物业安全管理手册样本.docx

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1、物业安全管理手册样本物业安全管理手册物业安全管理是指物业服务公司采取各种措施和手段,保证业主和使用人的人身和财产的安全,维持正常的生活和工作秩序的一种管理工作。物业安全的内涵:其一,物业区域内的人身和财物不受损害,物业区域内部的生活秩序、工作秩序和公共场所秩序保持良好的状态。其二,物业的安全状态应该是一种既没有危险,也没有可能发生危险的状态。其三,物业安全是物业区域内各方面安全因素整体的反映,而不是单指物业的某一个方面的安全。01治安管理(一)治安管理方式1.封闭式管理这种方式适用于政府机关、部队等一些要害部门或别墅、高级写字楼等一些高档物业或业主、使用人有十分要求的物业管理。其管理特点是整个

2、物业为封闭体系,物业出入口有专门保安人员岗位看守,业主、使用人有专用通行证件,外来人员须征得业主、使用人同意并办理登记手续方可入内。2.开放式管理一些大的住宅小区或商业楼宇都采用开放型管理方式,不但业主、使用人无需办理专用通行证件,且外来人员只要着装整洁均可自由进出。不过一些商业楼宇在非办公时间亦采用封闭式治安管理,以确保业主、使用人的财产安全。(二)物业治安管理的内容1.物业治安管理的一般性内容(1)建立健全安全保卫组织机构(2)制定和完善各项治安管理制度(3)负责维护辖区内部治安秩序,预防和查处治安事故。(4)配合公安部门打击辖区内及其周围的违法犯罪活动。(5)根据辖区内实际情况,实行24

3、小时或特定时间保安员巡视值班。(6)加强辖区内车辆的安全管理,保证辖区内道路畅通、无交通事故发生、无车辆乱停乱放现象。(7)完善辖区内安全防备设施。(8)定期对保安员开展各项培训工作。(9)密切联络辖区内业主、使用人,做好群防群治工作。 (10)与物业周边单位建立联防联保制度,与物业所在地公安机关建立良好的工作关系。2.门卫安全管理(1)为业主、使用人及客人提供引导服务。(2)为业主、使用人及客人提供有关物业服务的简单咨询答问。(3)当业主、使用人及客人携带较多物品时,为其提供必要的帮助。(4)为老弱病残及其它需要帮助的人提供必要可行的服务。(5)按有关规定对人员、物品出入进行必要的检查、登记

4、与控制。(6)疏通车辆和人员进出,维持门岗周围交通秩序。3.巡查安全管理(1)巡查的范围保安巡查范围只严格限定为物业的公共地方如辖区的绿化区、休闲娱乐场所、车场、楼宇的公共走廊、电梯厅、走火梯通道、天台、设备用房、洗手间等。保安员一般不允许进入业主、使用人私人物业空间。(2)巡查方式定时、不定时巡查。定时巡查一般1至2小时进行一次。着制服巡查和便衣巡查。一般普通保安员穿保安制服巡查,保安部经理着便衣巡查。昼间巡查和夜间巡查。昼间巡查主要任务是检查辖区内的安全秩序情况,防备、消除各种不安全因素,制止违法犯罪活动,为业主、使用人提供必要的帮助等。夜间巡查除上述任务外,还要对定时运行设备、物业区域、

5、隐蔽和易发事故地段作重点检查巡视,进行必要的上锁、开关、提醒、登记、报告。(3)电子巡更为监督检查保安员巡查工作,不少住宅区或商业大厦都安装电子巡更系统,配备电子巡更器。4.监控安全管理(1)电视监控系统电视监控系统主要由电子摄像头、电视屏幕和录像机三部分组成。电视监控系统在进行监视的同时,能够根据需要定时启动录像机、伴音系统和时标装置,记录监视目的的图像、数据、时标,以便存档追踪分析处理。(2)电子保安系统电子保安系统是利用安装在物业不同部位的各种监测控制器件,经过感应、遥测,一旦有非法侵入、盗窃等情况,即会发出报警信号。常见的监测器件有门窗电磁开关,监测毁坏玻璃或者外力撞击的振动传感器,监

6、测人体散发热量的红外线传感器,监测人体和物体变化的光电、超声波和微波传感器等。常见的报警输出为报警发声器、警号、警灯等。(三)安全管理标识的设置?在物业服务管理区域内易发生人身安全隐患的地方主要有配电室、天台、墙、煤气房、停车场、施工现场等。对上述位置亦设立明显警示标识。?在墙、天台等地围墙上应设置危险请勿攀爬警示牌;?在配电室、煤气房等地应设置闲人免进、禁止烟火等警示牌;?在清洁现场应放置小心地滑警示牌:?外墙清洗等高空作业时,应摆放正在施工、高空作业等警示牌;?在存放有毒物品或危险物品的场所要放置危险,小心有毒等相应的警示牌;?在停车场内设立各种指示灯、警示语、防撞防滑标识,人行道、车行道

7、、进口出口标识、标高、限速等。02消防管理(一)预防火灾的基本措施1.控制可燃物详细方法有:控制可燃物品的储存量;以难燃或不燃材料代替易燃或可燃材料;用防火涂料浸涂可燃材料,提高其耐火极限;保持可燃物处于良好的通风状态等。2.隔绝助燃物就是毁坏燃烧的助燃条件,详细措施有:将易燃、易爆物的生产置于密闭的设备中进行;对容易自燃的物品进行隔绝空气存放;变压器充惰性气体进行防火保护;关闭防火门、窗,切断空气对流;用沙、土覆盖可燃油液等。3.消除着火源消除着火源,就是毁坏燃烧的热能源,详细措施有:安装防雷、防爆装置;采取控温、遮阳等措施避免着火源;在建筑物之间构筑防火墙,在同一大厦不同楼层之间及同一楼层

8、的不同区域安装防火卷帘等。(二)火灾扑救的基本方法1.窒息灭火法就是根据可燃物燃烧需要足够的空气(氧气)这一条件,采取适当措施阻止空气流入燃烧区,或采用不燃物、惰性气体冲淡空气中的氧气含量,使燃烧物缺乏氧气的助燃而熄灭。这种灭火方法适用于扑救密闭的房间和生产装置、设备容器内的火灾。2.冷却灭火法是根据可燃物发生燃烧必须到达一定温度的这一条件,将水或灭火剂直接喷洒在燃烧物上,使燃烧物的温度降低到燃点下面,进而终止燃烧。此法还可用于冷却尚未燃烧的物体,如建筑构件、设备等,避免它们受热幅射影响而发生燃烧或爆炸。3.隔离灭火法是根据发生燃烧必须具备可燃物这一条件,将与燃烧物邻近的可燃物隔离开,阻止燃烧

9、进一步扩散。4.抑制灭火法就是将灭火剂喷在燃烧物上,使其介入燃烧反响,使燃烧中产生的游离基消失,构成稳定分子或低活性游离基,进而使燃烧终止。(三)消防管理措施1.贯彻落实谁主管,谁负责的消防原则?谁主管,谁负责原则的中心就是层层落实防火责任制,进而调动各部门、各岗位和全体员工搞好消防工作的积极性。?作为物业服务公司的法人代表要对本单位的防火安全工作负全面责任;?物业服务公司各部门经理要对本部门的防火安全负责;?各班组负责人以致每个职工都要对本人管辖工作范围内的防火安全负责。2.建立健全消防安全制度(1)消防中心值班制度消防值班人员必须树立高度的责任感,严肃认真地做好消防中心的值班监控工作。(2)动用明火管理制度(3)施工防火安全管理制度但凡进入辖区物业内进入室内装修的施工单位都必须遵守管理公司的装修安全管理规定,以确保施工中的防火安全。(4)重点部位防火管理制度(5)消防安全检查制度防火管理是消防工作的重中之重,十分是机房、油库、仓库、厨房、商场、资料室、娱乐场所等物业重点区域的防火管理。为此须在下面方面加强管理。3.加强防火管理