我国房地产市场价格的现状、原因及建议.docx

《我国房地产市场价格的现状、原因及建议.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《我国房地产市场价格的现状、原因及建议.docx（20页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、我国房地产市场价格的现状、原因及建议论文摘要住房制度的改革带来了我国房地产业的高速发展，并使之成为我国国民经济的重要支柱产业。近10年来，我国住宅产业化水平不断提高，居民住房条件得到改善。但是，在房地产业高速发展的经过中，出现了房地产价格持续走高的问题，甚至部分地区出现了住房难的社会问题。本文通过指标分析法初步判定我国部分地区房地产市场存在泡沫。经过研究发现，导致这些地区出现房地产泡沫的主要原由于：一是住房供给构造不合理，导致住房空置不断增加，房价持续上涨；二是金融系统存在漏洞，导致过量资金流入房地产市场，为推高房价创造了条件；三是对房地产将来价格的非理性预期，导致土地价格不断上涨，为房地产市

2、场造成了严重影响。鉴于上述原因，本文从加强对房地产市场的宏观调控，加强对民间资本的疏导，加强对房地产市场的监管等方面入手，为政府稳定房地产市场价格提出一些解决办法。宗旨是促进构成合理的住房供应构造，知足多层次的住房需求，建立民间资本引导机制，抑制投机性需求，规范房地产市场秩序，促进房地产市场健康发展。关键词：房地产价格泡沫原因建议论文目录1房地产泡沫的内涵(1)2我国房地产市场价格的数据分析(2)21判定房地产泡沫的方法(2)22判定方法选择(2)23对我国房地产泡沫的初步判定(2)231房地产开发与固定资产投资比(2)232房价收入比(3)233租售比(5)234空置率(5)3我国房地产泡沫

3、构成的原因及其危害(6)31住房供给构造不合理(6)32金融系统存在漏洞(7)33房地产市场预期不断膨胀(8)331投资预期(8)332发展预期(8)333通胀预期(8)34房地产泡沫的危害(9)4稳定我国房地产市场价格的建议(9)41加强对房地产市场的宏观调控(9)411对土地供应的调控(9)412加强政策调控(9)42加强对民间资本的疏导(9)43加强对房地产市场的监管(10)结论(10)参考文献(11)致谢(12)我国房地产市场价格的现状、原因及建议时间进入2020年，国务院先后出台了一系列房地产市场调控政策，以期稳定房价，解决民众买房难、住房难的问题。可是，事与愿违，半年多过去了，全国

4、房地产市场价格不但没有打压下去，反而出现反弹式上涨，根据国家统计局数据显示，8月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%。1我们要搞清楚产生这种经济现象的原因，到底是正常的市场价格波动，还是出现了房地产泡沫。1房地产泡沫的内涵泡沫经济是一种经济现象，是指一种资产或一系列资产价格在一个连续经过中急剧上涨，资产价格在上涨到难以承受的程度时，价格严重背离价值，致使价格出现暴跌，仿fo气泡破灭，经济开场由繁荣转向衰退。泡沫经济有两大特征：一是商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；二是投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是以房地产为载体的经济泡沫，它是由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市

5、场价格脱离了实际使用者支撑的情况。房地产泡沫一般具有下面几种特征：第一，房地产价格持续上涨。土地价格由于其稀缺性和市场需求的拉动作用及土地市场投机炒作，而出现虚涨，这种虚涨的部分就属于房地产泡沫。假如土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。房价是与地价相联络的，地价虚涨的同时必然引起房价虚高，由于实际购买力没有随房价而增长，购房者难以承受，很快就将构成明显的消费断层，由此也会构成房地产泡沫经济。第二，商品房空置率持续上升。在房地产市场中，空置率是反映房地产市场供求关系的一个重要指标。假如空置率保持在正常范围，讲明房地产市场供求平衡，房地产市场运行

6、良好；假如空置率超出正常范围太多，引起严重的供应过剩，也会构成泡沫经济。第三，房地产投资过度膨胀。在经济正常运行情况下，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应。在我国的经济起步阶段，房地产投资增长率略大于消费增长率，对促进房地产市场的发展和刺激经济增长是有利的。但是，当房地产投资过度膨胀，就有产生泡沫的危险。1国家统计局七十个大中城市房屋销售价格指数(2020年8月):/docsj/doc/cf572812f18583d049645961.html/tjsj/jdsj/t20200910_402670698.htm2020年09月10日发布2我国房地产市场价格的数据分析21判定房地产泡沫的

7、方法判定房地产能否存在泡沫的基本方法主要有理论价格法、空置率修正法和指标分析法等。理论价格法被誉为最符合房地产泡沫定义的判别方法，其基本原理就是先计算房地产的理论价格，然后与实际的房价相比拟，通过观察二者相背离的程度，来判别泡沫能否存在。空置率修正法以空置率为基础，从房地产的供求差异出发，通过考虑各种相关因从来进行修正，进而估量出房地产泡沫的大小。指标分析法是根据某些特定的指标值来判定房地产市场能否存在泡沫的方法。最常用的指标就是与居民购房承受能力相关的若干个指标。22判定方法选择在上述三种方法中，前两种方法固然较为科学严谨，但操作较难，且因房地产市场数据积累的有限性而在应用时遭到众多限制，因

8、此研究者偏向于使用指标分析法来对房地产价格泡沫进行初步判定。23对我国房地产泡沫的初步判定这里我们采用指标分析法，根据我国情况，我们采用房地产开发与固定资产投资比、房价收入比、租售比和空置率四个指标进行分析研究。231房地产开发与固定资产投资比房地产开发与固定资产投资比，是指房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例，用以反映房地产投资扩张能否过度的基础性指标。其中，固定资产投资额是以货币表现的建造和购置固定资产活动的工作量，它是反映固定资产投资规模、速度、比例关系和使用方向的综合性指标；房地产开发投资是固定资产投资的一部分，它是指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位和附属

9、于其他法人单位实际从事房地产开发或经营的活动单位统一开发的包括统代建、拆迁还建的住宅、厂房、仓库等房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程的投资。我国的全社会固定资产投资分为城镇投资和农村投资，房地产开发投资计算在城镇固定资产投资中，因而，我们使用房地产开发投资额占城镇固定资产投资额的比例进行计算，即：房地产开发投资额占城镇固定资产投资额的比例=房地产开发投资额城镇固定资产投资额100公式1表12020年分地区房地产开发投资额占全社会固定资产投资额比例22国家统计局（中国统计年鉴2020）北京：中国统计出版社，2020当前位置：文档视界我国房地产市场价格的现状、原因及建议我国房地产市场价格的现

10、状、原因及建议当前位置：文档视界我国房地产市场价格的现状、原因及建议我国房地产市场价格的现状、原因及建议从表2中可见，北京、上海、浙江、广东和海南的房价收入比到达了10以上。简单地看，在这些高房价地区，平均一个家庭的所有成员要10年，甚至20年不吃不喝才能买到一套普通住房。而从实际看，实际上这些高房价地区的消费水平也处于高位，普通家庭一年能存2万元已经很不容易了。以每年存2万元估算，在这些地区买一套普通住房要花60年时间，有些家庭甚至要超过房屋的70年产权的时间。显然，这些地区的房价太高了，确实存在泡沫。233租售比租售比，是指房屋租金与售价的比例，即每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积

11、的房价之间的比值。该指标是用来测量某地区房产价格相对理性真实的房产价值偏离程度的动态指标，用以监测楼市运行状态和房地产泡沫化程度。目前，国际上正常的租售比值为1:300至1:350之间。5当租售比高于1:300时，相当于把房子出租，25年之内能够收回房款，表明该地区房产投资潜力相对较大。当租售比低于1:350时，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。以北京房地产市场为例，2020年11月，在北京新开盘的20个商品房项目中，其前一期的租金与如今售价的比值均突破1:600，租售比最高的已经超过1:700，创下历史最高水平。按目前价格计算，购房者在买房后需要出租近60年才能收回房款，假如是贷

12、款买房就需要出租70多年，而房屋的产权只要70年。因而能够判定，除急需买房入住的购房者的购房行为，基本都是出于投机目的，炒的是对房价的预期。致使那些真正想买房自住的消费者，不得不望房兴叹选择租房。但是，由于房价的过高导致了房屋租金急剧上调。据有关资料，到2020年底，北京商品房市场均价已经到达16500元/平方米，成交平均面积到达了110平方米，平均总房价到达了180万元，而租金目前仅在2800元/月左右，商品房项目的租售比就到达了1:640。6234空置率空置率，是指某一时点上所有空置房屋面积与全部房屋面积存量之比，而不是待售面积与全部房屋存量面积之比。必须指出，待售面积与空置面积不同，待售

13、面积是房地产开发企业已完工商品房中到报告期尚未售出或出租的面积，而住房空置面积是指待售面积与已经售出但实际无人寓居的住房面积的总合。根据国际惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区间，商品房市场供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%-20%之间为危险区间，要5百度百科租售比:/docsj/doc/cf572812f18583d049645961.html/view/1302907.htm2020年07月19日发布6张媛北京商品房租售比破1：600买房出租70年才回本:/docsj/doc/cf572812f18583d049645961.html/20201120/n26835

14、5499.shtml2020年11月20日发布采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。7在我国，到目前为止，尚无权威部门发布商品房住宅空置面积，甚至没有确定空置率的标准定义。因而，我们只要通过统计局发布的商品房住房待售面积来代替空置面积进行讨论。截至2020年6月末，我国商品房的待售面积到达19182万平方米，其中，商品住宅的待售面积为10646万平方米。8固然得不出各地区空置率的详细数值，但是10646万平方米的商品住宅的待售面积也应该引起我们的注意，其所蕴含的宏大金融风险也是不容忽视的。通过上述利用指标分析法

15、的结论，能够初步判定我国部分地区的房地产市场出现了泡沫。其中，房地产泡沫特征表现最为明显的地区是，北京、上海、浙江、广东和海南。这些地区的房价已经偏离了实体经济的支撑，而且，房价有继续上涨的态势。假如我国如今不采取有效的措施稳定房价，虚高的房价必然会引发投资过度，造成空置率上升，最终导致房地产泡沫破灭，引发经济危机。3我国房地产泡沫构成的原因及其危害毋庸置疑，泡沫经济是由于过度投机造成的。在这里讲的是投机，而不是投资。投资和投机的目的都是为了使资本保值、增值，然而，投资是理性的，投机是非理性的。在我国，造成房地产投机过度的原因主要为：31住房供给构造不合理近年来，我国房地产行业的市场化程度不断

16、提高，住房供给构造不断改善，保障了房地产行业的高速发展。在肯定房地产行业获得的成绩的同时，也要正视发展中出现的问题。国家统计局的权威数据表明，我国的商品住房投资、供给构造不够合理，保障性住房的比重不断下降。供给构造不合理导致住房空置不断增加，房价持续上涨。这里，仅以表3所示住宅中高价位的别墅、高档公寓与低价位的经济适用房为例。表31997-2020年度房地产开发企业单位住宅投资完成额9 7百度百科空置率:/docsj/doc/cf572812f18583d049645961.html/view/407796.htm2020年07月24日发布8国家统计局2005年以来全国房地产开发企业商品房待售

17、情况:/docsj/doc/cf572812f18583d049645961.html/tjfx/jdfx/t20200804_402663265.htm2020年08月04日发布9国家统计局（中国统计年鉴）北京：中国统计出版社，2020-2020年版在商品住房供给中，房地产开发企业为追求高利润而纷纷投向高档商品房的开发，导致中低价位住宅的供给比例偏低。从表3中可见，一是，2000年以前，我国经济适用房投资占商品住宅总投资的比重上升到16.56%，而经过10年后，到2020年，这一比重已经下降到4.43%。2020年与1999年相比，经济适用房投资的增长幅度为259.5%；二是，别墅、高档公寓

18、的投资比重始终保持在较高水平。2000年以前，我国别墅、高档公寓投资占商品住宅总投资比重下降到6.77%，截止到2020年，所占比重已经上升到8.09%。2020年与1999年相比，别墅、高档公寓投资的增长幅度为1160.74%。比经济适用房高了901.24个百分点。与此同时，我们还应看到：别墅、高档公寓等高价位住宅供给量增长快于经济适用房等中低价位住宅供给量增长，不仅带动了商品房房价的上涨，而且也拉动了二手房的价位向高价房看齐。必须表明，普通住房、十分是经济适用房、限价房是保障普通居民安身立命的，政府和社会必须承当起此责任，应大力发展；而别墅、高档公寓则是为有钱人寓居的，这才是房地产开发商追

19、求利润的所在。32金融系统存在漏洞房地产业与金融业息息相关。房地产开发与交易离不开银行的信贷支持。由于房地产项目具有融资规模大，回报率高等特点，致使银行贷款倾向于房地产市场。金融系统存在的漏洞主要表如今：一是很多银行在放贷经过中，违规操作，使得信贷资金大量流向房地产市场，造成过度开发，投机行为愈演愈烈，金融风险不断堆积等不良现象；二是开发商与银行之间互相配合，为购房者提供优惠待遇，重复抵押、重复贷款等违规现象屡见不鲜，以致于在2020年出现了1人贷出35套房的事件。10三是违背国家优惠购房政策，将国家制定的应对金融危机拉动经济的首套住房利率打七折，首付降至二成的优惠政策违规套用到了第二套乃至第

20、三套住房的购买上，并且允许父母能够介入多个孩子购买第二套住房，允许一个人名同时在多家银行按此优惠政策办理住房等。10钟慧各大银行集体违规松绑二套房贷1人贷出35套房:/docsj/doc/cf572812f18583d049645961.html/20200612/n264482922.shtml2020年06月12日发布由于开发商和银行的联手违规操作，为炒房者大开方便之门，也为推高房价创造了条件。过量资金流入房地产市场是产生房地产泡沫的必要条件。显然我国的金融机构在给开发商、炒房者和购房者提供信贷的经过中存在很多漏洞，加速了房地产泡沫的膨胀。33房地产市场预期不断膨胀预期将来房地产价格上升是

21、投机性房地产需求产生的根本原因。详细表如今投资预期、发展预期和通胀预期上。331投资预期我国的金融市场还不是很发达，普通投资者的投资渠道有限。投资方式主要有：股票、基金、债券、房地产、外汇和黄金等。股票和基金受全球金融危机影响，严重跳水，上证指数从6124点跌至1664点，使投资者对股票和基金的投资自信心跌到谷底。投资债券一般为国债，国债的利率比拟低，以近期财政部发行200亿储蓄国债为例，1年期票面年利率为2.6%；3年期票面年利率为3.73%。外汇和黄金等投资方式的限制比拟多，不适宜普通投资者。房地产投资作为一种投资手段，在我国来历已久，中国人有着传统的置业观念。当大部分投资者对其它投资方式

22、失去自信心的时候，都自然而然地选择投资房地产，还能够将房子出租收取租金。332发展预期随着人口的增加和城市的发展，土地价格存在着潜在的升值趋势，因而，房地产价格在将来的预期中也会不断上升。2020年的房地产市场异常火爆，在全国各地频频出现地王不断涌现和土地闲置的现象。开发商拿地的价格动不动就是上亿，甚至是几十亿元的天价。通过对2007年地王的调查，不难看出地王产生的原因。2007年地王的楼面地价均已超过了周围楼盘的销售均价，开发商只要通过将土地闲置，等待楼市上涨，或是提高容积率等手段获得盈利。地王还有一个重要的作用，就是带动周围在售楼盘房价的上涨。因而，地王外表上看起来是赔钱的买卖，但对于这些

23、开发商来讲，地王是用来谋取暴利，推高房价的工具。333通胀预期为了最快、最大限度地促进经济复苏，我国政府采取了宽松的货币政策和积极的财政政策，推出了保增长的一揽子计划。据中国人民银行公布的数据显示，2020年金融机构人民币贷款增加9.59万亿元，112020年上半年金融机构人民币贷款增加4.63万亿元。12在大规模信贷刺激下，市场流动性总体充裕，11中国人民银行2020年12月金融统计数据报告:/docsj/doc/cf572812f18583d049645961.html/publish/goutongjiaoliu/524/2020/20200128164252550546798/2020

24、0128164252550546798_.html12中国人民银行2020年上半年金融统计数据报告:/docsj/doc/cf572812f18583d049645961.html/publish/goutongjiaoliu/524/2020/20200713162912424726878/202007131629124247268商品价格回升，市场上出现了通胀迹象。根据国家统计局数据显示，8月我国居民消费价格指数CPI同比上涨3.5%，创下22个月以来的新高。13在当前经济复苏深化和通胀预期强烈的阶段，房地产投资必然成为投资者抵御通胀的最佳手段。对房地产将来价格的非理性预期，促使太多的货币

25、资本投入到有限的土地买卖中，导致土地价格不断上涨，为房地产市场造成了严重影响。34房地产泡沫的危害住房问题既是经济问题，更是影响社会稳定的民生问题。当房地产泡沫显现时，过量资金涌入房地产市场，房价攀升，造成全社会生产成本不断提升，减缓实体经济发展速度。当房地产泡沫破灭时，房地产市场供需关系发生转变，量价齐跌，造成银行呆、坏账增加，金融风险增大，导致经济萧条，市场萎缩，企业经营困难，失业率上升，最终可能引起经济危机。4稳定我国房地产市场价格的建议为了稳定我国房地产市场价格，就必须构成合理的住房供应构造，规范房地产市场秩序，抑制房地产投资。为此，建议从下面几个方面入手。41加强对房地产市场的宏观调

26、控411对土地供应的调控政府应根据居民家庭收入的差异，采取不同的土地供应办法。保障性住房的建设用地，由政府负责；商品房的建设用地，采取市场化操作。保障性住房与商品房的土地供应比例，应根据困难、低收入、中等收入和高收入家庭的比例确定。412加强政策调控由于保障性住房与商品房的性质不同，调控政策也需要分别制定。对于保障性住房，政府应加强管理。申请保障性住房必须以家庭为单位，只能购买一套，并且不能出租与交易，当购买商品房后，保障性住房由政府购回。对于商品房，政府应采取市场化运作形式。任何个人或法人单位能够自由交易商品房，并且不受任何限制。房地产交易的利润高，应大幅提高交易税。42加强对民间资本的疏导管理好钱的问题，是解决过度开发，稳定房价的关键环节。政府对于银行储蓄资金与民间资本的管理，不能仅依靠限制手段，由于再好的政策也难免没有漏洞，应该充分利用资本的逐利性，采取引导的方式将其引向缺少资金、回报率稳定的实体经济中。78_.html13国家统计局居民消费价格分类指数2020年8月:/docsj/doc/cf572812f18583d049645961.html/tjsj/jdsj/t20200919_402673824.htm