房地产价格波动的系统动力学分析.docx

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1、 学校代码 10125 专业代码 120100 硕 士 学 位 论 文 题目 房地产价格波动的系统动力学分析 姓 名 裴艺斐 专 业 管理科学与工程 研究方向 房地产管理 所属学院 管理科学与工程 指导教师阎俊爱 2016 年 5 月 11 日 University Code 10125 Major Code 120100 ShanXi University of Finance & Economics Thesis for Masters Degree Title System Dynamics analysis of the real estate price fluctuations N

2、ame PeiYifei Major Management Science and Engineering Research Orientation Real estate Management School Management Science and Engineering Tutor YanJunai Mary 11th , 2016 山西财经大学硕士学位论文 摘要 近年来，我国房地产行业形势日益严峻，房地产价格的波动越来越被人们所 关注，诸多学者对该领域进行了定性和定量的分析，得到了一系列成果。但是在 经济发展过程中依然出现了房地产市场发展过热，房地产市场供需不平衡，房价 不断波动等问

3、题。虽然政府出台了一系列的政策来调控房地产市场，然而却达不 到理想的要求。如何能够深入地分析房地产价格以及探求房地产价 格波动的主要 影响因素，进而合理预测房地产价格走势、平衡供需关系，提出一些有价值的政 策调控成为当务之急。 本文基于系统动力学的相关理论，通过系统的方法，分层剖析导致房地产价 格上下波动的主要因素和对房地产市场供需均衡的问题进行深入探讨，最后本文 提出了相关政策调控的建议，来有效的抑制房地产价格的上下波动。因此，本文 有三个主要研究内容，分别是： （ 1）房地产价格波动的影响因素分析。本文首先从宏观经济、政策调控以 及供需这三个因素进行影响房地产价格波动的定性分析，之后运用灰

4、色关联度的 分析方法将六个主要影响因素分为三个大类型，分别是需求、供给和宏观经济因 素，构建相应的指标，通过搜集相关数据来分析房地产价格和主要影响因素之间 的关联度，随后进行关联度的分析，最后得出分析结果。这样在定量分析方面， 能够更好的分析房地产价格波动受到主要因素的影响情况。 （ 2）房地产价格波动的系统动力学分析。这一部分是建立在分析房地产价 格波动的影响因素的基础上，建立影响房地产价格因素的因果回路图，层层构建， 最后综合的构建了住宅价格的系统动力学模型，并且搜集了山西省相关的房地产 数据进行了案例分析，运用系统动力学软件模拟出山西省住宅价格的走势，并结 合相关政策对房地产市场进行深入

5、分析。 （ 3）政策调控建议。在以上两个部分对房地产价格波动定性和定量的分析 之后，本文最后将落脚点放在调控房地产的供需问题上，对房地产市场上出现的 问题提出相关的政策调控，最终对控制房地产价格和为房地产市场健康发展提供 相关的理论支持。 本文的研究成果在一定程度上可以为解决房地产市场供需不平衡和房价过 快的上涨提供新的思路和有力的理论支持，具有一定的现实意义，有利于推动我 1 2 房地产价格波动的系统动力学分析 国房地产市场的平稳健康发展。 关键词： 房地产价格，主要因素，供需，灰色关联度，系统动力学 山西财经大学硕士学位论文 ABSTRACT In recent years, Chinas

6、 real estate industry is faced with severe situation and challenges, the fluctuation of real estate price has been a hot topic. Many scholars in this field have made some achievements, by the way of qualitative and quantitative analysis. However, in the process of economic development, there are som

7、e problems in the real estate market, such as development overheated, supply and demand imbalance, or prices fluctuate. Although the government has published a series of regulation and control policy, the real estate market can not reach the expected goal. It is imperative to analyze the real estate

8、 price fluctuation scientifically, find out the main factors influencing the real estate price fluctuations to reasonable predict prices and balance of supply demand relationship, then puts forward some valuable policy. This paper, using system dynamics method, analyzes the main factors influencing

9、the real estate price fluctuation, and the real estate market supply and demand, deep analysis of the real estate price fluctuations, finally make suggestions of suppression real estate price fluctuations. The research includes the following three parts: (1) Analysis the factors of real estate price

10、 fluctuation. The article qualitative analysis the real estate price fluctuations for three aspects: macro economic, policy, supply and demand factors. Then using the Grey correlation analysis method divide the six main factors into three types, there are supply, demand and macroeconomic factors. To

11、 build the corresponding indicator, analyze the correlation between real estate prices and the main influence factors by collecting relevant data, take the results of correlation analysis. This can better quantitative analysis of the real estate price fluctuation influenced by various factors. (2) S

12、ystem dynamics analysis of the real estate price fluctuations. This part based on the analysis of the main factors influencing the real estate price fluctuations, building the system dynamics model of residential property prices, and analysis ShanXi Province situation as an example. Simulation the h

13、ousing prices of ShanXi Province by using the system dynamics software, then analysis the real estate market with relate policy. (3) Policy Suggestions. Based on the above two parts on the real estate price fluctuations of quantitative analysis, finally put the foothold on the real estate market 1 房

14、地产价格波动的系统动力学分析 supply and demand relationship, then put forward the related policy, to stabilize real estate prices and provide theoretical support for the healthy development of the real estate market. The research results of this paper has certain practical value for solved for the real estate mar

15、ket supply and demand imbalance, house prices rising too fast, it can be provides new thinking and strong theoretical support in this filed. Even though has actively promote significance in the steady development of real estate market. Keywords: Real estate prices, Influence factors, Grey correlatio

16、n degree, The System Dynamics, The relationship between supply and demand 2 1 山西财经大学硕士学位论文 目录 学位论文原创性声明 . 1 学位论文版权使用授权书 . 1 摘要 . 1 ABSTRACT . 1 第 1 章 绪论 . 1 1.1 研究背景及意义 . 1 1.2 国内外研究现状 . 2 1.3 研究内容、技术路线及方法 . 5 1.3.1 研究内容 . 5 1.3.2 研究方法 . 6 1.4 本文的创新点 . 7 第 2 章 相关理论基础 . 8 2.1 房地产价格的概念与特征 . 8 2.1.1 房地

17、产价格的概念 . 8 2.1.2 房地产价格的特征 . 9 2.2 房地产供需理论 . 9 2.2.1 城市土地需求 . 10 2.2.2 城市土地供给 . 11 2.2.3 土地的供需均衡 . 12 2.2.4 土地供需的一般特征 . 12 2.2.5 房地产市场供需机制 . 13 2.3 系统动力学理论 . 13 2.3.1 系统动力学的基本原理及方法 . 14 2.3.2 系统动力学建模原则 . 15 2.3.3 系统动力学建模步骤 . 16 第 3 章 房地产价格波动的影响因素分析 . 17 3.1 房地产价格影响因素的定性分析 . 17 3.1.1 宏观经济因素分析 . 17 房地产

18、价格波动的系统动力学分析 1 3.1.2 政策调控因素分析 . 18 3.1.3 供需因素分析 . 19 3.2 房地产价格影响因素的定量分析 . 21 3.2.1 灰色关联度分析方法 . 21 3.2.2 关联度分析 . 22 3.2.3 灰色关联度结果分析 . 24 第 4 章 房地产价格波动的系统动力学分析 . 25 4.1 房地产价格影响因素的 SD 模型构建 . 25 4.2 SD 模型的建模过程 . 28 4.2.1 模型仿真的确定 . 28 4.2.2 变量初始值的设定 . 31 4.2.3 模型变量的主要方程式 . 31 4.2.4 模型有效性检验 . 32 4.3 SD 模型

19、的结果分析 . 33 第 5 章 房地产价格波动的政策调控 . 36 5.1 新型城镇化下的房地产供需关系 . 36 5.2 稳定房地产价格的政策建议 . 39 第 6 章 结论与展望 . 42 6.1 结论 . 42 6.2 展望 . 43 参考文献 . 44 致谢 . 47 攻读硕士学位期间发表的论文和其他科研情况 . 48 山西财经大学硕士学位论文 第 1 章 绪论 1.1 研究背景及意义 作为第三产业的龙头支柱的房地产业，不仅是居民生活的物质满足，而且还 是进行社会生产生活的基础保障，它不仅能带动整个国民经济的发展，而且还在 三大产业中占据主导地位，所以，国民经济的发展与房地产行业休戚

20、相关。但由 于房地产价格波动性较大，导致房价忽冷忽热，而这种情况将会严重影响我国经 济的发展。所以在目前国内外经济环境的不稳定情况下，进一步深入研究我国房 地产市场不仅具有理论意义，其现实意义更是显得尤为必要。 从 1980 年起到现在的 2016 年，我国的房地产行业经历了 36 年，房地产市场 也从慢慢地不成熟逐渐走向成熟。从 1979 年到 1998 年这段时间里我国的一些学 者和经济学家对房地产业的理论研究主要集中在居民住房制度改革的内容上，对 影响房地产价格波动、市场的不稳定性以及供需方面研究分析涉及的较少。随着 我国经济与全球经济接轨，经济的开放程度不断提高，我国的工业不断发展，城

21、 市化的进程也在不断地加快步伐，因此，在 2003 年房地产行业被正式确立为我国 支柱产业 1，居民对住房的需求不断增加，而房价也呈现上升趋势。 然而在随后的 6 年时间里，除了 2006 年和 2008 年，我国的房地产价格每年 涨幅均在 14%以上，面对价格的剧烈波动，政府在抑制房价所制定的政策却不尽 人意，房地产市场调控效果不是很明显。自从 2009 年开始，被称为 “ 史上最严厉 ” 的房地产市场政策调控持续有三年之久，该调控手段将以往单从供给方面着手转 变为从需求和供给两方面着手，试图给过热的房地产价格降温。但是，房价就像 脱了缰绳的野马，一直保持 “ 兴奋 ” 状态，似乎远远还没达

22、到 “ 理性回归 ” 的程 度。面对房价暴涨势头， 2013 年 3 月 1 日，国务院提出对房地产价格的相关工作 责任制度的完善和强力打击使用投机投资性手段来购买房屋等措施 2。之后的 2014 年，政府根据城市的不同来提出不同的调控政 策，对症下药，一方面要增加中小 型的商品房的供应，另一方面要抑制投机投资性需求，目的在于促进房地产市场 持续健康的发展 3。 2015 年，国土资源部与住房和城乡建设部共同提出促进房地产 1 2003 年国务院颁布的 “ 18 号文 ” 的内容。 2 2013 年国务院发布 “ 新国五条 ” 的内容。 3 2014 年国务院总理李克强在政府报告中提出的内容。

23、 1 2 房地产价格波动的系统动力学分析 市场平稳的发展就必须调整住房及用地供应结构 4。同年 3 月 30 日，中国人民 银行、住房和城乡建设部、中国银行业监督管理委员会共同决议个人住房贷款的 认定标准 5。因此，从 2015 年开始，政府调控在与房地产市场多个环节相关的政策 出现变化，如土地、工程建设、信贷以及税收等方面，房地产市场的全面调控开 始展开，但是，其后续效果还有待观察。 即便近年来政府加大了对房地产价格以及市场各方面的政策调控，但由房地 产市场的相关数据显示，我国的房地产市场还没有达到政策调控的目标，且调控 效果在房地产市场上的反映也不是很明显。因此，本文认为，能够使房地产市场

24、 调控取得成效，取决于调控的切入点，也就是说必须深入探究引发房地产价格不 断波动的因素，搭建主要因素与房地产价格二者的联动关系。所以，本文在这样 的大背景下对房地产价格波动进行系统动力学研究，对经营房地产开发和管理的 企业及相关政府管理部门提出可行的建议，进而为促 进我国房地产市场平稳发展 提供一些理论意见。 1.2 国内外研究现状 由于房地产业的快速发展，市场上出现的问题也较多，这吸引了国内外众多 研究者的普遍关注，而这些研究者研究的角度和问题都有不同的差别，所以本文 分别从三个角度进行文献综述： （ 1）房地产价格波动的定量分析 Okmyung（ 2004）选取了 1996 年到 2003

25、 年房地产市场的销售数据，并且运 用半参数的回归模型对这些房地产价格数据进行评估，之后还从房地产价格预测 能力的角度将该模型和传统的参数回归模型进行了对比 1 。段远鸿、谢金华（ 2004） 建立时间序列，并且采取区间估计法对房地产价格进行定量的区间估计 2 。梁云 芳、高铁梅（ 2007）通过误差修正模型对房地产价格时间序列数据进行建模分析， 最后得出一些房价区域波动的差异性的结论 3 。陈莹（ 2008）选取了与影响房地 产价格因素相应的指标，运用多元回归模型，具体来分析和解释各指标之间的联 系，从而构建了关于影响房地产价格指标的多元回归模型 4 。 Brooks 和 Tsolacos （

26、 2010）在其著作中主要运用回归分析、时间序列、联立方程、向量自回归等模 型进行房地产价格分析 5。 4 关于优化 2015 年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知。 5 关于个人住房贷款政策有关问题的通知。 3 山西财经大学硕士学位论文 但是，以上研究者在分析影响房地产价格指标的选取上没有进行定量的分析， 在为什么选择这个影响因素作为指标的问题上没有进行探讨分析，这样使得模型 构建方面缺乏一定的客观性。 （ 2）房地产价格影响因素的分析 Soderberg 和 Janssen（ 2001）利用特征价格模型的方法，分析了一些影响房地 产价格的因素，比如说距离 CBD（中心商务区

27、）的远近、公共基础设施的多样性 以及周围环境舒适度等因素。研究结果就是影响房地产价格的主要因素就是 住宅 房屋距离 CBD 的远近，除此之外，还发现住宅价格也受到公共基础设施的完善程 度及周围环境舒适度的影响 6 。 Richard 和 Cagatay（ 2006）两位学者分析了影响 房价的住宅需求，并且表示如果说房地产是消费品，不如说它是投资品，潜在的 房地产需求在某种程度上会使房地产价格上下波动，研究结果表明了住宅需求和 房地产价格波动成正比例，换言之，也就是当人们对住宅需求上涨时，房价就会 随之上涨 7 。杨和礼（ 2007）对房地产价格的影响因素进行了定性分析，最终将 影响房地产价格的

28、关键因素锁定在供需关系上 8 。 David 和 Vladimir（ 2008）两位 学者通过调查分析认为房地产价格的主要影响因素有四点：第一，市场利率。通 过一些数据调查发现，多半数国家特别是西欧的一些国家，房价上升的主要原因 之一就是市场利率的连续降低；第二，居民可支配收入的增加。在西欧的一些国 家，居民可支配收入的增加也是房价上涨的一个重要原因；第三，人口数量的增 加。房价上涨的另外一个重要原因就是人口数量的增加；第四，供给不足。在西 欧的一些国家，由于领土有限，导致一些房屋的供给满足不 了实际的需求，这就 会造成房价快速上升 9 。李连光（ 2009）分别从供与需两个角度来分析房地产价

29、 格的影响因素，主要研究了房地产价格到底是由供给因素决定还是由需求因素决 定 10 。明艳、官皓和董志勇（ 2010）搜集了全国 31 个省市的房地产数据，主要从 供和需两个方面分析了影响我国房地产价格的因素，并在研究我国房地产市场实 际情况的基础上，提出了一些关于房地产市场的假说 11 。胡岳岷、金春雨和程浩 （ 2011）三人以分析实证的方法对对影响房地产价格的因素进行揭示，在此基础 上进一步分析探讨这些因素对房地产价格的影响程度 12 。姜建（ 2012）从我国房 地产宏观调控政策对房地产市场的影响角度出发，探究政策因素对抑制房地产价 格剧烈波动的作用，结合政策特点，进一步提出改进措施

30、13 。王鹤（ 2012）利用 全局和局部空间自相关指标来检验我国房地产价格是否是空间自相关，而事实上， 4 房地产价格波动的系统动力学分析 空间依赖的存在会使得回归结果产生偏差，最终结果显示，我国房地产价格存在 空间自相关 14 。安辉、王瑞东（ 2013）搜集了 2002 年到 2011 年的经济数据，目 的在于构建 VAR（向量自回归模型），并且重点研究了宏观调控对房地产价格波 动的影响作用 15 。唐礼智、朱建峰和罗婧（ 2014）三位学者试图找出引发房地产 价格上涨的关键性因素并进行分析 16 。刘纪学、李娜（ 2015） 结合所构建的房地 产价格模型进行分析，认为当房地产市场存在需

31、求缺口时会导致房价大幅度上涨， 从而形成房地产市场泡沫 17。 以上这些学者均是从房地产价格的影响因素方面做分析研究，但其忽略了各 个因素对房地产价格的影响存在差异，且这些因素之间也互相具有影响作用，进 而对房地产价格产生影响，这正是此类研究领域的不足。 （ 3）房地产市场的系统动力学分析 对于具有拟合度较好的非线性模型之一的系统动力学模型，近年来逐步引入 到房地产市场的研究中，丰富了对房地产市场相关研究的理论知识。 陈永聪 （ 2006） 通过研究国家政策对我国房地产市场的调控，并且将调控前 与调控后作对比，运用系统动力学的方法，提出了对房地产市场政策调控的改进 18。王明鹏、孙启明和杨恒（

32、 2010）运用系统动力学原理对房地产市场的存量与 价格进行了分析，认为政府当前应控制土地的开发，同时提高银行贷款利率，目 的在于抑制住宅房的价格过快的上涨 19 。黄文杰、陈兴降（ 2011）通过运用系统 的方法，认为没有比系统动力学理论更适合研究房地产的问题 20 。崔啸（ 2011）以 北京市的商品房为例，构建了系统动力学模型，通过一些真实数据和虚拟数据的 对比证实了模型的有效性，最后对房地产价格进行模拟综合预测 21。李妍（ 2011） 对深圳市房地产政策进行了系统动力学模型的仿真实验，认为在各种综合政策的 结合作用下调控效果更加显著 22 。 综上所述，显而易见，众多学者已经对房地产

33、市场的研究进行了多方面的探 究。但是，影响房地产价格的因素十分复杂，从宏观到微观，从直接到间接，涉 及的范围较广，因此，选择哪些因素对房价波动产生影响就需要更深层次的探究， 而且这些因素之间也会相互影响 的，只从某一个方面分析很难达到预期的成效， 对从整体上分析房地产市场的问题还需要进一步的研究。因此，本文在前人研究 的基础上，针对他们研究的缺陷和不足，立足于对影响房地产价格波动的因素和 采取的政策建议开展研究，对房地产市场健康平稳发展有一定的现实意义。 5 山西财经大学硕士学位论文 1.3 研究内容、技术路线及方法 1.3.1 研究内容 本文提出房地产价格的主要影响因素，并采用灰色关联度的分

34、析方法，定量 的分析主要因素对房地产价格的影响，并选用系统动力学模型将主要因素系统的 联系起来，全面地分析房地产价格的发展趋势和政策调控的影响，最后本文提出 了若干政策调控建议。 本文研究的内容主要分为以下六个部分：第一个部分介绍了研究房地产市场 的背景及意义、国内外相关领域的文献综述、研究内容及方法和本文的创新点。 第二部分主要介绍了所研究的相关理论，主要包括：房地产价格的概念与特征、 房地产的供需理论和系统动力学理论。而本文的核心章节就是第三、第四、第五 章，分别介绍了以下三点内容： （ 1）房地产价格波动的影响因素分析。本文首先从宏观经济、政策调控以及 供需这三个因素进行影响房地产价格波动的定性分析，之后运用灰色关联度的分 析方法将六个