房地产开发项目财务分析实例.docx

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1、房地产开发项目财务分析实例房地产开发项目财务分析实例一、项目大概情况该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内，根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下：1、用地面积：12243平方米2、建筑密度：35%3、容积率(地上)：4.624、绿化率：25%5、人口密度：1085人/公顷6、规划用处：商住综合楼二、规划方案及主要技术经济指标根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，12层为商业用处，34层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作

2、平台花园。塔楼2个，均为20层高，为住宅用处。本项目主要经济技术指标参见表6-1与表6-2。表6-1项目主要技术经济指标一项目单位数量项目单位数量占地总面积平方米121243寓居人数人1071总建筑面积平方米55338(地上)平均每户建筑面积平方米124寓居面积平方米37899平均每户寓居人数人3.5公建面积平方米5077人均寓居用地平方米35.38绿化用地平方米3060道路面积平方米5233寓居户数户306车库面积平方米7500表6-2项目技术经济指标二层数功能所占面积平方米总面积平方米裙楼4商铺1124815528公建面积4280塔楼192个住宅1942每层36898地上总建筑面积5242

3、6地下室2停车库72007764300设备面积人防面264积三、项目开发建设及经营的组织与施行计划1、有关工程计划的讲明项目总工期为36个月从2020年3月至2021年3月。当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。2、项目施行进度计划项目施行进度计划见表6-3。四、项目各种财务数据的估算1、投资与成本费用估算1土地出让地价款包括两部分：土地使用权出让金根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为4257万元。拆迁补偿安置费根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为8075万元。上述两项合计：12332万元。表6-3项目施行进度计划表序号项目名称持续时间月进度安排(按双月计20

4、012002200320041征地拆迁646811224681122468112242前期工程3基础工程64主体结构工程75设备安装工程66室内外7装修工程7红线内外工程38公建配套工程39完工验收210销售272前期工程费本项目前期工程费估算见表6-4：表6-4前期工程费估算表单位：万元序号项目计算根据金额1规划设计费建安工程费3%332.022可行性研究费建安工程费1.5%166.0053水文、地质、勘探费建安工程费0.5%55.3354通水、通电、通路费建安工程费2.5%276.6755场地平整费60元平方米73.38总计903.4153建安工程费参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指

5、标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。见表6-5。表6-5建安工程费估算表单位：万元序号项目建筑面积土建装饰设备金额合计单价金额单价金额单价金额1塔楼41460平方米11054581101.442301.5125051212裙楼18325平方米其中商铺：13248平方米1105202547587301.5552344711051464475629301.54062499合计110674基础设施费其估算经过参见表6-6：表6-6基础设施费估算表单位：万元序号项目单价计价数量合计1供电工程65万元公顷5.5338顷359.72供水工程15万元公顷5.5338公顷833道路工程42.13万元公顷0

6、.5233公顷22.054绿化工程5.4万元公顷0.306公顷1.655其他工程占建安工程费的2%11067万元221.34合计687.745开发期税费其估算经过参见表6-7：表6-7开发期税费估算表单位：万元序号项目金额估算讲明(估算依据)1固定资产投资方向调节税553.35建安工程费5%2分散建设市政公用设施建设费1328.04建安工程费12%3建筑工程质量安全监督费44.26建安工程费44供水管网补偿费住宅：19.28商铺：67.49住宅：0.3吨人，600元吨商铺：0.1吨人，600元吨5供电用电负荷费住宅：58.75商铺：105.984住宅：4kVA户，480元/kVA商铺：8kVA

7、百，1000元/kVA6其他221.34建安工程费的2%合计2398.4946不可预见费取以上14项之和的3%。则不可预见费为：12332+903.425+11067+687.243%=748.89(万元)开发成本小计：28110.384万元。2、开发费用估算1管理费用取以上14项之和的3%。则管理费用为：748.89(万元)2销售费用销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理费，占销售收入的2%；其他销售费用，占销售收入的1%。合计为2606.34万元。销售收入详见表6-9。3财务费用指建设期借款利息。第1年借款9000万元，贷款利率为6.5%，每年等本归还，要求从建

8、设期第2年起2年内还清。建设期借款利息计算如下：第1年应计利息：(0+90002)6.5%=292.5万元第2年应计利息：(11292.5+02)6.5%=734.0125万元第3年应计利息：(5646.04+02)6.5%=366.9928万元则财务费用为上述合计：1393.5053万元。详见表6-14贷款还本付息表。开发费用小计：4748.7353万元。总成本费用合计：32859.1193万元(35965.37)3、投资与总成本费用估算汇总表详见表6-8。表6-8投资与总成本费用估算汇总表单位：万元序号项目金额估算讲明1开发成本28110.384下面(1)(6)项合计1土地费用12332前期工程9032.2费4153基础设施建设费687.744建安工程费110675开发期税费2398.4946不可预见费148.892开发费用4748.7355下面(1)(3)项合计1管理费用748.892销售费用2606.34销售收入5%3财务费用1393.50533合计32859.11934、项目销售收入估算1销售价格估算根据市场调查，确定该项目各部分的销售单价为：