万科集团房地产成本核算指导.docx

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1、万科集团房地产成本核算指导万科集团房地产成本核算指导第一章总则1-1为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比拟和分析，根据会计准则等有关规定，以及集团（财务管理规则）和（会计管理规则）的要求，制定本指导。1-2集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完好地提供成本核算资料，及时发现成本管理中存在的问题，以便寻求降低成本的途径。1-3各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改良成本核算办法，严格根据国家以及集团成本管

2、理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。第二章成本核算的基本程序成本核算的一般步骤：第一步：根据成本核算对象确实定原则和项目特点，确定成本核算对象。第二步：按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。第七步：

3、正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。第八步：编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。第三章成本核算对象确实定3-1成本核算对象确实定原则：应知足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。3-2各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、构造类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定详细成本核算对象。(1)单体开发项目，一般以每一独立编制设计概

4、算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。(2)在同一开发地点、构造类型一样、开完工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，能够合并为一个成本核算对象。(3)对于开发规模较大、工期较长的开发项目，能够结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。成片分期区开发的项目，能够以各期(区)为成本核算对象。同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，文档视界万科集团房地产成本核算指导万科集团房地产成本核算指导文档视界万科集团房地产成本核算指导万科集团房地产成本核算指导(3)装修工程费：内外墙、地板(毯)、门窗、厨洁具

5、、电梯间、天(顶)蓬、雨蓬等的装修费，有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。(4)项目或工程监理费：指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。(5)其他：工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承当的维修费零星工程费和乙方保修期后应由开发商承当的维修费能够归类的，应按附属主体原则归类计入上述相应费用中，现场垃圾清运费、工程保险费等。配套设施费指房屋开发经过中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目，详细核算内容可区别下面情况：(1)在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配

6、套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房(建筑成本)、变电所(建筑成本)、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观(建筑小品)、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。(2)在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。(3)开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和获得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。(4)对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等详细情况确定能否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防

7、工程费等措施，得到政府部门认可，获得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位为组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项费用。开发间接费的内容包括：(1)现场管理费用：内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费、修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务交际费、劳动保护费、低值易耗品摊销、周转房摊销等。(2)利息并借款费用：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。(3)固定资产投资方向调节税：按规定应计缴的固定资产投资方向调节税。(4)物业管理基金、

8、公建维修基金或其他专项基金：按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。(5)质检费：包括按规定支付给质检部门的质量检验费，项目发生的材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程完工验收费等质量鉴定性费用。(6)其他：项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承当、补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计入开发间接费的费用。4-3开发企业期间费用的开支范围为：营业费用指在开发产品销售环节发生的各项费用。包括：(1)已完开发产品销售以前的改装修复费，开发产品看护费及按规定或协议应交物业管理公司的空房物业管理费，根据规定或协议应承当

9、的按单位、面积分摊的空房和自留、自用物业水电费等。(2)小区内、主体外临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用。样板房、售楼处内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用列支。主体内临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用在房屋开发成本中列支。(3)开发产品销售、转让、出租经过中发生的广告审批费、广告制作费(含资料制作费)、广告宣传费、展览费、销售模型(沙盘)制作费、代销手续费、销售服务费、咨询费、办销售许可证时向政府部门交纳的物业管理启动金、商品房注册登记费、产权交易费(或商品房交易手续费、房屋面积审核费、房屋评估费、诉讼费、中介佣金、销售许可证、外销费等。(4)专设销售机构的

10、职员工资、工会经费、福利费、折旧费、修理费、差旅费、办公费、培训费、业务交际费以及其他经费。管理费用指企业行政、财务、人事等行政管理部门，为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。包括：(1)行政管理部门人员的工资、福利费，办公费、差旅费、运输费包括驾驶员保险费、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等。(2)工会经费和职工教育经费。(3)财产保险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费。(4)税金：指根据规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税(金、费)、印花税等。(5)审计费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招待费、董事会费、公司活动费等。(6)无形资产及长等待摊

11、费用摊销。(7)坏账损失及存货盘亏、毁损损失。(8)环境费：支付清洁工的工资、摆花费、租花费等(9)租金：包括房屋租金、车库租金等。(10)分摊上级管理部门和总部的管理费以及其他管理费等。财务费用指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用。包括利息净支出减去利息资本化部分、汇兑净损失、金融机构手续费(含票据工本费)，以及企业筹集资金发生的其他财务费用。会计科目与帐簿设置5-1“开发成本科目：核算在房屋等产品开发经过中所发生的各项费用。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表。5-2“开发间接费科目：归集和分配在房屋等产品开发经过中，本单位项目、设计、工程、预算、材料等业务部门为组织与

12、管理开发项目建设而发生的各项费用。(这类费用由本科目归集并按一定方法、标准分配后，再计入各成本核算对象的“开发间接费成本项目中去)。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表。5-3“预提费用科目：核算按权责发生制原则和受益期限、对象，应由本受益期、受益对象承当的尚未支付的成本、费用。本科目一般应按费用的内容设置二级科目进行核算。应预提的费用一般包括：配套设施费；与合作单位共建项目应负担的由合作单位垫付的费用；租金；保险金；借款利息；修理费用及应由本受益期、受益对象承当的尚未支付的地价等。费用预提的时间：应由房屋等开发产品负担的费用，应在结转房屋等开发产品时预提。配套设施费的预提范围、条

13、件、根据和计算方法：范围：开发小区内不能有偿转让的配套设施将发生的费用。能有偿转让的配套设施将发生的费用不得预提。条件：配套设施费的预提条件为：房屋与配套设施非同步开发(有前有后、穿插进行)；先建房屋，后建配套设施。根据：拟建配套设施的预算成本或计划成本。计算方法：某成本核算对象应该项开发产品预算配套设施费=*预提的配套设施费成本(或计划成本)预提率配套设施该配套设施的预算成本(或计划成本=-*100%费预提率应负担该配套设施费各开发产品的预算成本或计划成本式中应负担该配套设施费的开发产品一般应包括房屋、能有偿转让的小区内大配套设施。5-4“待摊费用科目：核算按权责发生制原则和受益期限、对象在

14、本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用。如：项目开发前期为项目开发而发生的贷款利息支出(分摊期限为估计项目开发期，项目开发期超过一年的列“长等待摊费用)、广告费、低值易耗品摊销、预付保险费、预付报刊费等。本科目一般应按费用的内容设置二级科目进行核算。5-5“开发产品科目：核算已开发完成并验收合格的开发产品的实际成本。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表。各单位在进行“开发产品核算的同时，应采集、整理详细到每户的可售面积构成、销售及其回款情况的具体资料。房地产成本核算科目明细表一级科目二级科目三级科目四级科目五级科目备注开发成本各项目各成本核算对象土地征用及

15、拆迁补偿费按前述明细完工转开发产品各住宅小区、配套设施前期工程费同上基础设施费同上建筑安装工程费同上配套设施费同上开发间接费自一级科目待分摊征地及拆迁补偿费按前述明细开发间接费转入待分摊前期工程费同上待分摊基础设施费同上待分摊配套设施费同上开发间接费各项目工资及附加费定期转入开发成本有关部门办公费用差旅交通费修理费通讯费周转房摊销利息并借款费用质量检验费物业管理基金其他开发产品项目名称成本核算对象设置面积或套数的数量金额帐第六章成本费用的归集与分配土地征用及拆迁补偿费6-1一般能分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中；假如分不清成本核算对象，须两个或两个以上的成本核算对象负担时，可先在“开发成本土地开发土地费用科目进行归集，再将其分配计入有关成本核算对象的开发成本；可以以直接分配计入“开发成本-有关成本核算对象-土地拆迁及补偿费。有关分配方法为：