关于全面推进城镇住房制度改革的意见.docx

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1、关于全面推进城镇住房制度改革的意见关于全面推进城镇住房制度改革的意见一九九一年十月十七日为了落实七届全国人大四次会议通过的（中华人民共和国国民经济和社会发展十年规划和第八个五年计划纲要）中有关改善居民寓居条件的要求，贯彻（国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知）的精神，经全国住房制度改革工作会议认真讨论，现就全面推进城镇住房制度改革提出下面意见：一、城镇住房制度改革的总目的。城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分，其根本目的，是要缓解居民住房困难，不断改善住房条件，正确引导消费，逐步实现住房商品化，发展房地产业。根据社会-义有计划商品经济的要求，从改革公房低租金制度着手，将现

2、行公房的实物福利分配制度逐步转变为货币工资分配制度，由住户通过商品交换买房或租房，获得住房的所有权或使用权，使住房这种特殊商品进入消费品市场，实现住房资金投入产出的良性循环。二、城镇住房制度改革的分阶段目的。一“八五计划期间的目的。以改变低租金、无偿分配为基本点，公房租金计租标准力争到达实现简单再生产的三项因素维修费、管理费、折旧费的水平，逐步增加家庭收入中住房消费支出的比重；紧紧围绕“解危、“解困，重点解决危险住房和人均寓居面积在三至四平方米下面的住房困难户以及无房户的住房问题，使人均寓居面积到达七点五平方米，住房成套率到达百分之四十至百分之五十；房改方案正式出台的城市，要建立城市、单位和个

3、人三级住房基金，并使之合理化、固定化、规范化，保证住房建设有稳定的资金来源，通过改革奠定机制转换的基础。二十年目的。到二年，公房租金计租标准要努力到达包括五项因素维修费、管理费、折旧费、投资利息和房产税的成本租金水平；住房成套率到达百分之六十至百分之七十，城镇人均寓居面积到达八平方米，群众寓居条件和寓居环境得到明显改善；发展房地产市场，建立和健全住房资金的融资体系，加速机制的转换，初步实现住房建设资金投入产出的良性循环。三长期目的。住房租金计租标准要到达包括八项因素在前述五项因素基础上再增加土地使用费、保险费和利润的商品租金水平；住房成套率大大提高，每户有一套舒适的住房；健全房地产市场，完善住

4、房融资体系，完成住房商品机制的转换，实现住房商品化、社会化。三、城镇住房制度改革的基本原则。一坚持国家、集体、个人三者共同负担的原则。在保持现有建房资金渠道的前提下，增加个人在住房建设投资中的比重。二坚持租、售、建并举的原则，构成一个提高租金、促进售房、回收资金、推动建房的良性循环。三坚持在统一政策下因地制宜、分散决策的原则。全国房改的目的方向是一致的，但各地房改的步骤、办法和措施不能一刀切，要在国务院有关文件规定的统一政策下，因地制宜、分散决策、分步施行。四坚持机制转换的原则。首先，要改变现行资金分配体制，把住房资金从作为积累形式的计划实物分配变为消费形式的商品交换分配，把住房基金逐步纳入正

5、常渠道，使目前实际用于职工建房、修房的大量暗补资金转化为明补资金，并逐步纳入职工工资；其次，要把现行的住房作为固定资产投资的计划管理体制变为住房作为商品生产投资的指导性计划管理体制；再次，要通过财政、税收、工资、金融、物价、房产管理和土地使用制度等方面的配套改革，在理顺目前围绕住房所发生的各种资金渠道的基础上建立住房基金，逐步构成能够实现住房资金良性循环的运行机制；最后，要通过调整产业构造，开放房地产市场，发展房地产金融和房地产业，把包括住房在内的房地产开发、建设、经营、服务纳入整个社会-义有计划商品经济的循环体系。四、城镇住房制度改革中的有关政策问题。住房制度改革涉及面广、政策性强，是一项长

6、期的工作。需要重申和进一步明确的有关政策是：一提租与补贴问题。合理调整公房租金是住房制度改革的核心环节。提高房租要着眼于租售比价的合理化；提租次数和提租幅度由各地根据物价指数控制目的和群众承受能力等因素统筹安排。各地要坚持“多提少补的原则，一些地区在理顺租金、小幅度提租的前提下可以以不补。明后两年，对出租公房的租金按统一标准进行调整，这个标准至少要包含两项因素，有条件的应争取到达三至五项因素；同时，应把计算租金标准和补贴所根据的各项参数统一在一九九年底实际发生的水平。二售房问题。向居民个人出售新旧公房是推行住房商品化的基本措施之一。出售公房的价格要合理，既要考虑到职工的购买能力，又不能定得过低

7、。住房价格区分为标准价和市场价，标准价包括住房本身的建筑造价以及征地和拆迁补偿费。在起步阶段，为鼓励群众买房，按标准价计价时，征地和拆迁补偿费暂能够考虑由单位适当负担。出售公有住房的价格，要经评估机构评估，国有资产、房地产和物价管理部门核定，报所在省、自治区、直辖市人民政府审查批准，严禁以过低的价格出售公有住房。按市场价格出售的住房，出售对象主要是高收入者，要按体现国家宏观调控的原则定价。要重视降低住房造价，把不应摊入住房建设的费用划分出来。对拆迁户的安置用房应按国务院有关规定，结合住房制度改革，以合理价格有偿提供。要加强公房售后维修、管理和服务。三新房新制度问题。对从一九九二年起投入使用的新

8、房，全面贯彻先卖后租、新房新租、有偿租房的原则。租金要在贯彻“多提少补的原则下较大幅度地提高。对新房交纳租赁保证金或认购住房债券，要作出合适于本地区情况的详细规定。新房实转的住房券资金来源，企业可进入成本，机关、事业单位可列入财政经费预算。四住房基金问题。为了建立城市、单位和个人三级住房基金，要把基建投资中的住房投资划出来，并把住房的修缮拨款固定下来，划入城市住房基金；把企业用于生产和住房消费的资金分列，使企业住房基金规范化；并通过逐步提高公房租金、收取租赁保证金、发行住房债券、组织住房储蓄等形式，增大个人筹资在住房投资中的比重。各级人民政府要切实做好住房资金筹集和转化工作，但凡房改方案出台的

9、城市，都要把住房基金建立起来，并把基金管好用活。公积金是建立个人住房基金的有效方式，各地区要严密联络各地区的特点和经济能力，正确引导，逐步推行。五住房金融问题。要逐步建立集中调度、统筹使用、可供融通的住房信贷资金，使资金有借有还、有偿使用、滚动循环。要办妥抵押贷款，使分散、分期实现的居民家庭收入，能适应集中、一次性支付的住房购置的需求；住房建设单位要通过住房的出售尽快收回投资，投入建新房，加快资金周转。在住房金融管理体制上，要区别政策性信贷和经营性信贷。政策性业务要划分出专项资金来源，建立房改信贷基金，单独核算、自主经营、自负盈亏、自求平衡、就地完税，国家在计划安排、信贷规模、利率、税收等方面

10、给予优惠。经营性业务要充分发挥各金融机构的积极性，按现行规定拓展房地产开发信贷业务。继续开展职工购房保险配套工作。烟台、蚌埠两市成立了住房储蓄银行，要继续积极探索、总结经历。六住房投资和建设体制问题。住房投资和建设体制的改革，就是把现行由国家、企业统包的住房投资体制，转换成国家、集体、个人三方面共同负担的住房投资体制。各地政府应大力支持单位或个人的集资、合作建房，十分是结合“解危、“解困进行的集资、合作建房。计划、金融、财政、税收、城建、规划、土地等有关部门应该积极配合、支持，通过减免税费等扶持政策，努力降低建房造价。要正确引导和改革现行房产开发的建设体制，确立政府对住房价格的有效调控和制约机

11、制。要构成指令性和指导性计划相结合的住房建设计划管理体制，除指令性计划安排的住房建设外，对个人集资与合作建房的部分能够不受规模的控制，实行指导性计划。七住房管理问题。各地能够采取逐步引导、渐进过渡的办法，逐步实现公有住房的社会化管理。先在企业内部实行分离，把对消费性住房的管理从以往的与生产性房产的混合管理中分离出来，专项核算，自成体系，独立经营。再以信托方式把这部分住房委托给由社区组织的，或由若干企业单位的房产部门合并而成的经济实体进行详细经营管理。八住房权属问题。职工购买公有住房，在国家规定标准面积以内的，实行标准价。购房后拥有部分产权，即占有权和使用权、有限处分权和收益权；能够继承，能够在

12、购房五年以后进入市场出售或出租，原产权单位有优先购买权和租用权。售房收入扣除有关税费后所得收益，按政府、单位、个人的产权比例进行分配。职工拥有部分产权的住房，在自用和自住时遭到法律的保护；将优惠购买的住房投放市场时，则遭到法律的约束，不得高价出售或出租。各地在推行按标准价和部分产权原则出售公房时，要结合本地实际，拟定公房出售后的产权管理办法，把公房出售继续推行下去。九房地产市场问题。在房地产市场的推进经过中，要加强法制建设，建立法规体系，把房地产市场纳入法制轨道。既要构成一个以传递信息、促成交易、余缺互补的交易场所，又要严格交易程序，严格交易人的资格审查，打击非法倒买倒卖行为。要搞好房地产的价

13、格评估和价格调节，保护合法收入，调节过高收入，取缔非法收入，构成一个可调控的住房出租、出售、交换和抵押的房地产市场。十条块、点面关系问题。中央和国务院各部门要积极支持所属企事业单位进行房改，地方政府也要适当照顾到各部门的特点。试点地区和单位要继续先行改革，探索经历。对于不同市、县，不同单位在提租补贴等方面出现的穿插和辐射问题，要坚持后改的支持先改的，改革步子小的支持改革步子大的。十一房改中的减免补问题。住房制度改革中对低收入职工、离退休职工、政府民政部门确定的社会救济户和非在职的优抚户等，在一定时期内能够实行减免补政策。各地要严格控制减免补的范围。十二机关干部要在统一政策下参加房改，并要以身作

14、则，起表率作用。五、城镇住房制度改革明后两年的总体部署。各省、自治区、直辖市要根据党中央、国务院提出的“八五计划期间“要积极推进住房制度改革和“住房制度改革要统筹规划、因地制宜、分类指导、稳步向前推进的要求，根据房改的统一目的、统一政策和基本原则，从实际出发，制定切实可行的房改总体方案，选择合适本地实际情况的起步方式，捉住有利机会，有计划地在明后两年内分期分批地实行住房制度改革。建议直辖市、各省会自治区首府城市、沿海城市和有条件的城镇在一九九二年底以前率先进行全面配套的住房制度改革；其余的城市和城镇但凡有条件的，力争在一九九二年底以前起步。已经进行住房制度改革试点的城镇、企事业单位要按既定政策

15、、原则和办法继续推行改革。各省、自治区、直辖市的房改方案经国务院住房制度改革领导小组会同有关部门审查批准后实行。六、加强对城镇住房制度改革工作的领导。住房制度改革的全面推开，是一项艰辛而细致的工作，直接关系到人民群众的亲身利益。各级人民政府要高度重视和加强对这项工作的领导，领导同志要亲身抓房改工作，获得房改的直接经历。要认真对群众进行宣传教育和解释工作，向群众讲明改革的政策、方法和步骤，讲清改革中所出现的困难和问题，真心实意地听取群众意见，汲取群众智慧。推进住房制度改革，必须正确处理局部与全局、当前与长远的关系，必须正确处理改革与稳定的关系，把住房制度改革纳入整个经济体制改革中去，结合企业、工资、价格、以及宏观调控体制的改革，统筹规划，协调配套地进行。同时要制定相应的法规，做到有法可依。住房制度改革工作，要有强有力的领导班子和必要的人力来抓。要有规划、有安排，切实抓好干部的培训工作。各级宣传部门要积极、准确地宣传房改政策，引导群众介入房改、支持房改。在起步以后，适当加大改革的分量，加快改革的步伐，不断总结经历，使住房制度改革顺利健康地发展。注：这个意见已经国务院同意，并于一九九一年十一月二十三日由国务院办公厅转发当前位置：文档视界关于全面推进城镇住房制度改革的意见关于全面推进城镇住房制度改革的意见