房地产项目分析报告_1.docx

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1、房地产项目分析报告房地产项目分析报告一一、项目大概情况一、开发项目区位条件威海九龙湾旅游度假区位于经济技术开发区大庆路以北，西起九龙河，东至海埠路，北临大海。A8、A9地块为度假区规划分区，位于威海湾南侧，东、北临规划环路，西侧与皇冠房地产先期开发的九龙湾花园小区隔河相对，是九龙湾旅游度假区地理位置最为优越的规划分区之一。二、规划方案旅游度假区规划总用地面积140.92公顷，寓居人口1.59万人，其中A8、A9规划分区总用地3.61公顷，规划用地3.18公顷，规划以寓居为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对寓居环境、寓居类型、寓居心理的要求。规划北部A8地块以寓居为主，沿

2、大庆路的A9地块以商业、办公为主，兼容一部分住宅。总建筑面积为90860，其中多层住宅6621；高层18层住宅建筑面积为53682；商业、公用、办公建筑面积为11768；地下储藏室3749；地下车库376个，建筑面积15040。建筑密度20.1%，容积率为2.27。整体规划充分考虑了各性质用地间的互相协调和衔接，体现了规划区的当代和时髦，具备了高品质的寓居环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文寓居园区。二、建设条件一、建设地点条件1、该规划区地理位置优越，紧邻威海湾与海上公园。2、靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅3公里。3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。4、容积

3、率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件知足建设要求。5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。二、建设施行条件1、该具体规划已经全部完成，并通过市规划局审批。2、威海市国土资源局发布公告将于2005年7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现威海已有多家实力强、知名度高、经历丰富的房地产开发商报名参加竞拍。3、该规划分区距皇冠房地产办公楼、工业园区、已开发的皇冠九龙湾花园较近，为项目施行提供了得天独厚的条件。三、投资环境分析一、宏观环境分析1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过

4、快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供给量，对增量房价反而是保证和促进上涨的气力，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年15月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3%和4.1%。3、国家、山东省、威海市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得威海市本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了威海九龙湾旅游度假区用地的商业价值，成为威海房地产商家的必争之地。二、微观环境分析1、威海投资环境良好，政策比拟优惠，

5、十分是大庆石油管理局与威海市委、市政府建立了良好的合作关系，给发展集团所属企业在威海的发展创造了较为宽松的条件。2、皇冠房地产在威海成功地开发了多个住宅小区，树立了良好的企业形象和信誉，创立了较强的品牌优势。A8、A9规划分区的继续开发，将是大庆及皇冠等品牌优势的有效利用和发挥。3、每年一度的威海国际人居节构成的威海人居品牌吸引力极强，加之商业住宅用地日趋紧张，使得威海房地产业显示出强劲的发展势头，A8、A9规划区的开发，是皇冠房地产壮大企业经济实力，提高经济效益的机遇，是实现企业可持续发展的动力之源。4、拟开发项目与皇冠九龙湾花园隔河相对，距皇冠房地产办公楼约500米，与皇冠庆威工业园一路之

6、隔，独特的地理位置，为皇冠房地产开发该项目提供了极其便利的条件，便于生产经营与管理，有利于降低成本费用。已建的皇冠九龙湾花园小区在威海具有较高的知名度和美誉度，可成为拟开发项目的样板小区，是无形的广告，对提升其商业价值和促进房屋销售，都将起到积极的作用。同时，皇冠九龙湾花园、皇冠庆威工业园区和拟开发项目实行统一的物业管理，将提高我们庆威物业公司的市场份额和信誉形象，构成规模管理和经营，获得规模效益和效应，既可消除用户对售后服务的顾虑，又可拉动销售。而且，我们开发的办公区、工业区、住宅区的相对集中，有利于构成整体优势，提高大庆品牌、皇冠品牌的竞争能力，并为九龙湾旅游度假区后期的开发，占得了商业先

7、机，创造了条件。四、市场分析与价格预测一、市场发展前景分析根据对今年以来出台的房地产行业政策、威海市场供需状况等方面情况调查表明，威海地区房地产业发展前景看好，主要表现为：1、房价将持续稳中有升近几年，威海商品房价格与周边沿海城市相比涨幅较低，因而受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势一是城镇化进程加快，大量人口进城寓居、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。3、二手房市场活跃对新房的促进随着房地产二级市场不

8、断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新的购房群体逐步上升。4、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市相貌，进一步优化城市空间布局，推进威海这座最佳人居城市的规划建设，跻身世界精品寓居城市行列，并吸引更多人群到威海购房寓居。5、房地产营销方式的改变房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。二、目的客户的定位目的客户群主要分为四类：一是钟爱于威海寓居环境、人居品牌的购房群体；二是追求货币保值的投资市场和休闲度假市场；三是当地居

9、民更换旧房、二次置业的购房群；四是致力于威海投资置业的购房群体。三、价格预测根据本项目本身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目预测价格：1、多层住宅均价3900元/；2、高层住宅均价4200元/；3、商业网点均价4500元/；4、办公楼均价3000元/；5、车位均价10万元/个；6、储藏室均价1000元/。五、项目施行计划一、工程建设施行计划1、按威海市对九龙湾旅游度假区的总体规划及拍卖公告，将在2005年7月6日进行土地竞拍，假如我们竞拍成功，获得土地使用权后，将于今年底完成项目单体初步设计、施工图设计，工程报建、审批等有关手续，知足2006年开工需要。2、为了合理利用资金，将采用滚动

10、开发的方式，先开发市场份额大、开发成本低、利润空间大的多层住宅和高层住宅，回收资金后再开发商业网点、办公楼、地下停车场等单体工程，拟开发建设期为3年20062020年，2006年拟开发面积37902，2007年拟开发面积26150，2020年拟开发面积26808，工程建设进度计划见附表1。3、以多年的开发经历，科学先进的管理形式、招投标制、工程监理制确保施工建设规范进行，施工经过中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。二、销售计划及营销策略1、销售计划根据工程建设进度计划及威海地区房地产发展走势，该项目拟销售周期为四年：2006年销售收入5612万元；2007年销售收入

11、9984.2万元；2020年销售收入9216.3万元；2020年销售收入8344.5万元。年度销售测算见附表2。2、营销策略秉承企业“广厦千万、诚信皇冠的经营理念，深化房地产市场调查研究，充分开掘楼盘的卖点，通过下面途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。1、进行广泛的市场调查，通过目的客户和目的市场的分析，对目的市场、户型构造、客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的楼盘产品。2、施行有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目的。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通，利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对所开发

12、产品的认识度。3、通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。4、提供优质服务实现房屋销售。要在剧烈的市场竞争中博得客户，必须深化了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感遭到比预期更好的超值服务。5、利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用大庆及皇冠的品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，知足客户的期望，激发客户的购买愿望。6、结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走的价格策略，将本项目的房屋价格

13、，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，构成良好的市场气氛，构成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值的信息，坚定购房客户的自信心。六、项目财务经济分析一、投资估算按每亩173.6万元获得土地使用权，土地总成本为8,514.84万元出让金总额8,266.83万元，契税248万元，项目开发总投资为31,525.03万元。见附表3二、资金筹措根据投资估算及项目施行进度计划，投入资金总额26,600.27万元。其中自有资金12,600.27万元(含本项目销售回笼资金再投入10,545.18万元),借入资金14,000万元其中中油公司贷款剩余额2，500.00万元，应收回金海湾医院

14、欠款2，000.00万元，需新增贷款9，500.00万元。见附表4三、项目经济效益分析1、利润估算表见附表5本项目净利润2,141.06万元，净利率6.36%。预测前提：土地173.6万元/亩；营业收入33,666.10万元；平均销售单价3,705.27元/平方米；营业成本26,600.27万元；单位成本2,927.61元/平方米；税金3,854.77万元；费用1,070.00万元；贷款利息1,310.4万元。2、现金流量估算表见附表6本项目税后现金净流量2,141.06万元。测算前提同上。3、盈利能力分析1、静态分析投资利润率税后=项目净利润/项目投资支出总额=2,141.06/26,600

15、.27=8.05%。数据见附表52、动态分析项目净现值为277.46万元，净现值大于0，项目可行计算见附表6。经计算，本项目的内部收益率为9.5%，参考同行业基准投资内部收益率8%，本项目的内部收益率大于基准投资收益率，项目可行。七、风险分析项目盈亏平衡分析销售面积盈亏平衡点=成本费用合计/平均销售单价1-税费率=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米占计划销售量的92.82%销售单价盈亏平衡点=成本费用合计/房屋销售量1-税费率=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米占计划销售单

16、价的92.82%盈亏平衡分析表明，当项目销售面积到达84,334.35平方米或平均销售价格到达3,439.16元/平方米时，项目保本，安全余度7.18%。八、结论经过我们认真研究分析论证，无论是从施行发展集团“一体两翼发展战略，十分是对房地产“一翼利润中心的要求来看，还是从保证皇冠房地产企业实现可持续、有效益地发展来看，以及从九龙湾度假区规划远景和介入后续开发看，开发该项目均是必要的；同时，从财务评价等多个角度论证表明，在土地价格173.6万元亩以内拍得该宗土地，进行开发建设，该项目均是可行的。综上所述，该项目在投资方向、经济规模、经济效益和抗风险能力方面，既有可行性，又有可操作性。房地产项目

17、分析报告二一、总论1、项目建设背景A州新区新桥镇农工商总公司下属的新城房地产开发公司由于资金缺乏，不能及时启动本项目。恰逢整个地区的企业改制，有意转让本项目，这是能得到这个项目的重要的外在因素。新桥镇为了能改善居民的生活质量和提高本地区的房地产整体水平，所以希望找到能开发高品质住宅的开发商项目可行性分析报告范文。而某省十分是B市的房地产开发公司不管是资金实力，还是开发水平在全国来讲可谓是首屈一指的。该项目已经获得了土地使用权证和项目规划许可证，各项目会谈工作已相继展开。2、项目大概情况该地块位于A州新区何山路和塔园路穿插口。紧接A州科技学院，有良好的文化气氛。道路宽阔交通便捷煤炭经营可行性分析

18、报告，有新山大桥与古城区相连。项目占地126亩，其中120亩是建住宅用地，6亩是建配套幼儿园用地。容积率为2.0，总建筑面积为16万平方米，小高层和多层相结合，沿街底层为商业配套用房约占5%。具有一定的开发规模，并能为品牌的延续提供保障，给公司带来良好的社会效益和经济效益。本项目的建设资金完全由本公司自筹，缺乏部分通酒店可行性分析报告过土地抵押和预售房款解决。二、A州市介绍A州位于长江三角洲中部、某省东南部，东经l1955-12120，北纬3047-3202之间。东邻上海，西傍金陵，南接苏杭，北依长江，面积8488.42平方公里，占全省面积的8.27。市区392.3平方公里，其中建成区68平方

19、软件项目可行性分析报告公里，古城区14.2平方公里。三、A州市住宅市场分析1、2002年以前A州市住宅市场分析在这之前，A州市住宅水平一直维持在工业园区2300元/m2，古城区2500元/m2，而新区住宅价格也一直在2000元/m2左右彷徨。究其原因不外乎下面几点：土地价格是一个首要的因素可行性分析报告模板。土地作为稀缺性资源，政府没能做好土地供给的长期规划。开发商能够通过项目可行性报告，以很便宜的价格向政府要求划拨土地。这导致了土地成本在整个项目中只占很小的一部分。整个A州的住宅以零星分散建设为多，不注重整个小区环境、园林、文化方面的建设。居民寓居观念没有改变。大多数A州人项目可行性分析以为

20、，过了运河就觉得离开了城市，到了郊区。而且也一直以为A州新区是一个工业区，不适宜寓居。同时，新桥镇一直以来治安、环境都不好，在一定程度上限制了该区域的房价。消费观念也限制了整个A州市的房价。很多A州居民留恋于“小桥、流水、人家，只要有地方住，能吃饱，不会用剩余的钱去改善寓居环境和投资于房产。2、2002年以来A州市住宅市场分析2002年是A州房价飞涨的一年。2001年10月份，A可行性分析报告编写州市土地全面实行招投标。这对于A州整个房地产市场是一个重要的转折点，从至，开发商获得土地的唯一途径就是市场招投标，土地市场更趋于公平。与此同时，政府出台了一系列的相关政策。A州强化“强市富民意识，努力

21、使全市经济继续在高平台、低波动中运行，2002年全市经济继续走强。同时，改变全市居民的消费观念。规范房地产开发，改善投资环境，使房地产开发逐步走上规模软件可行性分析报告化、集约化经营。把房地产开发作为城市新的经济增长点，大力发展城镇建设。在市区范围内，加快土地供给制度的改革，停止新批量土地的开发项目，对存量土地开发项目采取限制的态度，使开发总量得到控制。同时，积极引导开发企业介入园区、新区的开发建设。加强城市建设步伐，动迁量大幅上升和货币安置政策使市场上对商品房的需求迅速膨胀。3、A州新区住宅市场煤炭经营项目可行性分析报告详细分析A州去年10月份拍卖的土地中还没有一块构成楼盘，而很多开发商已经闻风相继提高楼盘价格。据A州市建设局市场调查统计：A州市今年房价总体上涨了14.8%。