浅谈我国个人住房抵押贷款风险的防范.doc

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1、最新【精品】范文 参考文献 专业论文浅谈我国个人住房抵押贷款风险的防范浅谈我国个人住房抵押贷款风险的防范 【文章摘要】 随着社会经济的不断发展，我国的社会和房地产事业呈现上升的趋势，尤其是个人住房抵押货款的情况已经相当普遍了，但是因为各种因素的影响，使得这种经济现象还存在着一定的风险性。下面我们就根据这种经济现象进行深入的分析，主要分析我国个人住房抵押货款的风险问题，并且通过这种方式给予人们以清楚的认识，并且有效的促进我国社会经济的不断发展。 【关键词】 个人住房；抵押货款；现象；风险；解决措施 1 我国住房抵押货款中出现的风险问题 1.1信用问题 信用问题主要是指违反合约的问题，也就是银行不

2、能够按照规定或是收到足额的本息。信用问题的特点是具有综合性，因为其他的所有风险性得到最后都会以这种风险形式表现出来。第一，最鲜明的表现就是在金融交易过程中出现的违约情况；第二就是信用风险本身具有传递性和传播性的特点，在金融交易的过程中如果单方面出现风险问题就会传播到另一方，甚至是第三方，从而形成一种“信用风险链条”；第三就是信用风险本身的积累性，因为信用风险本身具有传递性的特点，就会使所承受的风险增加，从微观的角度来看，就会产生“三角债”的情况，从宏观的角度来看就会出现“金融危机”的情况；第四，信用问题具有隐藏性和突发性的特点；第五，信用问题是一种不能够预测的风险问题，所以其中的稳定性也就不容

3、易掌握。 1.2流动性问题 首先是我国现在的住房贷款资源主要是来自于公积金存款和储蓄存款，商业银行负责吸收居民的储蓄存款，一般情况下不会超过五年的时间，基本上都是短期的，但是住房抵押贷款的时候需要三、五年的时间最长可能是十年到二十年。这种在发放长期抵押贷款的短存长贷的行为，会大量的减少商业银行的资金流动，出现流动风险问题，从而影响到银行的兑付能力。然后就是商业银行具有住房抵押贷款债权或是抵押资产债权不容易实现，就会产生两种很严重的后果，分别是：1.失去金融市场的有利投机会，从而造成成本的增加，产生不必要的经济损失；2、如果存款款人进行存款或是债权人需要贷款人还清债务时，出现了资金流动的问题，从

4、而造成银行的倒闭和破产。 1.3抵押物问题 抵押物方面的问题主要表现在所给予的抵押物不真实或是不符合规定以及抵押物的处置风险问题。第一，抵押物不真实或是不符合规定，包含以下几个方面：首先是抵押人用同一个房地产进行多次抵押；然后就是抵押人用别人的房地产进行抵押贷款，出现借用、冒用和用不合法的房地产证书进行抵押，或是使用别人委托自己保管的产权证书进行抵押等行为；最后就是抵押人用不合法的房地产进行抵押。第二就是抵押物在处理风险的时候也是银行所要处理的问题。虽然有关法律中有规定，如果债务人不能够履行自己债务的时候，债权人就能够把抵押的房屋进行处理，并且享受赔偿，但是在实际操作过程中还是不容易实现的。在

5、我国的社会环境中，当人们不能够还清贷款的时候，银行在对抵押的房屋进行处理的时候还会受到法律、公安等多方面因素的限制。首先是不容易收回。如果借款人违反条约，不履行还款义务，银行如果按照规定把抵押的房屋进行回收，就会使很多的借款人无家可归，从而造成社会治安等多方面的问题。其次我国住房二级市场发展还不完善。其中的中介服务也不完善，银行要对住房进行拍卖的时候，首先要对住房进行评估和维修，还要聘请律师，进行委托拍卖，这样不仅耗费时间，而且成本也比较大，这些是银行都不愿意受理。 1.4政策性问题 第一是住房金融承担了一些财政分配的职权，但是在现在的个人购房消费中太注重金融机构的贷款，从而增加了金融机构的经

6、营风险问题。第二就是住房政策长期目标的短期化情况。房地产业能够对经济产生拉动作用，主要原因是住房是人们最大的消费额度，强制储蓄性较高，投资的数额比较大。利用促进住房消费来带动经济的增长是一个长时间的过程，而且我国现在和个人消费能力出现脱轨的情况，房价过高，使得部分商品房不能很好的出售，这种供需不平衡的关系很容易被人们理解成为个人住房问题，有效需求不充分，只是依靠扩张性的金融政策来增加人们的住房需要。这样在短时间内提升了人们的住房需要，但是也会增加金融机构的政策风险问题。第三就是不能够预测的政策变化。如果受到国防建设、市政建设和城市规划等外界因素的影响，需要征用或是拆迁抵押房时，那么被征用或是被

7、拆迁的赔偿就是要根据城市房屋拆迁管理中的相关规定进行实施的，其中的补偿价格一般都会低于房地产市场价格，从而使贷款人出现资金问题。 2 住房抵押贷款风险的预防措施 2.1健全住房抵押的款的有关法律法规 现在需要从房屋交易、评价、保险等方面，不断地加强住房抵押贷款的有关法律法规，从而对市场主体和市场行为产生制约作用。比如，根据现在出现的违法抵押房屋情况，可以在商业银行法中法律责任部分，进一步增加贷款欺骗性的条款；也可以在城市房地产管理法中对评价行业做出明确的惩罚条款，以便更好地管理市场金融秩序，减少个人住房抵押贷款中的欺骗行为；简历完善和健全的抵押物产权审查登记制度，对于发放程序和合同进行深层次的

8、完善，从而有效的预防无权抵押、多抵押或是重复抵押等违法的情况；建立完善的弹性利率体系的住房抵押贷款制度，根据不一样的经济状况的抵押人出台不一样的利率标准，从而突破我长时间以来稳定不变的贷款利率制度，从而更好的适应市场中的经济增长方式。 2.2不断的完善个人信用制度建设 首先是建立个人信用档案制度。使用银行计算机网络技术，分层次的对居民个人信用档案和资料进行汇集和存档。然后是建立多层次的个人信用调查和评估制度。还有就是不断的建立和完善个人基本账户制度。设立个人基本账户，能够很好的展现出居民的个人储蓄状况和收支等情况，不断能够有效的加强对资金的监管和信息的回复，还可以有效的改变信息收集的被动处境，

9、从而确保借贷双方的实际利益。最后就是建立个人信用的监控体系。如果居民出现不好的信用行为时，不但能够在监控机上明显的表现出来，并且在个人信用记录方面也会出现不好的评价。这种不好的评价对以后的职业、求职、奖金和使用信誉等方面都会产生不好的影响。 2.3完善抵押物处置制度 第一是加强建立和发展资产拍卖市场。使得抵押贷款的作用发挥到市场实处，要不断的建立和发展有关中介机构和资产拍卖市场，对房地产的拍卖过程进行规划，处理好抵押物的处罚问题、第二就是要不断的建立和完善对房屋使用者的安置制度。如果在过程中出现违约的行为，就需要银行及时的处理抵押物并且收回贷款，政府可以建立相应的经济适用房或是廉价出租房，把那

10、些没有按照时间归还的款被法院强制实施，但是又符合抵押人，合理的安排到我国公共住房保障制度的购买和租赁对象范围。从而有效的保证了法院在强制实行拍卖抵押房产之后，抵押人能有地方可去，也是银行信贷中的资金得以流动，而且也促进了部分房地产市场的消费。第三就是对房地产钟的评估业务进行规范，从而有效的保证抵押物是否真实。所以，政府行政主管部门需要不断的健全和完善评价机构的管理，强化职业道德方面的教育，不能只看到利益的所在，要全心全意为人民服务，提升效率，精简手续，从而有效的减轻借款人的负担问题。银行还要强化对房地产评估人员的培训，对于外部的评价机构和报告进行严格的审查，从而避免出现评价机构对市场的估计过高

11、或是因为个人原因而对抵押物高估的情况。第四就是要科学合理的确定抵押率。在向银行抵押的房地产中通过权威的评价机构进行评价之后，银行要对抵押房屋的实际状况进行分析要对抵押房的处分、转让和拍卖等情况中所需的费用进行综合的考虑，从而在确保信贷资产安全的情况下，准确的规定抵押率。 2.4建立个人住房抵押贷款风险警报系统 首先是建立风险预测的数据库，从而获得全面的资料，经过不断的整理和完善来收集资料，从而为以后的发展奠定基础；然后是建立适当的风险预警模型，根据我国的实际状况，对警戒的范围、指标、概率等设立合适的数值；最后是建立迅速反应和预防的制度，对潜在的风险预警体系进行防范和及时的处理。 2.5强化商业

12、银行信贷管理 首先是强化对借款人和偿还能力方面的检查力度。然后不断的完善和贷款有关的手续。在精简手续流程的时候，还要不断的完善个人住房贷款的公证、保险、抵押等手续，强化贷款合同和档案管理的基本工作。最后要注重贷款后的管理工作以及对抵押物的审查工作，抵押物要按照国家的规定，对抵押物要进行认真的审查。 2.6强化个人住房的款证券化改革的进程 住房证券化的不断推进，能够使得资金更加顺畅的流通，可以出现可预见性现金流入的银行资产，从而有效的演唱还款时间，减少每月的还款金额，从而促进房地产事业的发展。还可以转移和分散商业银行所要承担的风险问题，把由单人承担的风险扩散到多人共同承担。 【参考文献】 1鞠方.浅议个人住房抵押贷款风险的识别与防范J.生产力研究，2003，（6）：85-86. 2胡红星.我国商业银行个人住房抵押贷款风险及防范J.经济师，2007，（6）：243-244. 3李静贤，张立军.论个人住房抵押贷款风险的防范J.生产力研究，2003，（3）：131-132. 4徐艳.浅析我国商业银行个人住房抵押贷款风险的若干问题J.青岛职业技术学院学报，2009，22（2）：71-73.-最新【精品】范文