控强化，部分地方深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文11政府在拿地时要求有一定规模的开发商进行开

32、发，挤压了中小房企的生存空间；另一方面，政策端持续收紧使得房企整体融资难度和融资成本上升，规模房企的融资优势凸显，头部房企将占据更多的市场份额。在激烈的市场竞争中，传统单一的地产开发模式越来越不适应时代的变化，各大房企也纷纷探寻转型升级发展之路，谋求新的发展方向与功能定位。在大数据和5G时代背景下，数字红利走上全面替代人口红利、土地红利的新时期，充分利用自身丰富的场景和流量端口，抢抓未来数据应用、万物互联等科技革命所带来的发展机遇，成为房地产企业在新一轮竞争力博弈中冲出重围的重要方向。2.物业管理行业物业管理行业随着城镇化进程加快、居民消费水平升级以及存量物业面积的持续增长，物业管理行业步入迅

33、速上升通道，行业发展前景广阔。一方面，我国房地产市场持续发展，国家新型城镇化规划推进实施，部分地区政府推行物业管理全覆盖，大量住宅区逐步引入物业管理；增量房、存量房以及老旧住宅区为物业管理行业提供了巨大的市场空间。另一方面，物业服务用户趋于成熟，尤其是受2020年初开始的新冠肺炎疫情影响，不同物业的服务水平差距凸显，居民意识到优质物业服务不仅关系到居住体验，在非常时期还和自身健康安全息息相关，将进一步激发对优质物业服务的购买意愿。具体来看，我国物业管理行业主要呈现以下特征：（1）市场规模加速扩张，行业呈现强者恒强态势根据2019物业服务企业发展指数测评报告显示，2018年全国物业管理行业管理面

34、积279.3亿平方米，较2017年增加32.65亿平方米，增长率13.2%；总收入7043.63亿元，较2017年增加1036.4亿元，增长率17.25%；全国物业服务企业共12.7万家，较2017年增加0.9万家，增长率7.2%。2018年500强企业物业管理项目70403个，管理面积118.87亿平方米，占2018年物业行业管理总面积的42.56%，行业集中度进一步提升。同时500强不同层级企业分化加剧，百强企业管理项目41514个，管理面积80.08亿平方米，同比增长达33.89%，分别占500强企业管理项目和管理面积比例为58.97%和67.73%，资源优势向头部企业集中，行业呈现强者

35、恒强的态势。（2）基础物业服务为本，多种经营成为盈利增长点物业服务企业营收主要有两部分组成：基础物业服务收入和多种经营收入。从营收与利润构成看，基础物业服务一直为物业管理业务的营收与利润核心，但由于近几年物业管理费增长缓慢，劳动密集型产业成本难降；多种经营业务发展较为迅速，已逐渐成为企业的盈利增长点。物业行业头部企业在提供优质基础服务的同时，深入挖掘客户需求，致力于为客户提供多元化的增值服务，开展诸如顾问咨询、社区房屋经纪、社区电商服务、社区家政服务、社区养老服务等多种经营服务，涉足养老、金融、租赁、教育、旅游、新零售、农业等多方面，有效盘活基础物业的存量市场，并为企业的发展带来新的增长空间。

36、（3）行业转型升级加速，“互联网+物业管理”新形态显现互联网+以及大数据的发展， 使得物业企业紧紧跟随市场的最新发展趋势， 开始转向智慧物业， 建设“互联网物业管理”的新形态，通过信息化、智能化、自动化和集约化的管理，提升企业管理效率和运营效率，头部物业服务企业几乎都拥有或正在开发自己的信息化平台。新冠疫情后，政府、社会对于物管行业的科技化、机械化的要求将进一步提升，未来物业服务企业将加速转型升级，逐渐由传统物业服务的提供者转变为现代服务的集成供应商，运用科技手段提供标准化“私人管家”等服务模式，利用科技化、信息化、人工智能等高新技术提升服务效率和质量的同时更加注重业主的多元化需求，持续提升物

37、业服务品质。3.公司所处行业地位公司所处行业地位深物业集团与深圳改革开放相伴而生，深耕房地产和物业管理等领域三十余载，综合实力和品牌影响力不断攀升，行业地位逐年提高，历年来荣获多项荣誉和奖项。房地产板块房地产板块： 报告期内， 在深圳市房地产业协会主办的2019深圳房地产盛典暨行业综合评价发布会上， 集团公司荣获“深圳房地产开发行业品牌价值企业”称号和“建圳30年副会长单位”荣誉；深物业湖畔御景项目荣获“中国土木工程詹天佑奖住宅小区金奖”，产品实力得到行业权威认可；东莞公司获评东莞大朗镇“2018年度效益贡献前十名服务业企业”称号，位列榜单第二名。物业管理板块物业管理板块： 国贸物管为首批物业

38、管理资质国家一级企业， 报告期内， 荣膺“2019中国物业服务百强企业”第33名、 “2019中国产业园区物业管理优秀企业”第4名、国际设施管理协会IFMA中国2019年“最佳创新奖”等多项荣誉，这也是国贸物管深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文122016-2019连续四年被评选为中国物业服务百强企业，并成功加入广东省绿色供应链协会&绿色物业管理专业委员会理事会员；对投控物业的收购显著增强了公司实力、提高了公司行业地位，报告期内，投控物业荣获深圳市物业管理行业协会评选的“2018年度深圳市物业服务企业综合实力50强”第15名，较2017年上升3个名次。公司综合实力亦得

39、到业内充分认可和高度评价，报告期内由广东省企业联合会和广东企业家协会联合主办的“2019年广东省企业500强”评选活动揭晓，公司蝉联“2019年广东省企业500强”，连续九年获此殊荣。二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况主要资产重大变化说明股权资产比期初增加 12.69%，系权益法确认合营企业实现收益所致固定资产比期初减少 8.74%，系子公司深圳市投控物业管理有限公司剥离资产下账所致无形资产比期初增加 53.83%，系新增购置所致在建工程无该类资产应收账款比期初增加 39.14%，系物管业务销售增长所致其他应收款比期初增加 1046.

40、94%，系并入荣耀地产公司收购前与股东的往来款所致存货比期初增加 251.93%，系观澜蚌岭项目、半山御景二期及福昌二期开发成本增加所致其他流动资产比期初增加 146.62%，系预缴增值税及待抵扣进项税增加所致可供出售金融资产比期初减少 100%，系根据新金融工具列报准则重分类调整所致投资性房地产比期初减少 21.25%，系子公司深圳市投控物业管理有限公司剥离资产下账所致长期待摊费用比期初增加 101.37%，系装修增加所致递延所得税资产比期初增加 26.37%，系可抵扣亏损及计提未缴纳土地增值税增加所致其他非流动资产比期初减少 95.71%，系预付投资有关款项减少所致2、主要境外资产情况、主

41、要境外资产情况 适用 不适用三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析近年来，公司在深耕传统地产业务、布局核心城市群的同时，逐步完善多元发展战略，通过战略调整和夯实，不断加强核心竞争力，为未来可持续发展积蓄力量。公司的核心竞争力主要体现在：一是敢为人先一是敢为人先、变革图强的企业精神变革图强的企业精神。创立伊始，三天一层楼的“深圳速度”体现了深物业人勇于探索、攻坚克难的优良作风，铸就了深物业敢为人先、变革图强的企业精神。报告期内，集团首次以市场化收购方式取得本土化开发项目，亦是集团历史上首个完全市场化城市更新项目；并购整合投控物业实际仅耗时9个半月，创下了近些年来深圳国有企业市场化并购整合的“深圳速

42、度”；率先在市国资系统实施城市更新项目跟投制度，迈出多层次激励约束机制的坚实步伐。一代代深物业人不断传承和践行着敢为人先、变革图强的企业精神，推动企业持续健康稳定发展。二是不断丰富的战略资源和项目资源。二是不断丰富的战略资源和项目资源。深物业作为深圳市属国企系统主力公司和平台公司，充分利用上市公司平台进深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文13行资本运作，不断丰富公司的土地、房产和高端科技园区在管物业资源，实现内生和外延增长；积极引进战略投资者，与英飞拓等公司建立战略合作关系，战略资源获取和整合能力不断得到增强。同时，凭借优质的服务和良好的声誉，积累了一大批稳定的客户资源

43、，并持续开拓项目资源，所属物管公司中标多个物业管理项目，物业服务业态实现多元化和专业化。三是规范的治理机制和稳定的管理团队。三是规范的治理机制和稳定的管理团队。公司不断深化制度体系建设，夯实企业运营基础，提升标准化、规范化管理水平，年内完成薪酬绩效和企业年金改革方案并落地实施，在招投标、投资并购、内部管控等方面，全年新增及修订各类规章制度15余项，梳理和强化依法治企理念，健全法人治理结构。公司经营团队稳定，在公司发展战略上一以贯之，持续编制十三五、十四五战略规划，以战略规划为指导，不断开拓进取，确保了公司在大政方针上的连续性。四是深厚的四是深厚的“国贸国贸”品牌价值和社会认同度。品牌价值和社会

44、认同度。经过三十多年的发展，承载着改革开放精神的“国贸”品牌价值和综合实力，得到了市场的高度认可，公司于2019年7月荣获“深圳房地产开发行业品牌价值企业”和“建圳30年副会长单位”称号，并已连续多年荣获“中国房地产开发企业500强”、“广东省企业500强”等诸多荣誉，社会影响力和品牌知名度持续提升。深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文14第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析一、一、概述概述公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求（一）（一）报告期行业发展回顾报告期行业发展回顾1.宏观经济形势宏观经济形势2019年

45、，受贸易保护主义抬头、技术革新放缓和地缘政治不确定性增加等因素影响，全球经济增长持续放缓，世界主要经济体增长乏力。 分国别看， 国际贸易局势紧张和全球经济疲软使得美国经济增速渐缓， 美联储由加息通道进入预防式降息，分别在7月、9月和10月降息三次，逐步推进货币宽松政策；由于贸易摩擦和英国脱欧的不确定性，欧元区经济增长疲软，通胀持续低迷， 显著不及中长期预期目标； 日本同样受到内外部不利因素影响， 出口和生产双双呈现下滑趋势， 经济低位运行；在外部不确定性和内部结构性问题双重制约下，世界主要新兴市场国家经济增长亦普遍放缓，部分国家进入降息通道。总体而言， 全球经济仍处在国际金融危机后的深度调整期

46、， 世界大变局加速演变的特征更趋明显， 全球动荡源和风险点显著增多。国内经济方面，受制于中美贸易摩擦、金融去杠杆以及产业升级转型等因素，经济下行压力加大。据国家统计局数据显示，2019年全年GDP为99.1万亿元，同比增长6.1%，符合6%-6.5%的预期目标，但经济增速创1991年以来新低，四个季度增速分别为6.4%、6.2%、6.0%和6.0%，呈现逐季下行趋势，其中，第三季度和第四季度的增长率降低到历史12个季度以来的最低点。 2019年固定资产投资同比增长5.4%，增速较2018年全年下滑0.5个百分点，其中房地产投资仍处于下行通道，2019年房地产投资累计同比增长9.9%，增速较1-

47、11月回落0.3个百分点，较2018年提高0.4个百分点；12月当月同比增长7.4%，较上月下滑1.0个百分点，政策偏紧下的投资缓慢回落。2019年土地购置面积同比-11.4%，实现负增长，较2018年下滑25.6个百分点；据中指院数据，2019年四个季度300城土地平均成交溢率分别为13%、21%、10%和9%，呈下滑态势，土地市场降温明显。2019年全年房地产销售同比-0.1%，较2018年下滑1.4个百分点，全面收紧的融资环境下房地产销售仍旧低迷。2019年底，在中美贸易摩擦暂缓、财政货币政策宽松、企业预期改善等因素共同作用下，经济短暂企稳，出口和投资略升，消费保持平稳。2020年新春伊

48、始，新型冠状病毒肺炎疫情迅速蔓延至全国，为避免人口大规模流动和聚集，举国采取了居家隔离、延长复工复产等防控措施，制造业、房地产、基建投资基本停滞，短期内对投资、消费和出口均造成了明显冲击，但此次疫情过后，国内体制机制改革有望进一步深化，并催生出智能化、线上化的生产生活新业态。长期来看，我国经济仍具有巨大发展潜力， 随着供给侧结构性改革进一步深化、 更高水平的对外开放带来的科技创新活力和全要素生产率的提升以及宏观政策的持续稳定性，中国经济将继续维持稳中向好、长期向好的基本趋势。2.行业政策环境行业政策环境2019年，中央政策层面：年初两会表态“防止房市大起大落”；4月份中央政治局会议重申“房住不

49、炒”的主基调；7月份中央政治局首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”； 年末中央经济工作会议指出“加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房”，并进一步重申“坚持房住不炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制”，中央层面总体历经从平稳到收紧再到平稳的预期过程。地方政策层面：年初，海口、西安、南京等多城降低人才落户门槛，石家庄全面放开落户迁入条件限制，呼和浩特、宁波等市相继出台人才购房补贴等刺激性措施；年中苏州、大连、西安等市调控加码，相继落地限价令，维持房地产市场稳定预期；三季度以来，多城聚焦人才新政，上海、珠海、南京等市仅限于部分

50、区域放松人才购房门槛，而长沙、三亚、佛山等市则在全市范围内放松限制，地方层面总体历经从松到紧再到松的调控过程。金融政策方面，以5月份23号文为起点，银保监会对银行、信托融资的监管持续加严，房地产信托、境外债融资相继出现收紧信号，这一政策趋势对于财务稳健、高信用的房企影响较小，行业融资端或将进一步分化。8月份，央行完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，房贷利率定价方式调整为“LPR加基点”，尽管房贷目前仍属于安全属性的优质资产，这一定价方式或产生相关利好，但在房地产严格调控的大背景下，房贷利率依旧易涨难跌。此外，2019年棚改进程明显降温，开工量大幅回落，货币化安置比例下降。深圳市物业发展(集