房地产项目财务分析报告.docx

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1、房地产项目财务分析报告1、项目开发投资与财务分析1.1项目开发建设方案该地块占地面积11.06万平方米，总建筑面积249469。分两期进行开发，一期为别墅以及部分高层建筑面积42240。二期为全为高层项目建筑面积97166。本地块住宅总建筑面积221279m2,其中墅建筑面积为81873平方米，高层建筑面积为139406平方，地下车库面积为20000平方米，1000个车位，公共配套设施面积8190。本项目计划从2007年1月开场进行前期工程，总工期约为40个月，整个建设经营期为72个月，约六年。1前期开发。时间：2007年1月2020年2月约13个月主要工作包括市场调查，项目开发、营销方案策划

2、，初步可行性分析，规划、建筑、建筑施工设计，项目报建，缴纳各种税费，办理各种证件。2一期开发。时间：2020年3月2020年5月约15个月主要包括全部的别墅项目和两栋33层的高层项目，变电站、幼儿园、销售中心等配套设施。3二期开发。时间：2020年6月2020年6月约12个月主要包括全部的高层住宅项目，球类场地，娱乐设施，物业管理所，垃圾压缩站，煤气调压站等配套设施。关于进度的安排详见“项目建设进度计划表，下表所示：1.2项目总体营销策略及阶段目的1.2.1销售价格的拟订1.2.1.1理论均价水平的拟订1别墅产品的价格拟订参考项目选取参考项目目前最高均价元/m2Pi参考权重Wi权重成因A(i=

3、1)3000050%区位相近、产品类似B(i=2)2000040%区位相近Ci=3)2000010%产品类似注：以上参考楼盘价格均是根据调查结果，结合售楼部售价及三级市场售价，折合成毛坯房价格的结果。与参考项目质素评分比拟均价得分修正系数Q修正价格权重W本项目X8.4-A(i=1)300008.71.042896550%B(i=2)200007.60.902210540%Ci=3)200008.10.962074010%理论价格推导2高层产品参考项目选取参考项目目前最高均价元/m2Pi参考权重Wi权重成因A(i=1)1500060%产品类似B(i=2)1000020%产品类似C(i=1)120

4、0020%产品类似注：上述表格价格均为带精装修的价格；价格均是根据调查结果，结合售楼部售价及三级市场售价估算的市场价格。与参考项目质素评分比拟均价得分修正系数Q修正价格权重W理论价格推导1.1.2.2实际均价水平确实定以理论推算为基础，综合宏观市场等各方面的因素，本项目的产品入市均价取整确定标准为：别墅实际价格=理论价格*0.98高层实际价格=理论价格*1.0261.3投资组合方式拟定资金来源与运用表本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资金运作方式如下：自有资金109215.75万元，全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入的25%计算，从有销售收入年开场，建设经营期的最后一年不需按销售收入的25%计算。此外还缺少的资金，则向银行借贷。