市场运作房指标转让协议并非是无效合同.docx

《市场运作房指标转让协议并非是无效合同.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《市场运作房指标转让协议并非是无效合同.docx（27页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、市场运作房指标转让协议并非是无效合同（市场运作房指标转让协议）并非是无效合同蒋贤铮2020年12月16日案语：房事是眼下全国人民热议的话题。我在（无效后购房人能否请求赔偿该房升值的差额损失）一文中，以为（市场运作房指标转让协议）“从协议内容看，本质上就是转让市场运作方式所建设的房屋，违背了当地的房改政策，该协议能否有效，值得讨论。有同事阅后觉得我欲言又止，要求我对此问题发表己见。为此，秉性使然，我有一种不吐不快之感觉，所以写作了此文。主张（市场运作房指标转让协议）无效的法律根据主要有两个：一个法律根据是（城市房地产管理法）第三十八条“下列房地产，不得转让：一以出让方式获得土地使用权的，不符合本

2、法第三十九条规定的条件的；二司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；三依法收回土地使用权的；四共有房地产，未经其他共有人书面同意的；五权属有争议的；六未依法登记领取权属证书的；七法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。中第六项的规定，据此以为私下转让市场运作房指标，其本身就是一种违背法律强迫性规定的行为，应认定该行为无效。另一个法律根据是广西壮族自治区人民政府桂政发200424号（广西壮族自治区市场运作方式建设住房暂行办法）下面简称（暂行办法）第二条第一款“本办法所称市场运作方式建设住房是指单位利用原有划拨或出让方式获得的住宅用地，通过招投标方式选择房地产开发企业或建

3、筑施工企业建设住房，出售给职工的建房方式。和第五条第一款“单位组织市场运作方式建设住房，必须以解决单位职工住房困难为前提，无房户和住房面积未达标户优先购买。参加市场运作方式建设住房的职工不需退出原已购买的房改房。单位利用原有划拨方式获得的土地进行市场运作方式建设住房，每个职工家庭只能购买一套住房，房改部门要对参加市场运作方式建设住房的职工建立（个人住房档案）。以及第七条的规定，只要经过自治区住房制度改革委员会审核确认的职工，才能参加市场运作方式建设住房，才能办理房产证和国有土地使用权证。在此情况下，私自签订协议转让市场运作房指标的行为，违背了这一法规规定，应认定该转让行为无效。笔者主张（市场运

4、作房指标转让协议）不能认定为无效，主要是由于上述法律根据不能成为该协议无效认定的法律根据。理由如下：第一，（市场运作房指标转让协议）并没有违背效力性强迫规定。（合同法）第五十二条第五项规定，“违背法律、行政法规的强迫性规定的合同无效。怎样理解其中的“强迫性规定，对此，（合同法解释二）第十四条规定：“合同法第五十二条第五项规定的强迫性规定是指效力性强迫规定。为正确适用强迫性规定，稳妥认定民商事合同效力，最高人民法院法发202040号（关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见）第15条又规定：“正确理解、识别和适用合同法第五十二条第(五)项中的违背法律、行政法规的强迫性规定，关系到民

5、商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据（合同法解释(二)）第十四条之规定，注意区分效力性强迫规定和管理性强迫规定。违背效力性强迫规定的，人民法院应当认定合同无效；违背管理性强迫规定的，人民法院应当根据详细情形认定其效力。根据上述法律、司法解释的规定，违背效力性强迫规定的合同无效，违背管理性强迫规定不一定导致合同无效。怎样识别、判定效力性强迫规定和管理性强迫规定，同时又怎样识别、判定哪些管理性强迫规定会导致合同无效,对此，上述法律、司法解释未作进一步细化，导致审讯实务中法官理解不同，作出的判定各异。对此理论界和实务界都有大量的著述，给法官提供了识别、判定的理论根据。有人

6、将之归纳为极具操作性的识别判定标准，即从下面三个方面审查、判定、识别哪些规定属于效力性强迫规定：一是看法律、行政法规着重于禁止标的物内容还是禁止主体资格。前者应认定买卖合同无效，如淫秽物品、毒品等买卖，不管主体是谁，均为无效的交易行为；后者则应当加以区分对待。有些法律、行政法规禁止或限制的是主体从业资格，如（建筑法）规定禁止超资质承揽工程，这是一种管理性规定。二是看法律禁止的是结果还是行为手段。如法律、行政法规所禁止的是结果的发生，不问手段怎样均为禁止时，该行为无效。但假如禁止的仅仅是行为手段或行为方式，依其他手段也发生同一效果时，为交易的安全，并不因而以为其无效。如无证出售烟花爆竹的买卖合同

7、，均应为有效，由于相关法律只是出于管理需要，禁止无证销售行为。三是看禁止的对象、范围是什么。比方（城市房地产管理法）第三十五条规定，房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价，不得瞒报或作不实申报。这里禁止的对象是出让人，范围仅涉及与税收有关的纳税基础即成交价。不管出让人能否与买受人成心瞒报成交价，均不影响合同的效力。十分是在涉及消费者、劳动者等弱势群体利益时，还应根据个案情况而定，不宜一概认定无效。经营者出售不合格产品、假冒伪劣产品，都是法律所不允许的，假如买卖合同无效，消费者将得不到合同上的权利，显然对消费者不利。根据上述三个判定标准，能够准确地识别、判定（城市房地产管理法）第三十八条及（

8、暂行办法）的有关规定是属于效力性强迫规定还是属于管理性强迫规定。在识别、判定时把握一条基本原则，即不轻易认定合同无效，以实现（合同法）鼓励交易，创造财富的立法宗旨。首先，（暂行办法）属于省级人民政府公布的地方性法规，位阶低于法律、行政法规，基于效力性强迫规定仅限于法律和行政法规，根本不必去识别、判定（暂行办法）规定的内容能否属于效力性强迫规定。退一步讲，该办法属于行政法规，通观其内容，只要单位职工才能参加市场运作方式建房，言下之意，非单位职工不能参加市场运作方式建房，从禁止的对象看，正如其中第五条第一款中规定的“单位组织市场运作方式建设住房，必须以解决单位职工住房困难为前提，无房户和住房面积未

9、达标户优先购买，目的是为了优先解决单位住房困难的无房和住房面积未达标户职工的住房问题，然后再准许其他有房职工参加市场运作方式建房，禁止单位外的个人或组织参加市场运作方式建房。这些规定均属于行政管理性的强迫规定，并非效力性强迫规定。在拙文提到的省劳教所组织市场运作方式建房，李玲作为该单位职工，按照（暂行办法）的规定，有权参加该房建设。不属省劳教所职工的邓志并非直接参加该房建设，否则违背（暂行办法）的有关规定。该案的事实是，李玲将市场运作房的建房或购房指标转让给邓志不管李玲转让的原因是资力缺乏还是属于有房户但不需再购买，不改变李玲作为省劳教所职工参加市场运作房建设的性质，只是建房或购房资金由邓志支

10、付，操作方式上，是由邓志将款交给李玲，再由李玲交给省劳教所；等到房屋建成，李玲获得房产证后，再将房产证过户到邓志名下。李玲与邓志之间的交易操作方式并没有违背（暂行办法）的规定。因而，法院对此协议作无效处理，有违（合同法）鼓励交易，创造财富的立法宗旨，无疑打击守约方邓志的积极性，更不利于社会诚信的建立，损害了守约方邓志的合理等待，也制约了市场主体的交易愿望，不利于市场交易秩序的稳定和安全。其次，（城市房地产管理法）第三十八条的规定不属于效力性规范，不能作为认定合同效力的根据。从该法第一条“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法

11、。的规定内容不难看出，其立法的重心在于加强对城市房地产的管理，目的是要解决房地产业发展中存在的房地产开发和交易行为不规范的问题。因而，该法中固然对反映房地产归属的静态物权关系作了一些规定，如出让土地使用权、房地产抵押权等，但主要调整的不是民事物权关系，而是对房地产的生产、流通、消费各环节动态流转关系的规定，因而属于行政性管理规定。该法第三十八条第六项、第三十九条第二款“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。的规定，属于对私法的干涉。其中第三十八条第六项，“之所以制定该项规定，是由于房地产未依法领证讲明该房地产来源不清，归属不明。如进入市场流通则违犯了市场交易的房地产必须权属明晰

12、的规则，不利于市场秩序的维护，不利于国家对房地产的管理和监督。从（城市房地产管理法）的法律名称看，已特别鲜明地表达了其立法目的，在法律规范设计上看，该法第六章中单设了（法律责任）一章，都是行政责任，并无民事责任的法律规范。从价值取向看，合同无效无视买受人的合法权益，让出卖人通过不合理的反悔得到利益，不仅违背了“不允许任何人因本人的过错而合法获利的原则，违背了诚实信誉的公理性原则，损害了民事流转的安全性。同时，还会助长出卖人的投机心理，进而影响交易秩序和社会风气。李玲与邓志都有转让市场运作建房指标、交付房屋的意思表示，李玲将来办得房产证后按照协议约定负有办理房产证过户手续的义务，如李玲违背这一约

13、定义务，不应得到法律的保护。第二，（市场运作房指标转让协议）签订时转让人不持有房产证并不影响该协议的效力。这一论点，是在（城市房地产管理法）第三十八条规定属于效力性管理规范的假设前提成立基础上，根据（物权法）是基本法律、上位法、后法，而（城市房地产管理法）是普通法律、下位法、前法这一法律位阶情形提出来的。按照（合同法）第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，按照其规定。的规定，只要买卖标的物合法、有权处分，至于标的物能否有相关证照，（合同法）并无十分要求。按照（物权法）第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证实。的

14、规定，房产证只是证实所有权归属的一种书面凭证罢了，并不是房屋本身。房产证也不具有代表房屋所有权的功能。无房产证不等于不享有房屋的所有权，持有房产证也不等于拥有该房屋。按照（物权法）第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为就时发生效力的规定，比方自建房屋不管能否办理房产证甚至能否属于违章建筑，即发生物权效力，属于房屋建造者原始获得物。没有权属证书的房屋只表明该房屋未得到房屋登记机关认可，在民法上属于权利瑕疵，出卖人应当承当权利瑕疵担保责任本案邓志对李玲不持有买卖房屋的房产证是明知的，李玲不应承当权利瑕疵担保责任。但这种责任属于违约责任，不影响房屋买卖交易行为的效力。

15、按照（物权法）第十五条关于不动产物权变动的原因与结果进行区分的规定，即“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。的规定，将债权行为与物权行为相区分，合同的效力不能根据能否办理物权登记来认定，详言之，不能讲办理了物权登记的，合同就有效，没有办理物权登记的，合同就无效。李玲与邓志在签订（市场运作房指标转让协议）之时，不管当时李玲能否持有房产证，均不影响协议的效力。至于李玲以后获得房产证后，不办理房产登记过户手续给邓志，属于违约行为，与协议内容能否违背效力性强迫规定并非一回事。由于办理房产证过户手

16、续属于合同履行行为的事实认定问题，而不属于合同内容能否有效的价值判定问题，换言之，合同的履行不决定或影响合同的效力。本案的启示：通过上述分析，留下不少考虑和心得。其中之一是，凡学法、用法之人只要留心分析一下我国现行法律规定，不难发现一种现象，就是我国现行法律规定的条文，九成以上都以“什么应当做、“什么准许做、“什么不得做、“什么禁止做这样的语法构造来表述，可见绝大多数条款都是强迫性、强行性、禁止性、效力性规定。少有“什么人有权做什么之类的受权性条款或任意性、选择性条款。反映了立法者“居高临下的立法思维，同时也是我国在没有法治传统环境下，从人治走向法治的必经之道。但也不能因而讲我国现行法律一无是

17、处，仔细阅读，还是发现有两部赋予民众权利条款较多的法律。一部是（中华人民共和国宪法），其规定了公民享有很多基本权利。但由于我国现阶段宪法不仅不能司法化，而且根据上级法院的要求，不准许法官讨论宪法能否应当司法化的问题，既不得做也不能讲，使得宪法规定的基本权利成为标志性的权利。另一部是（物权法），其是以保护老百姓利益的基本法律，所以有学者称（物权法）为权利法。学好用法这部法律，就是“要维护好老百姓的基本权利，民生的最大问题就是民众的权利问题，权利问题都没有解决好，产权比方本文谈及的房事，笔者注得不到应有的保护，就根本谈不上民生王利明教授语。令人遗憾的是，（物权法）自2007年3月公布至今近三年，在

18、审讯实践中，笔者不敢保证法官能用好该法，由于该法内容博大精深，但敢讲很多法官肯定还没有学好。看来，审讯一线的法官都得补上（物权法）一课。切记：法官学好、用好（物权法）是民众之福祉。作者单位：南宁市中级人民法院购房指标转让法律问题研究江河刘李美近年来，房价不断升高，房地产市场中因卖房人逐利而对已经成交的房屋交易反悔的情况越来越多，由此引发的诉讼也随之攀升。据调查，因房价上涨导致卖房人反悔和一房二卖类型的案件在整个房屋买卖合同纠纷中所占比重较大，其中又以对购房指标转让的纠纷争议最为突出。该类案件一般是以卖房人单方起诉的形式出现，并存在使纠纷不断扩大的趋势。如不对该类案件妥善处理，不仅会让买受人丧失

19、交易自信心，毁坏交易安全，还会阻碍经济发展，甚至危急到社会稳定，造成极大的不良影响。笔者将在本文中对该类案件的成因、特点以及相关法律适用问题进行具体阐述，揭开出卖方合法诉讼的面纱，以诚实信誉为原则，保护权利受损害者的利益，确保交易安全，促进社会和谐。一、据以研究的案件案例：2003年，杨某所寓居的大学城房屋被拆迁，杨某因而获得安置小区里的安置房一套的购买权。2003年11月6日，廖某与杨某签订了一份安置房购买权转让协议，杨某同意将其拥有的位于安置小区的安置房购买权转让给廖某，由廖某支付给杨某转让费2500元，安置房购买合同及发票由廖某拥有。协议签订后，廖某支付了2500元转让费给杨某。2003

20、年11月11日，廖某以杨某的名义与开发公司签订了拆迁产权对换安置房合同书，并按合同约定以杨某的名义向该公司支付了购房103752.64元，该房屋已于2004年底交付廖某使用，但没有办理产权登记手续。廖某向法院诉称，被告杨某收取了安置房购买权转让费后，因看到市场房价上涨觉得吃亏而反悔，至今不履行合同，不协助廖某办理房屋过户手续，请求法院判令杨某继续履行合同，协助廖某办理房屋过户手续，并承当本案的诉讼费。法院应怎样处理该案，涉及对双方当事人签订的安置房购买权转让合同的效力认定，其中又包括对房屋性质的判定等问题，笔者将在后面对这些问题进行逐一分析。二、购房指标转让纠纷发生的原因及特点分析由于众多因素

21、影响，房价不断攀升，房产在短期内出现每平方米升值数百元甚至上千元的现象，在此宏大的利益驱动下,卖房者为了弥补本人的购房指标卖出价与如今房屋市场价的差额损失，欲想尽办法让已经成交的买卖合同无效，因此引发诉讼。该类纠纷存在本身的一些原因和特点。首先是利益驱动，导致矛盾激化。因受利益的诱导，买卖双方未及时办理产权过户，日后房价上涨，卖方反悔引起纠纷；与房屋拆迁安置有关的案件中，被安置方转让对安置房的购买权，后又反悔导致纠纷；对集资房指标进行转让后，因房屋价值上升而反悔，请求法院确认转让合同无效等等，这些均是房屋交易的关联方为图利，不惜自毁信誉而导致纠纷的产生。其次是当事人法律意识不强，导致矛盾凸现。

22、在目前房地产市场升温，而相应的法制尚未健全的情况下，买卖双方的法律意识不强、交易知识匮乏、防备风险意识淡薄、实际交易时随意性较大，这些都是容易产生纠纷而引发诉讼的原因。该类案件一般都具有这样的特点：一是以出卖者作为原告提起诉讼的居多。因房价上涨,出卖方觉得本人有利可图,便会以种种理由请求法院确认合同无效，如以房屋尚未办理产权证为由;以转让购房指标系无权处分或转让购房指标不合法为由要求确认买卖合同无效，作为原告诉至法院。二是支付违约金或赔偿损失的数额远低于其未转让购房指标后，房屋今后所具有的价值。出卖方冒着败诉风险仍然反悔撕毁买卖合同，因其考虑到即便完全违约撕毁合同,保留购房指标或将升值后房屋出

23、卖仍会从中获利。买卖双方在签订指标转让合同之后，且不管房屋购买指标转让的效力问题，仅就房屋产权而言,尚不可能办理过户登记手续，房屋的物权无法转移，出卖方能够再次转让。法院在处理这类案件时，一般只能判令卖房人向买房人支付一定数额的违约金或者赔偿买房人因而遭到的经济损失。总之，因房屋升值，为获利而进行违约，是对交易中诚实信誉原则的严重背离，一旦这样的不诚行为得到助长，将是对市场交易安全的严重毁坏，不利于对良好交易秩序的建立和维护。三、对购房指标转让纠纷中买卖合同效力的分析在受理的该类案件中，有多起案件是以请求返还安置房指标为诉讼请求，而实际上关于购房指标的转让根据房屋的不同类型有多种情形，如经济适

24、用房指标转让、集资房指标转让。请求返还购房指标的诉讼请求能否得到支持，笔者以为首先应从“指标入手，对指标有了正确的认识之后才能对该类案件作出正确的处理。指标是什么。购房指标转让协议中的当事人往往称本人将房屋购买指标转让给了别人，当事人所称的指标到底是何性质，笔者以为可能存在两种理解，两种理解的不同很可能导致对该类案件处理上的差异。一是将指标理解成购买房屋的资格。一是将其理解为对房屋的购买权。假如将指标理解为一种资格，往往就存在一定的人身专属性，购房指标无法随意转让。如对于安置房购买指标而言，某些地方的征地拆迁安置房限购暂行办法就明确对此作出规定，将安置对象严格限制为被拆迁户，禁止安置房指标的私

25、自转让。假如将指标理解为对房屋的购买权，作为一种财产权利，只要本身不存在转让的限制，就应当能够在指标转让人和受让人之间转让。购房指标的特征更多地体现出其资格的一面，但笔者在此不敢对其一概而论，现实发生的有关指标转让纠纷中，由于房屋性质的不同，购房指标也具有不同的类型，对不同类型的购房指标转让协议的效力确定亦会有所不同，故应怎样确定指标的性质，在详细不同类型的房屋指标转让纠纷中尚有讨论的余地。笔者以为，将购房指标定性为对房屋的购买权，而不是购买资格，在确认购房指标转让协议有效方面意义较大。至于该权利是债权还是物权，对于购买的房屋，在还没有将房屋移交给享有购房指标的人，并办理房屋所有权登记获得房屋

26、所有权证书前，购房指标享有人不享有房屋所有权，指标享有人出卖对房屋的购买权应属债权转让。笔者将在下文对不同类型的购房指标转让效力进行分别评述。1.对购买经济适用房的指标转让。发展经济适用住房是为了建立适应社会-义市场经济体制和我国国情的住房供给体系，加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断知足中低收入家庭日益增长的住房需求。经济适用房的用地实行行政划拨的方式，享受政府的扶持政策，以微利价格向中低收入家庭出售。所以，中低收入家庭购买新建的经济适用房实行申请、审批制度。在我国，经济适用房的购买有严格的条件限制，购买人必须符合相关的条件并且在购买房屋后的一定年限内不得出售。随着经济适用房制度

27、的不断完善，这些条件还将愈加严格。对经济适用房在限制转让的年限内进行转让或将购房权私自转让给没有购房资格的人，该转让行为已经违背了我国关于购买经济适用住房的相关规定，客观上也损害了社会公共利益，阻碍了其他符合购房条件人的购买权。笔者以为，经济适用房的购房指标更注重对购房人资格的限制,其性质更倾向于人身性。如对购买经济适用房者在年收入水平等方面都有所限制，不具备购买资格者即无权购买，对该类购房指标的转让无效。2集资房购房指标转让。所谓集资房，是政策性住房，是企事业单位为了解决内部职工的住房问题，以拥有的划拨土地建设、按成本价出售给内部职工的房屋。单位集资房对于单位职工而言一般具有一定福利性，能否

28、转让，存在一定争议。反对转让者以为集资房指标具有人身专属性，转让必须先获得单位的同意，否则转让无效。笔者以为，需要讲明的是，假如是对集资房现房的转让，认定转让合同无效后，将产生双方当事人各自承当返还责任的后果，受让人要将使用或准备使用的房屋返还给出让人，出让人又要将房价款和房屋装修费返还给受让人。但对于这期间的房屋使用费和出让时的房价和现时的房价差额又怎么处理为妥?成为非常棘手的问题。笔者以为宜将转让认定为有效为妥。本文重点讨论的是对集资房购买指标的转让，笔者以为，实际中对该类指标的转让有特殊性,由于作为单位的职工，单位本身就会给予一定的福利待遇，这与经济适用房有所不同，后者更多地体现出为低收

29、入家庭提供的基本生活需要。职工转让集资房指标所获得的差价就是单位福利的一种体现，应有权转让。但假如单位与职工约定，职工须在本单位工作一定年限后，才能转让房屋，该约定属附条件的法律行为，在未违背法律、行政法规强迫性规定的情况下，应属有效，职工在约定年限内不得随意转让房屋。在实际的指标转让经过中，转让人与受让人之间大多是直接以转让人的名义购买，在集资房出售方面，还是以转让人为对象进行出售，在出售效果上与转让人在获得集资房之后再转让的效果并没有差异，不应否认转让人与受让人之间签订集资房指标转让合同的效力。即便将安置房指标视为资格，在此也不应影响转让合同的效力。因转让人对转让集资房购买权的行为反悔，而

30、要求法院确认该转让协议无效的请求，不应得到支持。3.拆迁安置房购房指标转让。将安置房指标视为债权之后，买卖双方签订的拆迁安置房购买权合同，内容并没有违背法律、行政法规的强迫性规定安置房购买权的转让就应属有效。详细而言，被安置方与安置方签订房屋安置协议之后，被安置方出卖房屋购买权存在两种情况：一是拆迁还房协议约定，拆迁单位有返还被拆迁人安置房的义务，对被拆迁人已没有任何权利，被拆迁人出卖安置房，出卖的是债权，根据合同法的规定，其出卖合同从通知拆迁单位后生效；二是拆迁还房协议约定：拆迁单位有返还被拆迁人安置房的义务，对被拆迁人还有权利的，被拆迁人出卖安置房，是对拆迁还房协议权利义务的概括转让，根据

31、合同法的规定，征得拆迁单位的同意后生效。其实，拆迁安置房一般分为两类，一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。根据有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在获得所有权的5年之内不能上市交易，这在转让的效力上与经济适用房的转让效力类似。另一类是因房产开发等因素而动迁，动迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比拟而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，能够自由上市交易。另外，假如是对农村房屋的拆迁，拆迁后对农民施行了农转非，村民成为居民，这时的安置房转让在身份上

32、应没有太多的限制。但如并没有使农村土地变为城镇土地，则此类拆迁安置房转让涉及农村集体经济组织内宅基地建房转让的问题，根据我国法律规定，此类房屋转让是被禁止的。当然，如还建房为经济适用房性质，则转让之效力可参照经济适用房指标转让的效力来判定。同样，如笔者所了解到的，在实际的指标转让中,受让人往往以被安置人的名义购买安置房，对于安置方而言，在实际安置方面,还是以被安置人为对象进行安置，在安置效果上与被安置人在获得安置房之后再转让的效果并没有差异,只要安置房本身不存在上述转让的限制，就不应否认被安置人与受让人签订安置房指标转让合同的效力。经此分析，即便将安置房指标视为资格，在此也不应影响转让合同的效

33、力。因被安置人对转让安置房购买权的行为反悔，而要求法院确认该转让协议无效的请求，不应得到支持。购房指标转让中存在的风险。转让房与受让方签订转让协议之后，转让方反悔，会以各种理由提出转让协议无效，使受让方陷入转让无效的风险之中，其理由主要包括下面几种：一是合同的订立不符合合同法规定的形式要件，双方签订的只是购买权转让合同，没有实际给付内容，且双方签订合同时，转让方根本没有获得现房；二是双方签订的合同违背城市房地产管理法的规定，所转让的房屋没有履行批准、登记手续：三是合同的订立是转让方一人行为，没有得到其妻子的同意，转让人无权单独处分夫妻共同财产。以上述理由而起诉确认合同无效的案件越来越多，如不能

34、妥善处理，一方面可能助长不诚的风气，另一方面损害交易安全，毁坏社会秩序，造成深远的不良影响。对于第一点理由，是对房屋购买权的转让，而不是对房屋本身的转让，只要权利不存在专属性，不能转让的情形，权利转让合同的效力就应当予以认可。对于第二点理由涉及房屋登记手续的办理能否影响合同效力的问题，笔者以为，受让人以转让人的名义向开发公司购得房屋后，虽未进行权属登记，未办理产权证，也只是表明该房屋产权没有得到房屋登记管理部门的认可，有可能产生该房屋物权公示意义的权利瑕疵，但不能由此而否认其权利本身的存在，也不对民事合同效力产生影响。对于第三点理由，笔者以为，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承当共同的义务

35、。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人好心、有偿获得财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。对此，一般能够第三人好心获得来保护第三人的利益，维护交易安全。该类纠纷中的利益衡量。对该类纠纷的利益衡量，我们能够分两个部分来衡量，一是在确定合同效力以及责任承当方面进行利益衡量；二是在合同弥补方面进行利益衡量。对购房指标的性质认定上，笔者更倾向于将其视为一种购房权利。假如此种权利本身不具有人身专属性，就能够被合法转让。在本文前述的几种购房指标类型中，对经济适用房的购买权以及对部分拆迁安置房的购买权，因其遭到我国现行法律、

36、行政法规的禁止性规定，其体现出强烈的人身依附性，故不应轻易地成认该类指标转让的效力。而对于不涉及上述禁止性规定的购房指标，如集资房、部分拆迁安置房等，不应完全否认其转让合同的效力，否则将损害受让方的合法权益。但笔者以为，即便指标转让协议被确定为无效，也要注意到双方当事人之间利益的平衡。比方对经济适用房购买权的转让，因该类权利具有一定的人身专属性，转让协议应属无效。此时对转让人更为有利。由于转让人基于房屋升值的原因，以此否认转让合同的效力，从合同的法律约束力中解脱出来，不再继续履行合同，并能够与别人签订交易价值更高的协议，以到达获得更多利益的目的。从法律责任方面来看，转让协议被确认无效之后，转让

37、人会因此承当缔约过失责任，根据缔约过失责任的内容，转让人承当该责任后，缔约双方应回到缔约前的状态，就该类指标转让的案件而言，转让人只需返还受让人交付的转让款即可。另外，假如受让人因充分信赖该协议合法有效，由此作出缔约准备所造成其信赖利益受损的，转让人亦只需适当赔偿即可，这样的责任形式对反悔的转让人非常有利，而对于受让人而言，正好相反，既得不到本人心仪已久的住房，也得不到充分的赔偿，为本人对转让人的充分信赖付出了宏大的代价。笔者以为，在此就应注意到平衡双方当事人的利益，在责任划分方面，应令转让方承当主要责任，否则转让方如此随意反悔转让行为，不仅得不到适当的惩罚，反而能在今后的市场升值中获益，使双

38、方当事人的利益严重失衡，并助长了其在交易中违背诚实信誉原则的行为，更毁坏了交易安全。又如对集资房购买权的转让，确认其转让协议有效的话，房屋在没有实际转让并过户登记的情况下，房屋所有权尚未转移，转让人也会考虑违约，对购房指标进行第二次转让，由于转让人违约所进行的赔偿往往还小于他在第二次交易中的获利。当然，此时我们追查转让人的违约责任，效果应当好于转让人仅仅承当缔约过失责任，但还缺乏以到达消灭这种不诚行为的效果。比方某甲将购房指标以4万元的价格卖予某乙，但在过户登记之前，某甲又找到了一个出价更高的买主，出价为6万元，如某甲不履行合同义务，某乙的损失为1万元，在某甲对某乙进行赔偿之后，某甲还获得了1

39、万元的利益。这样一来，某甲毋庸与某乙协商即可违约。笔者以为，这样处理可能在双方当事人的利益平衡上存在偏差，甲方违约使乙方获得了可据此主张等待利益的权利。等待利益在此可视为市场价格和合同价格的差额，对市场价格确实定能够比照某甲的再卖价格来计算，若这样平衡利益，既能实现对受害方等待利益的保护，又能实现对违约方的制裁。笔者更倾向于将购房指标确定为对安置房的购买权，属债权，转让行为应属有效。受让人获得安置房购买权，使交易状态稳定，有利于对交易安全的维护。即便转让人违约致使受让人无法获得购买权，也能在转让人承当违约责任后获得更有效的救济。当事人对本身权利的救济。因房屋价值上升，转让人反悔转让行为或再行转

40、让而损害受让人利益的案件不断出观。笔者以为，受让人为充分保护本人的亲身利益，可采取一些必要措施保护本身合法权益。如根据相关法律规定，民事法律行为可作出明确的附加条件约定。在订立合同时，双方可明确约定买卖的总价款不受市场影响、约定较高的违约金等，一旦一方违约，另一方就可通过司法救济主张权利，另外，我国物权法对预告登记制度作出了明确规定，买受人在与转让人签订合同之后，完全能够申请进行预告登记，这样可使本人的债权物权化，到达对抗第三人的效力，致使转让人无法对房屋进行随意屡次转让而获利。同样，对于转让房屋的购买权而言，受让人与转让人签订转让协议，并获得房屋购买权之后，应要求转让方按约定协助受让方尽快办

41、理相关手续，更好地保护本身权利。四、对购房指标转让案件的处理该类案件一般存在较严重的社会影响，在宏大的经济利益引诱下，大批的卖房者对本人的行为反悔，欲通过各种理来历损害买受人利益。十分是在如今大量拆迁安置纠纷存在的情况下，如不对该类案件妥善处理，不仅会毁坏交易安全，让买受人丧失交易自信心，阻碍经济发展，还会危急到社会稳定，造成极大的不良影响。揭示出卖方合法诉讼的面纱。因房价突飞猛涨，类似该类案件中的出卖方事后反悔不在少数，他们常以现有的一些法律规范为武器，以夫妻、父母为挡箭牌，欲在毁约中获利。十分是在加快城市化进程的大背景下，一些城郊乡镇陆续被划归城区，本来无人问津的房子忽然升值。曾经暗自卖房

42、，本来避之惟恐不及的法律、政策如今成了悔约的尚方宝剑。而一人诉讼，经常众人在后观望，一旦处理不当，将会引发群体性诉讼导致社会不稳定。所以在涉及房产纠纷诉讼中一定要仔细观察分析，看清当事人诉讼背后的真正意图。维护交易安全。笔者以为，从维护交易安全、生活稳定的角度出发，从保护好心第三人的利益出发，尽量维护合同的有效性是处理该类案件的一大原则。正如上述分析的一样，将购房指标视为对购买权的转让，合同未违背法律、行政法规的强迫性规定，应属有效。假如在指标转让中涉及经济适用房指标转让等问题，笔者以为，在诉讼中坚持差价补偿的原则，即因对此类房屋的转让，违背国家法律、行政法规的强迫性规定，在确认转让无效的前提

43、下，让卖房者根据现有市场价补偿购房者，既是对恶意诉讼者的惩罚，也有利于维护合同的严肃性。通过贯彻此原则让卖房者明白，想投机取巧进行恶意诉讼，即使是利用了合法的外衣来掩盖，也得不到预期的利益，甚至会遭到法律的制裁，法律不能成为个别人谋取个人利益的工具。调解为先原则。该类案件一般是以一人诉讼的形式出现，但往往存在影响一片的可能。在拆迁安置纠纷中，存在很多类似转让安置房指标的行为，影响社会稳定，实际上，房屋转让后，已有很多受让人住进了安置房，假如认定转让无效，他们就会搬出受让的安置房，对其造成的损失宏大，相反却给不诚信之人带来利益，造成当事人利益严重失衡。在该类案件的多起诉讼中，大部分都能以通过调解

44、达成调解协议或撤诉的方式结案。在调解经过中，法官应当对当事人进行充分的法律释明，让当事人了解房产纠纷涉及的相关法律和政策，以及相关的各种诉讼成本，让当事人本人权衡利弊，作出明智的选择。五、结语本文所述的案件因房价的不断攀升而经常出现，对此类案件假如处理不善，不仅将削弱交易方的交易自信心，毁坏交易安全，并且由于该类案件具有群体性的特征，甚至会影响到社会稳定。笔者在本文中已对该类案件的法律适用，如双方当事人达成买卖协议的效力问题；双方当事人在交易中的利益衡量等问题都进行了详尽的阐述，期望通过在法律层面上的妥善处理来化解纠纷。另外必须讲明的是，处理该类纠纷，还需要相关部门加大对房屋交易监督的力度，加快健全房屋交易的法律法规，使房屋的交易规范化和法制化。在交易中，增加房屋信息的透明度，除要求交易的双方诚实信誉外，有关部门对房屋信息应进一步公开、透明，便于关联方查询，有助于人们的正确选择，防止交易一方的合法权益遭到损害，与此同时，杜绝因房屋信息不明或因查询难而产生的不慎交易。作者单位：重庆市沙坪坝区人民法院文档视界市场运作房指标转让协议并非是无效合同市场运作房指标转让协议并非是无效合同