中国房地产市场分析(鲁能).docx

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1、中国房地产市场分析(鲁能)从五方面透视房价非理性上涨来源：鲁能集团时间：2020-09-1410:56:00.0在全球性的金融危机还没有见底、全球生产仍在下降、消费价格指数和生产资料价格指数继续下滑的情况下，中国主要城市的房价却已开场上涨。不断走高的房价不仅不利于将来的经济增长，而且也会造成严重的社会问题。因而控制房价的恶性上涨成为一个刻不容缓的问题。为了有效控制房价的恶性上涨，我们首先需要弄清楚推动中国房价快速增长的因素到底有哪些？对此，我们大致可从下面几个角度来加以分析：1、国际货币体系的构造变化1978年牙买加协议生效后，金本位制的布雷顿森林体系正式解体，伴随着美元与黄金(222,0.1

2、9,0.09%)脱钩而来的便是全球流动性的泛滥。但是，由于当时国际经济的基本面恰好处在世界经济增长之长周期的上升阶段，并且又有以中国和印度为代表的一大批新兴市场经济国家的崛起，美国不断增加的货币供应被新兴的IT产业和中国与印度等新兴市场经济国家所吸收，结果世界不仅没有发生通货膨胀，反而出现了出乎人们意料之外的通货收缩。只要没有通货膨胀或者通货膨胀的预期，人们就不会对不动产投资产生兴趣。到了公元2000年，世界经济同时出现了三个拐点：第一个拐点是纳斯达克股票市场暴跌，这意味着以IT产业为代表的新兴产业已经没有投资时机；第二，世界固定资产构成占世界GDP的比重开场迅速下降，这意味着各个国家内部投资

3、时机的减少；第三，世界跨国公司对外直接投资占世界GDP的比重也出现了较大幅度的下降，这意味着全球缺乏投资时机。面对这样三个拐点，美国不仅没有减少世界基础货币的供应，反而采取了更为激进的扩张性货币政策，目的是为了刺激其传统制造业的发展，以便对冲由于IT产业衰退而造成的经济损失。很显然，继续不断地增加的美元供应在不能被实体经济有效地吸收的情况下，就只能流向资产市场，并且在通货膨胀预期构成的情况下，必定会有更多的货币投向房地产市场，而且在经济全球化和资本能够在国际上自由流动的情况下，不可避免地造成全球房地产价格的迅速上涨。2、宏观经济政策的鼓励效应就中国的情况而言，房地产价格的快速上涨不仅与以上所讲

4、的国际背景有关，而且在很大的程度上也与中国开场于2004年的宏观经济政策的变化有关。从2004年起，中国政府为了控制经济过快增长、促进中国经济增长方式与形式的转变，开场大幅提高利率，随之又推出了人民币升值的政策措施。但是在要素禀赋的约束之下(人力资本高度匮乏)，这样的政策并没有能够起到推进经济增长方式与形式转型的政策目的，反而导致大量的产业资本由于资金成本和出口成本的提高而转变成为金融资本，大量投向股票市场和房地产市场，进而导致了始于2006年的股市泡沫与房地产价格的急剧上涨。3、非理性的购房政策住宅商品并不是纯粹意义上的私人消费品，一栋楼房要是没有各种各样的公共设施给予配套，一定是没有寓居价

5、值的。毫无疑问，这种公共配套的投入显然来源于本地居民的税收。正由于如此，西方诸多的发达工业化国家都对非本地居民购买住宅商品采取了“歧视性政策，即没有本地税号、也就是在本地没有缴纳过税收的居民是不能够在本地购买住房的。如若不是采取这样的政策，那么就会发生本地居民以税收补贴外来购房者的不合理现象。不仅如此，假设没有这样的歧视性政策，就难免会产生下面问题：第一，是土地资源的低效使用，其原因就在于非本地居民购买住宅商品的目的主要不是为了寓居，而是为了投资，当购买住宅商品不是为了寓居，而是为了投资、甚至是投机时，那么稀缺土地资源的使用就必定是缺乏效率的；第二，外来投资和投机者的进入还会造成房地产泡沫，原

6、因就在于需求增加了，而且愈加重要的是，由投资或者投机而导致的需求增加几乎是与本地居民的收入变化没有任何联络的，考虑到这种需求的主要目的在于套利，因而在这类需求的冲击下，房价一定会朝着国际资金所期望的价格趋近；第三，假如讲谷贱会伤农，那么房地产价格上涨一定会打击工商业活动，进而对将来的经济增长带来消极的影响，而当房地产泡沫不可持续而破灭时，又有可能造成金融危机。由上可见，任何鼓励外来买房的政策都能够讲是非理性的。然而，只要对中国今天的购房政策稍加观察就不难看到，几乎所有的地方政府都采取了鼓励外来投资与投机者买房的政策，正是这种非理性的购房政策造成了近期几年中中国房价的飞速上涨。4、来自于体制因素

7、的推动进一步的问题是，中国的各级地方政府为何要采取鼓励外来投资与投机者来购买本地住宅商品的非理性政策呢？原因在于中国现有的经济与行政管理体制。1994年分税制改革后，财政收入占GDP的比重以及中央财政收入占全国财政收入的比重逐步上升。2020年全国财政收入61316.9亿元，其中，中央本级收入32671.99亿元，占全国财政收入的53.3%，比1993年提高31.3个百分点，主要用于对地方税收返还和转移支付；地方本级收入28644.91亿元，占全国财政收入的46.7%，比1993年下降31.3个百分点。发生在中央政府和地方政府之间的这种财政再分配导致了地方政府的财力相对紧缺，在地方政府所承当的

8、事权不断增加，但却缺乏足够征税权利，在不可能通过发行地方债券融资来避免财政缺口的情况下，就只要依靠租售土地资源来弥补规模宏大的财政缺口。地方政府的这种做法决定了土地价格必将呈现出持续上涨的趋势，进而对房价上涨起到了基础性的推动作用。从万德资讯提供的统计数据来看，从2001年到2020年，全国房屋租赁价格指数下降了3个百分点，但是同期的全国房屋销售价格指数却上涨了5个百分点以上，而全国的土地交易价格指数又要高出房屋销售价格指数8个百分点以上，由此可见，在与房地产行业相关的三个主要价格指数中，上涨最快的显然是土地交易价格指数。土地价格最终是要进入房屋销售价格的，所以，当土地交易价格以如此快速的速度

9、上涨时，房屋销售价格的上涨就是不可避免的了。至于究竟是地价上涨推动了房价的上涨？还是房价的上涨拉动了地价的上涨？这并不重要。其实，只要政策得当，房屋价格的上涨本来就是能够控制的，进而也就不会存在房价拉动地价上涨的讲法。5、对房地产市场的误解导致房价持续上涨的另外一个重要原因是人们对于房地产市场的错误理解。房地产市场与一般商品市场不同，它并不存在通常意义上的一般平衡。从供应角度来讲，住宅商品是非常不同质的商品，以致不同的住宅必须卖给不同的消费者。从需求角度来看，房地产商品作为不动产，既能够用作寓居，又能够用作投资，考虑到人们实际收入水平的差异，就会导致人们对于住宅商品产生差异性的需求，即：高收入

10、者由于拥有较多的货币资产，不仅有能力购买单价较高、面积较大的住宅，而且还能够对房产进行投资、乃至投机，借以到达增加其资产收益之目的；但是对于那些低收入者来讲，由于遭到收入预算的约束，他们既没有能力购买单价较高、面积较大的住宅，更没有能力对房产进行投资或者投机；除此之外，还有那些介于两者之间的中等收入的消费者，他们可能没有足够的货币资产来购买高收入者才有能力购买的住宅，但又不愿意购买低于他们收入水平的、较为简陋的住宅，他们宁可“排队等待(等待货币收入积累到一定水平之后再去购买合意的住宅)。总结以上两个方面的分析，我们自然能够得到这样的结论：房地产市场事实上并不存在一个统一的市场，所以也就不会存在

11、所谓的一般平衡解。既然不存在普通商品市场上的一般平衡解，那么要想出清房地产市场的供应与需求(即供求平衡)，就只能是差异产品的分离平衡。假如能够用一个几何模型来表示这样的平衡，那么在一个纵坐标为房价、横坐标为需求与供应数量的模型中，社会对住宅商品的需求并不是一条从左上方向右下方倾斜的、并且是连续可导的曲线，而是一条至少带有两个拐点、并且是非连续性的、向右下方倾斜的台阶线。其中：处在左上方的那段曲线是高收入者对住宅商品的寓居、投资或者投机的需求；处在右下方的那段曲线是低收入者对住宅商品的寓居或者租赁需求；而连接上下两条需求曲线的垂直线则是中等收入者的需求曲线。面对这样三条差异宏大的需求曲线，就必需要有三条供应曲线加以配对，才能实现保证市场所有需求得以出清的分离平衡。这三条供应曲线分别是：以开发商为主体的、旨在知足高收入者的市场供应曲线；以政府为主体的、旨在知足低收入者的住宅供应曲线(即与所有权让渡有关的经济适用房供应或者仅与使用权让渡有关的廉租房供应)；最后，我们还需要一个规范的、并且是规模可观的、主要用来知足中等收入者在排队等待期间之住房需求的租赁市场，如管理良好的、仅供租赁寓居的公寓等。但是，在今天的中国并不存在这样的租售体系，除了开发商纯市