某地产项目财务分析报告.docx

《某地产项目财务分析报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某地产项目财务分析报告.docx（12页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、某地产项目财务分析报告目录一、主要技术经济指标-31.本项目主要基础参数指标-32项目主要技术经济指标-3二、建设方式-4三、项目开发施行进度-5四、项目投资估算-6五、静态销售收入及成本利润率计算-71销售收入测算-72成本利润率计算-7六、销售计划与销售收入-8七、项目经济效益评价-91.盈利能力分析-91财务内部收益率FIRR-92财务净现值FNPV-103资本金利润率-104静态投资回收期：-105动态投资回收期：-102.资金来源与运用分析-101资金来源与运用表财务平衡表-112借款还本付息表-12八、项目的不确定性分析-131.盈亏平衡分析-131动态考虑固定成本-132静态计算

2、-142.敏感性分析-151单因素敏感性分析-152双因素敏感性分析-16附件一：投资估算表-18附件二：销售进度与收入表-19附件三：全投资现金流量表-20附件四：资金来源与运作表-20附件五：自有资金现金流量表-21附件六：损益表-22二、建设方式ABC路项目建设，拟采取面向省内外具有承当该建设项目工程能力的建筑企业商，以公开招标的方式进行招标。择优选择具备一流技术装备和管理水平，且业绩十分突出、信誉与质量良好的建筑承包商承当该项目的工程建设。切实贯彻“百年大计、质量第一的方针，落实国家（质量振兴纲要）和（建设工程质量管理条列），促进建筑施工企业加强质量管理，使建设工程质量水平过硬，业绩卓

3、著。此项目建设的工程质量监理，面向国内外知名的监理公司施行公开招标，择优选择。同时聘请知名资深的监理专家施行工程全经过的监督，以保证科学有效、合理公正的控制项目建设工期、成本、质量。三、项目开发施行进度充分考虑到项目的市场推广计划、市场需要及项目抗风险能力，拟将以以快制慢的开发速度按计划快速完成整个项目开发运作。详细进度计划如下页横道图所示：具体见附件一五、静态销售收入及成本利润率计算经过具体市场调查，本项目与同一供求圈内的类似项目比照分析，确定本项目住宅销售均价为3280元/，底商销售均价为8000元/，详细销售收入计算见下表。1销售收入测算2成本利润率计算能够看出本项目全部销售完毕车库按4

4、0计算销售收入销售收入为35483.37万元，扣除营业税金及附加后为33531.79万元，税前利润为4909.76万元，成本利润率为17.15，高于西安目前房地产行业水平。六、销售计划与销售收入本项目销售周期定为13个月，2006年12月开盘销售，2007年年底销售完毕。详细各期销售比例及销售收入详见附表二。本项目为高层住宅，建设周期稍长，为了加强客户对项目的自信心，宜把项目开盘时间稍往后压，使客户真正看到入住在即，到达热销场面，衬托人气，带动销售。前期通过营销推广，内部认购，聚集大量人气，在开盘日构成旺销场面。根据ABC路项目本身特点及代理公司销售经历，估计开盘日可实现前期积蓄客户及现场新客

5、户签约到达总销售量的10，以后销售量稳定在每月9左右，在项目完工后，用半年时间完成全部销售任务。详见附表二：销售计划及销售收入表七、项目经济效益评价对本项目实行经济效益评价的主要根据是国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第二版以及由建设部发布的（房地产开发项目经济评价方法），建标2000205号，并参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，为了更客观的评价项目经济效益，我们只计算全部投资现金流量，进而计算项目的财务评价指标及经济效益。计算设定前提条件：1.土地费、前期费用年初一次性投入，其他费用施工期按比例均匀投入；2.会所及配套在开盘前投入，集中供热入网费、天然气入网费在完

6、工后投入；3.建安投资及管理费按比例投入，设定建设期间各季度资金投入比例分别为18、21、21、21、19；4.本表为项目融资前财务分析，建设投资不含建设期利息；5.结合银行贷款利率及行业特点，设定项目年基准收益率为8，则计算用季度折现率8/42。1.盈利能力分析财务内部收益FIRR、财务净现值FNPV及投资利润率。由于本项目并非长期经营项目，因而计算其年利润率没有实际意义，故没有选取这项指标。评价指标的计算经过详见附表。1财务内部收益率FIRR是指项目在整个计算期内年净现金流量现值累计等于零时的折现率。它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。当FIRR大于基础收益

7、率时，则以为其盈利能力已知足最低要求。由项目现金流量表计算可得：全部投资的财务内部收益率为：所得税后：4.46%；所得税前：6.29%。自有资金的财务内部收益率为：所得税后：22.61%；所得税前：28.86%。可见项目税前、税后财务内部收益率均大于设定的基准季度收益率2，项目风险较小。2财务净现值FNPV财务净现值FNPV按事先规定的基准贴现率Ic将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期的现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于0的项目是能够考虑接受的。本项目选取的年基准收益率为8%，则季度基准收益率为2，由此可计算得：全部投资的税前财务净现值为：3223万元；税后为1749万元；可见项目税前、税后财务净现值均大于零且较高，经济效益显著。3资本金利润率资本金利润率是利润与企业真正投入自由资金的比例，是静态指标。税前成本利润率为：49.49税后成本利润率为：32.024静态投资回收期：全投资税前18.21月；税后18.15月。5动态投资回收期：全投资税前19.37月；税后18.94月自有资金税前13.48月；税后13.19月项目静态、动态投资回收期均小于设定的项目建设周期24个月，所以风险较小。2.资金来源与运用分析资金来源与运用表集中体现了项目资金平衡的生存能力，是财务评价的重要根据。本项目资金来源与运用为下表所示。从表中能够看出，本