房地产财务分析报告范本.docx

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1、房地产财务分析报告范本报告目录1主要会计数据摘要(2)2基本财务情况分析(2)2-1资产状况(2)2-1-1资产构成(3)2-1-2资产质量(3)2-2负债状况(4)2-3经营状况及变动原因(4)2-3-1主营业务收入(4)2-3-2主营业务成本(5)2-3-3其他业务利润(5)2-3-4管理费用(6)2-3-5财务费用(7)2-3-6投资收益(7)2-3-7营业外支出净额(8)2-3-8经营状况综述(8)3预算完成情况及分析(9)3-1收入收益类(9)3-2成本费用类(9)3-3预算分析综述(10)4重要问题综述及建议(10)4-1资威公路收入增长分析(10)4-2国债跌价幅度较大(11)4

2、-3工程项目完成量缺乏(12)4-4管理费用与财务费用的期间性影响较大(12)2-1资产状况截至2004年3月31日，公司总资产20.82亿元。2-1-1资产构成公司总资产的构成为：流动资产10.63亿元，长期投资3.57亿元，固定资产净值5.16亿元，无形资产及其他资产1.46亿元。主要构成内容如下：1流动资产：货币资金7.01亿元，其他货币资金6140万元，短期投资净值1.64亿元，应收票据2220万元，应收账款3425万元，工程施工6617万元，其他应收款1135万元。2长期投资：XXXXX2亿元，XXXXX1.08亿元，XXXX3496万元。3固定资产净值：XXXX净值4.8亿元，XX

3、XXX等房屋净值2932万元。4无形资产：XXXXXX摊余净值8134万元，XXXXX摊余净值5062万元。5长等待摊费用：XXXXX摊余净值635万元，XXXXX摊余净值837万元。2-1-2资产质量1货币性资产：由货币资金、其他货币资金、短期投资、应收票据构成，共计9.48亿元，具备良好的付现能力和归还债务能力。2长期性经营资产：由XXXXX构成，共计5.61亿元，能提供长期的稳定的现金流。3短期性经营资产：由工程施工构成，共计6617万元，能在短期内转化为货币性资产并获得一定利润。4保值增值性好的长期投资：由XXXX与XXXX的股权投资构成，共计3.08亿元，不仅有较好的投资回报，而且X

4、XXX的股权对公司的发展具有重要作用。以上四类资产总计18.83亿元，占总资产的90%，讲明公司现有的资产具有良好的质量。2-2负债状况截至2004年3月31日，公司负债总额10.36亿元，主要构成为：短期借款含本年到期的长期借款9.6亿元，长期借款5500万元，应付账款707万元，应交税费51万元。目前贷款规模为10.15亿元，短期借款占负债总额的93%，讲明短期内公司有较大的偿债压力。结合公司现有7.62亿元的货币资金量来看，财务风险不大。目前公司资产负债率为49.8%，自有资金与举债资金基本平衡。2-3经营状况及变动原因扣除XXXX影响后，2004年1-3月下面简称本期公司净利润605万

5、元，与2003年同期比拟下面简称同比减少了1050万元，下降幅度为63%。变动原因按利润构成的主要项目分析如下：2-3-1主营业务收入本期主营业务收入3938万元，同比减少922万元，下降幅度为19%。其主要原由于：1XXXX收入3662万元，同比增加144万元，增长幅度为4.1%，系XXXXXXXXXXX增加所致。2XXXXX126万元，同比增加3万元，增长幅度为2%，详细分析详见“重要问题综述4-1。3工程收入150万元，同比减少1069万元，下降幅度为88%，原因是：一、本期开工项目同比减少；二、XXXX办理结算的方式与其他工程项目不同。通过上述分析可见，本期收入同比减少的主要原因是工程

6、收入减少。假如考虑按XXXX项目本期投入量2262万元作调整比拟，则：本期工程收入同比增加1193万元，增长幅度为98%；本期收入调整为6200万元，同比增加1340万元，增长幅度为28%。2-3-2主营业务成本本期主营业务成本1161万元，同比减少932万元，下降幅度为45%。按营业成本构成，分析如下：1XXXX营业成本993万元，同比增加102万元，增加幅度为11%。主要原因是XXXXXXX计入成本的方式发生变化，去年同期按摊销数计入成本，而本期按发生数计入成本，此项因素影响数为117万元。2工程成本168万元直接成本144万元，间接费用24万元，同比减少1034万元，下降幅度为86%。主

7、要原因是：开工项目同比减少，使工程直接成本减少1002万元，下降幅度为87%；开工项目同比减少，以及机构调整后项目部人员减少，使工程间接费用同比减少32万元，下降幅度为57%。已开支的工程间接费用占计划数的26%。通过上述分析可见，本期营业成本减少的主要原因是工程成本的减少。2-3-3其他业务利润本期其他业务利润41万元，同比增加15万元，增长幅度为58%。其主要原因是：1其他业务收入44万元，同比持平。2其他业务支出3万元，同比减少15万元，下降幅度为85%。原因是：撤销资产经营分公司后，相关业务由XXXX部进行管理，除税费外没有其他直接费用。2-3-4管理费用本期管理费用883万元，同比增

8、加425万元，增加幅度为93%。主要原因是：1奖金515万元，同比增加375万元，主要原因是：总额差异：2003年考核奖515万元较2002年考核奖457万元在总额上增加了58万元；时间差异：2002年考核奖457万元中的317万元计列入2002年的成本费用，在2003年实际计列成本费用的考核奖为140万元。而2003年考核奖515万元全额计列在2004年，构成时间性差异317万元。2工资附加费78万元，同比增加70万元，主要是2003年考核奖构成的时间性差异。3董事会经费21万元，同比增加16万元，原因是：总额差异：2002年董事领取半年津贴，2003年董事领取全年津贴。时间差异：2002年

9、董事津贴在2003年陆续发放，2003年董事津贴集中在2004年1月发放。4本期转回已计提的坏账准备5万元，而去年同期是计提了坏账准备56万元，主要系去年同期对暂未收到的XXXX收入830万，计提了坏账准备50万元。本期对暂未收到的XXXX收入采用个别认定法，不予计提坏账准备。因而，坏账准备对管理费用的影响减少了61万元。本期暂未收到的XXXX收入为2242万元，原因是：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。经与XXXX公司协商，XXXX公司于4月15日前将全数结清所欠款项。2-3-5财务费用本期财务费用1204万元，同比增加680万元，增加幅度为130%。原因是：贷款规模增大

10、：本期银行贷款平均规模为10.25亿元，去年同期为4.72亿元，增加了5.53亿元，增幅为117%。贷款利率提高：自2003年9月存款准备金率上调至7%以来，各家银行普遍出现惜贷现象，我公司的新增贷款不再享受按基准利率下浮10%的优惠利率。2-3-6投资收益扣除XXXX影响后，本期投资收益217万元，同比减少111万元，下降幅度为34%。按构成内容分析如下：1国债收益本期国债方面获得的收益为56万元，同比减少213万元，下降幅度79%。主要原因是：投入资金的规模减小：本期投入资金的平均规模为1.73亿元，同比减少8854万元，下降幅度为34%。实现收益的时间性差异：投资收益何时实现，取决于国债

11、买卖、兑息时间和有关投资协议约定时间。2股票收益本期股票方面获得的收益为575万元，同比增加551万元。原因是：本期公司组织资金5.78亿元，申购到158万股TCL新股，获利575万元。3跌价准备按2004年3月31日的收盘价计算，公司所持国债的市价为1.64亿元，本期计提了跌价准备414万元，而去年同期是转回已计提的跌价准备38万元，因而跌价准备对投资收益的负影响同比增加452万元。2-3-7营业外支出净额本期营业外支出净额18万元，同比增加了24万元，主要因素是：1本期报废4辆汽车，帐面净值14万元；2本期发生办理已转让的房屋的产权证费用3万元，属于去年同期体现的转让房屋收益6万元的滞后费

12、用。2-3-8经营状况综述本期净利润同比下降幅度较大的主要原因是管理费用和财务费用的大幅增加、投资收益减少所致。从详细的分析来看：一、造成费用增加的因素在控制范围内；二、投资收益的减少是受国债市场价格下跌影响。1管理费用增加的因素中，最主要的是考核奖的时间性差异。在构成原因上是XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX，而采取的一种处理策略。此因素已考虑在2004年预算中，对2004年经营目的不会产生影响，只是费用的期间性的表现。2扩大后的贷款规模，仍控制在董事会的受权范围内。随着下半年可转债的发行，公司对贷款规模的调整，财务费用会相应减少。3国债市场价格下跌，属不可控因素。若国债价

13、格不恢复，对实现2004年经营目的有较大影响。3预算完成情况及分析3-1收入收益类本期收入、收益共计4195万元，完成收入总预算3%，扣除XXX因素和XXXX项目的影响，完成收入总预算6%。按预算项目分析如下：1XXXXX收入3661万元，完成预算25%。2XXXXX收入126万元，完成预算24%。3工程收入150万元，完成预算0.3%，详细分析详见“重要问题综述3-2。4其他业务收益41万元，完成预算57%，剔除费用支出减少因素，完成预算36%，主要原因是收入实现的期间性。5短期投资收益217万元，完成预算11%，主要原因是本期计提414万元跌价准备，详细分析详见“重要问题综述4-2。6追加

14、短期投资收益本期无，主要原因是：计划用于追加短期投资的资金是发行可转债后暂时闲臵的资金，属于时间性差异。7XXXX的现金股利目前尚未获得，若本年确能收到，则属于时间性差异。否则，将构成本年目的利润的缺口。3-2成本费用类本期成本、费用共计3484万元，占支出总预算3%，扣除XXX项目和可转债发行费用的影响后，占支出总预算6%。按预算项目分析如下：1XXXX成本993万元，占预算20%，按预算项目分析如下：人员经费197万元，占预算27%。办公经费28万元，占预算21%。日常维护费33万元，占预算13%。专项维护费196万元，占预算12%，主要原因是大部分预算项目尚未施行。折旧与无形资产摊销53

15、9万元，占预算25%。2工程结算成本168万元，占预算0.3%，详细分析详见“重要问题综述4-3。3管理费用883万元，占预算43%，扣除一些费用项目的期间性影响后，完成预算24%，详细分析详见“重要问题综述4-4。4财务费用利息净支出1204万元，占预算33%，主要原因是资金计划中的上半年贷款规模大于下半年，使此项费用发生不平衡。详细分析详见“重要问题综述4-4。5营业外支出净额18万元，占预算5%，主要原因是列入预算事项尚未进行处理。3-3预算分析综述本期净利润605万元，完成全年预算7%，假如对XXXX收益按预算平均季度收益250万元进行估计，本期净利润调整为855万元，完成预算9.6%

16、。从以上预算项目的分析来看，未完成预算的主要原因在于：本期利润构成中工程利润和投资收益与预算存在重大差距，将在“重要问题综述里进行具体分析。4重要问题综述及建议4-1XXXXX收入增长分析XXXX本期收入126万元，同比增加3万元，增长幅度为2%。根据有关部门的统计数据，XXXX车辆通行情况与收入情况如下表：注：XXX；XXX；XXX；XXX以上。XXX同比增长了14%，总收入同比只增长2%，原因是XXXXXX在构造上发生了较大变化。本期98.4%的车流量集中在收费单价较低的XXXX和XXXX上。建议：公司相关部门对XXX和XXX下降的情况进行分析，找出下降原因。4-2国债跌价幅度较大国债价格

17、主要受资本市场供求关系和资本流向的影响，但是国债的到期价值是确定的，计提的跌价准备能在兑息和兑本时得到补偿。所以，计提的跌价准备在卖出国债前本质上是一种浮亏。所获投资收益与资金成本的差额，才是衡量投资损益的标准。国债价格在一定空间内与股市行情基本呈负相关。从本年股市行情来看，有持续走好的可能，国债价格在短期内可能难以上涨。2004年短期投资收益预算1900万元不含追加投资收益，若国债价格迟迟不上涨，计提的跌价准备将无法转回，对完成2004年的经营目的会产生很大影响。比照2003年12月31日与2004年3月31日的市场价格，各类国债跌价幅度为2.1%4.1%。除2107外的其余国债品种均已跌破面值，跌破面值幅度为5.35%9.56%。建议：公司根据目前市场行情进行专题研究，制定出应对措施。