市场分析与营销策划报告.docx

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1、市场分析与营销策划报告目录1、策划前言2、策划目的3、策划根据4、策划思路5、策划内容策划篇一、策划前言1、以人为本，首先尊重人，然后取悦人。2、复合地产不是简单的地产与其他产业的叠加，不同于纯粹拼价格的血战，它是建立在对消费行为习惯的了解，和创新生活方式的基础上，将房地产业和其他关联产业有机整合，进而将某种既具有号召性又具有贴近性的生活方式完好地体如今房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中。3、成功的地产复合应体如今开发理念、功能价值、生活体验，系统工程，开发形式，资源整合六大层面。4、本工程结合合肥的城市规划，开场进行了房地产业与健康、教育、商务、文化、旅游等多产业的结合，并拥有了国

2、际性、共需性、唯一性三个特色，由开发商上升到城市运营商的角色。5、整合推广是个一体化的运作经过，从报纸广告、电视广告，电台广告，到公关活动，现场包装，宣传资料，创新应贯彻到每一个环节中去，最后只要产品没有问题，成功完成能够等待。二、策划目的不同的阶段，拥有不同的策划目的。但策划的最终目的不会改变。要完成这一目的，必须通过一个严密协调的经过来完成。在这个经过中不断积累与完善，力求到达营销策划的最终目的：引导消费促进销售在这个经过中，阶段性策划目的为1、塑造本工程整体品牌形象，为后期的营销推广树立良好的品牌形象。2、瞄准目的人群，有效地进行工程产品的营销推广。3、树立开发商的企业形象，为其后续产品

3、的推出奠定良好的市场基础。三、策划根据给我一个支点，我能够撬起地球。策划的根据来源于市场。市场，瞬息万变。由于，市场上的产品，在不断更替。所以：产品，就是策划的根据，是支撑起整个营销的支点。立足产品，才有有效策划的可能。四、策划整体思路策划的思路来源于消费者。针对消费者做出的产品是有市场基础的产品。针对消费者做出的产品是有市场前景的产品。针对消费者做出的产品就是能够在市场上顺利实现销售的产品。所以，基本的策划思路是：1、我们的产品是什么？2、我们产品的消费者是谁？3、我们如何针对消费者进行产品的营销推广？五、策划内容一地块篇1、地块概述本工程地块位于312国道至南京、芜湖、马鞍山、蚌埠与南淝河

4、交汇处，共3000亩地。地块较为平整，据目测，整个地块的高低落差不超过3M，地块中有丰富的水资源，还有大片的绿色生态植被。地块的还有一些建筑因拆迁而没有完全迁走。地块外表覆盖大量草和、灌木、小树。2、地块分析?位置：本地块位于312国道旁，东有南淝河。位于城市的东南上风口。?交通：目前该地块公共交通极不便，暂时没有公交线路，通往市内。但由于邻近主干道312国道，进出城较为便捷。?配套：周围目前均为未开发土地，只要少量的农村和生活设施。周边生活配套较少，距离本工程约5公里处有江淮汽车厂。将来城市规划中，本地块属于为将来城市住宅的用地。?环境：周边没有成熟的生活配套，且交通不便，整体环境较零乱。二

5、工程概述篇1、工程概述本工程占地面积约3000亩，总建筑面积约160万平方M。容积率为0.8，60%的生态公园，小区的景观设计以水系为中心。2、工程分析本工程占地面积较大，容积率低，绿化率高，有丰富的水景资源。建筑产品将以独栋别墅、花园洋房为主。应该讲，这样的产品在合肥应该是属于最高端的产品。该产品的目的市场应该是合肥消费金字塔的最顶端部分。3、工程建议：工程的规模、地块资源和特殊的地理位置，在我们工程的开发和规划上建议引入“复合地产形式，即：高尔夫概念+房地产寓居。三市场篇1市场概述合肥的别墅市场，市区主要集中在西区大蜀山和董铺水库附近，市郊主要是有双凤湖元一高尔夫别墅。如新加坡花园城、金色

6、池塘、绿城桂花园、和庄、维多利亚别墅、望园小区等楼盘。且主要以联排、叠加别墅为主。普遍规模较小，很大一部分是在与多层、小高层混合在一起。别墅的户型也以200左右为主，总价约在60万200万之间，以100万左右为主。2市场分析合肥的别墅市场，主要集中在自然风景较为优美的西区，这也符合别墅这种产品对景观的要求。主要产品为联排、叠加别墅。总价也较低。应该讲，合肥真正意义上的别墅区还没有构成。但是仅有别墅概念已经不能吸引足够的市场关注和支撑工程，因而必须引进新的概念。精准的定位对于任何一个房地产工程而言是至关重要的。在确定了整体定位的基础上，进行有效的策划与推广，最终有效完成产品品牌的建立与市场去化的

7、完成。1.1工程市场定位1.1.1市场定位合肥第一座国际化高尔夫生活示范城第一座：显示工程的唯一性和规模。高尔夫生活：显示工程的理念和品质。示范城：昭示我们提供的是生活与休闲、娱乐、商务相结合的完美规范，堪称范本。1.1.2市场定位原则源于市场高于市场引导市场好的产品，往往都遵循这样的市场原则：市场上有什么？市场上缺什么？我们的产品能为市场带来什么？任何一个产品的产生，都是立足于市场的。而过分依靠于市场，必定在较短的时间内被市场所淘汰。但过分领先于市场的产品又存在着太大的市场抗性。所以，有市场竞争力的产品是在立足市场的基础上，具有适度的前瞻性，能够被市场所接受并最终引导市场消费的产品。1.1.

8、3市场定位根据：市场根据产品是市场的产物。产品的市场定位必然直接来源于市场的要求。开发产品方向的定位来自两个基础条件，一是工程本身的资源，二是工程所在区域市场的房地产产品构造。由此确定工程的发展方向，能够降低工程的风险系数。1、地块资源从规模来讲，本工程完全符合超大盘开发的先决条件：地块总规划用地面积为200万平方M。通过对有类似条件的工程的分析发现，大型工程的整体规划难度高于普通的工程，开发商所面临的风险其实是比普通工程高的，考虑到后面几期的营销推广，我们不仅要为前期制造可供延续的卖点，还要为经营经管的可持续性发展提供空间。从地块的先天条件来看，工程有几十万平方M的水域，同时又有城市规划中的

9、市政配套合将来的城市建设，既能够拥有良好的环境又不失交通网络的优势。工程将能够从商业的角度来寻找一个可持续发展的支撑点，即：高尔夫+房地产寓居。由于高尔夫不仅代表品质，同样能够为工程带来更多的支撑点，如：旅游、商务、休闲、娱乐等等。将能够有效支撑工程810年的规划不落后、概念不落后。2、区域市场产品区域市场的产品构造是工程定位的重要影响因素之一，其特殊的地或性，消费心理以及市场对需求的个性都是产品选择的参照物。A：合肥的住房消费在政策的引导下已启动，在城市经济快速的影响下，房地产的发展以及城市规划处于上升的调整阶段，由于房地产市场还未进入强竞争阶段，区域市场处于小规模、非理性的发展阶段，消费者

10、没有构成完好的品牌，寓居等等理性的消费观念。B：工程所在区域的自然资源方面具备一定的排他性，有丰富的自然资源，为工程的高档定位提供了有力的支撑点。C：合肥还没有“高尔夫概念，本工程的高尔夫概念完全能够引导和支撑160万的体量和810年的周期。D：该市城市经济的发展和商务规模的扩大，很多高级商务人士没有一个生活、商务、休闲、娱乐甚至包括孩子的教育等等能够集一体的社区。这类型的消费群有相当的数目，但由于市场上没有相应的产品，极大地压抑着这一部分消费需求的释放。怎样针对这些看似可靠却又风险重重的市场条件制定工程的发展方向？不言而喻，单纯的寓居社区是无法支撑如此庞大的体量，必须为工程寻找可持续性发展的

11、出路，所以集成式社区的出现和发展成为可能。综合该市的市场信息可分析出：本工程的绝大部分是必须用来发展中高档产品，以顺应市场，到达顺利聚集人气启动超级大盘的目的。1.1.4本工程的市场形象定位：经过以上市场定位根据的具体阐述，本工程的形象定位为：国际新都市生活圈中的高尔夫主题高尚人居1.1.5开发商形象定位众安地产-新生活运营商建造新城市，运营新生活是人们新生活的创造者和经营者为人们营造梦想的家园为人们带来高品质的生活给合肥带来新的发展1.1.6工程案名泊天下“泊既能够充分表现工程有丰富的水景，又有“停泊、靠岸的意思，表现出港湾、人生的港湾、事业的港湾的意思，在这里能够享受宁静、安闲的生活，卸除人在面对社会时面具和伪装；天下，有包涵、宽广、巅峰之意。泊天下则有襟怀天下、享受人生成功的风云际会后的宁静之意。泊天下以尊贵的姿态傲然于城市的一隅，不久，他会成为一座城市的精神。胸有丘壑、指点江山、达观天下，泊天下以宽广无垠的襟怀，站立成静止的考虑。四、产品篇一、产品概念导入