商业广场营运方案.docx

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1、商业广场营运方案金世界商场营运方案根据金世界广场的工程进度，9月将全线完工、交付使用。商场完工交付后，必然面临着市场的招商、开业和整体的营运等众多方面的工作，为使以上工作尽快落实和展开执行，以便获得良好的招商和经营成果，现就以上作业展开策划，并提出本策划方案以供参考一、市场分析1.1商业大概情况1、商圈构成运城市商业主要集中于以南风广场为中心的商业区和以禹都市场为中心的禹都商业区。在商业形态方面，以南风广场为中心构成了以天泰商城，凯越商城及沿街品牌店构成的，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种，是运城市最繁华的商业区。在南风广场周边，还构成了以水

2、晶服饰、水晶故事，温州小商品批发城三大市场构成的中低档商品集贸市场，这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相邻的优势，与商场及品牌店构成互补效应，吸引着不同的客户群。以禹都市场为中心的禹都商圈，1由禹都市场13个区构成的集贸市场的商业形态，主要经营小商品、建材、家俬、糖酒、日用百货及食品等商品。从上述运城市的商业格局而言，商业集中度较高，再加上缺乏新的商业增长点，人均消费水平较低，商业已趋于饱合，缺乏发展空间。但从商业形态而言，缺乏专业性，特色化的商业形态，商业雷同性强，竞争剧烈，特色专业市场发展潜力宏大。12、市场消费状况1、消费水平运城市城市人口少，人均收入水平低，旧城改造比例小，致使商业

3、消费水平较低，消费能力有限，成为运城市商业发展的瓶颈。2、经济水平运城市及周边县乡还是经济落后地区，城市规模小，低收入人口占总人口比列高，商品的消费仍以中低档商品为主。中高档消费主要集中于煤、石油、行政事业单位及外来高收入人群。3、城市经济构造运城市产业主要依靠农业，在整个产业发展中，第一、二、三产业均不发达，且缺乏有力的经济增长点，经济发展缓慢，进一步制约了商业的发展。4、消费发展趋势运城市人口有限，经济发展缓慢，缺乏强势产业支撑，再加上大量新型商业市场的进驻，估计将来几年，运城市的商业经营状况将很难改变，商业竞争将更趋剧烈，专业化、细分化的市场运作已成必然。二、SWOT分析21优势与时机1

4、、规模优势，具备了成为一个商圈的硬件条件；2、商业形态优势，以金世界为龙头带动周边潮流街、金海岸的发展，最具发展潜力的商业形态；3、购物环境优势，独具魅力的建筑风格，一流的休闲环境；4、政府支持，给市场的招商和经营带来政策上的时机；5、旧城改造，为该片区的发展创造了条件；6、餐饮娱乐业合理的利润水安然平静良好的发展空间，为商场招商和经营奠定了基础；22劣势与威胁1、区位劣势，与商业中心相距较远；2、交通条件单一，对商场人流量是一个威胁；3、4、商业市场过度竞争，使招商和经营面临极大的威胁；5、消费水平的低下和消费增长有限，限制了商业市场的发展；6、商户经营自信心和市民消费自信心的缺乏，导致商业

5、前景昏暗；三、市场定位1、第一目的主力店第一目的主力店是我们市场经营和招商的主体，该目的商户招商和经营的成功与否，将从根本上决定商业街招商和经营的成败。第一目的主力店以服装服饰为经营主体；2、第二目的主力店第二目的主力店是超市，美食。为商场提升人气，完善商品构造第二目的主力店以经营服装、鞋帽箱包、布料艺、针纺织品、化装饰品等为主。3、第三目的主力店第三目的主力店作为金世界商圈构造和服务机能的完善服务。同时也是商业街的公共服务机构。第三目的主力店主要包括金融机构、电信、邮政、移动通讯等集团客户。四、经营布局为使商业街整体的消费功能趋于完善，建立起真正意义上的品牌市场，完全有必要对商场的经营布局和

6、功能分区进行规划和引导。41商品布局43经营布局遵循原则1、符合整个商场战略定位的原则，集购物、餐饮、休闲功能于一体，商品的布局必须从知足以上功能需求的角度出发；2、尊重市场需求和选择的原则，经营布局的规划必须为招商服务，最终格局取决于招商的结果；3、合理有效使用空间的原则，必须从商品经营的空间利用出发；4、经济效益原则，应充分考虑商户的经营利益，达成商户与市场经营者双赢的局面；5、关联性原则，不同的商品合适不同的经营组合，关联性商品可在同一功能区经营；6、大客户和知名品牌优先原则，大客户和知名品牌对提升商场品牌，带动中小商户的进驻，以及带动消费起着至关重要的作用，对这类客户要优先考虑；7、充

7、分考虑经营户愿望和要求的原则，考虑了经营户愿望和要求，才能充分吸引经营户进驻，并提高经营户的经营激情，进而促进市场快速构成；8、方便顾客消费的原则，在商场商品布局及业态分布方面，体现了两个原则，其一是充共享受一站式消费的乐趣，其二是先购物、后休闲观光，再去餐饮娱乐，符合人消费的习惯；9、视觉形象原则，整个经营布局应充分考虑商品陈列的视觉冲击力和形象同意；五、经营策略经营布局规范了商场的硬件功能，而经营形式则是了完善商场的软件功能，只要好的硬件基础，再加上强大的软件支持，大十字商业街才能获得良好的招商和经营成果。在经营形式的建立方面，根据市场竞争状况和制胜原则，制定了的经营形式：六、招商计划制定

8、具体可行的经营和招商政策，并展开操作和执行。1、确立市场经营形式经营形式决定了商场经营的方式，经营形式确立，方可确定招商的政策，是联营还是引资、是租赁还是自营、或多种方式的结合。因而，经营形式必须尽快确立，否则详细的招商工作将很难展开；2、制定详细的招商政策招商的目的和原则；招商工作的各项规章制度；制定不同商户规模和经营商品等的招商政策；制定不同商户的准入条件；确定招商合同样本；确定租金标准和联营等条件；确定优惠幅度和条件；部分大项目的招商方案；3、招商区域和目的客户确定招商区域以运城为主，大客户和品牌客户的招商区域为全国；招商的目的客户参见市场定位；4、大客户及品牌商户的招商招商策略采用以大

9、带小，以品牌带动一般商户的策略，以此提高市场招商效果，因而针对大客户及品牌商户的招商工作应提早展开，估计在九月末即可展开；采集大客户及品牌商户的招商的资料，采用发函、邮寄招商手册、电话洽商、招商参谋拜访等推介程序展开招商；由公司抽调专业人才，成立大客户及品牌商户的招商招商小组，负责客户的招商和合作会谈；5、市场招商的全面展开针对大客户及品牌商户的招商工作启动后，面向中小商户的招商工作全面启动；针对中小商户招商，主要利用各种媒体发布招商信息，向社会广泛告之，配合业务人员展开人员推介；该阶段工作在十月十五日前应全面展开；6、商户的登记和初选制定商户登记表主要包括经营商品和面积等；所有意向商户均应填表登记，交纳定金，建立预定档案；对登记的经营商户按经营大类进行分类，划定经营区域；对经营商户进行初选，对不符和经营要求的商户另行规划；7、商户资格审查审查经营类型；审查经济实力；审查经营能力；审查品牌优势；优先商户和淘汰商户确定；确定首披进驻商户；其余商户视招商情况决定能否入场；8、与商户签定合同交纳租金或保证金；签定正式合同联营或租赁等；9、自营项目确定