房地产开发项目财务评价.docx

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1、房地产开发项目财务评价房地产开发项目经济评价案例我们以某住宅区房地产开发项目的财务评价作为案例进行介绍。一、项目大概情况随着北京城市化进程的加快、城市社会经济的发展和产业构造的优化，城市用地功能需作进一步调整。为此，首都规划建设委员会办公室于1996年1月30日召开第四次联席会议，原则上同意将北京市毛纺厂改造为“毛纺厂寓居区。该项目拟由北京益华集团房地产开发部负责开发建设。项目财务评价的目的是通过市场供需研究和财务经济分析，确定项目的规划功能、开发档次、开发成本和市场营销对象，并对项目的经济可行性做出评价，为委托方投资决策及开发项目融资提供根据。1项目位置及占地面积拟建“毛纺厂寓居区位于朝阳区

2、东八里庄，包括现状毛纺厂厂区和五建公司的用地。地块北临六里屯路，南至朝阳北路，西起星火路，东到规划中的石fo营东路。本项目总占地面积53.23公顷，其中：规划用地面积45.63公顷，市政代征地7.6公顷。本项目规划建设用地面积中，目前属北京市第五建筑工程公司使用的有7.652公顷，详见表11-1所示。表11-1项目用地面积及其分布项目用地内的现状建筑主要是厂房、仓库和住宅，将来都要予以拆除，但由于生产水泥制品的需要，以铁路专用线将厂区分为南北两部分，南部为第一期开发，北部为第二期开发，中间铁道路及其南北两侧为第三期开发。规划范围内有三组拟保留建筑：厂区南侧靠近朝阳北路的住宅楼为毛纺厂新建的宿舍

3、区；规划范围内西北角是一组旧住宅楼，分属毛纺厂和五建公司，目前保留，待将来有条件时再改造；厂区中央靠星火路一侧正在兴建的一栋12层综合楼。另外，现状厂区内的锅炉房也将予以保留，用于将来小区供热。保留建筑占地面积和建筑面积情况如下表8-2所示。表11-2项目用地范围内保留建筑占地面积和建筑面积东侧隔铁路专用线为仓储区。铁路专用线以西，本项目周围已构成规模寓居区，将厂区改造为住宅区符合规划要求。3项目拟建规模根据初步规划方案，毛纺厂寓居区由保留建筑和新建建筑两部分组成，其中新建建筑包括高层和多层住宅、非配套公建和配套公建详见表8-3。建设用地面积456300平方米，总建筑面积912600平方米，总

4、容积率为2.00。表11-3项目拟建规模和建筑面积分配4项目服务对象寓居区将规划建设一处地区级公建中心和一所医院，为附近地区和小区内居民提供服务，其余建筑为多层、高层住宅和配套公建。其中，部分新建住宅为益华集团其它开发项目提供拆迁安置房，部分住宅为公开销售商品房，所占比例分别为30%和70%。5市政工程和基础设施据测算，毛纺厂寓居区建成后，对热力、电力、电讯和煤气的需求预测如下：(1)供热小区内将自建锅炉房，负责整个小区的供热。(2)供电根据（北京毛纺厂住宅区供电可行性咨询报告），毛纺厂住宅区的能源供给方式采用锅炉房或热力网供热，煤气或天然气炊事，集中与分散空调相结合方案，新建住宅和新建公建用

5、电定额分别按25瓦/平方米和50瓦/平方米计算，则该小区用电总计约20000千瓦。同时使用系数为0.8，则最大负荷约16000千瓦，需安装24000千伏安变压器。根据测算，新建小区内开闭站和由变电站引至住宅区的电缆分别需400万元和480万元，需交纳的供电贴费为2880万元，以上三项共计3760万元。另外，寓居区还应承当地方电力建设基金4000万元，此项费用可分期交纳。(3)煤气据北京市煤气公司测算，按小区内住宅7736户、其它建筑15.86万平方米计，日用煤气量为2.1万立方米，高峰用气量为3500立方米。(4)电讯据北京市电信管理局测算，按寓居人口2万多、住户7736户计，毛纺厂寓居区至少

6、需电话9000部包括公建，初期至少需安装程控交换机1万门。二、市场研究一北京市当前房地产市场大概情况略二北京市普通住宅市场分析三市场供需关系分析略经过对北京市的投资环境和市场供求关系分析，我们提出如下建议：本项目所处位置紧邻北京市房地产投资的热门地区之一-东四环路，建议市场定位如下：(1)功能分配。小区内以普通住宅为主，配以适当的写字楼、商业及公建用房。普通住宅占70%，其中多层与高层并重，为提高项目的建筑面积，适当增加高层的比例。 (2)销售对象。普通住宅销售对象以企事业单位、集团购买和益华集团内部其它项目的拆迁用房为主，外地驻京机构为辅，兼顾散户。(3)户型与功能。考虑到销售对象，普通住宅

7、户型以三室一厅、三室二厅、二室二厅为主，约占70%；四室二厅为辅，占10%，其余为二室或一室。面积约60-120平方米。在节约成本的前提下，应尽量使功能到达中档水平，如设计冰箱、洗衣机、空调的预留位置。三北京市写字楼市场分析略四北京市商业用房市场分析略三、项目规划建设方案和建设条件一项目用地功能布局小区内现状住宅主要分布在厂区西北角和南端。规划住宅主要集中在小区中央，部分布置于靠近铁路的东北角，在高度控制方面，本着中间高、两边低的原则，越靠近铁路高度越低，以减少铁路噪音对居民的干扰。毛纺厂周围寓居区建成较早，配套设施不完善，缺乏集中的、有规模的地区级公建中心。因而规划在区域内两条主干道朝阳北路

8、和星火路交汇处的东北部，即现状毛纺厂的西南角建设一处地区级的公建中心。由于周围地区缺少有规模的医院，所以在园星路以北，靠星火路一侧规划一家医院。星火路是经过寓居区的一条主要生活性道路，规划公建区多沿星火路布置。在现状综合楼以南安排一处农贸市场，以解决星火路沿线的马路市场问题。在朝阳北路与园星路之间的星火路东侧构成一组完好的商业区。为知足服务半径要求，方便小区东北部居民，在六里屯路南，规划一处小规模商服用地。寓居区东部目前是仓储区，有一组电气化铁路从寓居区边经过。规划中将锅炉房、公交首末站和其它市政场站布置在铁路沿线，另外将中小学用地也靠近铁路布置，但要采取降低噪音影响的物理措施。规划在石fo营

9、东路西侧布置一条2030米宽的绿化隔离带，以减少铁路噪音干扰。其余绿地集中在现状综合楼以东的一块占地0.88公顷的用地内。另外，寓居区还将配备30班中学一所，24班小学两所，9班幼儿园两所，4班、6班托儿所各一所。二项目规划控制指标综合考虑该项目所处的区位及有关规划要求，对该小区容量、用地性质和开发强度提出的控制指标如下：1.用地情况总占地面积532320平方米其中代征地面积76000平方米规划建设用地面积456320平方米其中地区公建用地52900平方米住宅用地163400平方米配套公建用地124000平方米道路用地56000平方米绿化用地60000平方米2.用地性质使用性质：住宅及配套、非

10、配套公建3.用地强度总容积率：2.00其中：保留建筑：2.865新建住宅：2.06配套公建：0.806地区商服：3.834.建筑设计指标总建筑面积：912600平方米其中：保留建筑面积：152092平方米新建住宅建筑面积：575508平方米地区公建建筑面积：85000平方米配套公建建筑面积：100000平方米建筑高度：米左右。(5)供热：基地内可知足供给。规划在原锅炉房的位置，绿化隔离带以西，设一处占地2.02公顷的锅炉房，负责整个小区的供热。(6)供电：毛纺厂现状用电由国棉110千伏变电站以10千伏架空线石fo营路供电，由于该变电站已满载，毛纺厂寓居区拟由规划建设的星火110千伏变电站供电。

11、毛纺厂用电负荷较大，应安排一座占地500平方米的10千伏开闭站，由此分别引出双路10千伏电缆向住宅和公建供电。(7)电讯：现状毛纺厂有远离此地的呼家楼电话局提供服务，该局容量已满，无力为新建住宅区提供通信服务。按电信发展总体规划方案要求，石fo营地区应由开发单位无偿提供土地，新建一个4万门电话局所，占地面积5000平方米，建筑面积6000平方米，初装容量1万门。四、建设方式及进度安排一建设方式本项目的设计应采用总承包制，小区集中规划，统一设计。施工采用监理制，采用公开招标的形式选择工程承包商，以使项目的工期、成本、质量得以确保。工程应到达优良工程水准。二建设进度安排由于该项目规模较大，因而应考

12、虑采用滚动开发、分期建设的方式，这样既能够使项目迅速启动，又能够根据市场需求变化情况适时调整开发方案，降低投资风险。从项目本身的规模和所处的市场条件来看，本项目的开发建设分三期为宜，估计用6年时间可全部建成投入使用。各期开发的土地面积和建筑面积如表8-4所示。表11-4项目建设分期安排单位：平方米平方米。工程建设进度，直接影响着项目的经济效益。严密的工程进度安排和高质量的施工组织设计，是保证项目施行的关键，为了确保资金滚动使用，于1997年1月初开场一期工程拆迁及整个项目规划设计和前期准备工作，1997年3月底进行规划设计方案比选，1997年10月初开场第一期基础工程，1997年4月起就可进行

13、市场推广和销售。第二期工程于1999年4月初开场启动，第三期工程从2001年4月启动。整个住宅小区的开发建设于2003年3月完成，2003年9月底销售完毕。五、投资估算与资金筹措一项目总投资估算1.项目投资大概情况据估算,本项目包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费用、开发期税费等总投资为293745.36万元人民币，可销售面积的单方造价为3877.5元/平方米。更具体的投资规划可能随设计的深化而调整。2.估算根据(1)业主提供的“毛纺厂寓居区控制性具体规划讲明；(2)北京市煤气公司“北京市毛纺厂寓居区煤气供给咨询意见；(3)北京市电信管理局“北京市毛纺厂寓居区电信配套建设方案；

14、(4)整个项目按中、低挡建造水平计算；(5)估算中的有关税金和费用按北京市的现行规定和同类项目的平均水平测算；(6)假定该项目在5年内分3期全部建设完成;(7)假定该项目在第一年开场预售，至项目建成后一年内全部销售完毕;(8)项目总投资中自有资金比率按10%计算；(9)贷款的年利率按12%计取；(10)整个项目的投资费用是在专业的投资监理工程师监督下使用。3估算范围上述估算投资按北京市目前通常的取费标准计取，但尚未包括室内二次精装修及拆迁房享受安居房减免的十项税费。4估算结果投资估算的结果汇总如表11-5所示。表11-5北京市毛纺厂寓居区开发项目成本估算表注：计算单方造价时，其面积的基础是可销

15、售面积不含不可销售配套公建之建筑面积。二投资分年度使用计划根据项目建设进度计划安排，本项目资金投入计划详见表11-6“投资计划与资金筹措表。表11-6投资计划与资金筹措表单位：万元本项目的投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三个部分。其中自有资金投入26495.30万元人民币，销售收入投入220211.23万元人民币，需向金融机构贷款18336.47万元人民币详见表11-6。在估算中，考虑到当年投资是随工程的进度分期投入的，销售收入也是在一年中逐步实现的，故假定当年销售收入扣除销售税费全部用于当年投资，如有盈余，结转下年。六、投资分析基础数据的预测和选定本报告对项目经济效益进行分析经过中，所使

16、用的基础数据和基本条件是根据北京市同类开发项目的实际状况，在分析北京市相关类型物业市场前景的基础上，结合本项目的详细情况而预测和选定的。一销售收入的测算根据市场研究的结果，并考虑本项目的详细情况，确定普通住宅售价：高层为5000元/平方米，多层为5200元/平方米；拆迁房售价：高层为4500元/平方米，多层为4800元/平方米；商业用房售价：6500元/平方米；办公用房售价：6000元/平方米；可售配套公建售价：4000元/平方米。可销售面积的平均价格为5073.50元/平方米。本项目的销售面积包括商品住宅、拆迁房与各类公建，总计为757558平方米，分年度的总销售收入见表11-7“北京市毛纺

17、厂寓居区开发项目销售收入汇总表。 (二)成本及税金1.投资成本测算本项目固定资产投资总额为26493.0万元人民币，融资费用为28792.36万元人民币，本项目的投资成本为293745.36万元人民币。2.销售费用测算根据北京市同类项目和国家有关部门资料，销售费用取总销售收入的2%。销售费用384346.67万元2%7686.93万元3.税金房地产开发项目的主要税金为经营税费和所得税。根据国家有关规定，经营税费的税率为5.45%，按总销售额征收；所得税税率为33%，以销售利润为基数征收。北京市现已开征土地增值税。该税按开发项目销售利润水平以累进税率征收，对20%以内的开发利润，免征土地增值税。

18、根据测算，本项目不需缴纳土地增值税。三利润分配开发项目的税后利润等于销售收入扣除投资成本、销售费用和有关税金。估计本项目的总税后利润为38685.58万元人民币。详见表11-8“项目损益表。10.3未分配利润24941.471423.314710.966681.776539.605585.820.000.00注：投资回收主要用于后续投资和归还贷款本息，税后利润部分用于后续开发投资和归还贷款本息的，在投资回收不再用于后续投资和还本付息时归还。七、项目经济效益评价一现金流量分析本报告从全部资金、自有资金两方面编制了现金流量表，主要评价指标如下：1.全部资金评价指标财务内部收益率：24.80%财务净现值(IC=18%)：10938.09万元人民币静态投资回收期：4.84年动态投资回收期(IC=18%)：6.35年详见表11-9“项目全部资金现金流量表。2.自有资金评价指标财务内部收益率：292.33%财务净现值(IC=18%)：155464.96万元人民币静态投资回收期：1.37年动态投资回收期(IC=18%)：1.44年