万科房地产公司成本指南模板.docx

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1、万科房地产公司成本指南模板成本控制要点应用指南(试用本)编者按我们将公司成本控制专题的讨论成果聚集起来，编纂成这本（公司成本控制要点应用指南）。其中有三点需要讲明：第一：控制要点是大家总结公司历史经历，按权重挑选出来的，不可能涵盖所有的成本控制容。第二：成本控制的具体方法已体如今相应的规里，我们以控制什么What、如何控制How和谁来控制Who的编写形式，仅提供一本应用指南。第三：由于相应的规仍在编制中，本指南的容将在实践中不断完善。希望它能在工作中为大家带来便利。总部人事部培训基地、2000、6目录第一项.立项成本控制要点应用指南第二项.规划环节成本控制要点应用指南第三项.招投标环节成本控制

2、要点应用指南第四项.施工环节成本控制要点应用指南第五项.材料及设备采购环节成本控制要点应用指南第六项.销售环节成本控制要点应用指南第七项.工程预决算环节成本控制要点应用指南第八项.期间费用的成本控制要点应用指南第九项.物业管理成本控制要点应用指南附件.公司规化管理系列文件目录立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵敏度较小，基本原则是在国家规定围最大限度地控制企业的费用。项目部在项目开发前期起主要作用，因而，这一环节成本控制的主要任务由项目部来承当。征地费用少交或晚交，力争减免项目部负责拆迁安置费用房产确权后办理拆迁安置费用项目部负责大市

3、政费用自建部分根据公司工程体系走；交政府部分按有关规定办理工程部、设计部和审算部负责自建部分；工程部负责交政府部分。规划条件知足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本项目部、设计部负责买断容明确买断容明细项目部负责付款总额为公司争取最大利益项目部负责付款时间周期长、次数多项目部负责三通或七通一平的标准明确验收标准明细工程部、项目部负责手续风险与项目付款时间直接挂钩。项目部负责合作方式符合集团要求，有利于公司；项目部负责分成比例双赢原则；项目部负责交房时间尽可能地延后交房，工程部负责交房标准不低于合同房标准项目部负责付款总额付款时间选择有利于公司利益的方式项目部负责项目部负责第一项规划环节

4、的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，能够最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。设计部和各类评审委员会在该环节承当主要的职能。市场信息搜集和分析市政状况信息分析规划要点确立可行性研究设计任务书可行性设计变更组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审。对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整设备选型方案提早确定根据提交的设计成果进行投资估算根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书方案设计招投标方案设计评审注意

5、市政设计注意相关法规，完善自身报批规性，材料完好第二项对报批设计进一步调整设计要求部审核根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算制订经营指导书根据扩初设计要求招标专家评审部评审设计调整搜集权威地质资料本人专业人员勘察桩基设计2种以上形式由专家进行桩基形式和桩基构造评审设计调整根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求建安施工图中构造造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分，应严格审核。结合营销费用控制施工招投标市场信息调研根据设计要求确定装修材料和设备制订装修设计目的成本计划明细表装饰综合

6、价格拆分分析市场调研有针对性扩大建筑物功能市政状况调研争取政府有利条件根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目的成本总额招投标市场现状分析，智能化必要性分析智能化容控制招投标，寻找外部合作，争取双赢招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有过多变数，但详细容十分是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库。从公司认可名册中的承建商、供货商、监理公司中选择投标单位。主办部门推荐五家投标单位报招投标工作组。招投标工作小组审核、考察、评估、挑选三家以上投标单位报招

7、投标评审委员会及主管领导第三项当前位置：文档视界万科房地产公司成本指南模板万科房地产公司成本指南模板施工环节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种变更带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工中的重大设计调整。加强施工前的审核工作。全面考虑工程造价，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。各部门全面评估变更带来的各种变化，为审批提供参考根据。审算部负责计算变更费

8、用含可能引起的索赔。甲方项目代表执行修改的工期评估。审算部成本管理员负责计算变更后的成本现状。根据变更原因将设计变更分成四类，不同类别按相应的审核签认流程进行。设计变更通知单。变更必须有设计单位、设计部、工程部、监理单位和施工单位共同签字后，才能有效。主管总经理审批后方可进行变更。现场签证确实认应严格根据合同中所约定的条款执行。现场签证确需发生，应坚持当时发生当时签证的原则。第四项认真核对签证的工程量准确。签证的容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全，并有监理工程师的签字确认。施工洽商通知单必须遵循“先洽后干的原则。在确认签证前，应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证。对工程变更应定

9、期进行分类汇总统计分析，并根据统计资料对控制工程变更提出改良意见。图纸多层次会审会签及审批制度。各专业互审互签制度。力争在开工前把图纸中的问题修改完。通过投标确定配合费。应避免在施工经过中修改分包方式、分包涵、围而增加工程成本。施工所用的各项材料的选型应在材料招标前确定。先确定材料供给方式，通过招标确定相关费用。限时编制材料计划。材料计划签认。要考虑可能出现的问题，留出相应的时间。按合同约定执行付款。按进度付款。多层次多角度审核工程进度。甲方代表与监理工程师审核完成的形象部位预算人员审核工程价值量根据情况由不同级别人员最终审批。材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明确而科学的流程，就能够最大限度的减少在该环节出现损失的概率，到达成本控制的目的。采购招投标及订立合同时间生产周期运输周期安装、验收周期穿插作业时间市场信息技术参数招投标材料款支付方式材料款支付进度保修款预付款限额控制初次验收后付款总额进度控制。保修款一般不低于合同总价的5%。根据合同中约定付款。数量验收几方共同确认货到现场数量质量验收外观质量的验收安装后质量的验收投入使用后的质量验收材料保管在合同中明确货物的卸货和保管的责任承当者材料保修用合同的方式明确保修责任和保修期第五项