我国房地产市场发展现状分析.docx

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1、我国房地产市场发展现状分析我国房地产市场发展现状分析摘要房地产业是国民经济的重要部门,其兴衰直接关系到国民经济的兴衰。本文通过描绘目前我国房地产市场发展现状，以经济学角度分析产生的原因，及房地产泡沫增长对我国的影响，借鉴外国经历提出相应的调节对策，促进我国房地产持续、健康发展。关键词房地产供应需求平衡泡沫增长AbstractTherealestateindustryisanimportantsectorofthenationaleconomy,itsriseandfalldirectlyrelatedtonationaleconomicdecline.Thispaperdescribesthe

2、currentsituationofthedevelopmentofrealestatemarketinChinaatpresent,analysisthereasonsatthepointofeconomic,andexplaintheinfluenceofrealestatebubblegrowthtoourcountry.LearnFromForeignExperienceandputforwardthecorrespondingadjustmentcountermeasurestopromotethesustainableandhealthydevelopmentofrealestat

3、einourcountry.Keywords:Realestate,supply,demand,balancebubblegrowth房地产业是我国国民经济发展的支柱产业，确保房地产业健康稳定发展不仅有助于我国抵御经济危机，而且是预防通胀的重要措施.在我国经济复苏这段时期内，国家将对房地产市场进行构造优化，包括支持保障性住房的发展,遏制投机行为,科学测算用地指标,严格规范土地储备,打击囤地行为等，以到达房地产市场和谐稳定发展的目的。1我国房地产市场的基本现状近年来随着城市化、工业化步伐的加快，中国房地产业一方面得之于天时,在总体上对经济社会的发展确实起到了促进作用；另一方面由于野蛮生长，其负面

4、影响也在蔓延，不仅扭曲了经济构造，成为经济社会的一大隐患。因而，对迅速蔓延的房地产负面影响，不能掉以轻心，要高度警觉，及早预警。1.1房地产供求总量上的非平衡性房地产供求总量上的非平衡一般表现为潜在总需求大于有效需求，实际供应大于有效供应，即超额需求和超额供应同时并存，也即短缺与过剩同时存在。在我国房地产市场的发展经过中，存在着潜在需求宏大与有效需求缺乏的矛盾、大量商品房空置等非平衡问题。随着我国国民经济的持续稳定发展和城镇化水平不断提高，居民的购房支付能力和潜在的房地产需求不断提高。另外，随着居民收入水平的提高，我国消费构造升级也带来住宅市场宏大的潜在需求。我国恩格尔系数的不断下降讲明居民的

5、消费重点已经转向住宅和教育等方面。消费构造的升级将大幅度提高居民住宅消费的比例，增加住宅消费的需求总量。近几年中，房地产过热的问题一直是社会焦点，是和政府连续出台相关的调控措施，但收效甚微。究其原因，既有我国住房市场发展总体水平比拟低刚性需求客观存在的问题。也有我国家庭和企业对房地产所有权的特殊偏好及把住房作为保值增值工具的心理作用，更有政府不当行为的影响。另一方面，我国存在着住宅有效需求缺乏和大量商品房空置的现状。在我国现阶段，新楼盘不断开工，商品房供给持续增加，而另一方面，大多数的中低收入者买不起住房，无房可住，几代同室的现象屡见不鲜，造成了大量楼盘空置。在全国及部分地区大量的商品房积压卖

6、不出去、空置率越来越高是不争的事实。据国家统计局数据显示，截至2020年6月末，全国商品房待售面积一共为19182万平方米，接近2亿平方米，同比增长6.4，其中住宅面积为10646万平方米，同比增长0.2。假如根据每套住房1000平方米来估算，一亿平方米全国住宅待售面积意味着有1000万套左右的商品房待售。12房地产供求构造上的非平衡性住房供给构造的非平衡性主要表如今商品房和经济适用房、廉租房的供应和需求数量不匹配，构造不合理。我国住房制度改革以来，由于我们过分强调住房的市场化分配，导致房价上涨过快，地方政府和房地产开发商热衷于开发商品房，在提供经济适用房和廉租房上根本没有积极性，使得本应占市

7、场主体的保障性住房逐步边缘化，廉租房、经济适用房的供给，根本知足不了中低收人家庭住房需求，商品房成了解决居民住房的基本形式。而商品房高档住宅和中低价位之间比例也不合理，商品房中的中低价位、中小套型住宅供给比例偏低。市场层次构造的非平衡性主要表如今存量市场显得过于萧条而增量市场较为活跃。房地产市场能够划分为增量市场和存量市场。从市场活跃程度来看，存量市场显得过于萧条，增量市场较为活跃。国外发达国家的房地产市场大多集中在存量交易上，比方美国存量交易额与增量交易额之比是32：1，而我国大部分地方的存量交易所占比例过低，即便是存量交易较为活跃的上海市存量交易与增量交易之比也只是1：3。2我国房地产市场

8、供求不平衡的原因2.1房地产价格的粘性导致房地产市场非平衡新古典经济学的完全竞争模型假定信息是充分的，商品是同质的，交易双方是自由进出市场的，交易双方是数量诸多的，这样市场价格具有伸缩性，就能够通过价格调整以到达供需平衡。但房地产市场是非完全竞争市场，房地产市场具有高度垄断性，房地产开发商在市场上具有垄断气力，价格便趋于刚性，而房地产市场信息还具有不对称性，表现为开发商比消费者拥有更多的信息，处于愈加有利的地位，在这种情况下，房地产价格是粘性的，房地产市场价格就不具有伸缩性，不能根据市场供求情况的变化立即作出向上或向下调整，导致市场供需不平衡。而且我国房地产市场价格很容易发生扭曲、信息失真，这

9、样房地产市场就难以通过价格的变化来调整市场供求关系的不平衡。22过高的交易成本导致房地产市场非平衡房地产市场中过高的交易成本来自住房的消费品特性。住房是人们生活的必需品，具有不可移动性和差异性。其不可移动性体如今它的区位特征上，包括小区环境及住户的社会经济地位，所处地段本身的物理特性和可达性，以及与工作地点、亲朋好友之间的交通方便程度等均在考虑之列。住房的差异性表如今房屋的实体特征上，例如房型、面积、房龄、建材、内外装修等等。上述特性使得购房者的搜索成本和签约成本很高。首先考虑搜索成本，由于房地产市场中的购房者收人和偏好存在很大差异，而房地产又不可移动，导致市场供应无法完全切合市场需求，构成最

10、初市场中的非平衡点，而当潜在购房者持续性、目的性地寻找合适的房屋而构成的较高搜索成本会使交易进一步减少，使市场无法迅速吸收过度供应。其次考虑签约成本，由于存在房屋的差异性，购房者为了能使所签订的契约尽可能地完好，他们会有意或无意地使签约成本增加，签约时间延长，进而减缓市场中调整供求非平衡的速度。23垄断竞争的价格构成机制导致房地产市场非平衡房屋是建筑在土地上的，由此决定了房屋等建筑物也是不可移动的，进而决定了任何一种房地产只能就地开发、就地消费。房地产位置的固定性决定了房地产不能像一般商品，如日用百货、衣帽服饰等一样，能够通过价格信号引导调剂各地余缺，这使得房地产市场不可能是一个完全竞争的统一

11、市场，而是区域性的垄断市场。在垄断性市场上，由于住房是生活必需品，当市场上没有其他替代物(如政府的福利房、廉租房等)时，房地产市场是处于供方定价的，在这样的市场气氛之下，房地产市场的价格就不完全是由市场供需来决定了，其数值除了受市场供求的影响之外还要受定价者(即开发商)的主观约束，当市场形势明朗时，过高的房地产价格就必然出现了，而作为处于弱势地位的消费者来讲，只能接受这一市场价格，此时，房价的不能承受问题就不可避免地发生了，供求的非平衡就出现了。24中央金融政策的变动导致房地产市场非平衡房地产业是一个资金密集型的行业，房地产业的发展需要金融业的参与和支持。金融政策也就成为调控房地产市场的主要工

12、具之一。运用金融政策调控房地产市场，当房地产需求过旺、投资过热时，收紧房地产贷款；而当房地产需求缺乏、市场疲软时，则扩大房地产信贷。金融政策主要通过对信贷规模、利率水平、贷款方式等选择来调控房地产市场的。对于房地产开发商来讲，由于楼盘开发的大部分资金来源于银行贷款，因而银行贷款的额度和短期贷款的利率的调整会对房地产供应产生重要影响，而对于购房者来讲，银行首付额度和贷款利率的调整会对使用按揭的购房者的购买决策产生影响，进而对房地产需求产生重要影响，这样可能造成房地产市场供应量与需求量无法到达平衡。因而经常处于变动状态的信贷等金融政策也同样造成房地产市场的非平衡。我们国家住房金融，固然个人贷款住房

13、抵押贷款余额、增长速度屡创新高。但是由于我们目前只是针对交易经过中提供住房抵押贷款，没有存量房的再按揭再融资的制度安排，所以，住房金融发展的深度相对于其他发达国家也还有很大的差距。25中国家庭和企业对房地产所有权的特殊偏好研究表明，中国企业和家庭为了获得房地产所有权普遍愿意支付溢价，当然有很多原因，包括租赁市场不发达、不规范，对租客的基本权利有所限制，而且缺乏保护租客的权利制度安排，像租金管制、解约限制等对限制手段，除了这些原因外，大家还是愿意拥有房地产的所有权，不管是企业还是家庭，这也是一个非常重要的特点。26将来预期的不确定性导致房地产市场非平衡由于房地产的生产周期长、价值量大、位置的固定

14、性等特点，因而房地产市场上供求双方的行为都会遭到有关将来预期因素的影响。对于购房者来讲，预期因素的影响主要表如今对将来房地产价格走势的预期，假如消费者预期将来价格下降，即便目前价格已经出现较大程度的下跌，市场需求仍会减少，反之，假如预期将来价格上升，即便目前价格已经出现较大的上升幅度，市场需求仍会增加。对于房地产供应者来讲，对房地产市场将来走势、将来投资收益率的预期，会对当期和将来时期房地产供应水安然平静构造都产生重大影响。因而对将来预期的不确定性会对房地产市场供求状况产生较大影响，造成房地产市场供求的非平衡。3房地产“泡沫增长的影响房价收入比，是国际通行的衡量房地产泡沫的主要指标，是指住房价

15、格与城市家庭年收入之比。根据世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8-5.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3-6倍之间。我国目前全国房价收入比已超过15倍，上海、北京、深圳、广州等地的房价收入比则超过50倍以上，房地产泡沫已成为事关我国国民经济全局的系统性风险，这一点已得到普遍认同。3.1房地产投资占比过大，已经成为构造调整的一大困惑。近年来，中国房地产投资约占整个GDP的6.6%，占全部投资的四分之一，相关上下游产业高达60多个。房地产表现怎样，直接影响了GDP指标。不仅如此，由于房地产行业带动的大部分是高能耗、高排放、高污染企业，因而，在施行构造调整时，不能不有所顾忌。比方，

16、2020年前三季度，北京、上海等地房地产投资约占当地整个投资的三分之一，成了拉动当地的重要拉手。在这种情况下，这些早巳沾上“城市病的特大型城市，不在内涵上做文章，还要靠钢筋、水泥来拉动经济增长，提升GDP数字，怎么还谈得上构造调整呢？3.2房地产业的无序发展，已经成为“高碳经济的主要肇事者。一方面，一些房产商出于商业考虑，把投资集中在所谓一线城市，使这些城市的大气、土壤、水资源等自然承载力急剧下降，“城市病日益严重，人为加剧了环境问题。比方上海的人均水资源不到150立方米，北京只要300立方米，大大低于国际公认的1000立方米警戒水平。在这样的城市还要大肆扩张，真是匪夷所思。另一方面，由于房地

17、产及其上下游企业主要是靠资源消耗、能源消耗，以及对环境的占用来谋求增长的，因而，无论是在其上游还是下游，是在建设之中还是建设之后，都会造成大量的高碳排放。假如没有从自然与人文的角度进行可持续增长的经济评价与环境评价，没有相应的法律法规约束，将很难避免高排放的社会责任问题。而这种野蛮增长与低碳经济的时代潮流正相背离。33房价的持续飙升房价的持续飙升使房地产需求从消费需求演化为投资需求，进而蜕变成投机需求，使房地产的本性逐步丧失。一套套商品房不再是供人寓居和使用的场所，而异化成投机炒作的筹码，异化成社会财富的切割机，使社会财富向房产商及少数有钱人手里积聚。这种离奇的房地产价格走势与经济增长的自然曲

18、线高度偏离，最终导致的结果，不只是房地产市场的高度泡沫化，以及整个市场从急剧膨胀到破裂以致长期萎靡而衰退，成为经济发展的绊脚石，更为严重的是将会遗留一系列与公平原则相背离的经济问题与社会问题。比方，造成大量的房奴，大量的资产被房子固化的瘦弱型消费者，造成社会资源的严重浪费。3.4房价的过快上涨，还会对经济安全和金融安全构成长期威胁，房价的过快上涨，埋下恶性通胀的潜在祸根，并有可能成为人民币在将来某个时间大幅贬值的导火索。一方面，利用信贷工具购买房地产进行消费或投资甚至投机的人越来越多，不仅使房地产持有者的生活压力加大，生活质量大受影响，同样，其资产质量也会受各种因素的复杂影响。假如这个群体数量

19、宏大，那必然会对整个社会的经济安全构成威胁。此外，从金融机构这个侧面来看，高比例地释放出大量房地产信贷，也会增加其经营的不确定性，对其经营安全构成威胁。而更为严重的是，由于房地产通常都是高杠杆操作，加上标的物的资金量宏大，因而，房价的持续大幅上涨，实际意味着货币的持续贬值，等到到达某个临界点的时候，必然会诱发整个价格体系的大洗牌，而其可预见的结果，将是一场不可避免的恶性通胀。这是很危险的结果。本来，从成熟市场的经历看，房地产市场的发展、房价的上扬，基本上应该是一个与经济增长率大致同步的长期经过，房价的上升应该有个合理区间，偏离度不应太大。但现实情况是，房地产业有可能从拉动经济发展的正面气力，转

20、化为扭曲经济构造、影响社会发展的异化因素。为此，尽早有效地对房地产市场进行调节是非常必要的。4国外城市住房供给体制研究4.1英国的城市住房供给体制英国的城市住房供给体制是市场供给与政府供给两个板块、一主一辅体制。英国是世界上最早实行政府干涉住房市场的国家,也是探索市场经济条件下城市住房供给政策最早、最具有典范意义的国家。在英国,住房供给体系由私人住房和公共住房组成,私人住房是在房地产市场上自由流通的商品房,公共住房又称社会住房,是由地方政府和非营利机构住房协会建设和管理的住房。英国政府在2007年又制定推出了“公屋冲击计划,通过建立更多的公屋来解决那些买不起房子的中等收入的白领、技术工人以及低

21、收入人群的住房问题。2.2法国的住房供给体制用廉租房来抑制房价。2006年9月法国政府规定,各大城市必须建设一定数量的廉租房,其比例约为总住房面积的15%至20%。廉租房的存在使得房屋买卖市场需求减少,房价因而处于稳定状态。此外,政府还长期推行租房补贴等福利制度,使得社会各阶层的无房户都可在租房时享受政府补贴。在法国,建造廉租房的房地产企业可以获得中央政府补贴,建成后由各地方政府下属的“廉租房管理办公室管理。一方面严格控制房源,大部分廉租房只租不卖;另一方面向社会公开廉租房出租情况,接受群众监督。2.3德国的住房供给体制坚持“福利房和小户型。德国联邦、各州和地方政府都把解决百姓的寓居问题作为施

22、政的重中之重。多年来,德国投入巨额资金,大规模兴建“福利住房,且一直坚持供给小户型住宅。到上世纪末,全国户均住房面积小于100平方米,是西方发达国家中最低的国家之一,这也是德国解决住房问题的一项重要有效的举措。2.4日本的住房供给体制日本政府在二战后曾一度通过兴建公营住宅、改造居民区、住宅公团建房、住宅金融公库融资等方式来改变城市住房供给紧张状况,并借助大量国有住房的投入,有力地调节了住宅市场,保障了中低收入人群的住房需求。不过近年来随着日本人口规模和住房建设规模的相对稳定,政府及住宅公团、住宅金融公库在住房供给中的作用趋向弱化乃至消散。2.5发达国家住房保障制度对我国启示1、各国住房政策差异

23、非常大,但主要还在于住房供给体制差异比照英国与法国、德国、日本的住房政策不难看出,能否依靠市场来提供城市住房是相关政策差异宏大的根源。2、政府介入住房供给特别必要英国作为城市住房供给政策最早构成、最具有典范意义的国家,其公共住房政策有较高参考价值,而近来英国政府推出的公屋冲击计划更讲明,公共住房比重下降与过度依靠住房市场必然会引发城市住房的供给问题。法国的廉租房,德国的“福利住房,都体现了政府对住房供给的积极介入。日本20世纪房地产泡沫的破裂,美国住房市场次贷危机的爆发,更讲明政府建设公共住房的重要性。我国目前房地产市场所出现的问题同样与政府经济适用房政策、廉租房政策落实不当,没有建设足够的公

24、共住宅相关联。3、资源条件十分是土地资源条件对住房供给体制选择有重要作用我国目前的房地产政策已经引发了较为突出的城市盲目扩张、耕地保护等问题。政府必须立足于我国基本国情,研究构建适当的住房供给体制。从珍惜利用土地、资金及相关资源的目的出发,选择适当的城市住房供给体制及相关政策,有效控制房地产业发展,尽可能减少房地产业对土地、资金及相关资源的占用,为其他经济建设留出空间,以保障经济社会的健康发展。5房地产市场的调节机制51发挥价格、调整的双向调节机制价格调整是指在价格具有充分灵敏性的条件下，交易者完全根据市场价格方面的信息而进行的调整需求量和供应量的活动。这是瓦尔拉斯平衡中的情况。在价格调整时，

25、交易不受供求数量的限制。在平衡价格体系之下，成交量等于需求量，需求量等于供应量。数量调整是指在价格不灵敏的条件下，交易者除了要根据市场价格方面的信息来调整需求量和供应量外，还要从市场的供应数量和需求数量方面获得信息，以调整本人的供求活动。换言之，在数量调整时，交易者和交易行为都要遭到供求数量的限制。由于房地产市场竞争的不完全性、交易成本的存在、信息的非对称性和预期的不确定性等原因造成了房地产价格以刚性或粘性出现。因而，价格调节机制作用是有限的，在供求不平衡的情况下只要通过价格和数量的共同调节，才能到达事后的供求平衡。价格调节主要是理顺房地产的价格构成，消除既定价格的刚性，给价格的调整提供变化空

26、间，政府能够适时调整土地的出让价格、税金及信贷利息等来提高价格机制的调节功能。数量调节主要是保护自住需求，打压投机需求；增加市场有效供应扩大公共供应比例，建立多层次的住房保障体系；进一步调控供应构造，切实解决区位、产品类型及面积等非平衡问题。52完善房地产市场运行机制首先要打破房地产开发商的价格垄断，鼓励竞争。政府能够对土地和住宅开发许可证进行拍卖。为了促进竞争，政府还应增加非商品住宅的供应，以缓解供不应求的局面，减轻开发商行使市场势力。只要当开发商为竞争而感到痛苦、为挣钱而感到困难时，这时的市场才是竞争性的市场，才是有效率的市场，才能将房价降下来。其次，要加快房地产存量市场的发展。存量市场的

27、活跃，不仅有利于存量房地产资源的有效配置，而且有助于整个社会的可持续发展。为促进二手房市场的发展，加强金融服务机构对二手房市场的支持力度，简化各种交易手续；要制定扶持二手房市场发展的政策，在税收上能够根据中低收人家庭收人差异的详细情况，降低或免征交易税等；推进以中介机构为主力军的房地产信息平台的建设，利用当代网络技术实现信息的流通和分享。53完善房地产宏观调控机制固然非平衡作为现实经济的常态，更为接近现实，但瓦尔拉斯平衡是我们追求的目的和方向，即“平衡取向。要解决这个问题单靠市场机制自发调节是不行的，由于完全依靠市场机制自动调节，经济由非平衡到平衡需要相当长的周期。于是，作为社会经济管理者的政

28、府天经地义地承当起了相应的宏观调控职能，采取一定的政策和措施促使经济向最优平衡状态运行，保证经济资源的有效利用。房地产宏观调控政策主要有财政政策和货币政策。运用财政政策主要包括两个方面：一是政府的财政收入政策，主要是税收政策，通过税种和税率的变动，对房地产市场需求和供应产生调节作用。还应充分利用税收来调控商品房构造，能够采取下面措施：一是根据人均寓居面积来征收税款，根据各地方不同的经济发展状况等多种测量人民生活水平、经济发展水平等因素，制定我国城镇人口标准寓居面积，对超过标准的居民征收房地产征值税；二是通过调节高收入群体购买高档住房的市场调节价，实现高收人群体和低收人群体的贫富之间的转移支付，

29、以此来调节住房构造的矛盾。；二是政府的财政支出政策，在财政支出中增加职工工资，加强了居民购房能力，增加转移支付也会提高低收人家庭购房能力。运用货币政策对房地产经济施行宏观调控，核心是控制投入到房地产业上的货币供给量，主要体如今下面三个方面：一是控制货币投放量，以保证货币供给适应房地产业发展的需要；二是控制房地产业的投资规模，使房地产市场供应量与需求量到达动态平衡；三是控制房地产信贷总规模，使之既能知足房地产开发经营的资金需求，又能防止过度膨胀，确保信贷平衡。由美国房地产泡沫引起的全球金融危机还没有完全消退，受此影响，在“国八条、“国十条、“限购、“限贷、“加息、“一房一价等一系列调控政策的打压

30、之下，我国一线城市的房地产销售大幅度萎缩，价格也开场出现松动，中国的房地产泡沫已经开场泄气。然而，在目前的状态下，判定中国房地产市场开场下滑为时髦早，市场反应的信息仍很复杂。在一线城市的房地产市场被强行压住的同时，没有被“限购的三四线城市却出现了量价齐涨的局面。这讲明，房地产的需求在中国仍然相当旺盛，目前只是被政府的“有形之手强行压住。一旦政府松手，能够预期的是房地产市场将报复性反弹。54引导房地产开发商理性投资，购房者理性消费首先，加强对房地产开发商的管理，规范其市场行为，避免投机。房地产开发商是房地产市场供应的主体，其应加强市场调研和市场营销意识，生产适销对路的房地产产品，房地产开发商的投

31、资行为一定要理性，在这方面政府能够从制度上人手，例如加强对其项目建议书的审核等。其次，引导购房者理性消费。政府应施行引导性政策，宣传国民经济发展不同阶段人们应有的理性消费观念，避免不分年龄、收入段的盲目攀比、超前、超能力的商品房消费、投资理念，以降低社会公众的主观需求。二手房市场在解决城市中低收人家庭住房问题上能够发挥积极作用。二手房以较低的价格、实用的构造和较为齐全的设施，符合城市中低收入群体的需求。为此，应着力培育二手房市场，以构成由小到大、由旧到新的梯度消费形式。另外要引导居民树立购买与租赁并重的二元化消费观念，改变目前以购买为中心的流通格局，租房应是城镇居民寓居的第二选择。5.5确定政

32、府公共管理绩效的考核标准房地产固然在我国如火如荼，但并非像某些开发商所讲的那样。完全是来自市场需求因素，而在于一些愈加诡秘的潜制度因素。其中，最重要的便是地方政府与房地产商构成的神圣联盟。这一神圣联盟即是“你发财、我发展，成本社会掏的畸形增长形式。地方政府为推动城市建设和经济增长，通过政府的公共政策为房地产推波助澜。为此，必须科学拟订政府公共管理绩效的考核标准，减少经济指标，包括GDP增长、财政收入增幅等，增加社会性指标，如人民群众社会幸福度、人均收入水平提高、社会和谐度等，以避免地方政府为单纯追求GDP增长和财政收入增加而大批出卖土地、大规模开发建设等，以减缓政府政策对房地产业的推动力。5.

33、6完善房地产市场法规。完善房地产产权、开发、交易、中介、税费、价格和物业管理的法规，制定一套较为健全的政策法规，完善房地产市场的游戏规则。使房地产市场能有序发展，让房地产市场有一个公平竞争的机制，给投资者一个良好的市场环境，对土地的供给、闲置土地的回收、商品房的预售、房改房上市等作明确的规定。通过完善房地产市场法规，建立和完善房地产市场体制。为房地产企业创造良好的市场环境。结语总之，房地产是多种因素综合作用的结果。治理房地产市场是一项艰巨的系统工程。需要各方面气力的协调合作，共同治理。当前调控应关注两个层面，从中国房地产当前的形势看，2020年的调控政策重点关注了两个层面，一是严厉打击房地产投

34、资和投机，控制房价，防止泡沫的继续扩大；二是防止房地产泡沫破灭引发危机和风险，保持房地产和房价的健康稳定发展。政策可行的途径是，一方面控制投资和投机以控制房价，另一方面通过保障住房缓解自住需求，同时加快经济增长和城市化进程，逐步挤压房地产中的泡沫。最近中央一系列政策的出台已经显示了政策上的重视和关注，营业税优惠政策调整、“国四条出台、土地出让收支管理的变动等从各方面打击了房地产的投资和投机，保障住房建设等增加了供应和解决了民生。沿着这样的政策道路发展，中国房地产将会愈加健康稳定和成熟。参考文献1葛长银谈房产税节税技巧J财会学习，2020(6)：56_572洪银兴经济运行的平衡与非平衡分析M上海

35、：上海三联书店，1998：11303刘海燕房屋出租的纳税筹划J财会月刊，2020(5)：28-294杜江中国房地产市场发展非平衡与商品房价格因素分析J中国地质大学学报(社会科学版)，2020，(2)：935张志英房产税的纳税筹划J冶金财会，2006(9)：436司武飞，周浩对房价收入比指标的修正J统计教育2007，(8)7吴必康.英国的住房问题与住房政策J.中国社会科学院院报,2007,(4):86-90.8王晖.主要发达国家住房保障制度及其施行对我国的启示J.世界经济与政治论坛,2006,(4):114-119.9袁义才.城市暂住人员住房供给形式讨论J.开放导报,2005,(2):91-95.10HimmelbergC，CMayerandTSinaiAssessingHighHousePrices：Bubbles，Fundamentals，andMisperceptionsJJournalofEconomicPerspectives，2005，19f41