房地产开发与经营重点整理.docx

《房地产开发与经营重点整理.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发与经营重点整理.docx（30页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、房地产开发与经营重点整理房地产的种类：一、土地二、在建工程三、建成后物业土地：未开发农村集体土体已开发城市国有土地土地所处的状态：生地、熟地、毛地生地：指已完成土地使用权批准手续，继续进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整而未构成建筑条件的土地毛地：以完成宗地内基础设施开发但尚未完成宗地内拆迁补偿安置的土地熟地：已完成土地开发等基础设施建设构成建设用地条件能够直接用于建设用地建成后物业：寓居物业、商业物业、工业物业、特殊物业房地产投资的特性：1一、位置的固定性(不可移动性)二、寿命周期长自然寿命经济寿命三、适应性四、不一致性五、政策影响性六、对专业管理的依靠性七、互相影响性房地产投资的形式：

2、直接投资间接投资直接投资：投资者直接介入房地产开发或购买房地产的经过,介入有关的管理工作，包括：从购地开场的开发投资和物业建成后的置业投资。间接投资：将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，房地产的间接投资者不需直接介入有关投资管理工作。房地产直接投资：房地产开发投资投资者赚取开发利润，风险大收益也大；房地产置业投资投资者期望获得收益、保值、增值和消费四方面的利益。一房地产开发投资：指投资者从购买土地使用权开场，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和施工建设等经过，建成能够知足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，收回投资获得利润的经过。二房地产置业投资房地产置业投资

3、的对象：增量房地产和存量房地产增量房地产：指房地产的开发商投资新建设的商品房，俗称“一手房存量房地产：指已经被购买或自建并获得所有权证书的房屋，俗称“二手房房地产间接投资:一购买住房抵押支持证券二购买房地产开发投资企业的债券或股票三投资于房地产投资信托基金房地产投资之利:1.相对较高的收益水平2.能够得到税收方面的好处3.易于获得金融机构的支持4.能抵消通货膨胀的影响5.提高投资者的资信等级房地产投资之弊:1.变现性差非流动性资产2.投资数额宏大3.投资回收周期长4.需要专门的知识和经历一、系统风险:对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的风险.(一)通货膨胀风险(二)市场供求风险(三

4、)周期风险(四)变现风险(五)利率风险(六)政策风险(七)政治风险(八)或然损失风险二、个别风险：仅对市场内个别项目产生影响、能够由投资者控制的风险.(一)收益现金流风险(二)将来经营费用风险(三)资本价值风险(四)比拟风险(五)时间风险(六)持有期风险风险对房地产投资方向选择的影响(一)投资者根据不同类型房地产投资风险的大小,确定其合理的投资收益水平;(二)投资者尽可能躲避控制或转移风险.风险与投资组合：投资组合理论:在一样的宏观经济环境变化下,不同投资项目的收益会不同的反响。把适当的投资项目组合起来便能够到达一个最终和最理想的长远投资策略。在一个固定的预期收益率下使风险最低或是在一个预设可

5、接受的风险下使收益最大化的投资组合。房地产开发的主要程序：一、投资时机选择与决策分析最重要的二、前期工作三、建设阶段四、租售阶段一、投资时机选择与决策分析：1投资时机选择：投资时机寻找、挑选2决策分析：市场分析、项目财务评价二、前期工作：1.分析拟开发项目用地的四至范围与特征和规划允许用处及获益能力的大小;2.获取土地使用权;3.征地、拆迁、安置、补偿;4.规划设计及建设方案的制定;5与城市规划管理部门协商、获得规划部门许可;6.施工现场的水、电、路通和场地平整7.市政设施接驳的会谈与协议8.安排短期和长期信贷9.对拟建中的项目寻找预租(售)的客户10.对市场状况进行进一步的分析,初步确定目的

6、市场、租金或售价水平11.对开发成本和可能的工程量进行更具体的估算12.对承包商的选择提出建议,可以与部分承包商进行初步洽商13.开发项目保险事宜洽商获取土地使用权的方式：1.土地使用权划拨2.土地使用权出让3.原有划拨土地上存量房地产土地使用权4.与当前土地使用权拥有者合作土地使用权出让方式：(1)招标出让(2)拍卖出让(3)挂牌出让(4)协议出让土地使用权出让：国家将一定年限内的国有土地使用权出让给土地使用者,由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为.1该土地使用权有偿有限期使用.2该土地使用权在法律规定范围内转让、出租或抵押,其合法权益受国家保护.土地使用权转让：土地使用权出让后,土

7、地使用权受让人将土地使用权转移的行为,包括出售、交换和赠与等.土地使用年限：土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年期.毛地价：政府在出让未经拆迁安置补偿的旧城区土地(毛地)、或未进行征地补偿的新区土地(生地)时所收取的金额.毛地价通常包括土地使用权出让金和城市建设配套费.熟地价：当政府出让已经具备七通一平、五通一平或三通一平建设条件的土地(熟地)时所收取的金额,或土地使用权人将已经具备建设条件的熟地转让时所收取的金额1熟地价包括:土地使用权出让金、城市建设配套费和土地使用费2土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用.土地开发费.二、旧城区房地产开发的特点：1.人口密集,

8、建筑密度高.2.建筑物多是危旧房,但须支付补偿费,并且会发生拆除清理费.3.开发项目相关的市政设施及公共配套设施费由开发商承当.4.规划条件苛刻.5.土地费用较高.三、新城区房地产开发的特点：1.拆迁安置比拟容易.拆迁安置补偿费较低.2.规划条件限制较少.3.征地审批困难,征地费用较高.4.配套设施均需开发商建设.5.项目相关的道路系统建设费用需由开发商承当.6.开发商需支付较高的绿化费用.四、土地一级开发：由政府或其受权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或农村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使其到达熟地标准,再对熟地进行有偿出让

9、或转让的经过.(一)土地使用权出让经过中的规划管理：1出让城市国有土地使用权之前应当制定控制性具体规划.2出让的土地,必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图.3规划设计条件通常包括:地块面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车位数量、主要出入口、绿化率、须配套的公共设施和工程设施、建筑界线、开发期限及其要求.4土地使用权受让方在办理（建设用地规划许可证）时，必须持有附具城市规划行政管部门提供的规划设计条件及附图的土地出让合同，获得（建设用地规划许可证）后，方可办理土地使用权权属证实(二)房地产开发经过中的规划管理：1.开发项目选址、定点审批阶段-（选址规划意见通知书）

10、2.申请建设用地规划许可证阶段-（建设用地规划许可证）：主要规定用地性质、位置和界线。3.规划设计条件审批阶段-（规划设计条件通知书）4.设计方案审批阶段-（规划设计方案审批通知书）5.建设工程规划许可证阶段-（建设工程规划许可证）6.完工验收阶段开发项目规划设计方案中的主要技术经济指标：1.规划建设用地面积2.建筑容积率3.建筑密度(建筑覆盖率)4.有效面积系数建筑容积率：项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比.附属建筑物计算在内,但注明不计算面积的附属建筑物除外.建筑密度(覆盖率)项目用地范围内所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比.有效面积系数：建筑物内可出售或

11、出租建筑面积与总建筑面积之比.两书制度:（住宅质量保证书）（住宅使用讲明书）合同1.面积确实定:2.价格与费用3.合同纠纷的处理4.中途变更规划和设计5.保修期房地产转让：指房地产权利人通过买卖赠与或其他合法方式将其房地产转移给别人的行为。它主要有房地产买卖、交换、赠与、以房地产抵债、以房地产作价出资或者作为合别人成立法人使得房地产权利发生转移、因企业兼并或者合并房地产权属随之转移等六种方式1商品房预售概念：房地产买卖是房地产转让最基本的形式。目前房地产买卖主要有商品房预售、商品房销售、二手房买卖、商品房预售合同转让、房屋在建工程转让等类型。商品房预售：指房地产开发企业在获得预售许可证后将正在

12、建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或价款的行为。2.商品房预售条件:己交付全部土地使用权出让金,获得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金到达工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和完工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,获得商品房预售许可证实。3.商品房预售的一般流程：第一步,预购人通过中介、媒体等渠道寻找中意楼盘;第二步,预购人查询该楼盘的基本情况;第三步,预购人与开发商签订商品房预售合同;第四步,办理预售合同文本登记备案;第五步,商品房完工后,开发商办理初始登记,交付房屋;第六步,与开发商签订房屋交接书第七

13、步,办理交易过户、登记领证手续。4.商品房预售合同转让基本流程：商品房预售合同经登记备案后,买受人将其向房地产开发企业预购的商品房再转让给别人的行为。商品房预售合同转让的一般流程为:第一步,预购人将经交易中心登记备案的预售合同通过中介等渠道寻找受让人;第二步,签订预售合同权益转让书;第三步,预售合同转让登记备案。房地产抵押：指债务人或者第三人以不转移占有的方式向债权人提供土地使用权、房屋和房屋期权作为债权担保的法律行为。在债务人不履行债务时,债权人有权依法处分该抵押物并就处分所得的价款优先得到归还。?房地产抵押按房地产的现状主要可分为:土地使用权抵押、建设工程抵押、预购商品房期权抵押、现房抵押

14、土地使用权抵押：指以政府有偿出让方式获得的土地,且土地上尚未建造房屋的土地使用权设定抵押。在中国,土地所有权不能抵押,以行政划拨方式获得的土地使用权不能单独抵押。2.土地使用权抵押流程第一步,债务合同(主合同)依法成立,为履行债务合同,抵押人提供其依法拥有的土地使用权作担保。第二步,抵押人与抵押权人签订土地使用权抵押合同(从合同),将依法获得的土地使用权设定抵押?第三步,抵押双方将抵押合同、债务合同及房地产权属证书等有关资料到房地产登记机关办理抵押登记。第四步,领取房地产其他权利证实及经注记的房地产权属证书(三)预购商品房期权抵押：指商品房预购人将已经付清房款或部分付清房款的预购商品房期权设定

15、抵押。未付清房款的预购房设定抵押应符合下面条件:1抵押所担保的主债权仅限于购买该商品房的贷款；2不得设定最高额抵押；3符合国家关于商品房预售管理的规定。(四)现房抵押：是指获得所有权的房屋及其占用范围内的土地使用权设定抵押。现房抵押的一般流程为:第一步,债务合同成立。债务人或者第三人将本人依法拥有的房地产作担保。第二步,抵押双方签订抵押合同。第三步,抵押双方持抵押合同,房地产权利证书到房地产登记机构办理抵押登记手续。第四步,抵押权人保管房地产其他权利证实,抵押人保管已经注记的房地产权利证书。第五步,债务履行完毕,抵押双方持注销抵押申请书、房地产其他权利证实及已经注记的房地产权利证书到房地产登记

16、机关办理注销抵押手续。1房地产抵押合同的特征1房地产抵押合同是从合同2房地产抵押合同所设立的抵押权与其担保的债权同时存在。3房地产抵押合同所设立的抵押权是一种他物权,能够转让,但其转让时连同主合同债务一同转让。4房地产抵押合同生效后抵押权人对抵押物不享有占有、使用、受益权。5房地产抵押合同生效后,对抵押物具有限制性6抵押权人处分抵押物须按法律规定的程序进行2房地产抵押合同的成立：地产抵押合同签订后,应当向房地产登记机关办理抵押登记,抵押合同自登记之日起生效。抵押人和抵押权人协商一致,能够变更抵押合同。抵押双方应当签订书面的抵押变更合同。一宗抵押物存在两个以上抵押权人的,需要变更抵押合同的抵押权

17、人,必须征得所有后顺位抵押权人的同意。抵押合同发生变更的,应当依法变更抵押登记。抵押变更合同自变更抵押登记之日起生效。?三、房地产租赁管理：房屋租赁实际上是房屋流通的一种特殊形式,它是通过房屋出租逐步实现房屋价值,进而使出租人得到收益回报的一种房地产交易形式。房屋租赁同房地产买卖是房地产交易行为中最常见的两种形式。房屋租赁主要有房屋出租和房屋转租房屋租赁合同：指出租人在一定期限内将房屋转移给承租人占有、使用、收益的协议。房屋租赁合同的内容：1当事人姓名或者名称及住所。2房屋的坐落、面积、构造、附属设施及设备状况3租赁用处4房屋交付日期。5租赁期限6租金及支付方式和期限7房屋的使用要求和修缮责任

18、8房屋返还时的状态。9违约责任。10当事人约定的其他条款。房地产金融：发生在房地产领域中的货币资金和货币信誉的融通.房地产金融特点：较强的政策性、受宏观经济影响大很强的地域性.股本金：投资者对其所投资项目投入的资本金,通常来自投资者的自有资金权益融资与债务融资权益融资:与投资者自有资金一起,构成项目投资的股本金或权益资本.权益融资的方式:公司上市、增发新股、发行企业债券、吸收其他机构投资者资金类似集资)、合作开发.债务融资:通过举债的方式融资直接融资:融资双方直接接触,无中间环节间接融资资金融统统过金融中介进行,由金融机构筹集资金和运用资金两个环节构成.房地产项目融资目的融出资金的目的:获取利

19、息或共享收益,提高资金的使用效益.融入资金的目的:以相对较少的资金启动相对较大的投资项目,获取更大经济效益.房地产贷款的原则：(1)流动性原则(2)安全性原则3赢利性原则房地产贷款担保的方式：(1)保证(2)抵押3质押房地产抵押贷款：金融机构在设定房地产抵押权时,按下面方面审查确定:1.合法设定房地产抵押权2.择优选择设押的房地产3.合理确定抵押率4.处置抵押物的渠道畅通在建工程抵押贷款：1以开发商(抵押人)与施工单位签订的依法生效的房屋期权设定抵押权,按其在建工程已完工部分分次发放贷款.2当在建工程抵押价值包含土地使用权时,该土地使用权必须是有偿获得并领有土地使用权证的.3已设定抵押的房屋期

20、权,在抵押期内,开发商能够在银行的监管下预售,预售收入在还款期内由银行代收专户存储,降低银行风险.个人住房抵押贷款1.政策性(住房公积金)住房抵押贷款2.商业性住房抵押贷款3.组合贷款房地产项目融资的步骤：一、融资方案的选择二、融资决策融资方案的选择1.资金融出机构的资金来源和财力状况2.资金融出机构的办事效率3.各项融资收费的合理性4.对资金的调动和转移的灵敏性融资决策：具有综合性、政策性和调节性。1.发现问题是融资决策的起点2.确定融资决策目的是决策的前提3.拟定决策方案是融资决策的基础4.融资方案选优是融资决策的关键5.组织方案施行6.信息反应,调整融资方案金融机构对项目贷款的审查内容：

21、一、企业资信等级评价AAA、AA、A、BBB、BB、B级二、对开发建设项目的审查三、有助于金融机构同意融资的其他因素四、贷款综合评价对开发建设项目的审查1.开发商拟贷款数量2.贷款期限3.利息率4.目的收益率有助于金融机构同意融资的其他因素1.开发商已经拥有了项目用地的土地使用权2.开发商准备进一步投入自有资金用于项目建设3.有充分的证据证实,项目确实能够顺利出租或出售出去4.其他财力雄厚的合作伙伴拥有银行开具的履约保函5.开发商所在集团内部有声威和出色成就的人士以个人名义担保贷款综合评价某笔贷款的综合风险度=(某笔贷款风险额/某笔贷款额)*100%某笔贷款风险额=某笔贷款额*信誉等级系数*贷

22、款方式系数*期限系数*项目风险等级系数。综合风险度超过60%的,即为高风险贷款房地产营销的涵义房地产营销包括：市场调研-目的市场选择-市场定位-房地产租售包括预租售的定价-促销促租)-租、售后的服务一市场分析含义通过信息将房地产市场的介入者与房地产市场联络起来的一种活动，即通过房地产市场信息的采集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律和含义，预测市场将来的发展趋势，用以帮助房地产市场的介入者把握市场动态、把握市场时机或调整其市场行为。?市场分析的目的：将风险降到最低，争取最大的盈利时机。二市场分析的作用1帮助开发商选择适宜的项目位置2确定知足市场需求的产品类型3向金融机构讲明项目的财务可行性以获

23、取贷款4寻找合作伙伴5帮助开发商寻找目的使用者6根据市场需求的变化调整产品房地产定价方法(一)成本导向定价法(二)购买者导向定价法(三)竞争导向定价法(一)成本导向定价法?1成本加成定价法：开发商根据所开发物业的成本加上一定百分比的加成即利润率来制定房地产销售价格。单价=单位面积成本*1+利润率2目的利润定价法单价=总成本+目的利润+税金/估计销售面积目的利润=投资总额1+投资收益率(二)购买者导向定价法1.认知价值定价法：房地产开发商根据购买者对物业的认知来制定价格2.价值定价法：指确定的价格对消费者来讲代表着较低的价格一样的质量，或一样的价格较高的质量。即物美价廉，对公司来讲薄利多销。(三

24、)竞争导向定价法1.领导定价法2.挑战定价法3.随行就市定价法房地产定价技巧(一)价格折扣与折让(二)心理定价(三)差异定价(四)产品组合定价(一)价格折扣与折让1.期房折扣2.现金折扣3.数量折扣4.职能折扣5.季节折扣6.折让(二)心理定价1.声望定价2.尾数定价3.吉祥数字定价4.招徕定价(三)差异定价1.顾客差异定价2.形式差异定价3.形象差异定价4.地点差异定价5.时间差异定价(四)产品组合定价1.产品线定价2.选择品定价3.补充品定价4.产品束定价削价1市场整体不景气2开发商面临严峻的竞争3开发商的成本费用低提价1通货膨胀造成的成本上升2需求加强房地产营销理念1.区域营销2.信息营

25、销3.竞争营销4.全面营销5.全经过营销6.全员营销7.专业营销8.服务营销9.品牌营销10.文化营销11.非价格化营销12.目的转移营销房地产营销应注意的问题1.营销要求首先重视房地产的商品属性;2.全经过营销是房地产营销的核心;3.避免营销的近视症;4.营销方案的各异性.房地产市场的概念：当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。一个完好的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。房地产市场的介入者1.土地所有者或当前的使用者2.开发商3.政府及政府机构4.金融机构5.建筑承包商6.专业参谋7.消费者或买家房地产市场分类：按地域范围划分1.按城市划

26、分2.按城市内的某个详细区域划分3.按省或自治区所辖地域按房地产的用处和等级划分1.寓居物业市场2.商业物业市场3.工业物业市场4.特殊物业市场5.土地市场按房地产交易形式划分1.土地市场:土地一级市场和二级市场2.新建成的房地产产品:销售、租赁和抵押市场.3.存量房屋的交易:租赁、转让、抵押、保险市场按房地产购买者目的划分1.自用市场2.投资市场其他划分形式按房地产进入市场的时间顺序:(一)一级市场-土地使用权出让市场二级市场-土地使用权转让、新建商品房租售市场三级市场-存量房地产交易市场(二)增量房市场、存量房市场房地产市场的特性1.房地产市场是房地产权益的交易市场2.地区性市场3.要求高

27、素质的专业参谋服务4.易于出现市场的不平衡和垄断房地产市场的功能1.配置存量房地产资源和利益2.显示房地产市场需求的变化3.指导供应以适应需求的变化4.能指导政府制定科学的土地供给计划5.引导需求适应供应条件的变化房地产市场的运行规律：一、房地产周期循环:房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象,且此现象重复发生.二、房地产市场中的泡沫与过热(1)房地产泡沫的定义：由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离,脱离了实际使用者支撑而持续上涨的经过及状态.(2)房地产泡沫的成因-土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础.-投机需求的膨胀是诱因.-金融机构的过度放贷是促成因素.过度开发

28、及诱因：房地产市场中的过度开发亦称为房地产过热，是指当市场中的需求增长不及新增供应增长速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。过度开发的诱因：1开发商对市场预测的偏差；2开发商之间的博弈和非理性行为；3开发资金的易得性.房地产泡沫和过度开发的区别与联络1区别1-二者反映两个不同层面的市场指标；2二者在严重程度和危害性方面不同；3二者在周期循环中所处的阶段不同；4二者的市场介入者的介入动机不同。2联络1-二者均用来描绘房地产市场中房地产实际价格对房地产基本市场价值的偏离，是房地产价格中非基本价格的不同程度的体现；2过热不一定产生泡沫，但过热是市场产生泡沫的前提，也是诱因之一。政府对

29、房地产市场的干涉:1.土地供给计划的调控2.城市规划的指导3.地价的杠杆作用4.税收的功能5.租金的控制6.金融杠杆的作用7.住房政策的影响规范房地产市场行为措施：1.健全市场准入制度2.推动行业诚信体系建设3.规范交易程序4.加强产权管理盈利指标一动态指标：1.财务净现值(NPV)2.财务内部收益率(IRR)3.动态投资回收期(二)静态指标：1.成本利润率2.投资利润率3.资本金利润率4.资本金净利润率5.静态投资回收期6.现金回报率7.投资回报率1.成本利润率(RPC)指开发利润占总开发成本的比率,是初步判定房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标.成本利润率=(项目总开发价值-项目总开

30、发成本)/项目总开发成本*100%项目总开发价值:当项目全部销售,等于总销售收入扣除销售税金后的净销售收入;当项目出租时,为项目在整个持有期内净经营收入和净转售收入的现值累计之和.项目总开发成本:是房地产开发项目在开发经营期内实际支出的成本,在数值上等于开发建设投资,包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用和不可预见费.2.投资利润率：是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率.对经营期内各年的利润变化幅度较大的项目,应计算投资利润率.投资利

31、润率=年利润总额或年平均利润总额/项目总投资*100%利润总额=经营收入(含销售、出租、自营)-经营成本-运营费用-销售税金销售税金=营业税+城市维护建设税+教育费附加项目总投资=开发建设投资+经营资金3.资本金利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内的年平均利润总额与资本金的比率.它反映投入项目的资本金的盈利能力.资本金的比率=年利润总额或年平均利润总额/资本金*100%4.资本金净利润率是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期内的年平均税后利润总额与资本金的比率.它反映投入项目的资本金的盈利能力.资本金的比率=年税后利润总额或年平均税后利润总额/资本金*

32、100%5静态投资回收期是指当不考虑现金流折现时,项目以净收益抵偿全部投资所需的时间,一般以年表示.对房地产投资项目来讲,静态投资回收期自投资起始点算起.6.现金回报率指房地产置业投资经过中,每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率.该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系.现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率.其中,税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资;税后现金回报率等于税后净现金流量除以投资者的初始现金投资.7投资回报率是房地产置业投资经过中,每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率.该指标反映初始权益资本

33、与投资者实际获得的收益之比.当不考虑物业增值收益时:投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值)/权益投资数额;当考虑物业增值收益时:投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益)/权益投资数额;房地产开发项目的主要不确定性因素1.土地费用2.建安工程费用3.租售价格4.开发期与租售期5.容积率及有关设计参数6.资本化率7.贷款利率房地产置业投资项目的主要不确定性因素1.购买价格2.权益投资比率3.空置率4.运营成本房地产项目的不确定性分析方法临界点分析敏感性分析概率性分析盈亏平衡分析的基本原理：盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下,研究投资项目产品成本、产销量与盈利

34、的平衡关系的方法.对于一个投资项目,随着产销量的变化,盈利与亏损之间一般至少有一个转折点,这种转折点为盈亏平衡点,在这一点上,销售收入和总成本费用相等.盈亏平衡分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点.盈亏平衡分析的基本方法是:建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系,通过对这两个函数及其图形的分析,找出平衡点.房地产项目的盈亏平衡分析房地产项目的盈亏平衡分析包括:临界点分析和保本点分析.临界点分析:分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目到达允许的最低经济效益指标的极限值,以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度.保本点分析:分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目到达利润为零时

35、的极限值,以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度.临界点分析通常可进行临界点分析的因素有:1最低售价和最低销售量、最低租金和最低出租率。2最高土地获得价格3最高建筑安装工程费敏感性分析是指从诸多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素,并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度,进而判定项目承受风险能力的一种不确定性分析方法.?地产项目敏感性分析的经济评价指标主要有:内部收益率、财务净现值、开发商利润.敏感性分析的步骤1确定用于敏感性分析的经济评价指标(财务内部收益率;财务净现值;投资回收期;贷款归还期;开发商利润)。2确定不确定性因素可能的变动范围。

36、3计算不确定因素变动时，评价指标的相应变动值。4通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的变动因素，作出进一步的分析一、可行性研究的内涵1可行性研究是在建设项目的投资前期，通过对项目的投资环境和条件调查研究，对各种建设方案、技术方案以及项目建成后的生产经营方案施行的可能性、技术先进性和经济合理性进行分析和评价的经过。2房地产项目可行性研究是指在房地产项目投资前期，通过房地产投资环境及房地产市场状况的调查分析，对拟开发项目若干个开发经营方案进行评价，判定拟开发项目的可行性。房地产开发项目可行性研究作用一为投资决策提供根据二作为资金筹措的根据三作为编制设计的根据四作为与有关部门签订协议、合同的依据。作

37、为项目立项审批的根据房地产开发项目可行性研究的阶段划分一时机研究二初步可行性研究三具体可行性研究四项目评估和决策一时机研究时机研究的目的在于对投资项目或投资方向提出建议，并确定有无必要做进一步研究。该阶段投资估算的准确度为30%，研究费用一般占总投资的0.2%0.8%。初步可行性研究初步可行性研究又被称为预可行性研究。其主要任务是对时机研究作进一步分析，在较具体数据资料的基础上论证投资能否确有时机，能否能获得较大的利益，能否有必要进行下一步的具体可行性研究，有哪些关键性问题需要进行辅助性专题研究。?初步可行性研究阶段投资估算的精度为20%，所需研究费用一般占总投资0.25%1.5%。具体可行性

38、研究，即通常所讲的可行性研究，其成果为可行性研究报告。具体可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术和经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤。其投资估算的精度为10%。所需研究费用，小型项目约占总投资的1.0%3.0%，大中型项目约占总投资的0.2%1.0%。项目评估和决策1：根据国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。2项目评估是由决策部门组织或受权于建设银行或咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和再评估阶段房地产开发项目可行性研究的工作程序一项目策划

39、二市场调查与预测三提出开发经营方案四开发经营方案的评价与选择五编制可行性研究报告房地产开发项目可行性研究的核心1房地产开发项目经济评价是房地产开发项目可行性研究的核心。2房地产项目经济评价分为财务评价和综合评价。对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，如经济开发区项目、成片开发项目，在作出决策之前应进行综合评价。3房地产项目经济评价应在房地产市场调查与预测、房地产项目策划、房地产项目投资与成本费用估算、房地产项目收入估算与资金筹措的基础上进行。同时应注意对房地产项目进行不确定分析和多方案比选。房地产开发项目可行性研究的主要根据1、房地产、工程建设的有关法律、法规和政策；2、投资环境资料；3、房地产市场信息资料；4、项目所在地城市的总体规划及具体规划；5、项目所在地城市的土地利用总体规划；6、国家规定的经济评价的方法、参数和指标。房地产市场调查与预测的方法一房地产市场调查的方法?普查法、抽样调查法、直接调查法、间接调查法。二房地产市场预测方法1、直观判定法2、历史引伸法3、因果预测法