房屋买卖合同无效的重大情形及法律后果.docx

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1、房屋买卖合同无效的重大情形及法律后果碰到合同纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问房屋买卖合同无效的重大情形及法律后果房屋买卖合同，是指房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。在房屋买卖中，买卖合同的有效性经常碰到纠纷，有效性是买卖双方争论的焦点，而在房屋买卖中，也会出现买卖合同无效的情形。笔者结合司法工作经历特归纳房屋买卖合同无效的情形，为美芹之献，供学术理论界和司法实务界参考。一房屋买卖合同无效的情形那么，究竟实践中哪些房屋买卖合同属无效合同呢?笔者结合司法实践以为主要有下面几种：1、房屋与土地分开转让，合同无效（中华人民共和国

2、物权法）第一百四十七条规定：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。（城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例）第二十四条规定：土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。（城市房地产管理法）第四十二条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。这就是我国现行法律对土地、房屋的管理采取的房地一体主义原则，根据这一原则，所有人处分本人的房产时，建筑物所占用范围内的土地使用权一并处分。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，

3、具有不可分离性，因而，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。假如卖方将房产和土地使用权分别转让与不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方能够提出这种买卖合同无效。2、侵犯优先购买权，合同无效（物权法）第一百零三条规定：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。（民法通则）第七十八条规定：财产能够由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人根据各自的份额，对共有财产共享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承当义务。按份共有财

4、产的每个共有人有权要求将本人的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。（合同法）第二百三十条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高人民法院（关于执行若干问题的意见(试行)）第一百一十八条规定：出租人出卖租赁房屋，应提早三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人能够请求人民法院宣告该房屋买卖无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，按份共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提早三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所以同等条件，

5、主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人能够请求法院宣告该房屋买卖无效。3.商品房预售违法，合同无效我国（城市房地产管理法）第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，获得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金到达工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和完工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，获得商品房预售许可证实。如不符上述条件，买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。（最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件

6、适用法律若干问题的解释）第二条规定：出卖人未获得商品房预售许可证实，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前获得商品房预售许可证实的，能够认定有效。4.与第三人恶意串通另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用导致买受人无法获得房屋的，买卖合同无效（最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释）第十条：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法获得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。5.无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效（民法通则）第十二条规定：不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，

7、由他的法定代理人代理民事活动。第十三条规定：不能识别本人行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。第五十八条下列民事行为无效：(一)无民事行为能力人施行的。因而，无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效。6.限制行为能力人未获得法定代理人同意签订的房屋买卖合同无效（民法通则）第十二条规定：十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，只能进行与他的年龄、智力相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。（民法通则）第十三条第二款规定：不能完全辩认本人行为的精神病人是限制民事行为能力人，能够进行与他的精神健康状况相适应的民事活动;其他民事活动由

8、他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。（民法通则）第五十八条规定：下列民事行为无效：(二)限制民事行为能力人依法不能独立施行的。（合同法）第四十七条规定：“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人能够催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，好心相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。7.房屋买卖双方恶意串通，损害国家、集体或别人利益所签订的房屋买卖合同无效（民法通则）第五十八条规定，下列民事行为无效：(四)恶意串通

9、，损害国家、集体或者第三人利益的;（合同法）规定，第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：(二)恶意串通损害国家、集体或者第三人利益。8.买卖权属有争议的房屋买卖合同无效（中华人民共和国城市房地产管理法）第三十八条规定，下列房地产，不得转让：(五)权属有争议的。上述法律条文是（城市房地产管理法）专项十分法规的禁止性规范，属于强迫性规定，（合同法）第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：(五)违背法律、行政法规的强迫性规定。出售人应当对所出售的房屋拥有绝对的、无任何瑕疵的所有权，由于产权发生争议的房屋权属尚未确定，出售人并不一定拥有绝对的所有权，其签订的房屋买卖合同当然无效。9、司法机关

10、和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利房屋的买卖合同无效（中华人民共和国城市房地产管理法）第三十八条下列房地产，不得转让：(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。上述法律条文是（城市房地产管理法）专项十分法规的禁止性规范，属于强迫性规定，（合同法）第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：(五)违背法律、行政法规的强迫性规定。被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售，否则所签订的房屋买卖合同无效。如法院依法查封的房屋、被划入拆迁规划红线范围内的房屋等等。二房屋买卖合同

11、效力认定中的一些特殊情形，对这些特殊情形，应详细分析而不应一概以为无效，即特定条件下有效，特定条件下无效。1.房屋买卖未采用书面形式（城市房地产管理法）第四十一条规定：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权获得的方式。（合同法）第十条规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。房到买卖合同的签订应当采用书面形式。但我国也（合同法）第三十六条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。由此

12、可见，房屋买卖合同即便未采用书面形式，也并不必然导致合同无效。如买卖双方均实际履行了主要义务，买受人已交付了房款，并实际使用和占有了房屋，又没有其他违法行为，只是该买卖合同没有书面形式的，应以为买卖关系有效。但为了过户的需要，应补签书面的房屋买卖合同，买方可要求卖方协助办理产权过户手续。如双方未履行口头合同的主要义务且并不能就此达成一致，则该合同应认定为无效的合同。2.卖方转让没有所有权证书的房屋买卖合同（城市房地产管理法）第三十八规定：下列房地产不得转让(包括买卖)：(六)未依法登记领取权属证书的。但从该条立法目的上看，其规定应当是属于行政管理性的，违背这一规定，仅是产生房屋转让不能及时颁证

13、或不能如期过户的结果。（合同法）第一百三十一条规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，按照其规定。可见，只要标的物合法且有权处分，对于标的物能否有相关证照，合同法并无十分要求。（关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释）第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能获得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承当违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已完工房屋的，自合同订立之日起9

14、0日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，能够根据已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条规定：商品房买卖合同约定或者（城市房地产开发经营管理条例）第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应预支持。由此能够推导出：房屋买卖合同签订时，尽管该房屋尚未办理所有权登记，合同也有效。对此应理解为：房地产权利人没有现实房屋的产权证而不能办理房屋转让经过中涉及到的登记过户手续，但不应据此以为预购房买卖合同必然无效。如双方在签订协议时对房屋权属证书尚未领取的状况

15、是明知的，且当条件或期限成就时就能够办理过户手续，产权亦无其他争议或购买的房屋已交付原告入住时，一般应认定为有效。如卖方隐瞒无证的事实或因存在屋建造存在违法行为且已被有关机关确定，根本不能获得所有权证的，则此类合同应为无效。3.没有办理过户手续而引起发一方反悔的（关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函）(1990年2月17日最高人民法院)强调：签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应以为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的。（关于范怀与郭明华房屋买卖能否有效问题的复函）(1992年7月9日最高人民法院)答复：房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应

16、具备双方订有书面契约、中人证实、按约定交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。（关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释）第六条明确规定：当事人以商品房预售合同未根据法律、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的，不予支持。（物权法）第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。（关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(一)）第九条中规定：按照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当

17、办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，假如原告请求被告交付该讼争房屋，则人民法院应当责令被告继续履行其合同，并责令被告协助原告办理房屋过户手续。可见，房屋买卖合同能否进行登记已在法律上确认不是生效条件，仅是未办理有关手续之前，不具有将合同指向标的房产权属变更的效力。本质上讲，这涉及到的债权行为和物权行为二元划分的理论，只要双方签订的不动产转移合同(债权行为)依法有效，当事人双方就应

18、按合同约定和法律规定办理不动产登记(物权行为)手续。因合同一方原因未办理过户登记手续的，人民法院应责令其继续履行，办理过户登记。4.房屋共有人擅自转让的行为（关于适用婚姻法若干问题的解释(一)）第十七条第(二)项夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，获得一致意见。别人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗好心第三人，（关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见）第八十九条共同共有人对共有财产享有共同的权利，承当共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人好心、有偿获得该项财产

19、的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。（物权法）第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人获得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是好心的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产按照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人按照前款规定获得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人好心获得其他物权的，参照前两款规定。可见，我国法律已确立了我国物权的好心获得制度。只要符合好心获得的条件，即买方受让房屋时出于好心，不知有其他共有人或无从审查能否有其他共有人或